From：ななころ
プライベートオフィスより
◆不動産投資相談への回答
今日は「楽待相談室」に寄せられている質問に回答していきます。
＝＝＝ 質問 ＝＝＝
中古一棟RCの購入の相談です。
■相談内容（できる限り具体的に）
購入について、出口をどうすれば良いのかわからず、相談させて下さい。
現在、中古の築24年RC物件の融資打診中です。まだ契約はしていません。所在地は千葉県の内房の人口増加地域です。2棟一括で15000万、利回り7.15%、積算12400万、全12室、3LDKのマンションで、JRの駅からバス１４分の場所にあります。徒歩6分にスーパー、小中学校が近くにあり、ファミリー向けで満室稼働中。
大病院、イオンモールまで車で７分、製鉄所や化学工場が車で８分。駐車場も各戸2台あります。地銀で金利1.5%以下（1%以下は厳しい）融資最大27年、フルローン可能と支店の担当者から提示されています。
計算上は満室で月89万の家賃、返済が金利もし1.5%で27年だと月56万になります。固定資産税と管理費、水道設備費を引くと、平均月20万の手残りです。
近隣のファミリータイプマンションはほぼ埋まっており、RCのファミリータイプは退去が少なそうで良さそうなのですが、もし持ち続けた場合、築40年超えのマンションは売却できるのか？
更地にするにはRCは解体費が高額になるのでどのように手仕舞いしたら良いのかわからないので、RCを所有している方々に出口をどうしているのか伺いたく、ご教授のほどよろしくお願い致します。
■プロフィール（保有物件や投資エリア、職業など）
築30年以上の鉄骨アパート2棟を保有し、1億借りての残債が6000万ほど。年間家賃1000万弱で返済後手残り400万（実際には修繕などで200万位）、40代前半、本業勤務医で年収1500万くらい。
自己資金1000万くらいです。所有のアパート2棟は11000万の評価が付いています。
（楽待相談室2023.12.8 質問より）
◆ななころの回答
楽待相談室には以下のように回答しました。
＝＝＝ 回答 ＝＝＝
初めまして。不動産投資家ななころと申します。不動産投資家歴&大家業１５年目になります。現在は脱サラして普段は子育てや国際交流を楽しみつつ、ブログやメルマガ記事などを書いたり大家同士で情報交換できるコミュニティを運営しております。
さて、「築40年超えのマンションは売却できるのか？」というご質問の件ですが、結論から言ってしまうと「築40年超えのマンションでも売却はできる」と私は考えます。
まさに私が2年前に築40年超えのRC1棟マンションを購入しましたし、私の他に3人以上の買付が入っていたとも聞いていますので、条件次第では買う人は絶対にいます。極端な話、1000万円で売れば誰かしら買います。
ただ、まんぼう大家さんが聞きたいのはそんなことではなくて、「売れるか or 売れないか」ではなくて、、、
▼回答の続きはコチラ → 「中古一棟RCの購入の相談です。」
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＝＝＝ ここまで ＝＝＝
◆過去の回答
【質問コーナー１１３】築50年超の築古地方RCを買いますか？
【質問コーナー１１４】戸建てにフルローンを出してくれる金融機関
【質問コーナー１１５】3ヶ月以上入居の決まらない戸建ての入居募集について
【質問コーナー１１６】利回り5％の戸建て投資はアリか？
【質問コーナー１１７】都心築10年、利回り8％木造アパートの購入について
※その他の質問への回答はこちらから見れます。
◆あなたからの質問をお受けします。
毎週木曜日のブログの記事は、読者からいただいた質問に対して、ななころ自身が直接回答していこうと思います。
「○○について、ななころさんはどう思いますか？」
「○○について、どう解決したらいいか悩んでいます。。。」
「○○な時、ななころさんだったらどうしていますか？」
など...
不動産投資に関するありとあらゆる質問に対して、１０年以上の不動産投資経験と、これまで１０００人以上の相談に乗ってきた経験から丁寧に回答していきます。
あたながライフデザイン実現するために、役立ててもらえると幸いです。
▼ななころへの質問はコチラ
◆編集後記
「5年後に売却して1000万円儲かった～！」とか、売って買ってを繰り返して利益を出している人は実際にいます。派手に利益を出している人もいます。
ただ、そういう人は天才的だと思っています。
宝くじよりは当たる確率は圧倒的に高いですが、「たぶん儲かるだろう」で人生を賭けた不動産投資をするにはかなりリスクが高いと思うからです。
利回り7％8％の物件って売却時の市場変動が大きすぎるんですよね。。。
私は10年後20年後に売って儲かるかどうか確信が持てる物件で無い限り買えません。
出口戦略などとカッコいい言葉で言う人もいますが、理想は「売却でも保有でも、どちらでも儲かる物件」を買うことだと考えている次第です。
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