From：ななころ
プライベートオフィスより
◆不動産投資相談への回答
今日は「楽待相談室」に寄せられている質問に回答していきます。
＝＝＝ 質問 ＝＝＝
積算評価の低いAPの購入
■相談内容（できる限り具体的に）
●東京近郊築浅の高利回り木造アパートの購入を検討しております。
●利回りは8%、築10年で融資もノンバンクから引けそうで面白いのですが、積算が購入価格の45%程度しかありません。土地値もそうですが木造なので築浅といっても建物の減価が効いてきます。
●今後不動産投資を拡大していきたい場合このような物件は今後の銀行融資に悪影響となるので最初の案件としては避けた方が良いでしょうか。
■プロフィール（保有物件や投資エリア、職業など）
都内区分所有、収益型は購入経験がないが、今後法人で規模を拡大していきたい。属性は高め。
（楽待相談室2023.12.1 質問より）
◆ななころの回答
楽待相談室には以下のように回答しました。
＝＝＝ 回答 ＝＝＝
初めまして。不動産投資家ななころと申します。不動産投資家歴&大家業１５年目になります。現在は脱サラして普段は子育てや国際交流を楽しみつつ、ブログやメルマガ記事などを書いたり大家同士で情報交換できるコミュニティを運営しております。
さて、ご相談の「このような物件は今後の銀行融資に悪影響となるので最初の案件としては避けた方が良いでしょうか」についてですが、結論から言ってしまうと「避けた方が良い」と私は考えます。
以下に理由を記します。
１．CFがほとんど出ない
ノンバンクがどこなのかは分かりませんが、仮にTストの金利2.9％だったとしても、シュミレーションして頂くと分かると思いますが、利回り8％だとCFは望めません。せめて「属性高め」を活かして、ノンバンクではなく、地銀信金で金利1％前後で引きたいところ（それでも購入がオススメかどうかは分かりませんが）。
２．キャピタルも厳しい
詳しい場所が分からないので何とも言えないところではありますが・・・
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＝＝＝ ここまで ＝＝＝
◆過去の回答
【質問コーナー１１２】新築アパートがまだ一人も入居者が決まらない・・・（汗）
【質問コーナー１１３】築50年超の築古地方RCを買いますか？
【質問コーナー１１４】戸建てにフルローンを出してくれる金融機関
【質問コーナー１１５】3ヶ月以上入居の決まらない戸建ての入居募集について
【質問コーナー１１６】利回り5％の戸建て投資はアリか？
※その他の質問への回答はこちらから見れます。
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あたながライフデザイン実現するために、役立ててもらえると幸いです。
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◆編集後記
そこそこの企業に勤めていてある程度の年収があれば、最初の1棟2棟は誰でも買えてしまいます。
オリックス銀行、静岡銀行、トラスト、、、融資してくれる銀行はいくらでもあります。
ただ、上記の質問のように「都心、利回りは8%、築10年」を良しとするかどうは、その人の目的によって正解が大きく異なってきてしまいます。
私は「不動産投資で給与収入に代わる経済基盤を確立して、サラリーマンをやめること」を目的としていたため、このような物件は買いませんが、サラリーマンがやり甲斐があって楽しくて定年までできる限り勤めたいけれど節税はしたいといった人には正解かもしれません。
これが不動産投資を難しくしている原因の１つです。
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