From：ななころ
プライベートオフィスより
◆不動産投資相談への回答
今日は「楽待相談室」に寄せられている質問に回答していきます。
＝＝＝ 質問 ＝＝＝
初めての物件購入(中古一棟アパート/中古区分マンション)
■プロフィール（保有物件や投資エリア、職業など）
・保有物件:なし
・投資エリア: 一都三県
・職業: 会社員（前年度年収約500万、今年度は転職して約1000万予定）
■相談内容（できる限り具体的に）
数ヶ月前から不動産投資に興味を持ち、中古一棟アパート投資に絞って物件探しをしています。目標としては5年でCF1000万を目指したいと思っています。
先日とある不動産屋さんと面談をしたところ、自分の現状を踏まえると一棟アパートの投資の前に東京都の駅近、好立地の中古区分マンションを使ってフルローンで2,3件購入してから一棟アパート投資をするのが良いですよと言われました。
理由としては以下の通りです。
1. 東京都の駅近、好立地の中古区分マンションは15,20年などの長期で持てば安定して勝てる投資である。
2. 銀行の融資の際に一棟アパートでは主に物件の情報を見て融資をするので、属性や区分の所有状況はあまり関係がない。(※これは銀行によると思いますが、この不動産屋さんの提携銀行ではこのような融資判断である。といった感じでした。少し記憶が曖昧です。)
3. 中古区分マンションの融資は年収の8~10倍までが限度であり、一棟アパートで融資してもらってからでは中古区分マンションの融資は出にくくなる。
4. 前年度の年収が約500万なので今一棟アパート投資をしても、今の状態で引ける融資ではいい物件を買えず2棟ぐらいが限度。一棟アパート投資を始めるとしたら来年からにして、前年度年収1000万にしてからの方が良い。
一棟アパートから始めるのもいいですが、東京都の駅近、好立地の区分をその前に買っておけば区分を買っておいた分だけ得になりますよ。という言い分でした。
CFを伸ばしていくには区分はやらない方が良いと思っていたので、この不動産屋さんの戦略の方がお得になるのか判断がついていません。アドバイスがありましたら教えてください。よろしくお願いします。
（楽待相談室2023.9.22 質問より）
◆ななころの回答
楽待相談室には以下のように回答しました。
＝＝＝ 回答 ＝＝＝
初めまして。不動産投資家ななころと申します。不動産投資家歴&大家業１５年目になります。現在は脱サラして普段は子育てや国際交流を楽しみつつ、ブログやメルマガ記事などを書いたり大家同士で情報交換できるコミュニティを運営しております。
さて、相談について下記に回答させていただきます。
＞1.について
この不動産屋が言う「勝てる」と、質問者様の目指す「勝てる」とは同じでしょうか？
たしかに「東京都の駅近、好立地の中古区分マンション」は、郊外や地方と比べて安定してはいるでしょう。過去10年を振り返るとそう言えるのは事実です。ただ、「5年でCF1000万を目指したい」という目標を達成はできないでしょう。
＞2.について
▼回答の続きはコチラ → 「初めての物件購入(中古一棟アパート/中古区分マンション)」
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＝＝＝ ここまで ＝＝＝
◆過去の回答
【質問コーナー１０３】築古RC物件を購入する際に、最も注意すべき点は？
【質問コーナー１０６】新築ワンルームを購入し死ぬほど後悔しています。どうしたら良いでしょうか・・
【質問コーナー１０７】高属性・高収入サラリーマンの不動産投資戦略
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あたながライフデザイン実現するために、役立ててもらえると幸いです。
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◆編集後記
この質問者さんが相談した相手は、「区分専門の不動産業者」だったのかもしれませんね。。。
そりゃー、「区分の方が良い投資」と言うのは間違いありませんよね！？
外科のお医者さんに風邪の相談をしにいくようなものです。的外れなアドバイスをもらうことになりますし、下手したら致命傷になることだってあります。
それぐらい不動産投資において「誰に」相談するかは重要だったりするのです。
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