From：ななころ
プライベートオフィスより
◆不動産投資相談への回答
今日は「楽待相談室」に寄せられている質問に回答していきます。
＝＝＝ 質問 ＝＝＝
購入するに値するかご意見下さい。
不動産オーナーを目指して1棟目の物件を探しています。土地価格の高い近隣商業地域の物件が気になっています。10年保有して売却を考えています。
購入にあたり気をつけないといけないことがあれば教えて下さい。また、購入するに値するか、ご意見を聞かせて下さい。
・物件価格5800万
・利回り6.0%
・鉄筋コンクリート3階
・1階店舗、2.3階1K 18平米×6戸 （現在1部屋空きあり）
・築年37年
・土地30坪（土地価格150万/坪）
・間口14m
・共用部、外壁大型修繕済み
・個室修繕履歴なし
・近隣商業地域
・メイン通りに面しており立地よし
・2駅徒歩圏内
・オフィス街近く
（楽待相談室2023.05.14 質問より）
◆ななころの回答
楽待相談室には以下のように回答しました。
＝＝＝ 回答 ＝＝＝
初めまして。不動産投資家ななころと申します。不動産投資家歴&大家業１５年目になります。現在は脱サラして普段は子育てや国際交流を楽しみつつ、ブログやメルマガ記事などを書いたり大家同士で情報交換できるコミュニティを運営しております。
さて、ご相談の件ですが、以下に回答していきます。
１．購入にあたり気をつけないといけないことがあれば教えて下さい。
・全体の家賃収入に対して店舗家賃の割合は？ → 場所にもよりますが、店舗は1度退去すると次の入居までに時間がかかります。もし店舗の家賃収入の割合が大きいと、この利回りですと、収支は大きなマイナスとなります。（私が店舗付物件を検討する際は、店舗の家賃収入比率は30％以下を目安にしています。）
・どんな売主か？売却理由は？ → 土地価格の高い近隣商業地域の物件であれば、現所有者も相談者様と同じように考えるはずです。それにも関わらず現時点で、その価格で売る理由について、できる限り情報を入手されると良いです。
・融資は使うのか？どの金融機関を使うのか？ → ご相談者様の資産背景や属性が分からないので何とも言えませんが、一般的にはサラリーマン投資家の方や初めての物件購入で、店舗＋住居の物件への融資付けはかなりハードルが高いです。
・10年後に売却できない場合でも大丈夫か？ → 想定通り10年後に売却できれば良いですが、もし想定通り売却できない場合のBプランはありますでしょうか？
２．また、購入するに値するか、ご意見を聞かせて下さい。
購入に値するかどうか・・・
▼回答の続きはコチラ → 「購入するに値するかご意見下さい。」
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＝＝＝ ここまで ＝＝＝
◆過去の回答
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「○○について、どう解決したらいいか悩んでいます。。。」
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など...
不動産投資に関するありとあらゆる質問に対して、１０年以上の不動産投資経験と、これまで１０００人以上の相談に乗ってきた経験から丁寧に回答していきます。
あたながライフデザイン実現するために、役立ててもらえると幸いです。
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◆編集後記
この手の購入相談は、心の中ではすでに購入を決めていて「背中を押してほしい」だけの人も多いです。回答する時には結構気を使います。
購入を決めた人にいくら否定的な意見を言ったところで覆りません。「一貫性の法則」が働いてしまうからです。この相談者さんも、もう後戻りできないところまで来ているかもしれませんね。
ですので、できれば購入相談をする場合は、まだ購入するかどうか決めていないフラットの状態の時にされると良いと考えている次第です。
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