www.foresight.jp営業保証金制度
営業保証金制度
□供託するもの
有価証券の評価額は国債１００％ 地方債政府保証債は90％ その他の有価証券は８０％
□供託する場所
主たる事務所本店の最寄の供託所に本店と支店の分の合計額を全額一括して供託する
□免許取得後に3か月経っても供託した旨の届け出がなければ宅建業者に催告しなければなりません。（マスト）さらに一か月経っても届出がなければ、免許権者は免許を取り消す事が出来る
□主たる事務所の移転により新しい供託所に営業保証金を供託し直す場合、
金銭のみで供託している場合は保管替えの請求により行い、有価証券を使って
供託している場合は新たに供託する事により行う
□保管替え
１金銭のみで供託してる場合⇒電話一本で保管替えが出来る
２有価証券を使って供託してる場合
⇒宅建業者は遅滞なく、営業保証金を移転後の主たる事務所の最寄の供託所に新たに供託する
□営業保証金を取り戻すには、原則として6か月以上の期間を定めて公告を
しなければならないが、例外として次のケースは公告なしで取り戻せる
１ 保証協会の社員となった
２ 2重供託の場合
３ 10年経過した場合
【営業保証金の取り戻し事由が発生した時から10年を経過したとき】
営業保証金を取り戻す場合には、原則として、還付請求権者に対して公告する必要がありますが、営業保証金の取り戻し事由が発生した時から10年を経過した時は公告しないで取り戻せます。具体的には、廃業の日から１０年ではなく、「取引を決了した日から10年」である。
□ 営業開始までの流れ
①免許を取得
↓
②営業保証金を供託
↓
③供託所の写しを添付して免許権者へ届出
↓
④営業開始
□ 事業開始後に事務所を増設する場合
①増設分を主たる事務所の最寄の供託所に供託
↓
②供託した旨を免許権者へ届け出
↓
③営業開始
□ 営業保証金の還付は取引した者が宅建業者の場合は還付を受けられない
～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～
□ 還付後の手続き
① 供託所から客に還付
② 供託所から免許権者へ通知
③ 免許権者から宅建業者へ不足額を供託するように通知
④ 宅建業者は、免許権者からの通知を受けた日から2週間以内に不足額を供託所に供託しなければならない。この場合の不足額は金銭のみでなく有価証券等でよい。
⑤さらに供託してから2週間以内に供託書の写しを添付して免許権者へ届け出ないといけない。
～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～
模試でミス！なんでこんな何度も覚えた所をミスるのか！！！
【保証協会】社員の地位を失った場合の措置 【保証協会】
宅建業者は、次のような事由により保証協会の社員の地位を失ったときは、
地位を失った日から１週間以内に営業保証金を供託しなければなりません。
１、事務所増設の日から２週間以内に分担金を納付しないとき
２、還付充当金を納付すべき旨の通知の日から２週間以内に納付しなかったとき
３、特別分担金の納付通知を受けた日から１ヶ月以内に納付しなかったとき
この場合において営業保証金を供託したときは、その旨を免許権者に届出な
ければいけません。供託できないときは業務停止処分を受ける事がある。
□営業保証金の取り戻し
全部の取り戻し ⇒公告必要⇒公告したら免許権者へ届けが必要
①免許の更新をしなかった時
②破産廃業により免許が失効
③ 個人業者の死亡、法人業者の合併消滅
④免許取消処分を受けた時
全部の取り戻し ⇒公告不要のケース
①保証協会の社員になった
②有価証券を使って供託してる宅建業者が、移転前の供託所から取り戻す
③取り戻し自由が発生してから10年経過した
一部の取り戻し ⇒公告が必要なケース
①複数ある事務所のうちの一部を廃止した
⇒支店を廃止した事により、営業保証金の額が政令で定める額を超える事ととなった場合に、その超過額を取り戻す時は、還付請求者に対して6か月以上の一定期間内に申し出るべき旨の広告し、その期間内に申し出がなかった時は、その超過額を取り戻す事が出来る
□宅建業者は契約が設立するまでの間に、営業保証金を供託してる場合は、営業保証金を供託した主たる事務所の最寄の供託所及びその所在地について説明義務がある。営業保証金の額までは説明対象ではない
宅地建物取引士
宅地建物取引士
取引士の３ステップ
①合格 ⇒合格者
②登録 ⇒資格者 ここで色々な欠落要因がある。
③取引士証 ⇒取引士
不祥事等がなければ①②は一生有効
上記②の登録を受けるためには、どちらか条件がある。
１．2年以上の実務経験がある
２ 国土交通大臣が管轄する講習（登録実務講習）を受講
⇒試験直前の勘違い。
上記２の講習は、試験に合格し、登録するならば実務経験がなければ必ずうけなければならない。
３ 欠落要因に該当しない事。
取引士の登録は成年者と同一の行為能力を有しない未成年者は登録を受ける事が出来ない（法定代理人の審査はない。宅建業免許の時とは内容が違う）
上記③の取引士証の交付を受けようとする者の条件
「原則」
登録を受けようとする都道府県知事の（国土交通省の定める所により）指定する講習を交付申請6か月以内に行われるものを受講しなければならない。
⇒上記カッコがある場合とカッコがない場合、都道府県知事のが抜けてカッコがある場合がありますので注意せよ！！
「例外」
以下のいずれかの場合は、例外として講習をうけなくてよい
①試験合格後1年以内に交付を申請する場合
②登録の移転に伴って、移転先の都道府県知事から取引士証の交付をを受ける場合。
資格登録簿
この登録をうけて、受験地の都道府県知事が資格登録簿に一定事項を登載する。
登録簿の登載事項の10項目
覚え方
個人の個人情報５つ
試験２
従事してる会社商号免番１
取引士登録関係２
全部で10個だよ。もう覚えたね！簡単だね。余裕だねーーーーー！
全くおぼえられねーよ！！！
①氏名
②生年月日
③性別
④住所
⑤本籍
⑥試験合格年月日
⑦試験合格証書番号
⓼従事している宅建業者の名称または商号、免許証番号
⑨登録番号
⑩登録年月日
□取引士は、氏名・性別・住所・本籍・従事してる宅建業者の名称・商号、免許証番号に変更があった場合には、遅滞なく変更の登録の申請をしなければならない
⇒宅建業者の事務所の所在地の変更は、宅建業者の名簿の変更届義務であるが、取引士については、変更の登録は必要はない。ただし、宅建業者の名称・商号に変更があれば、宅建業者も、宅建士も変更届を申請しなければならない。
登録の移転
単に住所の移転をしただけの場合、事務の禁止期間中はする事が出来ない。転勤という事実がないと出来ない。登録の移転は任意で義務ではない。登録の移転の申請は現に登録している知事を経由して移転先の知事に対して行う。
⇒試験では、現に登録している知事を経由してを飛ばして移転先の知事へ申請するというケースもあります。
□登録の移転をすると、新しい取引士証が交付されるが、その有効期間は古い取引士証の残存期間。新しい取引士証は古い取引士証と引き換えに交付される。
【取引士の氏名住所が変更があった場合】
変更の登録の申請を合わせて、取引士証の書き換え交付申請をしなければならない
免許の返納・提出
【宅建士証の有効期間の更新を受けなかった場合】
有効期間が経過した宅建士証は効力を失うので、速やかに執行した宅建士証をその交付を受けた知事に返納しなければならない。その宅建士証の返納義務に違反した場合の罰則は10万円以下の過料。
ちなみに宅建業者は免許の有効期間が満了した場合、返納する義務はない
⇒取引士はある
宅建業者は免許証を亡失した場合は、遅滞なく知事に際再交付申請
⇒取引士は任意
宅建業者が免許換えした場合は、乙県知事に申請するが、免許の返納は甲県知事へ返納する
⇒取引士は登録の移転をする場合、甲県知事を経由して乙県知事へ登録の移転の申請し、宅建士証と引き換えに新しい宅建士証が交付される
宅建業者は廃業破産解散廃止した場合は？？⇒⇒おそらく返納
【取引士証を返納しなければならない時】
①登録が消除された時
②取引士証が効力をうしなった時
取引士が宅建業者（＝個人業者）である場合に、宅建業を廃止したとしても、取引士証を返納する必要はない
【事務禁止処分を受けた時】
速やかに取引士証をその交付を受けた都道府県知事に提出しなければならない。事務禁止期間が満了しなければ、他県で試験を受けて登録は出来ない。
【事務禁止処分を受けた後の取引士証の返還方法】
取引士証は、事務禁止期間満了後に提出者が返還の請求をすれば返還される。無条件に返還される訳ではない。返還請求しないといけない。
【事務禁止処分中に登録消除してからの再登録日】
⇒宅建士が5か月の事務禁止処分をうけ、その事務禁止期間中に自ら登録消除の申請をして登録が消除された場合は、いつから再登録出来るのか？？？
正解
最初に事務禁止処分を受けた日から5か月は再登録出来ない。自ら登録消除した日から5か月ではない
免許の登録消除
【登録はあるが取引士証の交付をうけていない者が事務を行った時】
取引士の資格登録をうけているが、取引士証の交付を受けていない者が、取引士としてすべき事務を行い、情状が特に重い時は、当該登録をしている知事はその登録を消除しなければならない。
【宅建士が他人に自己の名義の使用を許し、当該他人がその名義を使用して宅建士である旨の表示をした場合】
事務禁止処分を受ける事がある
【取引士が指示処分をうけた時、宅建業者は？】
取引士が指示処分を受けた場合、宅建業者の責めに帰すべき理由があるときは、宅建業者の免許権者は当該宅建業者に対して指示処分が出来る
【国土交通大臣は、指導・助言・勧告は取引士に対しては出来ない】
国土交通大臣は、「取引士」に、購入等の利益の保護を図るため必要な、指導・助言・勧告をする事は出来ません。なお、国土交通大臣は、すべての宅建業者に宅建業の適正な采井の確保や健全な発達を図るため、必要な指導・助言・勧告が出来る。
【宅建業者が置く一定数の成年者である専任の取引士】
① 事務所 5人に１人
② 国土交通省令で定める場所 1人以上
【宅建業者が宅建士である時】
宅建業者は宅地建物取引士であるときは、その者が自ら主として業務に従事する事務所等については、その者は、その事務所等に置かれる成年者である専任の宅地建物取引士とみなされる。代表が宅建士であれば一人の専任の宅建士となる。
【宅建試験は誰が行うのか】
都道府県知事は、国土交通省令の定める所により、宅建士試験をおこなわなければらない。国土交通大臣が行うのではない。
【取引関係者から請求時に宅建士証を提示しなかった時】
宅建士証の提示を要求されるのは、①取引の関係者から請求された場合と、②重要事項を説明する時の２つ。このうち重要事項説明時に提示を怠った場合には、10万円以下の過料。しかし①の取引関係者からの請求に対して宅建士証を提示しなかった場合には、罰則はありません。
届出義務
【取引士が心身の故障した場合】
取引士が心身の故障により、事務を適正に行う事ができなくなった場合、その日から30日以内に本人または、その法定代理人もしくは、同居している親族は、その旨を都道府県知事に届け出なければならない。⇒このケースだけ法定代理人や同居の家族による届出が認められる
【未成年者が法定代理人から宅建業の許可を取り消された場合】
未成年者である宅建士が法定代理人から宅建業に係る営業の許可を取り消された場合、本人がその日から30日以内に、その旨を登録を受けた知事に届け出なければならない。法定代理人が届け出るのではない
【破産者になった場合】
本人が届け出る
【一定事由により免許を取り消された場合】
⇒不正手段による免許取得を理由に免許取り消し⇒本人が30日以内に届出でる必要がある
【一定の罪により罰金刑、または禁錮刑以上の処せられた場合】
本人が届出
【登録の消除は処分された日からいつまで再登録できないか？】
5年は再登録が出来ない
【取引士証の書き換え申請が必要な事】
宅建士（取引士）の住所・氏名に変更があった場合、変更登録申請とともに宅建士証の書換え交付申請しなければならない
【取引士が役員を務める法人である宅建業者が宅建業に関し不正な行為をし、情状が特に重いとしてその免許を取り消された場合】
免許取り消しの日から5年間は取引士の登録欠落事由に該当するため、当該取引士の登録も消除される。つまり、宅建業免許と取引士免許が同時に無くなる。
取引士変更の登録の申請VS業者名簿の変更の届出
■取引士の登録簿の変更の登録の申請
・時期 変更後遅滞なく申請
・内容 氏名 性別 住所 本籍 会社の商号、名称、免許番号
覚え方 個人情報４つ+会社の商号名称免許番号
⇒宅建業者が免許換えをすると免許証番号に変更が生じるため、免許換えがあれば、宅建士証の変更の登録の申請を遅滞なくしなければならない。
⇒免許換えと取引士の変更の登録はセットでマスト
■宅建業者名簿の変更の届出
・時期 変更から30日以内に届け出る
・内容
商号または名称 事務所の名称と所在地
事務所ごとに置かれる専任の取引士の名前
宅建業者・役員・政令で定める使用人の氏名
名前４つ会社名・事務所名・専任取引士・使用人 ＋ 会社の住所
おまけ
【案内書を設置した場合】
□案内所を設置する場合、業務開始の10日前に免許権者及び案内所の知事に届け出しないといけない
宅建業免許
□宅地とは
用途地域外で建物が建っている土地。及び将来建物を建てる目的で取引される土地。
⇒用途地域外でソーラーパネル用の土地に関する売買は宅建業の免許は必要ありません！！！
用途地域内については、すべての土地。都市計画法の用途地域内の土地は、宅地。
⇒用途地域内でソーラーパネル用の土地に関する売買は宅建業の免許は必要あり！！！
□宅建業
【農家Dが田園住居地域内の農地を区画割り】
□農家Dが田園住居地域内の農地を区画割して、不特定多数の者に家庭菜園用地として反復継続して分譲する場合、Ｄは免許が必要あります。この家庭菜園というワードがひっかけです。用途地域内の土地は宅地を不特定多数に反復継続して分譲する行為は宅建業に該当
□リゾート施設（会員券）の全部または、一部の所有権の売買の媒介を不特定多数の者を相手に反復継続して行う事は宅建業に該当する
□売主が一括して以来しても業者が不特定多数に反復継続して売却している場合は、売主に効果が帰属されており宅建業必要。
□多数の知人のみに売却する事は不特定多数の者に売却する事
□破産管財人は免許をうける必要はないが、破産管財人から宅地や建物の売却の媒介を依頼された者は、免許が必要
■宅建業者が免許を取り消された場合でも、その者は、宅建業者が締結した契約に基づく取引を決了する目的の範囲内においては、なお宅建業者とみなされる
【信託会社宅建免許不要】
□信託会社は免許を取得する必要はない。宅建業を営もうとする時はその旨を国土交通大臣に届けでる事で宅建業者とみなされる。
【地方住宅供給公社免許不要】
□地方住宅供給公社は、地方公共団体とみなされ、宅建業法は適用されないので免許は必要としない。
【農業協同組合免許必要】
□農業協同組合は、国や地方団体等には該当せず農地の所有者からのうちを転用し宅地の売却の代理を依頼された場合、これを業として営むのであれば、免許を必要とする。
⇒1ミス済
□国や地方公共団体等には、宅建業法の適用はなく免許も不要である。しかし、これら宅建業法の適用のないものを相手に宅建業に該当する行為を行おうとする者には、宅建業法が適用される。また売却の相手方が国や地方公共団体等の宅建業法の適用がないものに限られていても、売却の相手方が特定しているとは言えず宅建業の免許は必要となる。
□農協・学校法人・宗教法人であっても、宅地を不特定多数に反復継続して分譲する行為は免許を受ける必要がある
□免許の有効期間は5年。どの免許を受けても全国で営業活動可能
□欠格要件
１ 以下に該当し免許を取り消され、その取り消しの日から5年を経過していない者
①不正な手段で免許を受けた
②業務停止処分に該当し情状が特に重い時
③業務停止処分に違反した
⇒過去に宅建業法違反で罰金刑を受け免許を取り消されたとしても、上記①～③には該当しない。従って、その理由で現在の会社で取締役していても、現在の会社が免許取り消しにはならない
２ 上記に①②③に該当し相当な理由なく廃業の届け出をした者で
その日から5年を経過しない者
３ 上記１，２のケースで業者が法人で聴聞の期日等の公示日前60日以内の役員であった者
４ 次のいずれか、刑の執行が終わり、または執行を受ける事がなくなった日から
5年を経過しない者
①犯罪名に関係なく、禁固以上の刑に処された者
②以下の罪により罰金の刑に処せられた者
A 宅建業法違反
B 暴力犯罪（傷害罪、現場ほう助罪、暴行罪、凶器準備集合罪及び結集罪、脅迫罪）
C 背任罪
５ 心身の故障により宅建業を適正に営む事が出来ない者
６ 破産手続き開始の決定を受けて復権を得ない者
７ 暴力団員または暴力団員でなくなった日から5年を経過しない者
８ 営業に関し成年者と同一の行為能力を有しない未成年者でその
法定代理人が上記１から７のいずれかに該当するもの
□次の罰金刑でも欠落要因に該当しない
詐欺、過失傷害、器物損壊、業務妨害、道路交通法違反、所得税法違反、贈賄罪
⇒なお罰金刑で登録欠落者になった場合、その罰金刑の執行が終わった日から5年間は新たな免許を受ける事が出来ない。登録が消除された日から5年だと間違い
⇒例題 業務妨害の罪で罰金刑の系に処せられた役員がいる場合、その刑の執行が終わって5年を経過しなくても免許を受けられる 答え 正解
⇒脱税で収監されたら5年免許はとれない。脱税でも罰金で済めば免許はとれる。
□非常勤役員も役員扱い。現場ほう助罪による罰金刑の執行が終わって5年を経過しないと免許欠落者
□禁固以上の刑に処せられると必ず欠落要因
死刑・懲役・禁固刑
⇒道路交通法違反で懲役6か月執行猶予3年の場合、上記の欠落要因に該当する。執行猶予期間中は欠落事由に該当する。例え道路交通法違反でも懲役の場合は欠落するので注意する事
□宅建業者が「業務停止処分」の聴聞の公示日から処分決定までの間に、相当の理由なく廃業の届出をしたとしても、免許取り消し処分の聴聞の期日及び場所が公示された日から当該処分をするか否かを決定するまでの間に、相当の理由がなく廃業の届出をしている訳ではないので廃業後5年待たずに免許を取れる。
□役員個人が「業務と無関係」に自己の所有地の売却について所得税法違反で処罰されても、宅建業者が免許取り消し等の監督処分を受ける事はない
■役員Eが欠落要因で業務免許取り消された会社を退職して別の会社で役員をしている役員Aさんは、元の会社でも役員ですが欠落事由には全く該当しません
宅建業者名簿の記載事項
①免許証番号と免許年月日
②商号・または名称
③事務所の名称と所在地
④法人場合の役員の氏名と政令定める使用人の氏名
⑤個人である場合、その使命と政令で定め得る使用人の氏名
⑥事務所ごとに置かれる専任の取引士の氏名
などなど。
変更の届出
上記②から⑥の事項について変更があった時は30日以内にその旨を免許権者に届け出なければならない。俗にいう名前系と事務所の住所変更は30日に届け出ろという話だ。
宅建業者の従業者名簿
①生年月日
②従業員の氏名
③従業員証明書の番号
④主たる職務内容
⑤宅建士であるか否か
⑥事務所の従業員となった年月日
⑦自部署の従業員でなくなった日
⇒宅建業者は取引の関係者から請求があった時は、従業者名簿をその者の閲覧に供しなければならないが、取引の関係者でなければその必要はない。
免許の更新
有効期間満了の日から90日前から30日前までの間に申請書を提出する
宅建業者の免許換え
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
□都道府県知事免許に免許換えする場合
⇒⇒新たな知事に直接申請
□国土交通大臣免許に免許換えする場合、
⇒⇒主たる事務所の所在地を管轄する都道府県知事を経由して行う
□免許換えの有効期間は5年
免許換えが必要であるにも関わらず、新たな免許権者の免許を受けていない場合、免許権者は、免許を必ず取り消さなければならない
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
保管替え
主たる事務所を移転し、営業保証金の供託先を変えることを保管替えといいます。金銭で供託している場合と、有価証券で供託している場合とで、その方法が異なります（と言いますか、正確には金銭を移転させることを「保管替え」と呼びます）。
金銭のみで供託 → 従前の供託所に対して、移転後の主たる事務所の最寄りの供託所への保管替えを請求する。
金銭＋有価証券 or 有価証券のみで供託 → 移転後の主たる事務所の最寄りの供託所へ新たに供託する
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
甲県から乙県免許へ免許換えした場合
⇒新しい知事に免許換え直接申請
⇒従前の供託所に対して保管替えへを請求
⇒宅建業者名簿 免許証番号・免許証年月日・事務所の所在地の変更 30日以内
⇒宅建士資格登録簿 従事している宅建業者の名称 免許証番号 速やかに
宅建業者の帳簿
宅建業者はその事務所毎に業務に関する帳簿を備え、宅建業にに関し取引のあったつど、その年月日、その取引に掛かる宅地または建物の所在等の事項を記載しなければならない。ただし、紙への記載以外に、パソコンやプリンターを用いて明確に紙面に印刷する事が可能な環境を整えれば、当該帳簿への記載にかえる事が出来る。
□宅建業者は、取引の関係者に帳簿を閲覧させる必要はない。従業員名簿は閲覧させる義務はある。
【帳簿の保存期間】
業務に関する帳簿は各事業年度の末日をもって閉鎖し、原則として閉鎖後5年間保存する。
【従業員名簿の保存期間】
従業員名簿については、最終の記載をした日から10年間保存しなければならない。
【標識の義務】
宅建業者は事務所に宅地建物取引業者免許証を提示する義務はないが、標識の義務はある。
【事務所毎に置く専任宅建士が不足した場合】
宅建業者は事務所毎におかなければならない専任の取引士の数に不足が生じた場合は、2週間以内に新たに専任の取引士を設置するなど必要な措置をとらなければならない。また、新たに専任の取引士を設置した時は、30日以内に変更の届出をしなければならない。
【営業保証金を供託していない業者は宅建業者か？】
宅建業者とは宅建業の免許を受けた者を意味して、営業保証金を供託しているか否かは影響を与えない
【業者が1年以内に事業を開始しない場合】
宅建業者は免許を受けてから1年以内に事業を開始せず、または引き続いて1年以上事業を休止した時、免許権者はその免許を取り消さなければならない。
【事務所の本店と支店の区別】
本店は形式的に、支店は実質的に判断する。もし兼業としての宅建業を支店でしか行わないときでも、本店は宅建業法的には本店事務所として扱われます。
【業務停止処分期間中の免許更新】
宅建業者が業務停止処分を受けた場合、その業務停止処分の期間中であっても、原則として免許の更新を受ける事が出来る
【宅建業者の破産開始決定があった場合】
宅建業者について破産手続開始決定があった場合、破産管財人は、その破産手続き開始決定のあった日から30日以内、その宅建業者が免許を受けた国土交通大臣または都道府県知事に届け出れなければならない。
【業者が死亡した時の免許の効力】
宅建業者が死亡した場合、宅建業者の免許の効力が失われる時期は届出時ではなく、死亡した時である。
【宅建業者は手付けの貸し付け】
宅建業者は、手付けについて貸付、分割払い、その他信用の供与をする事により契約の締結を誘引する行為は禁止されている。「信用の供与」には手付けを約束手形で受領する事もふくまれる。この禁止規定には宅建業者間の取引にも適用される。
⇒手付け金の分割払いはダメです。ただし、媒介報酬の分割払いは問題ありません。
⇒手付けの減額は問題ありません
【宅建業者でない者が無免許営業をした時】
3年以下の懲役もしくは300万以下の罰金の処され、または両者を併科される事もある。また、宅建業を営む旨の表示したにとどまる場合でも、100万以下の罰金刑を受ける可能性がある。
【法人である宅建業者が合併により消滅した場合】
消滅法人の代表役員が届け出る
【死亡した宅建業者（個人業者）の相続人のするべき対応】
締結した契約に基づく取引を決了する範囲内においては宅建業者とみなされる
【免許の条件】
免許権者は、免許の条件を付し、これを変更する事ができ、更新の場合でも同様です。
【法人の欠落事由】
禁固以上の刑に処せられ、その刑の執行が終わり、または執行を受けることがなくなった日から5年を経過しない者は免許を受ける事ができません。（欠落事由）そして法人は、その役員（非常勤を含む）または政令で定める使用人のうちに、この欠格事由に該当する者がいるときは、免許を受ける事ができません
宅建業の免許を受けようとする法人の事務所に置く専任の取引士が、器物損壊等で罰金の刑に処せられ5年経過していない場合、法人は免許を受ける事が出来る。専任の取引士が役員若しくは政令で定める使用人ならば免許を受けられないないかもしれないが、器物損壊の罰金は欠落事由に該当しないため、法人もセーフ。
超難問
★★★【宅建業の免許の取り消しを受けた法人の政令で定める使用人であった場合】
業務停止の処分に違反したとして宅建業の免許の取り消しを受けた法人で、取消に係る聴聞の期日及び場所の公示の日前60日以内にその法人の役員であった者は、その免許取り消しの日から5年を経過しなければ登録を受ける事ができませんが、その法人の政令で定める使用人であった者は、その免許取り消しの日から5年を経過してなくても登録を受ける事が出来る。
□宅建業者は従業者にその従業者である事を証する証明書を携帯させなければ、その者をその業務に従事させてはならない。提携させるべき者の範囲は、社長、非常勤の役員、アルバイト、も含まれる。
政令で定める使用人
＜役員と政令で定める使用人の違い＞
役員と政令で定める使用人の違いは、法人の業務執行に関して、支配力を有するか有しないかです。政令で定める使用人は、宅建業者に使用される者のことで、法人の業務執行に関して支配力はありません。具体的には、事務所の所長や支店長などを指しています。
＜政令で定める使用人の関連情報＞
免許権者が登載する宅地建物取引業者名簿には役員および政令で定める使用人の氏名が登載されます。宅建業者は、役員および政令で定める使用人の氏名が変更になった場合は、30日以内にその旨を届け出なければなりません。
政令で定める使用人の住所や本籍が変更しても届け出る必要はありませんのでご注意ください。
■問16
Ｃ社の政令で定める使用人Ｄは、刑法第234条（威力業務妨害）の罪により、懲役１年、執行猶予２年の刑に処せられた後、Ｃ社を退任し、新たにＥ社の政令で定める使用人に就任した。この場合においてＥ社が免許を申請しても、Ｄの執行猶予期間が満了していなければ、Ｅ社は免許を受けることができない。 （2015-問27-2）
答え：正しい
■Ｄについて
懲役刑（禁固以上の刑）に処されているので、Ｄは免許欠格です。
執行猶予が付いていたとしても、欠格であることに違いはありません。
ただし、執行猶予期間が満了すれば、欠格ではなくなります。
■Ｅ社について
Ｅ社は、免許欠格であるＤを政令で定める使用人として雇っています。
つまり、Ｅ社も免許欠格です。
では、いつまで欠格か？
「Ｄの執行猶予期間が満了するまで」は欠格です。
したがって、本問の「Ｅ社が免許を申請しても、Ｄの執行猶予期間が満了していなければ、Ｅ社は免許を受けることができない。」という記述は正しいです。
■問44
Ａ社の政令で定める使用人は、刑法第２４７条(背任)の罪を犯し、罰金の刑に処せられたが、その執行を終えてから３年を経過しているので、Ａ社は免許を受けることができる。 （2004-問31-1）
答え：誤り
「政令で定める使用人」が欠格の場合、その法人や個人業者も欠格となります。
本問では政令で定める使用人（政令使用人）」が「背任罪により罰金刑」に処されているため、宅建業者Ａも欠格です。
■問45
Ａ社の政令で定める使用人は、刑法第２４７条(背任)の罪を犯し、罰金の刑に処せられたが、その執行を終えてから３年を経過しているので、Ａ社は免許を受けることができる。 （2003-問31-1）
答え：誤り
本問では「政令で定める使用人（政令使用人）」が「背任罪により罰金刑」に処されています。
そして、刑の執行が終わってから３年しか経過していないので、この政令使用人は欠格です。
そして、「政令で定める使用人」が欠格の場合、その法人や個人業者も欠格となります。
したがって、Ａ社も欠格となり、免許を受けることができません。
＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾
宅建業者の免許の返納のまとめ
□宅建業者が免許の有効期間が満了した場合、執行した免許証については、免許権者に返納する義務はない。これに対して宅建士が宅建士証の有効期間が満了した場合、失効した宅建士証は速やかに、その交付を受けた知事に返納しなければならない
□宅建業者が免許証を亡失（紛失）した場合、遅滞なく、免許権者である知事に再交付を申請しなければならない。これに対して宅建士が宅建士証を亡失した場合は、宅建士は宅建士証の交付を受けた知事に再交付の申請をする事が出来る。すなわち宅建士証の再交付の申請は任意である
□甲県宅建業者は、すべての事務所を乙県に移転する事となった場合、乙県の知事に直接免許替えの申請をしなければならない。免許換えにより甲県知事から受けた免許は失効するが、この場合は遅滞なく、甲県免許を甲県知事に返納しなければならない。甲県知事から交付を受けた免許証と引き換えに乙県知事から免許証が交付されるのではない。
まとめ
宅建業者は
免許の有効期間が満了した場合、返納する義務はない
⇒取引士はある
宅建業者
免許証を亡失した場合は、遅滞なく知事に際再交付申請
⇒取引士は任意
宅建業者が
免許換えした場合は、乙県知事に申請するが、免許の返納は甲県知事へ返納する
⇒取引士は登録の移転をする場合、甲県知事を経由して乙県知事へ登録の移転の申請し、宅建士証と引き換えに新しい宅建士証が交付される
＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾
宅建業者は廃業破産解散廃止した場合は？？⇒⇒おそらく返納
取引士証を返納しなければならないのは、①登録が削除された時、②取引士証が効力をうしなった時である。
取引士が宅建業者（＝個人業者）である場合に、宅建業を廃止したとしても、取引士証を返納する必要はない
宅地造成等規制法 モヤモヤする宅地造成
宅地造成等規制法
ヒッダツ！！
宅地造成とは
誰が 造成主が
どこで 規制区域内のどのような場所
何を にぎりひともり５００円こえる知事
工事の許可・届けをして
工事する
知事が危険な場所を指定して規制区域内の中の法律。規制区域外であれば造成宅地防災区域以外は関係なし。
宅地造成に伴うがけ崩れや土地の流出による災害を防止するための必要な規制を行い、国民の生命財産を保護を図る事を目的とした法律
１宅地造成工事規制区域
これから工事する区域の事。
□宅地造成とは、
①宅地以外の土地を宅地にするため、または、
②宅地において行う土地の形質の変更の事
つまり、宅地を宅地以外の土地にするために行う土地の形質の変更は宅地造成ではない。
□許可を要する宅地造成工事とは、
①宅地以外の土地を宅地にするため又は
②宅地において行う造成で、一定ものをいう。
国また地方公共団体が管理する学校、運動場、墓地等施設は宅地に該当しないので、このような工事は許可はいらない。
切土と盛土とを同時にする場合であって盛土をしたした土地の部分の高さが１ｍ以下の崖を生じ、かつ、当該切土及び盛土をした土地の部分の高さが２ｍを超える崖を生じる事となるものも該当する。
□造成主とは、
宅地造成に関するする工事請負契約の注文者
□工事施工者とは
宅地造成に関する工事請負契約の請負人
２規制区域の制限
①知事が都市計画区域の内外を問わず指定
⇒都道府県知事は、この法律の目的を達成するために必要があると認めるときは、関係市町村長の意見を聴き、宅地造成に伴い災害が生ずるおそれが大きい市街地または市街地となろうとする土地の区域であって宅地造成に関する工事について規制を行う必要があるものを、宅地造成工事規制区域として指定することができます。
②工事の許可制
（１）造成主は原則として工事着手前に知事の許可を受けなければならない。ただし、都市計画法の開発許可を受けて行われる当該許可の内容に適合した宅地造成に関する工事は許可不要になる。また、知事の許可不許可は遅滞なく文書で通知しなければならない。
（２）造成主が工事の計画を変更しようとするときは、知事の許可をうけなければならない。ただし、軽微な変更については変更後遅滞なく知事に届出をすればよい。
なお、工事施工者の変更は軽微の変更に当たるので、遅滞なくその旨を知事に届け出ればよく改めて許可を受ける必要はない。同じく工事完了予定日の変更は軽微に該当する。
（３）造成主は工事を完了した時は、技術的基準に適合しているかについて知事の検査をうけなければならない。そして検査の結果、問題がなければ知事は検査済証を交付しなければならない。
なお、検査済証の交付後は、例え災害防止上必要であっても、監督処分は出来ない。
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
宅地造成規制法のもやもや
宅地造成が必要な危険な規制区域に対して一番工事をしたいと思っているのは規制区域を指定している知事である筈なのに対して、造成主がその工事の許可をうけなければならないのはなぜなのか。モヤモヤが残る
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
③工事の届出
※届出なので許可ではない。試験では工事の許可とある場合はひっかけ
規制区域指定の際、現に（21）宅地造成工事をしている造成主 指定後21日以内に届出 していゴー２１
高さ２ｍ超の擁壁、排水施設、または地滑り抑止杭等の全部または一部の除却工事を行おうとする者 工事着手の14日前まで届出 工事着手ビフォー１４
宅地以外の土地を宅地に転用した者 転用後14日以内に届出
テンヨーGO１４
３造成宅地防災区域
知事は必要があると認められる時は、関係市町村長の意見を聞いて、宅地造成に伴う災害で相当数の居住者等に危害を生ずるものの発生のおそれが大きい一団の造成宅地について造成宅地防災区域として指定できる
４ 規制区域と造成宅地防災区域
規制区域
一定の場合、擁壁設置工事等を所有者に対して勧告出来る。規制区域内で行われる宅地造成工事は、擁壁、排水施設の設置など、宅地造成に伴う災害を防止するため必要な措置が講ぜられたものでなければならない。知事は規制区域内で行われる宅地造成工事の許可に工事の施工に伴う災害を防止するために必要な条件を付す事が出来る。
造成宅地防災区域
・造成宅地防災区域は、規制区域内の土地には指定出来ない。
・造成宅地防災区域の指定の事由が無くなった時、知事はその指定を解除できる
・造成宅地防災区域内の造成宅地の所有者等は造成宅地について災害防止のための擁壁等の設置等の努力義務がある。
☆★☆考え方
基本は宅地造成が必要な地域は規制区域となってる。（規制区域を追加するケースもある）
しかし、知事はそれ以外で必要と認める時は、、関係市町村の意見を聞いて
「造成宅地防災区域」として指定できる
★次のいずれかの規模の工事は、一定の資格を有する者の設計によらなければならない。
①高さが５ｍ超の擁壁の設置
②切土、または盛土をする土地の面積が１５００㎡超の土地の排水施設の設置
★個人「以外」の施工者が施工する土地区画整理事業にいおて、施工地区内の宅地について、所有権以外のい権利で登記のないものを有し、または有する事となった者は、施工者に申告しなければならない。個人施工の場合は除かれる。
★知事は必要があれば、その宅地の所有者・管理者・占有者・造成主・工事施工者に対して災害の防止のため必要な措置を取る事を勧告できる
知事は、必要な擁壁等を設置せず、放置する時は、災害発生のおそれが大きいと認められる場合は、相当であると認められる限度のもと、擁壁等の設置を行うように命ずる事が出来る。
★工事の施工停止において①「緊急の必要により弁明の機会の付与を行う事が出来ない」及び②「違反している事が明らか」という要件を満たせば、知事から弁明の機会の付与が行われず、工事の施工停止を命じられる事がある
★規制区域内の他k値の所有者・管理者・占有者は、宅地造成に伴う災害が生じないよう、その宅地を常時安全な状態に維持するように努めなければならない。努力義務がある。常時安全な状態に維持しなければならない訳ではない。
☆試験では、規制区域内の土地で造成宅地防災区域を指定するというひっかけが頻繁に出るので注意する事
規制区域外においては行われる宅地造成工事について、規制はないので造成主は工事着手前に知事に届出る必要はない。
☆彡その他の制限法令
知事の許可
・森林法
・地滑り等防止法
・都市再開発法
・都市緑地法
・流通業務市街地の整備に関する法律
・傾斜地の崩壊による災害の防止に関する方室
・土地災害警戒区域等における土砂災害防止対策の推進に関する法律
・密集市街地における防災街区の整備の促進に関する法律
・特定都市河川浸水被害対策法⇒⇒宅建業者宅地の売買の媒介をする時は、都道県知事等の開発許可を受けなければならない旨を重要事項として説明しなければならない。本年度宅建の改正で注意！！！
・土壌汚染対策法によれば、形質変更をした日から起算して14日以内に知事の届出しなければならない。
道路法 道路管理者の許可
河川法 河川管理者の許可
海岸法 海岸管理者の許可
港湾法 港湾管理者の許可
文化財保護法 文化長官の許可
津波防災地域づくりに関する法律 津波防護施設管理者の許可
生産緑地法 市町村長の許可
土地区画整理法 準都市は対象外
土地区画整理法
必達！！
施工者
許可権者
換地計画
換地処分
変動登記
土地区画整理法とは、都市計画区域内の土地（準都市計画区域内は対象外）について、宅地の利用の増進や公共施設の整備・改善を図るため、土地の区画形質の変更、公共施設の新設・変更についての手続き等を定めた法律
準都市計画区域内は対象外準都市計画区域内は対象外準都市計画区域内は対象外準都市計画区域内は対象外準都市計画区域内は対象外準都市計画区域内は対象外準都市計画区域内は対象外準都市計画区域内は対象外準都市計画区域内は対象外準都市計画区域内は対象外
１ 施工者
【民間施工】※１
①個人施工者
②土地区画整理組合 7人以上で組合設立
③区画整理会社
※１
保留地は、事業の費用にあてるため、または、定款で定める目的のための保留地を定める事が出来る。
【公的機関施工】※２
④都道府県市町村
⑤国土交通大臣
⑥地上住宅供給公社等
⇒公的施工の場合にのみ、土地区画整理審議会は設置される
※２
保留地は事業の費用に充てるときだけ定める事が出来る。施工後の宅地の総額が、施工前を上回る範囲内でしか保留地を定める事はできない
２ 許可が必要な建築行為
土地区画整理事業をスムーズに行うため、公告後、一定の行為を成すには、許可が必要となる。
★規制区域 土地区画整理事業の施工区域内
★規制機関 公告があった日以後、換地処分の公告のある日まで
★規制される行為
①土地の形質の変更
②建築物の建築
③工作物の建設
④移動の用意でない５ｔ超の物件の設置
★ 許可権者
基本原則は知事、例外は国土交通大臣
３ 換地計画
①施工者は換地処分のために、換地計画を定めなければならない。都道府県・国土交通大臣以外の施工者は、知事の認可を受けなければ換地計画を行えない
②仮換地の指定 ⇒仮換地指定の効力発生日を通知する
⇒宅地の所有者の申し出または同意があった場合、換地計画においてその宅地の全部または一部について換地を定めない事が出来る。施工者は、当該宅地について賃借権当の宅地を使用・収益出来る権利者があるときは、換地を定めない事についてこれらの同意を得なければならない。この場合「金銭で清算」する事はあるが補償はしない
⇒施工者が仮換地を指定する場合、従前の宅地について地上権、永小作権、賃借権その他の宅地を使用し、または収益する事が出来る権利を有する者があるときは、その仮換地いついて仮にそれらの権利の目的となるべき宅地または、その部分を指定しなければならない。ただし、抵当権は使用し、または収益する事ができる権利に含まれない
③仮換地指定の効果
⇒従前の宅地は使えない。施工者が管理する
⇒仮換地は元の所有者は使えない
⇒従前の宅地の所有者が仮換地は使える
⇒施工者は、仮換地を指定した場合等、必要がある時は、仮清算金を徴収し、または交付出来る。
⇒施工者は、仮換地の指定に際し、仮換地の指定効力発生日と、仮換地の使用収益の開始日を別に定める。この場合、仮換地の所有者等は、この別に定められた使用収益の開始日から換地処分の公告日まで、仮換地の使用収益出来なくなる。
⇒施工者は、仮換地を指定した場合において、従前の宅地に存する建築物を移転し、または除却が必要になった時は、当該建築物を移転しまたは除却する事が出来る。
⇒土地区画整理法のせいで家がこわされるーーーーー！！誰かあああ助けてー
⇒施工者は仮換地を指定した場合等、必要がある時は、仮清算金を清算金の方法に準ずる方法により徴収し、または交付出来る。
□公的施工者が行う土地区画整理事業の換地計画においては、その換地計画に係る区域内の地積が小である宅地について、過小宅地とならないように換地を定める事が出来る。民間施工の場合はこのような規定はない
４ 換地処分
全部の区域について工事完了後に遅滞なく行う。土地を正式に割り当てる。ただし、別段の定めにより換地計画に掛かる区域の全部について工事が完了する以前においても換地処分をする事が出来る。
換地処分があった場合は公告がなされる。
公告の日が終了した日の翌日から
・換地は従前の宅地をみなされる
・清算金が確定する
・保留地は施工者が取得
・公共施設は原則として市町村の管理
□換地計画において換地を定めなかった従前の宅地について存する権利はその公告があった日が終了した時において消滅する。上記４つとは日付が違う
□建築物について賃借権を有する者に対しては減価保証金は支払わない
⇒公的施工者は、換地処分の公告があった日における従前の宅地の所有者及びその宅地について地上権、永小作権、賃借権、その他の宅地を使用し、または収益する事が出来る権利を有する者に対して、政令で定める基準に従い減価補償金として交付しなければならない。
５変動の登記
施工者は換地処分の公告後、変動に掛かる登記を申請しなければならない。
この登記がなされるまでの間、他の登記は原則出来ない。ただし、登記の申請人が確定日付のある書類によりその公告前に登記原因が生じた事を証明した場合は、変動の登記の前でも、その登記は例外的に出来る
☆彡☆彡☆彡
間違いやすい問題
個人以外の施工者が施工する土地区画整理事業において、施工地区内の宅地において、所有権以外の権利で登記のないものを有し、有する事となった者は、施工者に申告しなければならない。
・総会の議決は土地区画整理組合の解散事由の１つ。組合は解散しようとする場合は知事の許可が必要となる。 認可権者だから。
・施工区域での土地区画整理事業は、公的施工者が必ず都市計画事業として施工する。組合の場合の土地区画整理事業については、都市計画でさだめられた施工区域外でも、土地区画整理事業を施工出来る。
・組合が施工する土地区画整理事業の換地計画では、土地区画整理事業の施工の費用にあてるため、一定の土地を換地として定めないで、その土地を保留地として定められる。
・施工者は、換地処分のために、換地計画を定めなければならず、施工者は、知事の認可をうけなければならない。
・土地区画整理事業の施工により道路等の公共施設が設置された場合、その公共施設は、換地処分があった旨の公告があった日の翌日において原則としてその公共施設の所在する市町村の管理に属する
・施工地区内の宅地について存する地役権は、原則、換地処分の公告があった翌日以降においても、なお、従前の宅地の上に存する、地役権がすべて消滅する事はない。ただし、行使する利益がなくなった地役権は、換地処分の公告があった日が終了した時において消滅する
・土地区画整理事業において、その施工の障害となる恐れがある土地の形質の変更、建築物その他の工作物の新築、改築増築等を行おうとする者は、国土交通大臣が施工する土地区画整理事業にあっては国土交通大臣が、その他の者が施工する土地区画整理事業にあっては、都道府県知事の許可をうけなければならない。
⇒土地区画整理法の場合は施工の障害となる恐れがある土地の形質の変更等でも、大臣か知事の許可が必要になります！注意
・換地計画を定めようとする場合、「個人施工者を除く」その換地計画を2週間公衆の縦覧に供しなければならない。そして利害関係者は、縦覧に供された換地計画について意見がある場合、縦覧期間内に、施工者に意見書を提出出来る。従って、個人施工の場合、公衆の縦覧は不要であるし、利害関係人が個人施工者に意見書を提出する事も出来ない。
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
□土地区画整理組合
・土地区画整理組合の設立認可を申請しようとする者は、定款及び事業計画又は事業基本方針について、施工地区となるべき区域内の宅地について所有権を有するすべての者及びその区域内の宅地について借地権を有するすべての者のそれぞれの3分の2以上の同意をえなければならない。未登記の借地権を有する者でも、申告をした借地権者については、前期の「借地権を有するすべての者」の人数の算定上の数に含まれる。
・土地区画整理組合の組合員は、組合員の3分の１以上の連署をもって、その代表者から理由を記載した書面を当該組合に提出して、理事又は監事の解任を請求できる
・組合の総会の決議は定款に特別の定めがあるい場合を除くほか、組合員の半数以上が出席しないと開く事が出来ない
・組合は、その事業に要する経費に充てるため、賦課金として参加組合以外の組合員に対して金銭を賦課徴収する事が出来る。賦課金の額は、組合員が施工地区内に有する宅地又は借地の位置、地積等を考慮して公平に定めなければならない。
・参加組合員となるものは法令で限定されている。必要な資力及び信用を有する者が参加組合員として組合員になれる訳ではない。
・組合は、組合員が賦課金の納付を怠った場合、定款で定める所により、その組合員に対して過怠金を科する事ができる
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
参考リンク以下
無断参照お許し下さい。
住宅金融支援機構
住宅金融支援機構
１住宅金融支援機構の目的
機構は、以下の業務を行う事によって、住宅の建設等に必要な資金の円滑かつ効率的な融通を図り、もって国民生活の安定と社会福祉の増進に寄与する事を目的としてる
１ 一般の金融機関による融通を支援するための貸付債権の譲受
２ 良質な住宅の建設等に必要な資金調達等に関する情報の提供
３ 一般の金融機関による融通を保管
（災害復興建築物の建設等に必要な資金の貸し付け）
□機構は原則として、一般個人住宅の建設等をしようとするもの対して必要な資金の貸し付けを行わない
２ 住宅金融支援機構の業務
１ 証券化支援業務
証券化とは、機構が民間の金融機関から住宅ローンを買い取り、その債権を信託し、それを担保とした証券を投資家に発行する事で住宅ローン買取のための資金調達を行う事である（買取型）。民間の金融機関は、機構に住宅ローンを買い取ってもらうので、長期固定金利の住宅ローンの提供がしやすくなる。これを利用した長期固定金利の住宅ローンをフラット３５という。
証券化支援事業（買取型）において、銀行、保険会社、農業協同組合、信用金庫、信用組合などが貸し付けた住宅ローンの債権を買い取る事が出来る。すなわち、債権譲受けの対象となる金融機関は限定されている。
□機構は（保証型）証券化支援事業において、住宅の購入に付随する改良に必要な資金の貸付債権も譲受けの対象としている。
⇒⇒機構は証券化支援事業（買取型）において機構が譲受の対象としているのは、本人又は親族が居住する住宅を建設または、購入する者に対する貸付債権であり、住宅の改良（リフォーム）に必要な資金の貸付債権は譲受の対象としていない
・買取型証券化支援事業とは？
顧客（住宅ローン利用者）と銀行のやりとり（融資）から発生したお金を住宅金融支援機構が証券に「貸付債権の証券化」し、証券市場で売るサービス （ ← 銀行への支援）
・保証型証券化支援事業とは？
住宅金融支援機構は住宅ローン利用者がローンを返済できなかった場合、代わりに支払ってくれるサービス （← 住宅ローン利用者への支援）
□貸付債権には、新築住宅だけでなく中古住宅の購入のための貸付債権もふくまれる
□機構は、住宅の建設または購入に必要な資金の貸し付けのかかる金融機関の貸付債権の譲受を業務として行っているが、当該住宅の建設または購入に付随する土地または借地権の取得に必要な資金の貸し付けに係る金融機関の貸付債権についても譲受の対象としている。
□機構は証券化支援事業（買取型）において賃貸住宅の建設または購入に必要な資金の貸し付けに係る金融機関の貸付債権については譲受の対象としてません
２ 住宅融資保険業務
□機構は、金融機関による住宅資金の供給を支援するため、金融機関が貸し付けた住宅ローンについて、住宅融資保険を引き受けている。
□機構は、財形住宅貸付業務を行う。財形住宅貸付とは、財形貯蓄を行っている勤労者に対し、住宅の建設・購入・改良資金を事業主等を通じて、転貸貸付する制度の事をいう。
■機構は団体生命保険業務を行っており、貸付を受けた者が死亡した場合のみならず、重度障害になった場合においても、支払われる生命保険の保険金を当該貸付に係る債務の弁済に充当する事ができる
３ 住宅関連情報提供
□機構は、住宅の建設、購入、改良もしくは移転をしようとする者、又は住宅の建設等に関する事業を行う者に対し、必要な資金の調達又は良質な住宅の設計若しくは建設等に関する情報の提供、相談その他の援助を業務として行う。
４ 直接融資業務
機構は、原則として直接融資はしないが、以下に記載する災害、土地居住再生等の一般の金融機関では融通が困難な分野は直接融資が出来る。
直接融資業務において高齢者死亡時に一括償還する方法により貸付金の償還を受けるときは、当該貸付金の貸付のために設定された抵当権の効力の及ぶ範囲を超えて弁済の請求をしないことが出来る
機構は原則として直接融資はしないが例外がある。
①災害復興支援
⇒機構は、災害予防代替建築物の建設・購入等に必要な資金、災害予防関連工事に必要な資金、地震に対する安全性の向上を主たる目的とする住宅の改良に必要な資金の貸し付けを行っている。
⇒機構は災害復興建築物の建設に必要な資金の貸付業務を主務省令で定める金融機関に委託する事が出来る。しかし、貸付の決定については委託出来ない
②高齢者のためのマンション共用部分の改良など
高齢者向け返済特例制度
機構は高齢者が自ら居住する住宅に対して行うバリアフリー工事又は耐震改修工事等を行う場合、返済期間を申込本院の死亡時までとし、毎月の返済を利息のみとして、借入金の元金は申込本人の死亡時に一括して返済する
⇒機構は、高齢者が自ら居住する住宅に対して行うバリアフリー工事に係る貸付について死亡時一括償還を設けている
住宅セーフティネット
機構は住宅確保要配慮者保護のため、「住宅確保要配慮者に対する賃貸住宅の供給の促進に関する法律」の規定による貸付を行う。これを住宅セーフティネットと呼ばれる制度で、登録住宅の専有部分又は共用部分に対する一定のリフォーム工事を有し対象とするものである。また保険も行う。
５住宅金融公庫の権利及び義務を承継
住宅金融公庫の既往債権の管理・回遊業務を行う。
【他団体・法人への業務委託】
機構は一定の金融機関、債権回収会社、地方公共団体等に対し、住情報の提供等の業務を除き、その行のうち政令で定める業務を委託する事が出来る。また、建築物の建設に必要な資金の貸付に係る当該建築物の構造方法に係る構造計算についての審査を、地方公共団体その他政令で定める法人に委託する事が出来る
【優良住宅支援制度】
機構はバリアフリー性、省エネルギー性、耐震性、耐久性・可変性に優れた住宅において、優良住宅取得支援制度を設けいてる
【証券化支援事業】
機構は高齢者向け返済特例制度を設けているが、証券化支援事業（保証型）の話ではない
【償還期間の延長等の貸付条件の変更】
機構は、経済情勢の著しい変動に伴い、住宅ローンの元利金の支払いが著しく困難になった場合に、償還期間の延長等の貸付条件の変更を行っている。
フラット35
１ 融資金の使い方
申込本人または親族がすむための新築住宅の建設購入資金、中古住宅の
購入資金として使えるがリフォーム（住宅の改良）のための資金には使えない。
２ 融資金額
100万以上8000万以下で建築費購入価格の１００％以内
３ 融資期間
15年35年以内 完済時80歳年数
４ 有利金利
長期固定金利 利率は金融機関でかわる
５ 取り扱い金融機関
銀行、保険会社、農業協同組合、信用金庫、信用組合などが貸し付けた
住宅ローンの債権を買い取る事が出来る。
譲渡所得税 住宅取得贈与税非課税 改正あり注意！
譲渡所得税
■譲渡所得の特例
1500万円で取得した土地を5000万円で売却（譲渡費用300万円）した場合、
譲渡所得＝5000－1500－300＝3200万円
譲渡所得には、「課税標準」「税率」「税額」それぞれに、更に「所有期間不問」「所有期間５年超」「所有期間10年超」という期間ごとに特例があります。
１．課税標準
所有期間不問：3,000万円特別控除、5,000万円特別控除、課税の繰延べ
所有期間５年超： -
所有期間10年超：買換え特例
２．税率
所有期間不問：短期税率
所有期間５年超：長期税率、優良住宅地の軽減税率
所有期間10年超：居住用財産の軽減税率
３．税額
所有期間不問：住宅ローン控除
所有期間５年超：住宅ローン控除
所有期間10年超：住宅ローン控除
以下、よく宅建試験で狙われる重要な特例だけを軽めに説明していきます。
■3,000万円特別控除の特例
譲渡所得から3,000万円を控除した所得を課税対象とする特例です。
1500万円で取得した居住用財産である土地を5000万円で売却（譲渡費用300万円）した場合、
譲渡所得＝5000－1500－300－3000＝200万円
■3,000万円特別控除の要件
１．居住用財産であること
居住用財産とは、現に住んでいる居住用家屋やその敷地、以前に住んでいたが住まなくなってから３年目の年末までに譲渡した居住用家屋やその敷地をいいます。
２．配偶者や直系血族、譲渡後にその家屋に同居する親族等への譲渡ではないこと
３．前年または前々年に3,000万円控除を受けていないこと（＝この特例は３年に１回）
４．本年、前年、前々年に居住用財産の買換え特例を受けていないこと
3,000万円控除は所有期間不問であること、配偶者等に譲渡した場合は適用されないこと、買換え特例とは選択適用であることは覚えておいてください。
■買換え特例
譲渡資産の譲渡価額（収入金額）が買換資産の取得価額（購入価額）以下の場合には資産の譲渡はなかったものとして課税を行わず、収入金額が取得価額を超える場合に、その超えた部分についてのみ譲渡があったものとして課税を行うという特例です。買換え特例には「相続等の買換え特例」と「特定の買換え特例」の２つがありましたが、近年の法改正で１つに絞られ覚えやすくなりました。
買換え特例の要件
１．所有期間が10年超であること
２．居住期間が10年以上であること
３．配偶者や直系血族等への譲渡ではないこと
４．買換え資産の家屋の面積50㎡以上、敷地面積500㎡以下であること
５．買換え資産が中古の耐火建築物である場合は、築25年以内であること
（一定の耐震基準に適合している場合は25年超でも可）
特に４番の家屋の面積ですが、近年の法改正により「50㎡以上280㎡以下」だったのが上限が廃止され「50㎡以上」となりましたのでご注意ください。５番の築25年超も可の要件は耐火基準ではなく耐震基準に適合ですのでここも注意です。
■5,000万円特別控除の特例
譲渡所得から5,000万円を控除した所得を課税対象とする特例です。譲渡資産は所有期間に関係なく収用等の起業者に対し譲渡されたものが対象となります。収用等とは土地収用法、都市計画法等により買収された場合をいいます。
ここは特に深追い不要ですが・・「5,000万円特別控除と優良住宅地の軽減税率は重複適用不可」「5,000万円特別控除と居住用財産の軽減税率は重複適用可能」ということは覚えておいてもいいかもしれません。ちなみに収用関連で「収用等の代替資産の買換え特例」というものがあるのですが、こちらは居住用財産の軽減税率と重複適用不可です（かなり細かいですが）。
■軽減税率の特例（譲渡所得税）
１．短期税率（５年以下）：30％（＋住民税9％＝39％）
２．長期税率（５年超）：15％（＋住民税5％＝20％）
３．優良住宅地の軽減税率
「優良住宅地の造成等のために土地等を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例」です。所有期間５年超の土地等を優良住宅地のために譲渡（国・地方公共団体や収用の起業者等へ）する場合、以下の軽減税率が適用されます。
譲渡所得2,000万円以下の部分 10％（＋住民税4％＝14％）
譲渡所得2,000万円超の部分 15％（＋住民税5％＝20％）
3,000万円特別控除、買換え特例、5,000万円特別控除、居住用財産の軽減税率などなど、その他の特例の適用を受ける者は優良住宅地の軽減税率の特例を受けることはできません。
４．居住用財産の軽減税率
所有期間10年超の居住用財産を譲渡した場合、3,000万円控除後の譲渡所得に対して以下の軽減税率が適用されます。
譲渡所得6,000万円以下の部分 10％（＋住民税4％＝14％）
譲渡所得6,000万円超の部分 15％（＋住民税5％＝20％）
家屋、敷地ともに10年超所有の場合に適用され、更に3,000万円特別控除後の所得に対して適用されるという点にご注意ください。また、3,000万円特別控除同様、配偶者などへの内部的取引には適用されません。更に、買換え特例と重複適用できないという点は覚えておいてください。
【10年超の定義】
譲渡をした居住用財産の所有期間が「譲渡をした年の1月1日」において10年を超えている事が必要。
■住宅ローン控除
10年以上のローンを組んで居住用の土地建物（土地とともに取得）を取得した場合、10年間に渡って毎年の所得税から一定額が控除されるのが住宅ローン控除です。
居住年が平成26年４月～平成29年12月の例
控除期間：10年間
控除率：1％
最大控除額：400万円（認定住宅500万円）
借入限度額：4,000万円（認定住宅5,000万円）
住宅ローン控除の適用要件
１．10年以上の住宅ローンによって住宅（敷地含む）を取得、新築などをすること
２．控除を受けようとする個人の年間所得が2,000万円以下であること
３．家屋の床面積が50㎡以上であること
４．既存住宅取得の場合は、築後20年以内（耐火建築物は25年以内）または地震に対する安全上必要な構造方法に関する技術的基準に適合されたものであること
親族や友人からの個人的借入では適用されませんのでご注意ください。居住年またはその前年、前々年に3,000万円控除や居住用財産の軽減税率、買換え特例などを受けている場合も適用されません。しかし「居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算および繰越控除」という特例との重複適用は認められていますので頭の片隅に入れておいてください。
■バリアフリー改修促進税
バリアフリー改修工事を含む増改築工事を行った場合、それから５年間に渡って毎年の所得税から一定額が控除されます。
控除期間：５年
控除率：10％
最大控除額：20万円
改修工事限度額：200万円
バリアフリー改修工事促進税の適用要件
１．50歳以上の者、65歳以上の者と同居している親族、要介護・要支援の認定を受けている者（同居の親族も）、障害者である者（同居の親族も）
２．改修工事費用から補助金等を除いた費用が30万円（H26.4.1以降50万円）を超えていること
３．バリアフリー改修工事を含む増改築床面積が50㎡以上であること
４．前年以前３年内にバリアフリー改修工事を行い、本税額控除の適用を受けていない
おまけに、他のリフォーム工事費の特別控除についても頭の片隅に入れておきましょう。
耐震改修工事 ：控除率10％、最大控除額25万円、改修工事限度額250万円
省エネ改修工事：控除率10％、最大控除額25万円、改修工事限度額250万円（太陽光発電装置を併せて設置する場合は最大控除額35万円、改修工事限度額350万円）
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
・譲渡した資産の差額の儲けに課税する。
・譲渡所得の金額の計算上控除する資産の取得費は、その資産の取得に要した金額ならびに設備費及び改良費の額の合計額とされる。
・計算方法 （課税標準）儲け × 税率 ＝税額
・税率/要件 ・・・譲渡した年の1月1日において5年を超えるもの
長期譲渡所得 15％
譲渡した年の1月1日において所有年数が5年以下のもの
短期譲渡所得 30％
⇒課税所得に関しては10年以上保有してるかどうか問いません。
収容の場合 5000万
居住用財産を譲渡した場合 3000万
※自分自身は居住用財産ではないので3000万の特別控除はなかった
この特別控除は長期短期を問わず適用される。複数の特別控除の適用をうける場合でも、その年中の特別控除の合計は最高5000万まで
◆居住用財産の特別控除については、配偶者、直径血族、生計を一にする親族等に譲渡した場合には適用できない。譲渡する家屋に現在居住していなくても、その家屋に居住しなくなった日以後3年を経過する日の属する年の12月31日までに譲渡した場合は、その控除を適用できる。
・譲渡所得税の税率の特例
税率/要件
所有期間が10年を超えてる事。
6000万以下の部分は１０％
6000万を超える部分については15％
★買替特例
譲渡資産1戸建ての要件
①所有期間が10年を超えてる事
②居住期間が10年以上である事
③譲渡に掛かる対価の額が1億以下である事
買替資産の要件
①家屋の床面積が50㎡以上である事
②敷地の面積が500平米以下である事。
③買替資産は、譲渡した年の前年から翌年末までに取得する事
住宅ローン控除
住宅ローン控除の適用要件
①新築・購入・増改築等の日から6か月以内に入居する事
②償還期間が10年以上の借入金である事
③家屋の床面積が50㎡以上ある事
④その年の合計所得金額が2000万以下ある事。
特例
40㎡以上50㎡未満でも合計所得が1000万以下の年は適用可
※住宅ローン控除は特定の居住用財産の買い替え等の場合の
譲渡損失の繰り越し控除とは、併用して適用を受ける事が出来る。
新規住宅の控除期間は13年
中古住宅の控除期間は10年
控除率は年末のローン残高に0.7％
直系尊属から住宅取得等資金の贈与をうけた場合の贈与税の非課税
18歳が新築マンション代金として1000万貰っても贈与税は非課税。省エネ住宅だと非課税枠500万増えるよ！ヤッホー
2015（平成27）年1月1日～2023（令和5）年12月31日までの間に父母や祖父母など直系尊属から、住宅取得等資金の贈与を受けた場合に、一定の要件（贈与の年の1月1日現在の満年齢が18歳以上※1、贈与を受けた年の合計所得金額が2,000万円以下※2など）を満たすときは、次の金額が非課税となります。
1 2022（令和4）年4月より、受贈者の年齢基準は20歳以上から18歳以上に改正されました。
※2 取得する住宅の床面積が40平方メートル以上50平方メートル未満の場合は1,000万円以下
住宅用家屋の取得等に係る契約の締結期間 2020（令和2）年4月～2023（令和5）年12月
中古物件
省エネ等住宅 1,000万円
上記以外の住宅 500万円
表2. 消費税率10％が適用される場合の非課税限度額
住宅用家屋の取得等に係る契約の締結期間 2020（令和2）年4月～2021（令和3）年12月
新築物件
省エネ等住宅 1,500万円
上記以外の住宅 1000万円
※個人間の売買で、中古住宅を取得する場合には、消費税等がかかりませんので、上記表2には該当しません。つまり新築住宅を購入する場合表２に該当する
「省エネ等住宅」とは、省エネ等基準に該当する住宅用家屋であることにつき、一定の書類により証明されたものをいいます。
なお、2009（平成21）年分から2014（平成26）年分において、「直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税の特例（旧非課税制度）」の適用を受けている場合には、2015（平成27）年分以降の贈与でこの非課税の特例の適用を受けることはできません。
印紙税
印紙税
【課税の対象】
①不動産の売買契約書
②地上権・土地の賃借権の設定契約書
③営業に関する金銭の受取書
【非課税】
①建物の賃貸借契約書
②5万円未満の受取書
③営業に関しない受取書
④国・地方公共団体等が作成した文書
・抵当権の設定に関する契約書は印紙税は課されない
・受取金額が5万円未満ならば領収書は非課税
・交換契約の場合、いずれか高い方の金額に印紙税は課される
★営業に関しない受取書（領収書）には印紙税は課されない
⇒給与所得者が自宅の土地を譲渡し代金1億円で受け取った際に作成した領収書には、印紙税は課されない。
・建物の賃貸借契約書には印紙税は課されないが、敷金の領収書には
課される。
・契約金額を減額する変更契約書は、記載金額のない契約書として
200円の印紙税。贈与契約も200円
・国の作成した文書には印紙税は課されない
・印紙税の納税者は課税文書の作成者
・印紙税の納付しなかった場合の過怠税は3倍になる
⇒印紙税を納付しなかった場合の過怠税は、納付しなかった印紙税の額とその2倍に相当する金額との合計額という表現される時もある
・課税対象となる契約書は、名称に関わらず、契約の設立、変更
を証する文書。仮契約書、念書、請書、覚書も含まれる。
★印紙を消す場合には、自己または代理人、使用人その他の従業者
の印章または署名でけさなければならない。
★媒介業者が保存する契約書であっても課税対象となる
★一つの契約書に不動産の売買契約と不動産の請負契約が併記されている場合は、原則として売買契約に掛かる文書となるが、請負契約代金の方が高い時は請負契約に掛かる文章に課する
★課税時効の記載金額が2以上ある場合、当該記載金額の合計額を記載金額とする。甲土地５０００万乙建物２０００万円で譲渡するとした契約書を作成した場合、課税標準となる契約書の記載金額は７０００万円となる
・消費税は記載金額に含めない
固定資産税 弱すぎる 復習大事
ポイント
固定資産税
住宅減税３年度分床面積１２０㎡までの住宅部分に関して税額が１／２
特例
【小規模住宅用地の場合の課税標準の特例】
住宅１戸たり
土地の200㎡以下の部分 課税標準が６分の１
土地の200㎡を超える部分 課税標準が３分の１
※土地が200㎡以下の場合は、課税標準1/6なのでとても小さくなります。
【新築住宅の税額減額特例】
★適用要件①
新築された一定の住宅について、固定資産税が課せられる年度から３年度分について、床面積の１２０㎡までの住宅部分に関して税額が１／２
となる。
ただし、３階建以上の耐火建築物、準耐火建築物については、５年度分に延長される。
★適用要件②
床面積が５０㎡以上２８０㎡
戸建て以外の貸家住宅の場合、４０㎡以上２８０㎡以下
居住の用に供する部分の床面積が、総床面積の１／２以上であること
固定資産税とは
固定資産税とは、毎年1月1日に「土地・建物・償却資産」を所有している者に課税される市町村税
納税義務者は、原則として登記簿または、家屋補充課税台帳に所有者として登記または登録された者。そして原則として1月1日に所有者として登記または登録された者。質権の目的となってる土地については、質権者
・固定資産税の納税通知書は納期限前の10日までに納税者に交付しなければならない。
課税対象
課税対象は、「土地・建物・償却資産」の３つです。
土地とは、田、畑、宅地、池、山林、牧場など土地全般のことをです。
建物とは、住宅、店舗、倉庫等の建物全般のことです。
そして、別荘ももちろん固定資産税の課税対象です。
償却資産とは、土地と建物以外で事業に利用される設備や機械のことです。
納税義務者
固定資産税は、毎年１月１日に固定資産課税台帳に所有者として登録されている者が納税義務者となります。
一般的には、所有者ですが、質権が設定されている場合は質権者が納税義務者となります。
また、市町村は、調査を尽くしてもなお固定資産の所有者が一人も明らかとならない場合には、使用者に対して事前に通知をした上で、使用者を所有者とみなして、固定資産課税台帳に登録し、固定資産税を課すことができます。（例えば、台帳上の所有者が災害などにより所在不明の場合は、１月１日時点でその固定資産を実際に使用している者に対して課税します。）
・区分所有家屋は、敷地の持ち分割合で按分して納税義務を負う
課税標準
固定資産税の課税標準は１月１日時点で固定資産課税台帳に登録されている価格です。
・台帳価格の1.4％
この価格は３年に１度評価替えが行われる。したがって、３年間は台帳価格は据え置かれるのが原則ですが、家屋の増改築等により据え置きが不適当となった場合は、途中の年度でも見直しが行われます。また地目の変換の他、市町村の境界変更等があれば見直しされる。
・市町村の条例によっては、標準税率を超える税率を課税する事も可能。なので1.4％を超えてもよい。
・
・固定資産税は普通徴収
税率
固定資産税の標準税率は1.4/100（1.4％）です。
縦覧制度
市町村長は毎年、「４月１日」から「２０日またはその年度の最初の納付期限の日のいずれか遅い日」までの間、土地価格等縦覧帳簿および家屋価格等縦覧帳簿を納税者が縦覧できるようにしないといけません。市町村長は毎年3月31日までにこれらを作成しなければならない。
これは固定資産税の納税義務者が所有する固定資産税課税台帳価格と近隣の価格とを比較することができるようにするためのものです。
またいつでも家屋価格等縦覧帳簿も閲覧は出来ない
【不服がある場合】
固定資産課税台帳価格に不服がある場合は、固定資産課税台帳に価格 等を登録した旨を公示した日から、納税通知書の交付を受けた日後60日までの間に、 文書をもって、固定資産評価審査委員会に対して審査の申出をすることができます
固定資産課税台帳の閲覧と証明書の交付
固定資産税課税台帳の価格は納税義務者だけでなく、その代理人、借地権者、借家人も閲覧することができ、また、固定資産課税台帳の記載事項の証明書の交付を受けることができます。
・市町村長は納税義務者の請求があった時は、証明書を交付する
固定資産税の免税は課税標準
土地 30万未満 ★
家屋 20万未満
償却資産 150万未満
★市町村は「一筆ごとの土地」ではなく、同一の者について当該市町村の区域内におけるその者の所有の土地に対して課する固定資産税の課税標準となるべき額が30万円に満たない場合には、固定資産税を課する事が出来ない
その他
・タワーマンションは、階層別専有床面積補正率等により補正されて課税される
・納期は4月7月、12月、2月中であるが、市町村の条例で異なる納期を定める事が出来る。
・都市計画税の賦課徴収は、固定資産税の賦課徴収とあわせて行うものとする。
・都市計画税は、都市整備を目的とする都市計画事業または、土地区画整理事業に要する費用に充てるため、原則として、これらの事業によって利益を受ける市街化区域内の土地または家屋の所有に対して課される地方税
無断転載お許し下さい。
固定資産税とは？｜わかりやすく宅建・宅地建物取引士の解説 (foresight.jp)
不動産取得税 都道府県税だ
必達
免税
課税標準の特例陳地区・中古
標準税率
土地 3/100
住宅家屋 3/100
商業ビル・住宅以外の家屋・事務所 4/100
課税標準となるべき額が免税になる金額
土地は10万 土地は父さん
家屋は23万 家屋は兄さん
（家屋建築以外）12万
新築住宅に掛かる不動産取得税の課税標準の特例
要件 床面積が50㎡以上240平米以下
控除額 1200万
法人・個人も適用
個人的な話。私が建設したマンションは床面積の合計238㎡であった。新築住宅のかかる不動産取得税の特例を受けられる筈だった。しかし、床面積50（賃貸マンションは40）の部分で該当しなかった
中古住宅を取得した場合の課税標準の特例
個人が自己の居住用として取得する場合に適用される。
法人は適用外。50㎡以上240平米以下
宅地の取得にかかる不動産取得税の課税標準
令和6年3月31日までに行われた場合、宅地の価格の2分の1の額とする
・不動産取得税は、相続による不動産の取得については課税されないが、生計を一にする親族から不動産を取得しても課税される
⇒もやもや。たいてい相続は親族からされるものであるのに相続は課税されなくて親族から不動産を取得するのは課税はもやもや
・売買交換で課税される
・相続合併で不動産を取得しても課税されない
・誰に課税するのか、、、、
家屋が新築された場合においては、最初の使用または譲渡が行われた日において家屋の取得がなされたものとみなし、家屋の所有者、または譲受人を取得者とみなして、これに対して不動産取得税を課する。
しかし、家屋が新築された日から6か月を経過しても、最初の使用、または譲渡が行われない場合においては、新築された日から6か月を経過した日において、家屋の取得がなされたものとみなして、その家屋の所有者を取得者とみなして不動産取得税を課す
・不動産取得税は都道府県税で普通徴収。納税者に交付すべき納税通知書は、遅くてもその納期限10日までに納税者に交付しなければならない。
・共有物の分割による不動産の取得は不動産取得税は課税されない
・不動産取得税の免税基準は、面積ではない。金額である。