From：ななころ
プライベートオフィスより
◆不動産投資相談への回答
今日は「楽待相談室」に寄せられている質問に回答していきます。
＝＝＝ 質問 ＝＝＝
築古の物件購入を検討しています。注意するポイントは？
■相談内容（できる限り具体的に）
いつも皆様の投稿とても参考にさせて頂いております。現在上記の物件を購入検討しています。
購入検討物件 静岡県内 近隣
物件価格 3500万～4000万
築年数33年 軽量鉄骨
土地面積460坪 路線価 4万
1K 20平米 10戸 3DK 50平米 8戸 3DK 4戸 3棟合計22戸
社員寮だった為全空物件です。外壁塗装と内装は3棟リフォームをかけます。
リフォーム費用は2500万の見積もりを頂いております。間取り変更もします。
1K4万 3DK5.5万で貸し出した場合（近隣に同等物件の家賃を参考にしました。）
年間家賃収入1270万
リフォームと諸経費を含めた金額7200万
表面利回り17.6%
借入は地元信金で1.7% 15年で借入できそうなところまできました。条件としては、2700万担保不足になる為実家の土地を添担にする事、自己資金700万入れる事が出来れば借入が可能との事でした。父とも共同で物件購入を検討している為資金面と担保についてはなんとか問題はありません。
また物件は売りには出ていない為いくらで指値が通るか分かりませんが仲介業者の上記の金額なら可能性があると仲介の担当の方がおっしゃっていました。
本日買付証明を出す予定です。この物件を購入する際に注意する点など多くあると思いますが皆様のアドバイスを頂きたいです。よろしくお願い致します。
■プロフィール（保有物件や投資エリア、職業など）
保有物件無し サラリーマン 自己資金1300万
（楽待相談室2023.06.1 質問より）
◆ななころの回答
楽待相談室には以下のように回答しました。
＝＝＝ 回答 ＝＝＝
初めまして。不動産投資家ななころと申します。不動産投資家歴&大家業１５年目になります。現在は脱サラして普段は子育てや国際交流を楽しみつつ、ブログやメルマガ記事などを書いたり大家同士で情報交換できるコミュニティを運営しております。
初めての物件購入で全空＆再生物件に挑戦はすごい！（驚）たしかに全空＆再生物件はやり甲斐がありますよね。私も廃校再生と団地再生に挑戦したいと思ってます。
とはいえ、高利回り全空＆再生物件は、再生できた時の大きな喜びと達成感、大きな収益が得られる可能性を秘めている一方で、大きなリスクの存在があります。
私の周りにも全空＆再生物件で成功した人もいれば、苦労して手つかずの状態になってしまっている人もいるため、注意点についてお伝えします。
（１）配管の状態は？
全空＆再生物件で一番やっかいなのは上下水の「配管」です。長く使用されていなかった配管は、錆びてボロボロになり詰まっている可能性も大きく、水を通した瞬間、水漏れしたり破裂したりします。
下手したらイチからすべてやり直す羽目になるかもしれません。こうなったら恐怖です。事前に配管の状態をチェックされていますでしょうか？
▼回答の続きはコチラ → 「築古の物件購入を検討しています。注意するポイントは？」
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＝＝＝ ここまで ＝＝＝
◆過去の回答
【質問コーナー８８】管理会社のミスで空室損が発生してしまった場合の対処について
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【質問コーナー９０】日本政策金融公庫で融資を受けるための重要なポイント
【質問コーナー９１】この物件は購入に値するでしょうか？
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※その他の質問への回答はこちらから見れます。
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「○○な時、ななころさんだったらどうしていますか？」
など...
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あたながライフデザイン実現するために、役立ててもらえると幸いです。
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◆編集後記
「建物の配管は人間の血管と同じ」なんて、配管業者が良く言ったりしますが、ほんとうにそうだなと思います。
私たち人間も、30年40年と経つと、まず配管がダメになっていきますよね。。。動脈硬化を起こしたり、動脈破裂したり、、、（怖）
定期的な高圧洗浄をしたいところですが、人間の場合はそうはいきません（笑）。
そのため、「毎日きれいな水を適量飲む」「油を取り過ぎない」って、本当に理にかなっているなと感じた次第です。
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