間違えやすい建築基準法
□建築物の敷地が複数の用途地域にまたがる時は、敷地の全部について過半の属する用途制限が適用される。建築物の敷地が工業地域と工業専用地域にわたる場合、その敷地の過半が工業地域内である時は、工業地域の用途制限が適用されるので共同住宅は建築出来る
□防火地域内にある建築物は、その外壁の開口部で延焼のおそれある部分に政令で定める防火設備を設け、かつ、壁、柱、、床等の建築物の部分及び当該防火設備を政令で定める技術的基準に適合するもので、国土交通大臣が定めた構造方法を用いるものまた国土交通大臣の認定を受けたものとしんかえればならない。
□地方公共団体の条例で建築物の敷地と道路との関係について制限を付加できるが緩和は出来ない
□地方公共団体は、①特殊建築物②階数が3以上の建築物③延べ面積が１０００㎡超の建築物等の敷地が接しなければならない道路の幅員について、条例で必要な制限を付加できる
□建築物が斜線制限の異なる地域にまたがる時は、建築物の各部分でそれぞれの地域の斜線制限が適用される。第二種中高層住居専用地域の部分では北側斜線制限が適用される。
□建築物の敷地が複数の用途地域にまたがる時は、敷地の全部について過半の属する用途制限が適用される。よって建築物の敷地が第一種低層住居専用地域と準住居地域にわたる場合は、その敷地の過半が準住居地域内である時は、作業場の床面積合計が150㎡以下の自動車修理工場は建築出来る
□低層住居専用地域においては、建築物の高さは１０ｍまたは１２ｍのうちその地域に関する都市計画において定められた建築物の高さの限度を超えてはならない
□日影規制
地方公共団体の条例で指定された区域内の一定の建築物の高さを規制する。
□北側斜線制限 １２でん１２のみ適用
北側にある建物から見て南側に高い建物が建つということは、南からの日照を阻害される可能性があるということです。場合によっては隣家の居住性を損なうことにもなりますから、北側斜線制限はより厳しく規制されます。
※アパートを建てるなら知っておくべき建築基準法の制限とは？ (home4u.jp)を参照してます。
「すべての用途地域」で建築可能なもの
・社会福祉施設（保育所等）
・医療衛生施設（診療所、公衆浴場等）
・宗教施設（神社、教会等）
・近隣公共施設（派出所、公衆電話等）
「工業専用地域以外」であれば建築可能なもの
・住宅、共同住宅（アパート、マンション）、寄宿舎、下宿等
・住宅に付属するもの
(住宅に付属するものとは、床面積が50㎡以内の日用品の販売を主たる目的とする店舗、食堂、喫茶店、事務所などで、住宅部分が延べ面積の2分の1以上あるものをいいます。いわゆる店舗兼住宅などのことです)
・図書館、博物館、老人ホーム、身体障害者福祉ホーム等
「工業地域・工業専用地域以外」であれば建築可能なもの
・幼稚園、小、中、高等学校
（※大学や専門学校は、第一・第二低層住専、工業・工業専用地域以外）
小・中・高等学校は、住宅の近くにあるほうが好ましいため第一種・第二種低層住居専用地域にも建築可能ですが、大学や専門学校などは規模が大きくなりがちなので、低層住居専用地域では建築不可となっています。
この違いに気をつけてくださいね。
その他
・病院は第一・第二低層住専、工業・工業専用地域以外で建築可能
・2階以下、かつ150㎡以内の飲食店等は第一低層住専、工業専用地域以外で建築可能
・2階以下、かつ500㎡以内の飲食店等は第一・第二低層住専、工業専用地域以外で建築可能
・ホテル、旅館は第一・第二低層住専、中高層住専、工業・工業専用地域以外で建築可能
・カラオケボックスは第一・第二低層住専、中高層住専、第一種住居地域以外で建築可能
(※第二種住居地域は建築可能ですので、微妙な違いに気をつけてください。宅建試験のひっかけ問題でよく出ます)
・200㎡未満の映画館は、準住居、商業、近隣商業、準工業地域に建築可能
・200㎡以上の映画館は、商業、近隣商業、準工業地域に建築可能
・キャバクラ等の接待ありの飲食店は、商業・準工業地域にのみ建築可能
なお、規制にひっかかる建築物であっても、特定行政庁（市町村長・都道府県知事）の許可があれば建築できる、とされています。
農地法
□農地を耕作目的で売買する場合や賃貸する場合等、権利の移転や権利の設定を行う場合には、当事者（譲渡人、譲受人）は、農業委員会の許可を受ける必要がある。農地を一時的に別利用で貸し付ける場合は、5条許可が必要となる。農地を一時的に耕作目的で借りる場合も3条許可が必要。また許可を受けなければ、農地の賃貸借の解約も出来ません。
□3条 耕作目的で取得する 農業委員会が許可（国・都道府県許可不要）
□4条 農地以外に転用する 知事が許可（国・都道府県でも許可必要）
□5条 転用目的で取得する 知事が許可（国・都道府県でも許可必要特例あり）
□競売による取得は3条または5条許可必要
□民事調停法の農事調停による取得は3条許可不要
□贈与によっては農地を取得した場合は3条許可は必要
□売買予約の時点では許可は不要であり、現実に転用目的で権利が移転される場合に許可が必要
□農地を転用する場合、家庭菜園は農地ではないので許可不要
□耕作目的で農地を取得する場合、3条の許可が必要となり、許可権者は農業委員会。
□抵当権設定は3条許可不要であるが、質権設定3条許可必要
□相続遺産分割等（相続人に対する特定遺贈含む）により農地を取得する場合、3条許可は不要だが、農業委員会へ届け出が必要。相続人に該当しない特定遺贈の場合は届出が必要。この届出をせず、または虚偽の届出をした者は10万円以下の過料（過料の場合には前科が付かない）罰金と過料は違う。
□相続によって農地を取得した場合には、3条許可は不要だが、相続によって取得した農地を転用する場合は、4条許可が必要
□農地を相続した場合、その相続人は、3条許可は不要だが、遅滞なく、農業委員会にその旨をとどけなくてなならない。
市街化区域の特例
□市街化区域内で農地を転用するか、転用目的で取得する場合、あらかじめ農業委員会へ届出すれば、4条、と5条の許可は不要である。
□農業用施設に供する目的で農地を転用する時、面積が２00㎡未満であれば4条許可は不要
□国、都道府県等が道路、農業用排水施設その他の地域振興上または、農業振興上の必要性が高いと認められる施設の用に供するため、農地を取得する場合は、農地法5条の許可を受ける必要はない。（5条許可の特例）
□国または都道府県等が農地を農地以外のものにするため、これらの土地について所有権を取得する場合は、都道府県知事等との協議が成立する事をもって5条許可があったとみなす。例外規定
□市町村が自己転用する場合、原則として4条の許可が必要となる。しかし、道路、河川等の施設で土地収用法第３条にあるものの敷地に供するときは、4条許可は不要。
□国及び都道府県は、3条許可は不要 4条5条の許可は必要と覚えておく。
□国土利用計画法では権利金の授受のある賃貸は該当するが、授受のない賃貸は該当しなかった。農地法では、賃貸についても農地法に該当する
【農地所有適格法人】
農事組合法人・一定の株式会社等で、一定の要件のすべてを満たしている法人を「農地所有適格法人」という。この要件を満たしていない株式会社等は、農地の所有は認められないものの、耕作目的で農地を借り入れる事は出来る
【許可を受けない賃貸借】
農地法３条１項の許可を受けずにした賃貸借契約は無効である
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【土地収用法】 ちょっと意味がわかないから後回し
土地収用法その他法律によって、権利が収用され又は使用される場合許可が不要である。←これはわかる
★例題
土地収用法第３条に規定する事業（土地を収用し、又は使用することができる事業）である場合、その事業の用に供するための農地の取得については、農地法第５条第１項の許可を要しない。
〇か×か？
正解は、、、×
土地収用法により農地が収用される場合であれば、農地法５条の許可は不要である（同条１項６号）。しかし、本肢では、「事業の用に供するための農地の取得」としか書かれていない。すなわち、土地収用のケースだけでなく、任意買収のケースも含まれているのである。任意買収の場合には、原則通り農地法５条の許可が必要となる。
土地収用法に規定する事業で収用又は使用される場合、許可は不要だが、単に収用事業の用に供するための取得だけでは許可が不要とはいえない
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国土利用計画法
国土利用計画法
土地ころがしを規制し、地下の上昇を抑え土地を有効活用
【監視区域の指定】
知事は、監視区域を使用しようとする場合には、あらかじめ土地利用審査会及び関係市町村長の意見を聞かなければならない。が土地利用審査会の確認をうけなければならないという規定はない
【届出・許可を必要とする取引】
□権利金等の授受のある地上権・賃借権の設定や、形成権（予約完結県、買戻し権）の譲渡は届出が必要な取引にあたる。権利金の授受のない賃借は該当しない。
□土地の交換契約は、金銭の授受の有無に関係なく事後届出が必要
□事後届出制では、知事は土地の利用目的のみを審査し、必要があれば勧告出来る。（ただし対価の額も届出は必要）。勧告は、原則として届出日から3週間以内にしなければならない。
□勧告に従わなくても、罰則はない。ただし、知事は内容等を公表出来る。
【事後届出をしなかった場合】
罰則6か月以下の懲役または100万円以下の罰金が適用されてしまう。仮に100万円以下の罰則が適用されたとしても契約は有効になります！！！！なお、知事から届出を行うように勧告する事はありません
【届出・許可不要とする取引】
□農地法第３条1項の許可を受ける時は届出が不要
□民事調停法による調停での土地の取得は届出不要
□土地の時効取得はは届出不要
□相続・時効、賃借権の設定も届出不要
□取引の当事者のいずれかが国、地方公共団体等の場合は届出不要
□民事調停法による調停・民事訴訟法による和解に基づく場合は届出不要
【事後届出制】
□事後届け出制では、権利取得者は契約締結後2週間以内に市町村長を経由して知事に届け出なければならない。届出ないと6か月以下の懲役、罰金100万以下。（事後届出にもきちんと罰則はある。勧告従わなかった時の罰則なしと区別せよ！）
⇒罰則を払っても契約自体は有効となります。
□事後届け出制では、届出書に記載されている内容について変更が生じた場合、減額のみをする場合を除き、改めて事前届出が必要となる
□停止条件付売買契約締結日から2週間以内に事後届出
⇒停止条件が成就した日ではない事に注意。
□知事勧告に従わない時は公表出来る。しかし、事後届出制では、勧告以外に助言も出来る。助言に従わない時は公表できない。
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【事後届出制及び注視区域の届出対象面積】
①市街化区域（都市計画区域）・・・・・・・・・・・・・２０００㎡以上
②市街化調整区域、非線引都市計画区域（都市計画区域）・・５０００㎡以上
③準都市計画区域・都市計画区域外・・・・１００００㎡以上
準都市計画は１００００㎡です。都市計画の時は3000㎡未満とごっちゃになるな！！過去1ミスある
これはつまり都市計画区域内の国土利用計画であれば、5000㎡以上は必ず届け出ないといけない。
都市計画の場合の許可不要の開発行為の時は、数字が未満だったが、国土利用計画法では以上になるから注意！！
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【事前届出制】
□注視・監視区域では、契約の両当事者は、土地売買等の契約をする時、契約締結前に市町村を経由して知事に届け出なければならない。（事前届出制）
□事前届出をした者は届出日から6週間を経過するまで、契約を締結してはならない。それまでに勧告があれば締結してもよい。
【予定対価の適正でないと中止が勧告される】
監視区域に所在する土地について売買契約の事前届出をした場合、当該届出に係る予定対価の額が、近傍類地の取引価格等を考慮して算定した土地に関する権利の相当な価格に照らし、著しく適正を各ときは、知事から契約の締結の中止すべきことを勧告されることがある。
【予定対価の適正でないと中止が勧告される】
【届出事項】
事前届出も事後届出も同じ。土地の利用目的と土地の対価の額
ただし、事後届出制の場合は、土地の利用目的のみが審査基準となる。
事後届出制では以下も届け出る。
・その契約締結の年月日
・その土地の所在・面積
・その土地に関する権利の種別・内容も届け出る。
契約締結日から2週間以内に届出。知事は3週間以内に勧告。引き渡しから2週間ではないので注意
建築基準法
建築基準法
ヒッダツ！！
確認申請
道路接道義務
防災地区
斜線制限
日影規制
単体規制
建築確認
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建築確認を必要とする建築物
１．用途に供する床面積の合計が200㎡を超える特殊建築物
２．階数３以上or延べ面積500㎡超or高さ13ｍ超or軒の高さ９ｍ超の木造建築物
３．階数２以上or延べ面積200㎡超の木造以外の建築物
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この３つは区域を問わず全国で、新築・改築・増築・移転を問わず建築確認が必要となり、また、大規模修繕・模様替えでも建築確認が必要となります。更に、特殊建築物は用途変更でも建築確認が必要となるということも覚えておいてください（ただし、劇場→映画館、ホテル→旅館など、類似の用途変更は含まれない）。特殊建築物とは学校や病院、ホテル、劇場、百貨店、コンビニ、倉庫、自動車車庫などなどをいいますが、「事務所」は特殊建築物ではないという点にも注意してください。
⇒ホテルから共同住宅は建築確認必要です。
⇒事務所は床面積に関わらず建築確認不要
□特殊建築物の場合、床面積合計が200㎡超なら建築確認が必要になり、その増築に係る部分の床面積の合計が10㎡を超える者は建築確認が必要
□事務所は特殊建築物ではない。事務所に用途を変更しようとする場合は、床面積に関わらず、建築確認を受ける必要がない。
□特殊建築物以外の用途に供する建築物をその用途に供する部分の床面積が２００㎡超の特殊建築物に用途変更する場合は建築確認は必要である
□特殊建築物の用途に供する建築物でその用途に供する部分の床面積の合計が２００㎡超であるもののの増築・改築・移転をしようとする場合、建築確認が必要である。
□木造建築物の場合、階数が3以上、延べ面積が５００㎡超、高さが１３ｍ超、軒高が９ｍ超のいずれかに該当すれば、建築確認が必要である。この場合階数が２階で、延べ面積が５００㎡、高さが１３ｍ 軒高９ｍの場合ならば該当しないので建築確認は必要がないので注意！！！！
□木造以外の建築物（鉄骨造）の場合、階数が２以上、延べ床面積２００㎡超のいずれかに該当すれば、建築確認が必要である
□防火地域外・純防火地域外では10㎡以下の増・改築、移転は建築確認は不要。
□防火地域内・準防火地域内において建築物を増築、改築、移転をしようとする場合、その増築、改築、移転に掛かる部分の床面積の合計が１０㎡以内である時でも建築確認は必要。
□建築主事の建築確認を受けた場合、建築主は原則として工事の完了日から4日以内に到達するように、建築主事に対して完了検査の申請をしなければならない。そして建築主事は、完了検査の申請を受け取った日から7日以内に検査を終えて、適合してる時は、建築主に対して検査済証を交付しなければならない
□建築主事は、防火地域・準防火地域内外に関わらず、共同住宅の建築確認をするときは、あらかじめ、当該確認に係る建築物の所在地を管轄する消防長または、消防署長の同意を得る必要がある。
□建築基準違反
特定行政庁は、建築物の建築主、工事の請負人、もしくは現場管理者又は、当該建築物若しくは敷地の所有者、管理者、占有者に対して、工事の施工の停止を命ずる事が出来る。
建築確認の手続き
建築主は、建築物の建築等をしようとする場合、工事着手前に建築計画が規定に適合するものである旨の建築確認を受け、確認済証の交付を受けなければなりません。流れとしては次のようになります。
１．建築主が建築計画を作成し、建築主事または指定確認検査機関に建築確認の申請をする
↓
２．建築主事または指定確認検査機関による建築確認、確認済証の交付
↓ 建築主事は７日以内（上記１～３の大規模建築物は35日以内）
３．建築主による工事の施工（建築工事届提出後）、特定工程の終了
↓ ４日以内
４．建築主事または指定確認検査機関による中間審査、中間審査合格証の交付
↓ ４日以内
５．建築主による工事完了申請
↓ ４日以内に到達（完了検査申請書）
６．建築主事または指定確認検査機関による完了検査、検査済証の交付
↓ ７日以内
７．建築主による使用、管理
以下、宅建本試験で出題可能性のあるポイントです。建築主事または指定確認検査機関と打つのは面倒ですので、「建築主事または指定確認検査機関」＝「建築主事等」とさせていただきます。
・建築主事等は、申請された建築物が構造計算適合性判定を要するものであるときは、建築主から適合判定通知書またはその写しの提出をうけた場合に限り、確認できる
・建築確認の申請者は建築主で、建築主事、指定確認検査機関のどちらに申請してもよい
・建築確認申請のために、周辺住民等の同意は不要である
・建築主事等は、一般建築物については７日以内、大規模建築物については35日以内に審査をし（指定確認検査機関はこの期間制限なし）、規定に適合することを確認した場合は確認済証を交付しなければならない。
・建築主事等が確認をする場合、原則として消防長（消防本部がない市町村は市町村長）または消防署長の同意を得なければならない ← 同意を得るのは建築主でない点に注意
・建築主が建築物を建築しようとする場合、建築主事を経由して建築工事届を都道府県知事に提出しなければならない（建築確認が不要な場合でもこの届出は必要）
・一般建築物は、完了検査申請書を提出すれば使用を開始することができる（使用開始後に検査を受け手直しを命じられることあり）
⇒鉄筋コンクリート造で階数が2以上の住宅を新築する場合は、原則として検査済証の交付意を受けるまでは建築物を使用してはならないが、特定行政庁が安全上、防火上避難上支障がないと認めた時は使用する事ができる
【大規模建築物の使用制限】
・大規模建築物は、原則として検査済証の交付を受けた後でなければ使用することができない（例外１：特定行政庁または建築主事が仮使用を承認したとき、 例外２：完了検査申請書が受理された日から７日を経過したとき）
⇒大規模建築物でなければ、検査済証の交付を受ける前であっても当該建築物を使用し又は使用させる事が出来る
道路と接道義務
- ■接道義務
都市計画区域および準都市計画区域内の敷地は、建築基準法上の道路に２ｍ以上接していなければなりません。これを接道義務（せつどうぎむ）といいます。
もし建築物が建っている土地が道路に接していなければ不便ですよね？日常の通行に支障があるのはもちろん、火事や地震のときに避難が遅れてしまいます。しかし、その敷地の周囲に広い空地を有する建築物など、特定行政庁が交通上、安全上、防火上、衛生上支障がないと認め、建築審査会の同意を得て許可した敷地については接道義務に従わなくてよいという例外があります。
令和元年の法改正で、「敷地が幅員４ｍ以上の道（道路に該当するものを除き、避難及び通行の安全上必要な国土交通大臣省令で定める基準に適合するもの）に２ｍ以上接する建築物のうち、利用者が少数（延べ面積200㎡以内の一戸建て住宅）であるものとして用途及び規制に関し国土交通省令で定める基準に適合するもので、特定行政庁が交通上、安全上、防火上、衛生上支障がないと認めるもの」についても、接道義務は適用されなくなりましたので注意です。こちらは建築審査会の同意からの許可が要件とされていません（← 珍しい例外なので必ず覚える！）。
また逆に、映画館など不特定多数の者が集まる特殊建築物や階数が３以上の建築物、延べ面積が1,000㎡を越える建築物については、地方公共団体の条例によって、更に厳しい制限を付加することができます（緩和は不可）。
更にこちらも令和元年の法改正で、付加できるものとして「袋路状道路にのみ接する建築物（一戸建て住宅を除く）で、延べ面積が150㎡を超えるもの」が加わりましたので、これは押さえておきましょう。
この例外と付加することができるという２つは必ず覚えておいてください。 - ■道路内の建築制限
そもそも道路とは、日常の通行、緊急時の非難のために設置されているものです。よってそれらを妨げる障害物が道路上にあることは許されません。つまり、道路内または道路に突き出して、次のものを建築、築造してはいけません。
１．建築物
２．敷地を造成するための擁壁（ようへき）
この２つは常識的に分かりますが、ここで重要なのは例外です。次の３つは例外として、道路内または道路に突き出して建築、築造することができます。
１．地盤面下に設ける建築物（地下商店街や地下駐車場）
２．公益上必要な建築物で、特定行政庁が通行上支障がないと認めて建築審査会の同意を得て許可したもの（公衆便所や巡査派出所）
３．公共用歩廊、その他の建築物で、特定行政庁が安全上、防火上、衛生上、他の建築物の利便を妨げ、周囲の環境を害するおそれがないと認めて建築審査会の同意を得て許可したもの（公共用歩廊 → 商店街のアーケード、その他の建築物 → 上空の渡り廊下）
１の地盤面下は特定行政庁の許可不要で、許可を要するというひっかけ問題がよく出題されます。 - ■壁面線による建築制限
上記「道路内の建築制限」によって道路内の空間は確保されますが、道路の境界線と建築物の間にも一定の空間があったほうが、より快適な環境となりますよね。そこで特定行政庁は、街区内における建築物の位置を整え、その環境の向上を図るために必要があると認めるときは、建築審査会の同意を得て、壁面線の位置を指定することができます。
壁面線の意味を知る必要はなく「壁面線」とそのまま覚えていただければ大丈夫ですが、この環境の向上のため定める、外壁などを道路境界から後退させる位置を示す線を壁面線といいます。壁面線が指定されると、建築物の外壁や柱、高さ２ｍを超える門または塀は、原則として壁面線を越えて建築してはならなくなります
【建築基準法の道路】
原則として幅員が４ｍ以上必要である。が、建築基準法が適用された時にすでに建築物が立ち並び幅員４ｍ未満の道で特定行政庁が指定したものは、（建築審査会の同意を得て許可したものについては）建築基準法の道路とみなされる。この場合、道路の中心線から２ｍの線が道路の境界線とみなされる。幅員が４ｍ未満の道は、都市計画区域もしくは準都市計画区域の指定等により、建築基準法の規定が適用されるに至った際、現に建築物が立ち並んでいて、かつ、特定行政庁の指定がなければ建築基準法の道路とはみなされない。
⇒上記に該当すれば２ｍの道幅しかなくても道路は道路になる
□建築物の敷地は、原則として４ｍ以上の道路に接していなければならないが、特定行政庁がその地方の気候若しくは風土の特殊性又は土地の状況により必要と認めて都道府県都市計画審議会の議を経て指定する区域内では「６ｍ以上」となる。
【２項道路】
建築基準法が適用されたときに、すでに建築物が立ち並んでいた幅員４ｍ未満の道で、特定行政庁が指定したものは、建築基準法の道路とみなされる。これを２項道路と言う。この場合道路の中心線から２ｍの線が道路の境界線とみなされる
【私道の変更廃止】
□特定行政庁は、その私道の変更または廃止を禁止し、または制限する事が出来る。私道の変更はまたは廃止は原則として自由であるが、建築基準法の接道義務に反する事になる私道の変更または廃止については制約がある。
□特定行政庁が通行上支障がないと認めて建築審査会の同意を得て許可したものは、道路内に、または道路に突き出して建築する事が出来る
□建築物の敷地は建築基準法の道路に原則として２ｍ以上接しなければならない。ただし、地方公共団体は、特殊建築物や階数が3以上の建築物については、条例で制限を付加できる
□地方公共団体は、一定の建築物の敷地が接しなければならない道路の幅員・その敷地が道路に接する部分の長さ等その敷地又は建設物と道路との関係について、条例で必要な制限を付加できる。
□防火地域・準防火地区
建築物が密集する市街地で火災が発生すると、多くの人命や財産が失われてしまいます。そのような被害を最小限に食い止めるため、市街地の不燃化を図るため、都市計画において「防火地域」「準防火地域」が定められています。
■防火地域
防火地域内の建築物の構造についての規制です。
１．耐火建築物としなければならない建築物
・地階を含む階数が３以上の建築物
・延べ面積が100㎡を超える建築物
２．耐火建築物または準耐火建築物としなければならない建築物
・上記１番のいずれにも該当しない建築物（＝２階以下でかつ延べ面積100㎡以下）
３．耐火建築物または準耐火建築物にしなくてもよい建築物
・延べ面積が50㎡以下の平屋建ての付属建築物（物置等）で外壁および軒裏が防火構造のもの
・高さ２ｍ以下の門または塀
・高さ２ｍを超える門または塀で、不燃材料で造りまたは覆われたもの
４．看板・広告塔などの防火措置
・建築物の屋上に設けるものは、その主要部分を不燃材料で造りまたは覆う
・高さ３ｍを超えるものは、その主要部分を不燃材料で造りまたは覆う
つまり、主として都市部などの密集市街地に指定される防火地域では、規模の小さな建築物であっても原則として木造とすることはできず、耐火建築物または準耐火建築物となるわけです。細かい意味を覚える必要はありませんが、耐火建築物とは主要構造物（壁や柱など）を耐火構造等とし、準耐火建築物とは主要構造物を準耐火構造等として外壁の開口部で延焼のおそれのある部分に政令で定める防火設備を有する建築物をいいます。
■準防火地域
準防火地域内の建築物の構造についての規制です。
１．耐火建築物とする建築物
・地階を除く階数が４以上の建築物
・延べ面積が1,500㎡を超える建築物
２．耐火建築物または準耐火建築物もしくはこれらと同等以上の延焼防止性能を有する建築物とする建築物
・地階を除く階数３かつ延べ面積1,500㎡以下の建築物
・地階を除く階数２以下かつ延べ面積が500㎡超1,500㎡以下
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つまり準防火地域内において地階を除く階数が３の建築物は、
・延べ面積1500㎡超 → 耐火建築物
・延べ面積1500㎡以下 → 耐火 or 準耐火 or これらと同等以上の延焼防止性能を有する建築物
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の２パターンがあるということです。（下でより詳しく）
３．準防火地域内にある木造建築物の防火措置
・外壁および軒裏で、延焼のおそれのある部分は防火構造とする
準防火地域で階数を数えるときは「地階を除いて」考えます。地階を含む防火地域としっかり区別してください。
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■防火地域・準防火地域に共通する規制
１．屋根：一定の技術的基準に適合させる（＋国土交通大臣が定めた構造方法を用いるか、国土交通大臣の認定を受けたもの）
２．開口部：延焼のおそれのある部分には防火戸や一定の防火設備を設ける
３．外壁：外壁が耐火構造のものは、その外壁を隣地境界線に接して設けることができる
開口部とは、壁、床、屋根などの各部に設けられた孔状の部分をいい・・よく分かりませんね、つまり窓やドアのことです。屋根、開口部、外壁の規定は防火地域と準防火地域に共通ですが、看板、広告塔の規定は防火地域特有の規制ですので注意してください。
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耐火建築物とは
□建築物が防火地域、準防火地域の内外にわたる場合は、最も厳しい地域の規定を適用する
□耐火建築物・準耐火建築物等以外の建築物で、延べ面積が１０００㎡超のものは、防火壁等で1000㎡以下に有効に区画しなければならない。したがって、耐火建築物や準耐火建築物は、防火壁等で１０００㎡以下に区画しなくてもよい
□防火地域又は準防火地域内にある建築物は
①その外壁の開口部で延焼のおそれのある部分に防火戸等の一定の防火設備を設ける必要がある。
②壁・柱・床等の建築物の部分及び当該防火設備を通常の火災による範囲への延焼を防止するためにこれらに必要とされる性能に関して防火地域及び準防火地域の別並びに建築物の規模に応じて政令で定める技術的基準に適合するもので、国土交通大臣が定めた構造方法を用いるもの又は国土交通大臣の認定を受けたものとしなければならない。
ただし、防火地域・準防火地域内にある高さ２ｍ以下の門または塀は、この限りではない。
絶対高さ制限１２でん
第一種低層住居専用地域・第二種低層住居専用地域・田園住居地域内の建築物の高さは10ｍまたは12ｍのうち、都市計画で定められたものを超えてはいけません（絶対高さの制限）。
第１第２低層住専と田園住居は、居住環境の保護が特に強く求められている用途地域だからです。絶対高さが制限されるのは低層住専と田園住居の３つの用途地域のみですので注意してください。ただし、以下の２つの場合は例外として10ｍまたは12ｍを超えても構いません。出題可能性は低いですが一読しておいてください。
１．敷地の周囲に広い公園や広場、道路等の空地があり、低層住宅に係る良好な住居の環境を害するおそれがないと認めて特定行政庁が許可した建築物
２．学校等その用途からやむを得ないと認めて特定行政庁が許可した建築物
また、第１第２低層住専と田園住居では、必要があれば1.5ｍまたは１ｍのいずれかを選んで外壁の後退距離（建築物の外壁から敷地境界線までの距離）の限度を都市計画で定めることができるということも、ついでに覚えておいて損はないかもしれません。
斜線制限
□建築物が斜線制限の異なる地域にまたがるときは、建築物の各部分でそれぞれの地域の斜線制限が適用される。よって、第二種中高層住居専用地域の部分では北側斜線制限が適用さえる
■道路斜線制限ALLOK
道路斜線制限とは、前面道路の反対側の境界線から建築物の敷地上空に向かって斜線を引き、その斜線の内側に建築物を建てなければならないという規制です。道路斜線制限の目的は、道路側の上部空間を確保することにあります。
道路斜線制限は、用途地域内、用途地域の指定のない都市計画区域内、準都市計画区域内で適用されます。ポイントとして、道路斜線制限が適用されない用途地域はない、と覚えておいてください。
■隣地斜線制限１２デンなし
道路側だけでなく、隣地との関係においても上方の空間を確保する必要があります。隣地斜線制限の目的は、隣地間の通風、採光等の確保にあります。隣地斜線制限は、31ｍまたは20ｍを超える建築物を対象としています。
ここでのポイントは、絶対高さの制限がある第１第２低層住専と田園住居で隣地斜線制限は適用されないということです。低層住居専用地域及び田園住居地域は、隣地斜線制限よりも厳しい北側斜線制限が適用され、さらに、絶対高の制限(10mまたは12m)もあり、さらに、軒高（軒高７ｍ超または地上階数３）によって日影規制もあるので、隣地斜線制限を定める必要がないものとなります。
■北側斜線制限１２でん１２
特に良好な住居環境を保護する必要がある地域には、道路斜線制限、隣地斜線制限よりも更に厳しい北側斜線制限が課されます。北側斜線制限の目的は、北側にある隣地の日照、採光、通風等の確保にあります。
北側斜線制限は、特に良好な住居環境を保護する必要がある地域、つまり第一種・第二種低層住宅専用地域、田園住居地域、第一種・第二種中高層住宅専用地域が対象となります。ポイントは、北側斜線制限は第１第２低層住専、田園住居、第１第２中高層住専の５つの住居地域のみで適用されるということです。
① ＝道路斜線制限
②③＝隣地斜線制限
④ ＝隣地斜線制限・北側斜線制限
１，２田では、北側斜線と日影規制が適用される
隣地斜線が適用される場合は、北側斜線は適用されない。北側斜線と日影斜線は同時適用あり
□日影規制の対象建築物１２でん１２１２純金準
日影による中高層建築物の高さの制限」これを略して日影規制と呼びます。つまり、中高層建築物によって近隣の日照時間が短くなるのを防止するための規定です。日影規制の目的は、住宅地の中高層建築物が周囲の敷地へ落とす日影を一定時間以内に制限することで、直接的に日照を確保することにあります。
冬至の12月22日を基準（冬至日の真太陽時の午前8時から午後14時まで）にして一定時間以上の日影が生じないよう建物の高さを制限するものである
以下、日影規制のポイント＋少し細かいですが出題可能性のある箇所です。
１．日影規制は、住居系（８つ）・近隣商業・準工業において適用される（＝商業・工業・工業専用は対象外）
２．日影規制は、用途地域無指定区域においても適用される
３．日影規制は、高層住居誘導地区内においては適用されない
４．第１第２中高層住専で日影規制の対象となる建築物は、北側斜線制限の適用がない
５．第１第２低層住専と田園住居で日影規制の対象となる建築物は、軒の高さが７ｍ超、または地階を除く階数が３以上の建築物である
６．第１第２中高層住専、第１第２住居、準住居、近隣商業、準工業で日影規制の対象となる建築物は、高さ10ｍ超の建築物である
７．日影規制は、「冬至日に一定時間以上日影となる部分を生じさせない」という方法でなされる
８．同一敷地内に２つ以上の建築物がある場合、これらの建築物は、１つの建築物とみなして日影規制が適用される
９．建築物の敷地が道路や海等に接し隣地との高低差が著しい場合などは、日影規制が緩和される
10．日影規制の適用対象区域外にある建築物でも、高さが10ｍを超え、冬至日において日影規制の適用対象区域内に日影を生じさせる建築物は、日影規制の適用を受ける
上記番号に対応する補足として、
１＝つまり日影規制の対象区域外となるのは、商業、工業、工業専用の３つです
１．２＝これらの地域から地方公共団体が指定する区域で適用されます
４＝第１第２低層住専と田園住居では日影規制区域内でも北側斜線制限が適用される点に注意
日影規制 ノキナ 解散 高さ10兆
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
①第一種・第二種低層住居専用地域、田園住居地域内では、軒高７ｍ超または、地上階数が3以上の建築物が日影規制適用をうける。
②第一種第二種中高層住居専用地域、第一種第二種住居専用地域、準住居地域、近隣商業地域、準工業地域では、高さが１０ｍ超の建築物
１２１２準近準
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
③地方公共団体は、条例により用途地域の指定のない区域においても上記①または②のいずれかを指定の対象にする事が出来る
容積率
□前面道路（前面道路が2以上あるいときは、その幅員の最大のもの）の幅員が１２ｍ未満であるい建築物の容積率は、都市計画で定められた容積率とその道路幅員に法定乗数を掛け合わせた数値のうち、小さい方の数値を容積率として採用する
□容積率の特例として、建築物の地階でその天井が地番面から高さ１ｍ以下にあるものの住宅または老人ホーム等の用途に供する部分の床面積の3分の１を限度として延床面積参入しない。また、エレベーターの昇降路の部分、共同受託の老人ホーム等の共用の廊下や階段の用に供する部分の床面積は延べ面積に参入しない
□用途地域の指定のない区域内の建築物の容積率は、特定行政庁が取り利用の状況等を考慮し当該区域を区分して都道県府県都市計画審議会の議を経て定めるものが上限となる。つまり、特定行政庁が定める。
建蔽率
□特定行政庁指定の角地に建築物を建築する場合、または防火地域において耐火建築物等を建築するには、建蔽率を10分の１プラスする事が出来る。
□防火地域内において耐火建築物を建築する場合、建蔽率を10分の１プラスする事が出来る。防災地域内において原則の建蔽率が10分の８の場合に、耐火建築物等を建築するときは、一気に10の１０となる。
⇒⇒⇒建蔽率の限度が10分の８とされている地域内で、かつ「準」防災地域内にある「耐火建築物・準耐火建築物等」であれば、10分の1を加えた数値10分９となる。
敷地面積の最低限度
都市計画のおいて建築物の敷地面積の最低限度を定める場合においては、その最低限度は、２００㎡を超える事は出来ない
【擁壁】
□建築物又は敷地を造成するための擁壁は、原則として、道路内にまたは道路に突き出して建築・築造してはならない。公衆便所、巡査派出所その他これららに類する公益上必要な建築物については、特定行政庁が通行上支障がないと認めて建築審査会の同意を得て許可した場合でなければ、道路に突き出して建築する事は出来ない
壁面線による建築制限
壁面線の制限とは、道路境界線から後退する距離の制限です。壁面線の制限の指定を受けると、建物の壁や柱、高さ2ｍを超える門や塀は、原則として壁面線を越えて建築することができません。
建築物の壁または、これに代わる柱は、地盤面下の部分又は特定行政庁が建築審査会の同意を得て許可した歩廊の柱その他これらに類するものを除き、壁面線を超えて建築してはならない。
単体規定
【工事の表示】
・工事施工者は、工事現場の見やすい場所に、建築主・設計者、工事施工者及び現場管理者の氏名・名称並びに当該工事に係る確認があった旨の表示をしなければならない。（建築主が表示する訳ではない。）
【下水道法に規定する処理区域内の便所の種類】
便所は水洗便所（汚水管が公共下水道に連結されたものに限る）以外の便所とする事が出来ない
【共用廊下の幅】
・共同住宅の住戸の床面積の合計が100㎡を超える階における共用のもので、両側に居室がある共用廊下の幅は1.6メートル以上としなければならならい。両側に居室がない場合の廊下幅は1.2メートル以上としなければならない。
【避雷針】
・避雷針⇒高さが２０ｍを超える建築物
【非常用昇降機】
・非常用昇降機の設置義務⇒高さが３１ｍを超える建築物は原則として非常用昇降機を設置しなければならない
【採光基準】
・採光のための窓⇒⇒居室の床面積に対しては7分の１以上とる。
【換気窓】
・住宅居室には、換気のための窓、その他の開口部を設け、その換気に有効な部分の面積は、その居室の床面積に対して２０分の１以上としなければならない
【天井の高さ】
・居室の天井の高さは２．１ｍ以上でなければならない。一室の天井の高さが異なる場合には平均の高さとする。
【門と塀】
・門又は、塀で高さ２ｍ以下のものは、防火地域内外によらず、耐火建築物等とする必要はない
【屋外への通路幅】
・階数が３以上である共同住宅の敷地内には、屋外に設ける避難階段及び避難階に設けた出口から道または公園、広場その他の空き地に通ずる幅員が１．５Ｍ以上の通路を設けなければなりません。なお、階数が3以下で延べ面積が200㎡未満の建築物の敷地内では、通路の幅員が９０ＣＭに緩和されます。
【非常用進入口】
・建築物の高さ３１ｍ以下の部分にある3階以上の階には、一定の場合を除き、原則として非常用の進入口をもうけなければならない。
【手すり】
・屋上広場または2階以上の階にあるバルコニーその他これに類するものの周囲には、安全上必要な高さが１．１ｍ以上の手すり壁、柵または金網をもうけなければならない。
【界壁】
長屋の各戸の界壁は、原則として小屋裏または天井裏に達するものとしなければなりません。
【非常用の照明装置】
・一定の特殊建築物の居室や3階以上で延べ面積が５００㎡を超える建物居室などでは、照明装置の設置を通常要する部分には、非常用の証明装置をもうけなければなりませんが、共同住宅の住戸には設置する必要はありません。
□看板・広告塔等
まず、看板・広告塔等については、「屋上に設けるもの」又は「高さ３ｍを超える」ものは、その主要な部分を不燃材料で造り、又はおおわなければならないという点です。
「３ｍ」という数字は当然覚えることとして、屋上に設けるものについては３ｍという制限がないので注意して下さい。屋上に設ける看板については、高さが２ｍのものでも不燃材料で作り又は覆う必要があるということです。
次に、非常によく間違いやすいのは、この看板・広告塔等の規制は、防火地域内だけの規制であり、準防火地域内ではこの規制はありません。これも注意して下さい。
□建築協定
建築協定は、当該建築協定区域内の土地の所有者が一人の場合でも、特定行政庁の認可を受けて締結出来る。そして認可を受けた建築協定は、認可の日から3年以内に、建築協定区域内の土地に2以上の土地の所有者等が存する事となった時から、認可の公告のあった建築協定と同一の効力を有する
建築協定区域内の土地の所有者等は、特定行政庁から認可を受けた建築協定を変更しようとする場合、土地所有者等の全員の合意をもってその旨を定め、特定行政庁の認可をうけなければならない。これに対し、廃止しようとする場合、土地所有者等の過半数の合意をもってその旨を定め、特定行政庁の認可をうけなければならない。
建築協定においては、建築物の敷地、位置、構造、用途、形態、意匠又は建築設備に関する基準を定める事が出来る
□特定行政庁、建築主事等の処分に不服がある場合
建築審査会に対して審査請求できる。さらに建築審査会の裁決に不服がある者は、「国土交通大臣」に対して再審査請求ができる
【建築物の敷地が複数の用途地域にまたがる時】
□敷地の全部について、過半の属する用途制限が適用される。よって、建築物の敷地が第一種低層住居専用地域と準住居地域のわたる場合、当該敷地の過半が準住居地域内であるときは、「作業用の床面積の合計が」150㎡の以下の自動車修理工場は建築出来る
□用途制限 覚え方
①1種低層・2種低層・田園住居 育った場所
②1種中高層住居、2種中高層住居 住んでる場所
③1種住居・2種住居・準住居 普通の場所
④近隣商業地域 商店街
⑤商業地域 繁華街
⑥準工業地域 印刷工業
⑦工業地域
⓼工業専用地域
１２でん１２１２純金照準高校
住宅図書館老人ホームに８さんくるなよ！
７８なわに首をつけても高校まではいかせるぞ！
いやな１８７ 大学と病院
わんつーぱんち１２８でボーリング
ホテルのチェックインは3時ごろ３４５６
自動車教習所でとれる免許は1種と2種
じごろ４５６集まる映画館
☆彡商業・準工業は全て制限なし
☆彡神社、寺院、境界等は全て制限なし、
☆彡保育所、公衆浴場、診療所すべて制限なし
☆彡老人福祉センター、児童厚生施設すべて制限なし
☆彡巡査派出所、公衆電話に制限なし
「すべての用途地域」で建築可能なもの
・社会福祉施設（保育所等）
・医療衛生施設（診療所、公衆浴場等）
・宗教施設（神社、教会等）
・近隣公共施設（派出所、公衆電話等）
「工業専用地域以外」であれば建築可能なもの
・住宅、共同住宅（アパート、マンション）、寄宿舎、下宿等
・住宅に付属するもの
(住宅に付属するものとは、床面積が50㎡以内の日用品の販売を主たる目的とする店舗、食堂、喫茶店、事務所などで、住宅部分が延べ面積の2分の1以上あるものをいいます。いわゆる店舗兼住宅などのことです)
・図書館、博物館、老人ホーム、身体障害者福祉ホーム等
「工業地域・工業専用地域以外」であれば建築可能なもの
・幼稚園、小、中、高等学校
（※大学や専門学校は、第一・第二低層住専、工業・工業専用地域以外）
小・中・高等学校は、住宅の近くにあるほうが好ましいため第一種・第二種低層住居専用地域にも建築可能ですが、大学や専門学校などは規模が大きくなりがちなので、低層住居専用地域では建築不可となっています。
この違いに気をつけてくださいね。
その他
・病院は第一・第二低層住専、工業・工業専用地域以外で建築可能
・2階以下、かつ150㎡以内の飲食店等は第一低層住専、工業専用地域以外で建築可能
・2階以下、かつ500㎡以内の飲食店等は第一・第二低層住専、工業専用地域以外で建築可能
・ホテル、旅館は第一・第二低層住専、中高層住専、工業・工業専用地域以外で建築可能
・カラオケボックスは第一・第二低層住専、中高層住専、第一種住居地域以外で建築可能
(※第二種住居地域は建築可能ですので、微妙な違いに気をつけてください。宅建試験のひっかけ問題でよく出ます)
・200㎡未満の映画館は、準住居、商業、近隣商業、準工業地域に建築可能
・200㎡以上の映画館は、商業、近隣商業、準工業地域に建築可能
・作業場の床面積の合計が150㎡以下の自動車修理工業は、準住居、近隣商業地域、商業、準工業、工業、工業専用内で建築出来る。
・キャバクラ等の接待ありの飲食店は、商業・準工業地域にのみ建築可能
なお、規制にひっかかる建築物であっても、特定行政庁（市町村長・都道府県知事）の許可があれば建築できる、とされています。
参考無断リンクお許し下さい
住宅瑕疵担保履行法
住宅瑕疵担保履行法 これは8種規制＋１のイメージで考える。
１概要
販売した住宅の不具合等により、瑕疵担保責任を負う事になった業者が万一倒産してしまった場合に備えて、前もって欠陥を直すための費用を確保しておくよう業者側に命じた法律
２内容
（１）資力確保が義務付けられるもの
新築住宅を引き渡す宅建業者 OR 建設業者
（２）適用される建築物
新築住宅が対象。新築住宅とは、建設工事完了日から起算して1年以内であり、かつ、人の居住用に供した事のない住宅をいう
（３）適用される範囲
構造上耐力主要な部分（基礎・壁・柱等）及び雨水の侵入を防止する部分（屋根屋外）の瑕疵に対する10年間の売主の担保責任
これがあるから宅建業者が売主となる場合の帳簿は10年保存。（本来の帳簿は5年保管でよい）
３資力確保の方法
保証金の供託、または保険加入のいずれかで行う
（１）住宅販売瑕疵担保保証金の供託 ・・・営業保証金額の供託の場合とほぼ同様
①供託すべき額 ⇒基準日から過去10年遡って引き渡した新築住宅の総戸数に応じた基準額。なお、合計戸数の算定については、床面積が55㎡以下の場合、2戸をもって1戸とする
②供託するもの ⇒⇒金銭・国際証券、地方債証券等
③供託する場所 宅建業者の主たる事務所の最寄の供託所
④保管替え
金銭のみで供託 ・・・保管替えを請求
有価証券を伴う場合・・移転後の主たる事務所の最寄の供託所に保証金を新たに供託
※保証金を供託しても買主がそれを知らなければ意味がないので、宅建業者は売買契約を締結するまでに、供託所の所在地等を買主に書面を交付して説明しなければならない。または、買主の承諾を得て当該書面に記載すべき事項を電磁的方法により提供して説明しなければならない。
（２）住宅瑕疵担保責任保険に加入
住宅の購入者側に支払われる保険金額は2000万以上でないといけない
（３）資力確保措置の届出と違反した場合
①基準日（3月31日）ごとに保険や供託等の状況について、その基準日から3週間以内に免許権者へ届け出
⇒⇒⇒ここで深堀すると、宅建業者は基準日から3週間を経過する日までの間において、当該基準日前10年間に自ら売主となる売買契約に基づき買主に引き渡した新築住宅ついて、当該買主に対する特定住宅販売瑕疵担保責任の履行を確保するため、住宅販売瑕疵担保保証金をの供託をしなければならない
②資力確保措置を講じ、かつ、基準日から3週間以内に届け出をしければ、基準日の翌日から起算して50日を経過した日からあらたに自ら売主となる新築住宅の売買契約をする事が禁止されてる
⇒⇒⇒住宅販売瑕疵担保保証金の資力確保については、この上記3週間の間に過去10年分の売り渡した新築住宅かかる住宅瑕疵担保保証金の供託をしなければならない。
□住宅販売瑕疵担保責任契約を締結している業者は、当該保険に係る新築住宅に、構造耐力上主要な部分及び雨水の侵入を防止する部分の瑕疵がある場合（構造耐力又は雨水の侵入に影響がないものを除く）に、生じた損害について保険金を請求できる。構造耐力又は雨水の侵入に影響のないものを含み損害請求は出来ない。
8種規制
8種規制
□8種規制が適用されるのは、売主が宅建業者で買主が宅建業者以外の者の場合である
損害賠償の予定
□売主が宅建業者の場合、損害賠償の予定額と違約金の合算額については、代金額の10分の２を超えてはならない。これに反する特約をする場合は10分の２を超える部分については無効となる
注意！！⇒⇒⇒損害賠償額の予定額を定めなかった場合、実損額について損害賠償を請求が出来る。代金額の２０％という制限はない
解約手付け2割
□宅建業者が売主となって宅建業者でない者から受領する手付け金は解約手付けとみなされる。それは代金額の10分の２を超えてはならない
注意！！
買主が中間金を放棄する事を要求するような特約は無効。民法では手付けの放棄だけで解除出来るので、民法より不利になるような特約は定める事が出来ない
□宅建業者が自ら売主となり宅建業者ではない買主から売買契約に際し手付けを受領した場合、相手方が履行に着手するまでの間であれば、買主は手付けを放棄し、売主は受領した手付けの倍額を買主に現実に提供する事で、契約を解除する事が出来る。もし、買主が手付け金だけでなく中間金を支払った場合、履行の着手に該当するので売主は手付けの倍額を現実に提供しても、契約は解除出来ない
手付け保全措置
□宅建業者が売主となる売買契約においては、原則として一定の保全措置を講じた後でなければ、宅建業者でない買主から手付金等を受領してはならない
⇒銀行等の金融機関が宅建業者の手付け金等返済再債務について連帯保証する事よる手付け金等の保全措置を講ずる場合、銀行等が手付け金等の返還債務を連帯して保証する事を約する書面を買主に交付した後に手付金等を受領する。（この手付け金保全措置の場合は交付し説明しなければならないという訳ではない）
□保全措置を必要とする手付け金等は名称のいかんをとわず、契約締結から引き渡しまでの間に授受される金銭で代金に充当されるものをいう
□指定保管期間と手付け金等寄託契約を締結する保全方法は、完成物件においてのみ講ずることの出来る保全方法である。工事完成前の物件に講じると宅建業法違反です。！！！！バカヤろーーー。直前でありえないミス
□買主が所有権の登記をした時は、保全措置は不要。引き渡したかどうか関係ない⇒1ミス重要
⇒この時、買主が所有権の登記をしてしまえば、保全措置を講じているのであれば、それを解約できる。
□受領額が1000万以下でありかつ
未完成物件・・・・代金の５％以下
完成物件・・・・代金の１０％以下
の場合と買主が所有権の登記をした時は保全措置は不要
受領額が1000万超で代金が５％超の場合は、保全措置必要という事。
代金1000万超は必ず保全措置が必要という理解でよい
ちょうちょう保全は必要
いかいか保全は無用
他人物売買の禁止
□宅建業者が他人との間で物件を取得する契約（予約でもよい）を締結していれば、例外的に他人物売買が出来る。ただし、他人との契約が停止条件付契約の場合は、原則通り他人物売買は出来ない
クーリングオフ
□事務所等以外の場所でした買受の申し込みや売買契約は原則として撤回や解除が出来る
□申し込みと契約をした場所が異なる時は、申込をした場所でクーリングオフ出来るかどうか判断する。
□以下の場合はクーリングオフ出来ない
①買主が物件の引き渡しを受け、かつ、代金全額を支払った時
②宅建業者から書面によりクーリングオフが出来る旨とその方法を告げられた日から8日を経過した時
⇒この場合の8日は告げられた日を含むので注意！！
モデルルームは事務所扱い。また、媒介・代理を依頼したほかの宅建業者の事務所も事務所扱い。クリーングオフ制度が適用出来ない。
しかし、買主が自ら指定した誰かの事務所は、クリーンオフ出来る。
覚え方は、自分から呼び出した場合は自宅と勤務場所で買受申込をするとクーリングオフ出来ない。宅建業者が申し出た場合の買主の自宅または勤務先の場合だとクーリングオフ出来てしまう。紛らわしいの注意。
テント張りの案内所は、クーリングオフ出来る。
【専任の宅建士の設置義務のある案内所で買受の申し込みをした場合】
案内所実際は専任の宅建士が設置されていなかった時でも、クーリングオフによる買受申込の撤回をする事ができない
□宅建業者がクーリングオフについて書面で告げる時は、売主である宅建業者の商号または、名称、住所、免許番号を記載し、買受の申し込みをした者は買主の氏名・住所（法人の場合は商号）が記載されていなければならない。
□クーリングオフの意思表示は書面で行い買主が書面を発した時にその効力が生じる
瑕疵担保特約引き渡し2年まで
□宅建業者が売主となる売買契約におていは、原則として民法で定められた契約内容不適合責任の規定より買主に振りな特約をしてはならない。例外として契約内容不適合とについては、売主に通知すべき機関を引き渡しの日から2年以上とする特約は認められる
もし、引き渡しの日から2年未満の契約をした場合は、その特約は無効となり、民法の規定通りに買主がしった時から1年以内に通知すれば売主に責任を追及できる
割賦販売30日期間猶予
□割賦販売 売主が宅建業者で買主が宅建業者以外の場合で、割賦金の支払いがない時は、30日以上の期間を定めて書面で催告し、その間に履行がなされないときでなければ、売主は契約の解除や残代金の一括請求は出来ない
割賦販売代金3割まで所有権留保
□割賦販売 売主である宅建業者の受領した額が代金が10分の３以下である場合や、10分の３を超えていても買主が残代金について担保措置を講じる見込みがないときは、例外的に所有権を留保出来る
報酬額の制限
必達！
賃借
現地調査特例
報酬額の制限
□報酬が発生する場合
宅地建物取引業者の媒介または代理により、売買・交換・貸借が成立した場合に、宅地建物取引業者は依頼者に報酬を請求することができる。しかし、宅地建物取引業者自らが売主または貸主として売買・交換・貸借が成立した場合には、その売主または貸主である宅地建物取引業者は取引当事者の立場にあるので、買主または借主に報酬を請求することはできない。
□宅建業者は報酬の額を事務所ごとに公衆のみやすい場所に提示しないければならない。
□課税事業者なら１０％で免税事業者なら４％
⇒免税事業者４％で計算するケースが一度もでない為念の為注意せよ！！
□速算法
取引価格が400万超える物件⇒取引価格×３％ + 6万
取引価格が200万を超え400万以下の物件 ⇒取引価格４％ + 2万円
取引価格が200万以下の物件 ⇒ 取引価格５％
上記金額に課税事業者は１０％ 免税事業者なら４％を上乗せする。
□ 売買交換の代理の場合は、速算法で出した額の2倍となる。賃貸借の場合は、2倍という計算は出てこない
□代金が400万以下の宅地建物については、通常の報酬額に加えて現地調査等要する費用を受領出来る。ただし、合計18万＋消費税を超えてはならない。これは賃貸には適用されない。また、この特例は、売主である依頼者から受領する報酬に限られる。
⇒400万以下の計算になるので、取引価格×３％＋6万を使う事はありえない
□複数の関与する宅建業者の全員が受ける報酬の合計額は速算法の2倍を超えてはならない
□居住用建物の貸借の媒介の場合は、依頼者の承諾がなければ、受領出来る額は、借主・貸主それぞれから1か月分の借り賃の2分の1を上限とする
□居住用建物以外の貸借の媒介代理の場合、受領出来る金額は双方から合計借り賃の一か月を限度とする
⇒居住用建物以外とは、事業用建物・宅地なども含まれるので問題見落とし注意せよ。居住用建物の場合は、承諾がなければ配分は出来ないが、居住用建物は事由に配分出来る。
□居住用建物以外の貸借の媒介・代理において権利金の授受がある場合は、その権利金を売買代金とみなして計算する事が出来、借賃の1か月分と比較して、いずれか高い方の額を上限として受領出来る
□権利金の計算が出来るのあくまでも事務所や宅地。居住用建物以外だけです。居住用建物に対して報酬計算に参入できません！！
□居住用媒介の報酬のみ依頼のからの承諾があれば合計1か月分以内の報酬。
他は承諾がなくても1か月以内と出来る。ただい、権利金の時は普通に権利金の額合計で2倍貰える。
□居住用媒介の報酬については、依頼を受けるにあたって承諾を得られれば、依頼の一方から受領出来る報酬限度額は1/2か月分を超える事が出来るもっとも承諾を受けた場合でも、依頼者双方から受領出来る報酬限度額は1か月の賃料に消費税を加えた額を超える事は出来ない
□権利金計算で貸主売主双方から報酬を貰えるとしてもどちらかに報酬を振り分ける事はしない
□定期建物賃貸借の再契約に関して宅建業者が受ける事の出来る報酬については、新規の契約と同様に国土交通省の報酬に関する告示の規定が適用される⇒⇒⇒あくまでも定期建物賃貸借の話。通常の普通の賃貸借の場合の更新料はローカルルール
□一つの取引に複数の宅建業者が関与した場合、宅建業者A社とC社が受領出来る報酬限度額は合計で割賃の1か月分である。A社がBから割賃の1か月の報酬を受領するときは、C社はDから報酬を受領出来ない
A業者←媒介←B建物貸主
C業者←媒介←D借主
上記の関係だと1か月分+消費税をマックスとして報酬となる。承諾を受けていたとしてもこの金額を超える事は出来ないのだ。少なすぎ！！
□宅建業者が、媒介業務以外の不動産取引に関連する業務を行う時は、媒介業務に掛かる報酬とは別にその業務に掛かる報酬を受ける事が出来る。あらかじめ契約内容を十分に説明して依頼者の理解を得た上で契約を締結し、成果物を書面で交付するものとされおり、この行為は宅建業法に違反しない。
広告
公告・契約締結上の規制
【未完成物件許可処分前の賃借の媒介】
宅建業者は未完成物件について貸借の媒介や代理をする場合、売買や交換の場合と異なり、工事に必要な許可確認等の処分を受ける前であっても貸借の契約を締結出来る。未完成物件の賃貸の広告はダメ。。ひっかけ問題注意
【誇大広告の禁止規定に違反した場合】
監督処分の対象となるほか、6か月以下の懲役、100万以下の罰金
【市街化調整区域の土地について折込チラシの公告を出す場合】
「市街化調整区域。宅地の造成及び建物の建築は出来ません」と１６ポイント以上の文字で明示しなければならない。ただし、新聞・雑誌広告における文字の大きさについてはこの限りではない。
【融資利息アドオン方式の金利】
禁止に該当
【変更の確認申請を提出している場合の広告】
建築工事完了前の建物について、当初の確認を受けた後、変更の確認の申請書を建築主事へ提出している期間においても、当初の確認の内容で建物に関する広告を継続する事は差し支えないとされている。
【依頼者の依頼によって行う広告の料金に相当する額について】
報酬とは別に受け取る事が出来る
【建物をリフォームまたは改築した事を表示する場合】
そのリフォーム等の内容及び時期を明示しなければならない
【商業施設工事中で将来確実に利用出来ると認められる広告】
商業施設は現に利用出来るものを物件までの道路距離を明示して表示しなければならないのが原則であるが、工事中である等その施設が将来確実に利用出来ると認められるものにあっては（現に利用出来るものでなくても）その整備予定時期を明示して表示する事が出来る
【修繕積立金・管理費について】
1戸あたりの月額は、最低額及び最高額で表示
【私道負担部分が含まれている新築住宅を販売する時】
私道負担部分の面積を表示しなければならない
【市街化調整区域に所在する土地の公告】
「市街化調整区域。宅地の「宅地の造成及び建物の建築は出来ません」
【学校、病院、官公署、公園、その他の公共、公益施設の表示ルール】
①現に利用出来るものを表示
②物件までの道路距離を明示する事
③その施設の名称を表示する事
【建築工事に着手した後に、相当の期間にわたり中断していた新築住宅また新築分譲住宅マンションについて】
建築工事に着手した時期及び中断していた期間を明示しなければならない
【宅建業者は広告をする時】
取引態様の別を明示しなければならない。
⇒注文を受けた際には、改めて取引態様の別を明示する必要があるが、書面で明示しなければいけないという決まりはない。
□宅建業者は工事の完了前においては、工事に関して必要とされる許可や確認等の処分があった後でなければ、広告してはならない。 許可等の申請だけでは広告は出来ない
□手付け金を後日支払う事を約して売買契約を締結する行為は、契約の締結を誘引する行為の禁止規定に違反する
事務所案内所
事務所案内所
□事務所とは①本店②宅建業を営む支店③継続的に業務を行う事が出来る施設を有する場所で、宅建業に掛かる契約を締結する権限を有する使用人をおくものをいう。宅建業者は、事務所のは廃止、移転、新設により現在受けている免許が不適当となる場合には、免許替えを申請しなければならない。新たに設置する事となる支店が運送業のみの場合は、事務所に該当しない。
□従業者は取引の関係者の請求があった時は、従業者証明書を提示しなければならない
□宅建業者はその事務所ごとに従業者名簿を備え（最終の記載をした日から）10年間保存する。関係者から閲覧の請求があれば閲覧させなければならない。
□宅建業者はその事務所ごとに帳簿を備え閉鎖後5年か保存する。
宅建業者がみずから売主となる新築住宅にかかるものは10年間。関係者に閲覧に供する義務はない
※従業者名簿については、最終の記載をした日から10年だが、帳簿は閉鎖後5年。
帳簿へいご5
従簿最終10年
□専任の取引士を1人以上設置すべき案内所等（契約行為をする案内所等）を設ける場合は、業務を開始する10日前までに一定事項を免許権者及びその所在地を管轄する都道府県知事に届け出なければならない
⇒⇒⇒国土交通大臣に提出する届出については、その届出に掛かる業務を行う場所の所在地を管轄する知事をを経由して提出しなければならない。直接国土交通大臣に提出はしない。
つまり、案内所を設けるだけで、設置場所の知事、自身が免許権者、国土交通大臣の３人を通さないといけない場合がある。
□宅建業者は事務所等及び国土交通省令で定めるとの業務を行う場所ごとに公衆の見やすい場所に標識を掲げなければならない。標識は取引士の設置義務がない場所でも標識は設置する。（標識は基本掲げるという認識でOK。こんな基本をわすれるな！！）
⇒業務に関する展示会など催しを実施する場所には、契約締結を行わずとも申込をの受付を行わずとも、標識は必要です！！！！！！！！
⇒案内所を設置したB（Aからマンション販売の受託）の標識には、売主のA商号又は名称及び免許証番号が記載される。
□取引士を置く必要があろうとも案内所の廃止移設新設によって、免許権者の変更は生じない。免許換えの必要はない。
□宅建業者が新たに事務所を設置される事になる支店は運送業のみを営む場合は宅建業法における事務所ではないため、免許換えの申請はする必要がない
□案内所は事務所に該当しないので帳簿の備え付けの義務はない
□商業登記簿に本店や支店の登記がなくても①継続的に業務を行う事が出来る施設を有する場所で②宅建業に係る契約締結権限を有する使用人を置く場所も事務所に該当する
【専任の取引士の設置】
申込または契約をする案内所等には、1人以上の専任の取引士をおかなければならない。
【案内所の帳簿】
案内所の事務所に該当しないので帳簿の備え付けの義務はありません。また、専任の取引士を設置する場合でも帳簿は必要がない。超基本です。こんなので悩んでいたらダメです
【案内の届出の内容】
案内所等の関する届出には、所在地、業務内容、業務を行う期間及び専任の宅建士の氏名が含まれる。
保証協会
保証協会制度
保証協会
国土交通大臣の指定を受けた一般社団法人。宅建業者のみを社員とする。また、保証協会は、必要的業務として、一定の過程を定め、宅建業の業務に従事し、又は従事しようとする者に対する宅建業に関する研修を実施しなければならない。
保証協会への加入
１手続き
①弁済業務保証金分担金の納付
宅建業者は保証協会に加入しようとする日までに弁済業務保証金分担金を保証協会に納付。
・宅建業者が保証協会に納付すべき額は本店60万支店30万の合計
・納付するものは金銭のみ
②弁済業務保証金の供託
・保証協会は1週間以内に法務大臣及び国土交通大臣の定める供託所に供託⇒東京法務局に供託
⇒保証協会は供託したら宅建業者の免許権者に届けなければならない
２事務所を増設
宅建業者が新たに事務所を増設した時は、その日から2週間以内に増設分の弁済業務保証金分担金を保証協会に納付しなければならない。つまり後払いでOK。ここで納付を怠ると保証協会の社員たる地位を失う
□宅建業者が保証協会の社員たる地位を失った場合、その日から1週間以内に営業保証金を主たる事務所の最寄の供託所に供託しなければならない⇒還付金を充当できなくても社員の地位を失うので、その場合には、1週間以内に営業保証金1000万以上を供託しなければならず、還付金を充当出来ないイコール営業保証金も供託できずで営業停止して公告が必要になるかもしれない。しかし、取り戻すべき弁済業務保証金はないかもしれない。
□宅建業者が納付できるものは金銭のみであるが、保証協会が供託する場合は有価証券でも良い
還付後の手続き
①お客が保証協会へ認証の申し出
⇒⇒お客が複数ある場合で、これらがそれぞれ保証協会に対して認証の申し出があった時、保証協会は認証申出書の受理の順序に従って事務処理しなければならない。債権発生の順序など関係ない。
② 保証協会が認証
②認証をうけた客が供託所へ還付請求
③供託所が還付し、国土交通大臣へ通知
④通知を受けた国土交通大臣がその旨を保証協会へ通知
⑤保証協会は通知をうけた日から2週間以内に還付額に相当する弁済業務保証金を供託所に供託する
⑥保証協会は社員に対して還付額に相当する還付充当金を保証協会に納付するように通知（1千万もありえる）
⑦社員は通知を受けた日から2週間以内に還付充当金を納付しなければならない。この期間内に納付しないと保証協会の社員たる地位を失う
なお、社員の地位を失ったときは、保証協会は直ちにその旨を免許権者へ報告する。（保証協会に加入した時も同様です）
※tac直前模試問41問答え
宅建業者が保証協会の社員の地位を失った場合、当該宅建業者はその地位を失った日から1週間以内に営業保証金を供託しなければならない。そして宅建業者は、営業保証金を供託した時は、供託した旨の届出をしなければならないが、営業保証金を供託した旨の届出をしなかった場合、指示処分を受けることがあっても、直ちに業務停止処分を受ける事はない。すなわち、営業保証金を供託しない場合は、指示処分や業務停止処分を受ける事があるが、「営業保証金の供託の届出をしない場合」業務停止処分を受ける事はないのである。
ただし、保証協会の社員としての地位を失った場合、その日から１週間以内に営業保証金を供託しなければ、業務停止処分を受けることがある
保証協会の面倒でわかりずらい所は、保証協会のフローチャートの中で、社員が保証協会の地位を失うと、営業保証金ルールが適用され1週間のカウントダウンが始まる。保証協会ルールでは、宅建業者と保証協会のやり取りなので、直接免許権者とのやり取りは発生しない。営業保証金ルールが適用されると供託した事を免許権者へ届け出るなの知事とのやり取りが必要になる。
保証協会が社員の地位を失う時
１、事務所増設の日から２週間以内に分担金を納付しないとき
２、還付充当金を納付すべき旨の通知の日から２週間以内に納付しなかったとき
３、特別分担金の納付通知を受けた日から１ヶ月以内に納付しなかったとき
弁済業務保証金の取り戻し
全部の取り戻し 保証協会の社員でなくなった時⇒公告は必要
一部の取り戻し 複数ある事務所のうちの一部を廃止した時⇒公告は不要