From：ななころ
プライベートオフィスより
◆不動産投資相談への回答
今日は「楽待相談室」に寄せられている質問に回答していきます。
＝＝＝ 質問 ＝＝＝
規模拡大を見据えた２棟目以降の購入、今後の方針についてアドバイス下さい
■相談内容（できる限り具体的に）
法人を設立し、表面利回り７.９%の木造アパート（築７年）をフルローンで７２００万で購入し、現在２棟目を検討中です。まずの目標は月３０万以上のCFです。
不動産会社から、「規模拡大を考えてるなら現金を貯めるために、築古戸建てを現金買いして何年かで売却することが早道」とアドバイスを頂き、違う会社からは「築３０年程度で５０００万規模の一棟を頭金２～３割で購入して現金を貯めていくといい」と言われています。
規模拡大についての動画もいくつか見て勉強もしていますが、いずれにしても、これらの売却時のことを考えると上手く貯まるのかどうかがよく見えておらず、方針が固まりません。
シュミレーションができるようになればと思って玉川陽介さんの本でも勉強を始めていますが、方針決めにおける何か良いアドバイスが頂けると幸いです。
■プロフィール（保有物件や投資エリア、職業など）
【保有物件】関西に築７年の木造アパート１棟
【投資エリア】関西
【年齢】５０代
【職業・年収】サラリーマン・１０００万
（楽待相談室2023.7.12 質問より）
◆ななころの回答
楽待相談室には以下のように回答しました。
＝＝＝ 回答 ＝＝＝
初めまして。不動産投資家ななころと申します。不動産投資家歴&大家業１５年目になります。現在は脱サラして普段は子育てや国際交流を楽しみつつ、ブログやメルマガ記事などを書いたり大家同士で情報交換できるコミュニティを運営しております。
さて、ご相談の件ですが、「まずの目標は月３０万以上のCF」「2棟目購入」「規模拡大」と考えていらっしゃるようです。ただ、そのためには、現状分析含めて一度戦略や方向性を練り直す必要があるため、以下３つほどポイントをあげさせていただきます。
ポイント① 1棟目の収支について
ご自身でもやっていらっしゃると思いますが、「楽待CF(キャッシュフロー)シミュレーション」で、私も以下の条件で当てはめてシュミレートしてみました。結果は赤字となっているようですが、実際の収支と比べていかがでしょうか？
＜融資条件＞
・O銀行を想定
・自己資金0円
・金利2.3％
・期間25年
＜その他条件＞
・入居率95％
・家賃下落率0.5％／年
・修繕費 実質年間収入の5％
・大規模修繕 12年後に300万円
※CFシュミレーション結果 → https://1drv.ms/b/s!AgnIJMEL8SlNhMQn7-WqrQIEw0TCcA?e=lNV5y4
ポイント② 比較結果について
購入した時期が分かりませんが・・・
▼回答の続きはコチラ → 「規模拡大を見据えた２棟目以降の購入、今後の方針についてアドバイス下さい」
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＝＝＝ ここまで ＝＝＝
◆過去の回答
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「○○な時、ななころさんだったらどうしていますか？」
など...
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あたながライフデザイン実現するために、役立ててもらえると幸いです。
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◆編集後記
上記のように、1棟目を購入した後、「購入前シュミレーションと購入後の収支結果を比較してどうなのか？」といった棚卸しをすることはとても重要です。
今回の物件場合、詳細が分かりませんが、おそらく1年のうち2室以上空室が発生したり、空室期間が長引くと赤字となります。積算評価と融資額にも大きな乖離が発生している状態ですから、収支が赤字になるとこれ以上の拡大は望めなくなってしまいます。
ですから、「購入後1年経ったら棚卸し」がとても大事だなと感じている次第です。
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