From：ななころ
プライベートオフィスより
◆不動産投資相談への回答
今日は「楽待相談室」に寄せられている質問に回答していきます。
＝＝＝ 質問 ＝＝＝
一棟アパート購入時の積算価格の目安
現在戸建て4戸所有の北関東在住サラリーマン大家です。今回初めてのアパート購入（下記）を検討しています。今後、できれば1棟/1年 のペースで買い進め拡大していきたいと思っております。
物件所在地：栃木県小山市
物件情報：
木造築29年 1K/2DK 11部屋（10/11入居）
表面利回り13% (満室想定)
土地面積 400㎡
物件価格 3400万
積算価格 1530万(路線価 38000/㎡)
自己資金： 900万
年収：750万
融資は地元の信用金庫で下記の条件で審査中です。
返済期間 20年
金利 2%
フルローン
気になっているのは、積算価格が物件価格の45%しかないことです。
しかし、積算が出る物件がなかなか出ないというのもあり、上記物件を利回り重視で貸してくれる信金に打診しています。
今回融資が通り、上記物件を購入できたとしても、今後似たような物件を買い進めた場合、所有物件の担保価値と残債の金額の乖離が大きくなり、信用棄損により借り入れが難しくなるのでしょうか？
それとも今回のような利回り重視で貸してくれる信金を探すことで何とかなるのでしょうか。初心者なので購入の基準が明確に定まっておらず、申し訳ありませんが、アドバイス頂けると幸甚です。
（楽待相談室2023.06.14 質問より）
◆ななころの回答
楽待相談室には以下のように回答しました。
＝＝＝ 回答 ＝＝＝
初めまして。不動産投資家ななころと申します。不動産投資家歴&大家業１５年目になります。現在は脱サラして普段は子育てや国際交流を楽しみつつ、ブログやメルマガ記事などを書いたり大家同士で情報交換できるコミュニティを運営しております。
さて、ご質問の件ですが、「所有物件の担保価値と残債の金額の乖離が大きくなり、信用棄損」を心配されているようですが、融資を受け続けるために最も重要なのは所有物件の運営状況と決算内容です。
たとえば、次の２パターンのうち、銀行はどちらに融資したいと判断するでしょうか？
１．所有物件の担保価値 ＜ 残債の金額だが、ずっと利益が出ており黒字決算
２．所有物件の担保価値 ＞ 残債の金額だが、ずっと利益が出ておらず赤字決算
▼回答の続きはコチラ → 「一棟アパート購入時の積算価格の目安」
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＝＝＝ ここまで ＝＝＝
◆過去の回答
【質問コーナー９０】日本政策金融公庫で融資を受けるための重要なポイント
【質問コーナー９１】この物件は購入に値するでしょうか？
【質問コーナー９２】利回り14.3％築40年の仙台1棟アパートの購入について
【質問コーナー９３】築古高利回りの全空＆再生物件を購入する時の注意点は？
【質問コーナー９４】購入してしまった新築ワンルームをキャンセルできるか？
※その他の質問への回答はこちらから見れます。
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「○○な時、ななころさんだったらどうしていますか？」
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あたながライフデザイン実現するために、役立ててもらえると幸いです。
▼ななころへの質問はコチラ
◆編集後記
私は「所有物件の担保価値」というものをほんとど気にしたことがありません。
もちろん「売ったらいくらぐらいなんだろうな」という目安は持ってますが、「銀行が所有物件の担保価値をどう見てるんだろうな」ということを気にしたことがないのです。
それでも、融資は受けていますし、「良い物件があったら相談ください」と銀行の担当者からは言われています。
それは、何よりも利益を重視しているからだと思っています。儲かる物件を割安で買うことができれば、担保価値なんて気にしなくても大丈夫ですよ！
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