From：ななころ
プライベートオフィスより
◆不動産投資相談への回答
今日は「楽待相談室」に寄せられている質問に回答していきます。
＝＝＝ 質問 ＝＝＝
28歳/年収1200万/総資産1600万で始める投資戦略について
■相談内容（できる限り具体的に）
まず、20代後半で不動産事業をしている仲間が居ないため、皆様にご相談をさせてください。
私の属性を考えた際に、5-6棟で家賃収入1000万ほどの規模拡大を前提にした投資戦略についてアドバイスをお願いいたします。現在考えているのは下記のプランです。
・一棟目から法人所有
・手間と資金を残すために一棟目はフルローンを条件
・初期費用（手続費用）で出せる金額は600万以下
・エリアは関東圏内（都心部除く）
上記を考えると、2つの考えになりました。
①オリックス銀行を活用した、築浅木造アパート
→ 不動産屋にヒアリングしたところ、属性から金利2.3%前後でフルローンが出る可能性があるとの回答
②静岡銀行を活用した、築古木造アパート
→ この場合は個人所有による節税も検討予定です。
どちらも、表面利回りは9%以上は最低確保しつつ、ストレスを加えて実利回り3%以上、手残り家賃が月に15万程度を最低条件として、合う物件があれば購入したいと考えています。
これらは不動産屋と相談したときに案内された内容ですが、元々私が勉強した上でたどり着いた内容にも近かったため、このまま進めて良いのかどうかを第三者目線でアドバイスを頂けますと幸いです。
■プロフィール（保有物件や投資エリア、職業など）
会社 外資系IT 営業職 年齢 28歳 直近年収 860→830→1180→1400（2023見込） 総資産 1600万 居住形態 賃貸 事業目標 家賃収入1000万を5年以内に達成すること
（楽待相談室2023.06.20 質問より）
◆ななころの回答
楽待相談室には以下のように回答しました。
＝＝＝ 回答 ＝＝＝
初めまして。不動産投資家ななころと申します。不動産投資家歴&大家業１５年目になります。現在は脱サラして普段は子育てや国際交流を楽しみつつ、ブログやメルマガ記事などを書いたり大家同士で情報交換できるコミュニティを運営しております。
さて、ご質問の件ですが、目標を「家賃収入（＝ 税引前キャッシュフローと解釈）1000万円」に向けて、どのように戦略を立てていけばというか？そのために、「①オリックス銀＋築浅」か「②静銀＋築古」のどちらかが良いのか？という相談ですね。
そして、「表面利回りは9%以上は最低確保」「ストレスを加えて実利回り3%以上」「手残り家賃が月に15万程度を最低条件」といった物件購入条件を上げていらっしゃるようです。
細かい点は詳しく聞かないと判断できないところもありますが考え方としては良いと思います。ただ、その戦略を実現するためには主に３つの注意点があります。
１．ライバル争いに注意！
この戦略は、不動産業者が物件を売りやすいということもあって提案してきますし、誰しもが最初に考える戦略です。物件購入条件自体は悪くありませんが、当然ながら激しいライバル争いに巻き込まれます。正しい判断力と迅速な行動力が求められる一方で、焦って掴んではいけない物件を掴んでしまうことがあるので注意が必要です。
２．融資期間マジックに注意！
ライバル争いが激しい中、条件をクリアする物件が無いため、、、
▼回答の続きはコチラ → 「28歳/年収1200万/総資産1600万で始める投資戦略について」
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＝＝＝ ここまで ＝＝＝
◆過去の回答
【質問コーナー９１】この物件は購入に値するでしょうか？
【質問コーナー９２】利回り14.3％築40年の仙台1棟アパートの購入について
【質問コーナー９３】築古高利回りの全空＆再生物件を購入する時の注意点は？
【質問コーナー９４】購入してしまった新築ワンルームをキャンセルできるか？
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※その他の質問への回答はこちらから見れます。
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あたながライフデザイン実現するために、役立ててもらえると幸いです。
▼ななころへの質問はコチラ
◆編集後記
このよくある「オリックス銀＋築浅」「静銀＋築古」戦略ですが、悪くはないんです。悪くはないんですが、ほんとうにみな同じようにやろうとするんです。。。
不動産業者も融資つけやすく売りやすいもんだから、はまるパターンの物件をどんどん提案してくる。売ってくる。
その結果、激しいライバル競争となり、物件は枯渇し、さらに物件は高騰する。そして、高値掴みしてしまう人が増えたり、騙されてしまう人もいるんです。
投資の世界では、「自分だけ知っていると思っていることは、全員知っている」ということがよくありますので、肝に銘じておいてほしいなと思います。
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