【質問コーナー９０】日本政策金融公庫で融資を受けるための重要なポイント

From：ななころ
プライベートオフィスより

◆不動産投資相談への回答

今日は「楽待相談室」に寄せられている質問に回答していきます。

＝＝＝　質問　＝＝＝

CF600万での専業大家での公庫での融資可能性について

■相談内容（できる限り具体的に）

　現在、公庫での借り入れを検討しており皆様からのフィードバックをいただきたいです。コツコツためていた現金1500万ほどで運良く物件を2棟購入して運営し現在専業大家です。

　今まで小ぶりの物件を購入して修繕というスタイルで進めてきたのですが、今後規模を拡大するために、公庫で借り入れ可能な最大額まで融資を引き、規模拡大を狙いたいと思っております。

　いきなり5000万などは難しそうというのが楽待さんの皆さんの相談内容からもわかってきたので、

・まずは1000万前後の地方の築古一棟アパートの購入を目的として融資をひく

・融資実績を作ってから現金をためつつ追加でさらに1500万ひく

　という順番で徐々に融資額を大きくとっていきたいと考えております。

　そこで皆様にご相談なのですが、下記の実績や属性で公庫から融資を引くことは可能でしょうか？

　相談内容を色々拝見していたのですが、私と同じような方がそこまで多くいらっしゃらないように見受けられたので、ご相談をあげさせていただきました。厳しい意見も含め皆様のフィードバックを頂戴できると幸いです。よろしくお願いいたします。

■プロフィール（保有物件や投資エリア、職業など）

以下私の属性です。

・33歳

・専業大家

・保有物件は2棟＆戸建て2戸

・いずれも耐用年数オーバー（広島と北海道と愛知、滋賀）

・現状満室経営

・現状は借り入れしていないので残債0

・家賃年収≒CFで630万

・耐用年数オーバーのそれぞれの物件ですが、土地単体の評価額は合計で1700万ほど

・現預金で300万保有

スタイル

・戸建て及び2棟についてはボロボロだったところをDIYと大工さん投入による修繕で再生

・いずれの物件も現金買いのため残債はゼロ

・すべての物件で全空状態からリフォームして稼働率98%を維持

・投資開始から1年経過し、会社をやめて専業の状況

その他属性情報

・両親が一定の資産があり両親の資産合計額が約9000万円

・両親ともにすでに年金ぐらしの状況

（楽待相談室2023.04.27 質問より）

◆ななころの回答

楽待相談室には以下のように回答しました。

＝＝＝　回答　＝＝＝

　初めまして。不動産投資家ななころと申します。不動産投資家歴&大家業１５年目になります。現在は脱サラして普段は子育てや国際交流を楽しみつつ、ブログやメルマガ記事などを書いたり大家同士で情報交換できるコミュニティを運営しております。

　さて、ご相談されている「公庫融資」についてですが、過去に個人で２回、法人で１回、公庫から融資を受けた経験とご質問者様の背景を考えると、公庫から融資を受けられる可能性は十分にあります。恐れずにチャレンジされると良いと思います。

　参考までに公庫融資を受ける上で、とても重要なポイントを３つほど挙げておきます。
　
１．どのメニューを使うか？

　ホームーページをご覧になって頂くと分かる通り、公庫には実に様々な融資メニューが用意されています　→　https://www.jfc.go.jp/n/finance/search/index_k.html

　特に「併用できる融資制度」の組み合わせが重要になってくるのですが、あまりにも多種多様過ぎて、すべてを把握しきれていない公庫担当者もいるぐらいです。そのため、ご自身でどのメニューを使うかを把握した上で融資を打診するようにしてください。

２．どこから当たるか？

　公庫に当たる時に重要なのは「どこから当たるか」です。いきなり公庫の窓口に行ってしまって玉砕した例をたくさん見てきました。絶対にいきなり当たることはしないでください。

　いくつかある公庫の当たり方のうち２つほど紹介します。１つは「認定支援機関」、もう１つは「市区町村」を通して当たることです。直接当たらずに、どこかを経由することで、融資が通りやすくなるだけでなく、金利が下がったり、裏メニューがあったり、さまざまなメリットもあります。

３．事業計画書をどう作成するか？

　公庫は他の金融機関と比べても、特に事業計画書を重視する傾向にあります。事業計画書の内容次第で融資の可否が決まるだけでなく、金利や融資期間や融資額にも影響することがあります。

　上記２の「認定支援機関」や「市区町村」の担当者に相談したりするなどして、上手に事業計画書を作成してみてください。

　続いて「いくらまで融資を受けられるか？」についてですが、メニューよっても変わってくるのですが、たとえば新規開業資金の場合は設備資金で7200万円が上限になっています。

　ただ、ご存知の通り、初回でいきなり上限いっぱい融資を受けられることは不可能で、ざっくり上限2000万円を目安にされてください。もう少し詳しくお伝えすると、融資金額が決まる重要なポイントを２つほど挙げておきます。

１．売上高

　一般的には決算書の売上高に応じた融資上限額が決まってきます。たとえば、売上高1000万円の会社に、いきなり数億の融資をすることはまずありません。売上高の2倍〜5倍を上限の目安にされてください。

２．自己資金

　いくら自己資金があるのかを公庫はかなり重視します。そのため預貯金額はかなり重要です。ひとまず預貯金額の2倍〜5倍ぐらいを融資上限額の目安とされてください。

　以上、参考になったかどうか分かりませんが、少しでも参考になれば幸いです。公庫は使いこなせると私たち大家にとって心強い味方となります。どんどん経験値を貯めていってくださいね。

▼回答の続きはコチラ　→　「CF600万での専業大家での公庫での融資可能性について」

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