☆２０１９年６月２７日発行
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こんにちは！「ゆめたか大家」と申します。
「個人」の「業務的規模（５棟１０室未満）」の
不動産投資の確定申告について調べた
「収支管理・確定申告編１～４」です。
経費、所得分散、修繕費などについて学べます。
http://scene-ex.jp/L2485/b0/1t531
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■本文
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この２回に渡って、私が
「スクラップ＆ビルドハラスメント」を受けて
堪え難きを堪え、忍び難きを忍んだ事を書きましたが
今回はこの点について
他の大家さんのご経験と合わせて
私の考えをお伝えしようと思います。
多くの成功大家さんは
不動産屋さんとの信頼関係を築くように
教えておられます。
そしてそのためには
上から目線で不動産屋さんに接するのはダメで
また相手の利益も考える事が大切であると
教えておられます。
私も不動産投資を開始した当初は
多くの成功大家さんの教えを守り
不動産屋さんと信頼関係を築くように
努力しました。
しかし現在は
その努力の９０％以上は
徒労に終わると思っています。
「どうか教えていただけないでしょうか。」
このような姿勢で不動産屋に接すると
上から目線で邪険に扱われるのです。
これは私の物件が築古であるために
「早く建物を壊して建て替えろ！」という
「スクラップ＆ビルドハラスメント」
が根底にあるのですが
他の大家さんのＳＮＳなどを見るうちに
新築物件や築浅物件であっても
管理会社に不満を持つ大家さんが多い事を
知りました。
そういった大家さんの中には
実名顔出しで本を書かれている方もいますが
管理会社に対する不満を書いたら
管理会社の社員がそれを見て
管理会社との関係が悪化してしまうのではないかと
他人事ながら心配しています。
また多くの成功大家さんは
不動産屋さんとの信頼関係を築くように
教えておられますが
このためには
「気遣い」と「金遣い」の２つがあるようです。
そして私が気になるのは
不動産業者が
「気遣い」ではなく「金遣い」を
求めているように思う点です。
つまり大家が「気遣い」をして
不動産業者に丁寧に接しても
「修繕費」や「広告費」をバンバン払う
「金遣い」の良い大家の方が
優先されるような気がするのです。
だから
「不動産業者との信頼関係を大切にしなさい。」
と言われても、それは
「人間関係」を大切にするという事ではなく
「金銭関係」を大切にしなさい。
という事なのかな？
と思えてならないのです。
そして管理会社を入れている大家さんは
多くの場合
この部分を苦労されているように見えるのです。
その我慢が限界点を超えて
管理会社を変更した大家さんもいらっしゃいます。
ところで
７棟の物件を自主管理されている
小林ヒロシさんは
以下のように述べておられるのですが
これが不動産会社に対する
大家の本音だと思います。
「本当ならプロである不動産会社と
協力すべきなんでしょうが
残念ながら彼らの多くは
私たち大家をパートナーではなく
“金づる”だとしか思っていません。」
「かぼちゃの馬車の事件がいい例で
そこまでひどくなくとも
空室があるのに入居者募集をしなかったり
クレーム対応もいい加減だったりする不動産会社は
結構あります。」
「真面目にやってもやらなくても
管理料が一緒だったら
そりゃ手も抜くでしょう。」
「だったら自分の方が一生懸命にやるし
そうした“不動産会社が原因のリスク”
を大きく減らせると思ったんです。」
https://www.nikkan-gendai.com/articles/view/money/254735/2
小林ヒロシさんがお持ちなのは築古物件ではなく
新築２棟、中古５棟なのですが
それでも“金づる”にされた経験を踏まえて
物件を自主管理にされたのだと思います。
ちなみに物件の自主管理は
大変と思われるかもしれませんが
私の経験から言わせていただければ「楽ちん」です。
玉川陽介さんもご著書の中で
「管理会社は何もする事がなく、何もやっていない。」
と書いておられます。
だから物件管理において
不動産業者の餌食にならないためには
物件を自主管理するのが良いと思います。
以上は物件管理についてですが
物件の売買についても
大家を狙う不動産業者がいます。
不動産投資歴３０年を超える加藤隆さんは
宅建の資格を持っておられるのですが
物件売買の際にだまされて
５０００万円近い損害を被っておられます。
https://www.rakumachi.jp/news/column/206115
https://www.rakumachi.jp/news/column/213704
大成功した不動産投資家である椙田拓也さんも
宅建の資格を持っておられるのですが
物件売買の際に２５００万円の詐欺に遭われています。
物件売買についても
不動産業者を仲介に入れなければ
詐欺には遭わないと思いますが
すると物件の入手方法が
競売やジモティ―直接取引だけになりますので
現実的ではないと思います。
だから物件売買において
不動者業者による詐欺を防ぐ方法は
残念ながら、私にはわからずにおります。
不動産業界は
他業種でダメだった人が転職してきて
そのような人は不動産業界でも定着できず
また他業種に移っていくような事が言われています。
そして不動産業者の多くは
大家を“金づる”だと思っているので
そのような人たちと「信頼関係」を築くためには
「人間関係」ではなく「金銭関係」が大切であり
時には詐欺も見られる。
というのが実態のように思うのです。
また築古物件の場合は、ここに
「スクラップ＆ビルドハラスメント」が加わります。
新築や築浅物件に対して
不動産業者が「スクラップ＆ビルド」を
仕掛けてくることはないと思います。
また築古であっても、満室なら
「スクラップ＆ビルド」の対象にはならない。
というのがセオリーのはずです。
しかしソプラノ大家さんは
築が古い（３０年以上）とはいえ
満室のアパートを
『【ソプラノ大家さん】
アパートの建て替え時の注意点！！
立ち退き費用から、建て替え計画の立て方まで』
https://mailzou.com/get.php?R=32913&M=25048
この中でソプラノ大家さんは
「管理会社をしていた不動産屋さんの強い勧めもあり
アパートを建て替えることにしました。」
と書いておられるのですが
これは不動産業者の「舌先三寸」によって
「スクラップ＆ビルド」に持ち込まれたという事です。
そして最後のまとめでは
「（古くなっても）ぎりぎりまで貸し続ける。」
のが良かったと述べておられるのですが
これが高い授業料を払った上での本音だと思います。
長くなってしまいましたが、要約すると
不動産業者の多くは大家を「金づる」だと思っており
「気遣い」よりも「金遣い」を重視し
築古物件の場合は、さらに
「スクラップ＆ビルドハラスメント」が加わる。
という事です。
私が何回かに渡って書いてきた
不動産業者を中心とした
「国家財閥連合軍」による
「スクラップ＆ビルド」に関する描写については
今回でいったん筆を置こうと思います。
皆様のご参考になれば幸いです。