From：ななころ
プライベートオフィスより
◆不動産投資相談への回答
今日は「楽待相談室」に寄せられている質問に回答していきます。
＝＝＝ 質問 ＝＝＝
仙台市の築古アパートの購入について
こんにちは。いつも皆様のご回答を拝見しており勉強させていただいております。
現在勤続年数3年目のサラリーマンで昨年10月に茨城県に築古戸建てを購入し不動産投資を開始しました。(その節は質問にご回答頂いた皆様ありがとうございました。) 今後の規模拡大のためアパートの購入を検討している次第です。
○物件情報
物件エリア：仙台市青葉区周辺（駅バス20分、バス停まで徒歩2分）
物件価格：約2000万
面積：土地約100坪
利回り：現況11.9%、満室時14.3%
評価額：土地約1500万、建物約400万
部屋数：2DK×6部屋（1部屋空室、空室の１部屋は直近では倉庫として使われており正直ボロボロでリフォームが必要です）
築年数：約40年
建物：木造
ガス：プロパン(設備貸与なし)
再建築：可
接道：公道接道角地
駐車場：3台(駐車方法を工夫すれば5台駐車できる可能性あります)
○融資条件(現状某金融機関より仮承認がおりている状態です)
融資金額：1800万(内500万は無担保枠)
金利：金利2.75%(無担保枠部分の金利3.4%)
年数：20年
○購入者情報
年齢：25歳
勤務状況：勤続年数3年、一部上場企業
年収：530万
現金：350万
金融資産：250万（株式、投資信託など）
不動産：木造築30年戸建(土地値300万円、家賃月7.2万、月CF4.7万で貸出中)
懸念点としては下記を想定しております。
・駐車場台数が戸数分取れない(生活保護受給者の需要はあるとのことです)
・大規模修繕履歴が特になさそうで今後の修繕費が多額になる可能性が高いこと
・私が東京に住んでおり物件が遠方な点(実家が仙台なのでそこから物件までは車で20分程で着きます。)
・現在の入居者が長い方だと10年ほど居住しており退去時にリフォーム費用がかなりかかりそうな点
先輩方であればこちらの物件を購入されますでしょうか？(拙い文章かつ大雑把な質問で申し訳ございません)
判断するにおいて、年齢や資産状況を踏まえ追加で気にしておいた方がいいことなどありましたら先輩方からご教示いただきたいです。何卒よろしくお願い申し上げます。
（楽待相談室2023.05.22 質問より）
◆ななころの回答
楽待相談室には以下のように回答しました。
＝＝＝ 回答 ＝＝＝
初めまして。不動産投資家ななころと申します。不動産投資家歴&大家業１５年目になります。現在は脱サラして普段は子育てや国際交流を楽しみつつ、ブログやメルマガ記事などを書いたり大家同士で情報交換できるコミュニティを運営しております。
不動産投資デビューおめでとうございます！わたしも茨城県にいくつか物件を所有しておりますので、情報共有を兼ねて回答させていただきます。
ご相談の物件ですが、写真などが無いので判断できないところはありますが、数字だけで判断すると悪くない物件だと思います。前向きに検討されても良いと思います。
理由としては、築40年にも関わらず空室は1部屋のみ。しかも、駐車場が戸数分無いにも関わらず、1部屋平均4万円の家賃を取れているのは、周辺の家賃相場崩れていないことや、入居需要の高さを伺わせます。
東京在住で遠方の仙台に購入されるということなので、わざわざ時間とお金をかけるのでしたら売上がもっと欲しいところですが、実家が仙台で物件にも近いということなので、実家に帰る理由もできますし良いと思います。（定期的に顔を出すだけでも親孝行になりますよね！）
以下、気になったポイントをお伝えします。
・融資はおそらくS銀行のJサポートかと思いますが、できれば後に残しておきたい銀行の１つですし、最終手段にしておきたいところ。最初に使っておきたいO銀行や公庫や地銀にも当たっておくと良いかなと思います。
▼回答の続きはコチラ → 「仙台市の築古アパートの購入について」
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＝＝＝ ここまで ＝＝＝
◆過去の回答
【質問コーナー８７】地銀信金信組と事業的なお付き合いをして、プロパー融資を引き出すには？
【質問コーナー８８】管理会社のミスで空室損が発生してしまった場合の対処について
【質問コーナー８９】1棟目に「耐用年数超え」or「積算評価割れ」物件を買ったら買い進められなくなる？
【質問コーナー９０】日本政策金融公庫で融資を受けるための重要なポイント
【質問コーナー９１】この物件は購入に値するでしょうか？
※その他の質問への回答はこちらから見れます。
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あたながライフデザイン実現するために、役立ててもらえると幸いです。
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◆編集後記
ちなみに、この物件、この利回りだったら他の方にはあまりオススメしません。
「売値2000万円 → 利回り20％以上」という基準をわたしは持っているからです。そうしないと経費倒れになっちゃいます。
それなのに、なぜこの相談者には前向きに検討するように進言しているかというと、実家が物件の近くにあるというのが大きいです。実家が近いのでしたら、行くのも苦じゃないと思いますし、地の利を活かせる可能性もあります。
また、築40年のアパートが家賃1部屋4万円も取れているのはすごいことです。この仙台市青葉区というエリアを詳しくは知りませんが、入居需要の強いエリアなんだと思い、前向きに購入を検討するようにススメた次第です
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