From：ななころ
プライベートオフィスより
◆不動産投資相談への回答
今日は「楽待相談室」に寄せられている質問に回答していきます。
この質問は
を頂きました！
＝＝＝ 質問 ＝＝＝
1棟目の購入について
■相談内容（できる限り具体的に）
現在1棟目のアパートの購入を検討しています。2棟目以降を買い進めていくにあたり、いくつか分からないことがあり、質問致します。
○1棟目に耐用年数越えの築古アパートを購入すると、2棟目の融資の際に、耐用年数越えアパートを所有していることで融資が受けにくくなる(主に地銀さんにおいて)と聞いたのですが、実際どうなのでしょうか？
○1棟目に新築や、築浅アパートを購入すると、物件の購入価格に対して積算評価が低く債務超過となり、融資枠の回復が遅れるため、積算評価の高い築古アパートを購入するべきなのでしょうか？
○以前不動産屋さんより、私の年収が650万円であり、融資枠の目安が6500万円程度となるため、以下のように買い進めていけるとの提案がありました。
【１期目】
１棟目に購入する物件は5,000万円程度の１棟アパート。
１棟目の年間収支が300万円程を想定
↓
年収が１棟目収入300万円+給与収入650万円＝950万円
融資可能額合計9,500万円まで上昇
実質残融資可能額4,500万円
↓
【２期目】
１年間の１棟目の賃料収入300万円を自己資金とし、物件価格1,500万円程度の２棟目を購入。
・１棟目年間収入300万円仮定
・２棟目年間収入90万円仮定
合計賃料収入390万円
年収が１棟収収入300万円+２棟収入90万円+給与収入650万円＝1,040万円
融資可能額合計10,040万円まで上昇
実質残融資可能額3,540万円
↓
【3期目】
・１棟目年間収入300万円仮定
・２棟目年間収入90万円仮定
合計賃料収入390万円
【４期目】
自己資金1,000万円程が用意出来た段階で3,000～3,500万の３棟目の物件を購入。（今回は3,500万円と仮定。）
・１棟目年間収入300万円仮定
・２棟目年間収入90万円仮定
・３棟目年間収入190万円仮定
合計賃料収入580万円
年収が１棟収収入300万円+２棟収入90万円+３棟収入190万円+給与収入680万円＝1,260万円
融資可能額合計12,060万円まで上昇
実質残融資可能額2,060万円
このように融資枠が拡大して物件を買い進めていけるのでしょうか？
ご回答よろしくお願いします。
（楽待相談室2023.04.26 質問より）
◆ななころの回答
楽待相談室には以下のように回答しました。
＝＝＝ 回答 ＝＝＝
初めまして。不動産投資家ななころと申します。不動産投資家歴&大家業１５年目になります。現在は脱サラして普段は子育てや国際交流を楽しみつつ、ブログやメルマガ記事などを書いたり大家同士で情報交換できるコミュニティを運営しております。
さて、質問の件について、下記に回答していきます。
１．耐用年数越えアパート保有が次の融資に影響を与えるか？
→ すべては決算書の内容次第です。たとえば、新築ピカピカアパート保有の万年赤字経営者と、築古ぼろぼろアパート保有の堅実黒字経営者とでは、やっぱり銀行は黒字経営者の方を評価します。
もちろん有り余る貯金があったり、他にも収入があったりするのであれば変わります。しかし、一番大切なのは利益を出せているかどうかです。結局は利回りとキャッシュフローが重要になってきます。
２．積算評価を考慮すると、最初に新築or築浅アパートよりも、築古アパートを購入するべきか？
▼回答の続きはコチラ → 「1棟目の購入について」
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＝＝＝ ここまで ＝＝＝
◆過去の回答
【質問コーナー８４】融資承認が出た後で価格交渉しても問題ないでしょうか？
【質問コーナー８５】事故物件は資産価値が下がる可能性がありますが、購入はアリでしょうか？
【質問コーナー８６】人口が少なく不安な地方エリアで不動産投資って大丈夫ですか？
【質問コーナー８７】地銀信金信組と事業的なお付き合いをして、プロパー融資を引き出すには？
【質問コーナー８８】管理会社のミスで空室損が発生してしまった場合の対処について
※その他の質問への回答はこちらから見れます。
◆あなたからの質問をお受けします。
毎週木曜日のブログの記事は、読者からいただいた質問に対して、ななころ自身が直接回答していこうと思います。
「○○について、ななころさんはどう思いますか？」
「○○について、どう解決したらいいか悩んでいます。。。」
「○○な時、ななころさんだったらどうしていますか？」
など...
不動産投資に関するありとあらゆる質問に対して、１０年以上の不動産投資経験と、これまで１０００人以上の相談に乗ってきた経験から丁寧に回答していきます。
あたながライフデザイン実現するために、役立ててもらえると幸いです。
▼ななころへの質問はコチラ
◆編集後記
「耐用年数超え物件は買うな！」
「積算割れ物件は買うな！」
「信用毀損に注意しろ！」
これ、不動産屋が言っている場合はポジショントークだったりするので注意が必要です。たしかに耐用年数超えの方が融資出やすいですし、積算割れしてない物件の方が融資出やすいですけど、それって買わせたいだけでしょ！？って。
やっぱり収支が出ていなければ無意味です。新築ワンルームマンション、シ◯ケ◯新築アパートなんて、その最たる例です。普通のサラリーマンなら1億～2億ですぐに頭打ちです。
高給取りが節税目的で不動産投資したいなら良いのかもしれませんが（私はそれでもやりませんが）、ちゃんと収入の柱を築いていきたいなら、惑わされてはいけません。
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