From：ななころ
プライベートオフィスより
◆不動産投資相談への回答
今日は「楽待相談室」に寄せられている質問に回答していきます。
＝＝＝ 質問 ＝＝＝
【先輩大家の皆様なら購入されますか？】地方RC築50年中古マンション
■相談内容（できる限り具体的に）
二棟目の中古アパートについてご相談させていただきたいです。最終的な目標は月次CF税前100万円を目指しております。現在個人保有の不動産がございますが、今後は法人名義で購入し、不動産事業実績を積んでプロパーローンを組み規模拡大していきたいと考えております。そこで以下2点ご質問があり、ご回答を頂けると大変幸いです。
質問①
私は現在神奈川県で8000万円の物件を保有しており、二棟目については、CFが残りやすい地方高利回り物件を検討しており両親が地元の地銀・信用金庫とのコネクションがあるためそちらから融資を引いて購入できないかと考え地元の物件を探しております。
そこで以下の物件に対して仮に金利2%・30年で融資を引けた場合は税前CFは満室時34万円/月、現状入居率維持23万円/月の計算となりある程度CFが残る物件になるかと思います。また、リスクケースとして空室が50％となってもぎりぎり黒字となるのでリスク耐性もあるかと考えております。
家賃相場も周辺の同じ平米数のアパートよりも10-20%程度安く、同地域内では最安値レベルでしたので安さを売りに入居付けはできるのではないかと考えました。先輩大家の皆様はこの物件融資が下りれば買いますでしょうか？
また、このような地方物件は融資銀行が限られるため出口戦略が難しいと思いますが、基本はCFを回収しながら長期保有すべきでしょうか。
質問②
最終的にプロパーローンを引いていくために、こちらの物件を購入することはプラスとなりますでしょうか。また、仮に購入する場合は黒字決算などで信用を獲得していく必要があるかと思いますが例えば一期分のみでプロパーローンを引くことができるものでしょうか。
■購入検討中の物件
・エリア：実家がある地方都市（人口20万人弱、減少傾向）
・価格4500万円、満室利回り16.9%、現状14.3%(10/12部屋入居中)
・RC造築50年
・法人名義で購入検討
・修繕履歴：2001年大規模修繕（排水工事、リフォーム等）、2021年共用部塗装、その他都度入れ替え時に補修済み
■プロフィール（保有物件や投資エリア、職業など）
・会社員29歳、東京在住
・年収1,300万円、金融資産1,200万円
・独身
・保有物件：築浅木造8,000万円＠神奈川、オリックス銀行フルローン32年（個人名義で所有）
以上何卒よろしくお願い申し上げます。
（楽待相談室2023.10.24 質問より）
◆ななころの回答
楽待相談室には以下のように回答しました。
＝＝＝ 回答 ＝＝＝
初めまして。不動産投資家ななころと申します。不動産投資家歴&大家業１５年目になります。現在は脱サラして普段は子育てや国際交流を楽しみつつ、ブログやメルマガ記事などを書いたり大家同士で情報交換できるコミュニティを運営しております。
さて、相談の件についてですが、僕も地方の築古RC物件を３棟所有していますので、その観点から回答させて頂きます。
質問①について
僕なら前向きに購入検討すると思います。もちろん細かいところが分からないので何とも言えないところもありますが、少なくとも現地に行って現状を確認するまではすると思います。
主な理由としては・・・
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＝＝＝ ここまで ＝＝＝
◆過去の回答
【質問コーナー１０８】不動産屋と面談したら「1棟よりもアパートの方が良い」と言われたのですが・・
【質問コーナー１１１】「賃貸併用住宅＋民泊」を始めるための注意点は？
【質問コーナー１１２】新築アパートがまだ一人も入居者が決まらない・・・（汗）
※その他の質問への回答はこちらから見れます。
◆あなたからの質問をお受けします。
毎週木曜日のブログの記事は、読者からいただいた質問に対して、ななころ自身が直接回答していこうと思います。
「○○について、ななころさんはどう思いますか？」
「○○について、どう解決したらいいか悩んでいます。。。」
「○○な時、ななころさんだったらどうしていますか？」
など...
不動産投資に関するありとあらゆる質問に対して、１０年以上の不動産投資経験と、これまで１０００人以上の相談に乗ってきた経験から丁寧に回答していきます。
あたながライフデザイン実現するために、役立ててもらえると幸いです。
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◆編集後記
上記の質問に対して、他の先輩大家さんの回答を見たら、ほとんどが「購入NG」でした。
それに対して、僕は「前向きに購入検討」と回答したわけですが、質問者さんのような20代の若いうちはリスクをどんどん取って動いた方が良いと思っています。
たしかに、この築古物件を4500万円では買わないと思いますが、他の先輩大家さんが「購入NG」と言っているほどですから、誰からも見向きもされず売れ残り、指値も大幅にきく可能性がありますしね。
たとえば3000万円台で買えたとしたら、仮に失敗だったとしても、3000万円台ですよ。
しかも5年～7年で完済するような利回りを確保して買っておけば、万が一の場合にリスケしてでも返せる可能性が高いです。
収益の生まないマイホームに、5000万円以上の借金して盲目的に買ってしまう新婚カップルよりも、よっぽどリスクは少ないと考えている次第です。
他の人が聞いたら暴論かもしれませんね・・・・
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