From：ななころ
コメダコーヒーより
◆セミナー内容を先出し
ブログを読んでくださっている皆様に、7月22日に開催する定例勉強会の内容を少しだけ先出ししちゃいます。（先週メルマガでご案内しましたがお読みになられていますか？）
今回のテーマは「借り換え」なので、「借り換え元の銀行ベスト５」についての話があります。これは借り換えサービス業者の集計なので、かなり正確な数値です。
みなさん、どの銀行から借り換えしていると思いますか？
◆最初は金利は高くても仕方がない
ご存知の通り、不動産投資の成否の鍵は「金利」が握っていると言っても過言ではありません。金利は低ければ低いほど、当然キャッシュフローは増えます。
不動産投資を始めたばかりの頃というのは、よほど資産家か高属性サラリーマンで無い限り、金利は高くても仕方がない部分もあります。
私も最初の物件を買う時は公庫から3.65％で借りましたし、2棟目の物件を買う時はスルガ銀行から4.5%で借りました。
スルガ銀行なんて4.5％で期間30年で借りましたから、残債が減らない減らない。もちろん承知の上で借りてますからいいのですが、それにしても毎年減らない残債表を見てはため息をついていましたよ。
ですから、不動産投資は満室稼働を維持する努力するとともに、金利を徐々に下げていくことが重要な戦略になってきます。その辺をちゃんと理解している人は、常に借り換えに向けて動いています。
◆借り換え元の銀行はどこ？
それでは、借り換え元の候補となる銀行はどの銀行でしょうか？
「借り換え元の銀行ベスト５」を特別に公開してしまいます。（銀行名を知りたい方は7月のセミナーにお越しくださいね。）
＜第5位・・・S銀行＞
やはりというかランキングに入ってきましたね！
たしかにS銀行の決算書を見ても、年々ものすごい勢いで融資残高は減る一方になっています。
2018年の不正融資問題以降、「S銀行から融資を受けている」というだけで、他の銀行からは融資を受けづらくなってますから、借り換えする人が多いのですね。
＜第４位・・・S銀行＞
この銀行は、最近急激に不動産投資に対して融資件数を伸ばしている銀行です。
エリアも広く、築年数や耐用年数にも寛容なので、サラリーマン投資家が最初の1棟目の融資先として重宝する銀行です。ただ、金利が若干高目となっているため、ある程度の規模に到達した投資家から徐々に借り換えしているのでしょう。
＜第３位・・・S銀行＞
こちらのS銀行も不動産投資初期の頃にお世話になる銀行の１つですよね。
金利3.6％と高いですが、エリアが広かったり融資期間も長く、今でもフルローンが出たりしますので、自己資金を温存するために重宝する銀行です。
ただ、S銀は金利を99％下げてくれないので、ある程度の年数が経った段階で借り換えしている人が多いことが予想されます。
＜第2位・・・O銀行＞
O銀は不動産投資をスタートするサラリーマンが、誰しもが始めに融資先の候補となる銀行ですよね。
ですから、ある程度投資歴を重ねた人たちが、借り換えていることが予想されます。O銀から卒業するといっぱしの不動産投資家ですね。
＜第1位・・・T銀行＞
やはり1位は、なんといってもこの銀行ですね！
金利3.9％と高いですが、耐用年数オーバーの築古、難ありでも融資してくれる強い味方です。
以前は残高合計5000万円を超えると金利が3.9％→2.9%に下がったりしましたが、今は地方物件には5000万円を超えると途端に厳しくなるため、ハードルを超えるのが難しくなっています。
また、ノンバンクから借りていると、地銀や信金から融資を受ける際に多少影響してくるため、借り換えてしまう人も多いようです。
◆金利引き下げには準備と戦略が重要
いかがだったでしょうか？
上記の結果より、多くの不動産投資家が最初は有名どこの銀行から高い金利で融資を受けて、徐々に借り換えによって金利を引き下げていることが分かります。
銀行というのは横並びの業界ですから、なるべく低い金利で借りていれば借りているほど、次の融資の時の金利が低くなります。逆に、高い金利で借りていると、高い金利で提示してくる。
ですから、不動産投資のステージを駆け上がるときには、必ず金利を引き下げてもらう時期があります。金利交渉する時期があるのです。
ただし、銀行は食いぶちである金利を簡単に引き下げたりはしません。簡単に借り換えに応じてくれたりもしません。準備と戦略が必要なんです。
借り換えができるように日頃から情報収集と準備をしていきましょう！
◆編集後記
7月のライフデザイン実践会定例の勉強会のテーマは「借り換え」です！
今、銀行は、区分マンションに対して積極的に融資しているという日経新聞の記事を紹介しましたが、実は区分マンションへの融資の借り換えも積極的になっているのをご存知ですか？
ですから、買って後悔している投資用マンションの売却ができなくても、借り換えすることで収支を改善することができるんです。
収支を改善すれば、融資頭打ちで買い増しできない状態から脱出する可能性もありますし、しばらく保有し続けることもできるようになります。
興味がある方は「7月22日（土）」の午後にお越しください。
▼7月22日「借り換え」のセミナーの詳細はコチラ
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