From：ななころ
プライベートオフィスより
◆不動産投資相談への回答
今日は「楽待相談室」に寄せられている質問に回答していきます。
＝＝＝ 質問 ＝＝＝
2棟目以降の融資付けと拡大戦略はどう考えるべきか
■相談内容（できる限り具体的に）
最近、アパート1棟目を購入しました。規模を拡大すべく2棟目の購入も検討したいと思っています。2棟目以降について、融資を引く金融機関、エリア、規模、利回り、積算評価など、どう考えるべきかご助言いただけませんでしょうか。属性、資産状況、保有物件などの状況は次のとおりです。どうぞよろしくお願い致します。
■プロフィール
43歳、会社員、妻子持ち、給与年収950万円台、現預金1100万円（うち投資資金は600万円と設定）、共同担保古戸建て（路線価480万円相当)。1棟目のアパートローン残高6800万円
▽保有物件
・千葉県北西部アパート
築1年、7200万円、表面利回り7.3%、1K8戸
融資 95%、35年、金利2.0%
積算5000万円(路線価、再調達価格ベース)
・千葉県西部戸建て
築50年、路線価土地値480万円、土地値で現金買い、リフォーム中、年収90万円見込み(今秋から賃貸予定)
▽今後の目標
目標は、2025年までに税引後CF1000万円です。物件をできるだけ早く増やしたいですが、アパート1棟目を購入したことで、BSはやや債務超過となっています。
しばらくは動かず資産状況が回復してから次の物件を購入すべきかもしれないとも思います。ただ一方で、物件を買い増ししてCFを増強するのも手かもしれない、とも考えています。
そんなモヤモヤのなかで想定している選択肢は次のとおりです。
①少なくともあと1年は物件を買わずに、資産状態の回復を待つ。
②1棟目購入で余った銀行の融資枠(2000万円程度)を活用してアパート2棟目購入（3000万円程度の物件か。頭金１割以上、共同担保の投入も想定)
③滋賀銀行やトラストから新たに融資を引いてアパート2棟目を購入する。
④地銀や信金の新規融資元を開拓して、プロパーローンを引くことを目指す（債務超過の解消は必須か）
⑤数百万円の築古戸建てをできるだけ融資を引いて買い増し、CFを増強しつつ共同担保用物件を増やす（リフォームローン活用も選択肢）
以上です。いずれも物件ありきではありますが、大まかな方針を定められればと思っています。
勉強させていただければ幸いです。どうぞよろしくお願いいたします。
（楽待相談室2023.7.19 質問より）
◆ななころの回答
楽待相談室には以下のように回答しました。
＝＝＝ 回答 ＝＝＝
初めまして。不動産投資家ななころと申します。不動産投資家歴&大家業１５年目になります。現在は脱サラして普段は子育てや国際交流を楽しみつつ、ブログやメルマガ記事などを書いたり大家同士で情報交換できるコミュニティを運営しております。
さて、ご質問の件ですが、「2025年までに税引後CF1000万円を目標とした、2棟目以降の拡大戦略」についてお答えしていきます。かなり達成の難しい目標設定ですが、「夢や目標は高く」ですよね！
目標を「税引後CF1000万円」とすると、税率が変わってきてしまったり計算がややこしくなるため、いったん「税引前CF1000万円」として逆算して考えていかれると良いと思います。
「税引前CF1000万円」ということは、返済比率50％・経費率20％の条件でざっくりで計算すると、「家賃収入3000万円／年」が必要となります。（内訳：返済1500万円／年・経費500万円／年 ⇒ CF1000万円／年）
それでは、「家賃収入3000万円／年を達成するためにはどうしたら良いか？」利回り別に以下４パターンほどあげてみます・・・
▼回答の続きはコチラ → 「2棟目以降の融資付けと拡大戦略はどう考えるべきか」
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＝＝＝ ここまで ＝＝＝
◆過去の回答
【質問コーナー９５】積算評価割れの物件を買うと、信用棄損で借り入れが難しくなるのでしょうか？
【質問コーナー９６】よくある「オリックス銀＋築浅」「静銀＋築古」戦略の注意点とは？
【質問コーナー９７】公庫融資で購入した戸建ての短期売却について
【質問コーナー９８】来年3月で退職、どうやって不動産投資を始める？
【質問コーナー９９】規模拡大する上で、まずは1棟目の終始分析が必要な理由
※その他の質問への回答はこちらから見れます。
◆あなたからの質問をお受けします。
毎週木曜日のブログの記事は、読者からいただいた質問に対して、ななころ自身が直接回答していこうと思います。
「○○について、ななころさんはどう思いますか？」
「○○について、どう解決したらいいか悩んでいます。。。」
「○○な時、ななころさんだったらどうしていますか？」
など...
不動産投資に関するありとあらゆる質問に対して、１０年以上の不動産投資経験と、これまで１０００人以上の相談に乗ってきた経験から丁寧に回答していきます。
あたながライフデザイン実現するために、役立ててもらえると幸いです。
▼ななころへの質問はコチラ
◆編集後記
やりました！
楽待相談室の相談に毎週回答してきて約3年。今回で100個目の回答を達成しました！！
No.1マーケッターと呼ばれる神田昌典さんは、何千件何万件と成功者からの相談を受けているうちに、あるパターンの存在に気づきます。ビジネスの成長段階に応じて、どの会社でも同じような問題が勃発することに。
そして、そのパターンが見えると、会社の情報を少し聞いただけでも、その経営者の家庭状況、組織で地雷が爆発するタイミング、導火線に着火する人までわかるようになったと言います。
神田さんほどではありませんが、ほぼ毎週3年間楽待相談室の質問に回答することで、だいぶ回答スキルも上がってきました。回答するためには私自身も成長していかなければなりませんので、とても勉強させて頂いています。
そして、今では質問をちょっと聞いただけで、どこに問題があるのかが分かるようになってきました！
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