民法 物件変動の対抗要件

物件変動の対抗要件

□対抗要件とは、基本対等であるが、どちらか法的有利根拠を持つものが勝つ。

□不動産の物件変動は、登記をすれば第三者に対抗できる

□以下の者は第三者にあたらないので登記がなくても対抗する事が出来る

①無権利者

②不法占拠者・不法行為者

③背信的悪意者

⇒相手方と通じてなした虚偽の意思表示は無効であるから、通謀虚偽をした取引は無権行為。無権利者は第三者にあたらないので登記なくして対抗できる

□取消後、解除後、時効完成後の第三者との関係は対抗問題となり先に登記を備えた方が所有者を主張出来る

□民法上では、第三者に対して賃借権を主張するためには、賃借権の登記が必要であるが。

これに対して借地借家法では、借地権の登記がなくても、土地の上に借地権者が登記された建物を有していれば、第三者に対して対抗する事が出来る

☆彡よく間違える問題

民法問題１２

AB間で甲建物の売買契約を締結した。甲建物をDに賃貸し引き渡した。その後AB間の売買契約を解除した。この場合は？

⇒⇒⇒建物の引き渡しは借家権の対抗要件であるので、Aは賃借権の消滅をDに主張出来ない。建物の引き渡しがあれば借家権は第三者に対抗できる。

AB間で甲建物の売買契約を締結した。Bが甲建物にCとの抵当権設定契約をした。その後AB間の売買契約を解除した。この場合は？

⇒契約の解除により現状回復によって第三者の権利を害する事は出来ない。ただし、第三者として保護されるためには、登記などの対抗要件が必要である。よって、登記のあるCが保護される。Aは抵当権の消滅をCに主張出来ない

民法問題１３

Aの解除前にBがCへ甲土地を売却し、BからCに対する所有権移転登記がなされている時は、BのAに対する代金債務につき不履行がある事をCが知っていた場合においても、Aは解除に基づく甲土地の所有権をCに対しては主張出来ない

⇒⇒⇒○である。契約の解除による現状回復によって第三者の権利を害する事は出来ない。ただし、第三者として保護されるためには登記などの対抗要件が必要である。よって登記のあるCが保護さえるので、Aは解除に基づく甲土地の所有権をCに主張出来ない。善意悪意はいらない。

★★☆彡解除がなされると両当事者は現状回復義務を負うが、この義務に関しては当事者の公平の観点から同時履行の関係となる

★★☆抵当権設定登記後の賃貸借は、対抗要件を備えていても、原則として抵当権者や競落人に対抗する事は出来ない。抵当権者はとても強いぞ！！！！！！

★★☆解除がある時は登記があるものが強い

1. 解除前に第三者が現れた場合、第三者が先に登記をした場合、本人Ａは第三者Ｃに対抗することはできない
2. 解除後に第三者が現れた場合、二重譲渡と考えて、先に登記した方が対抗力を持つ
3. 解除がある時の対抗問題は、だいたい、民法の賃借権の登記がある人、抵当権の設定がある人、借地上の建物の賃借権の設定登記がある人など、建物の引き渡しを受けてる人など、対抗問題で法的に強い人が有利

★★☆

□通謀虚偽による無効は善意の第三者には対抗する事できない。

しかし、通謀虚偽行為者から土地を譲り受けた第三者がいる時は、第三者と対抗問題になる。この場合は登記した早い者勝ち。

⇒不動産に関する物件変動は、登記がなければ「第三者」に対抗する事は出来ない。したがって例え善意無過失の第三者でも登記が対抗問題になれば登記の早い者勝ち

民法 保証債務 不法行為 委任契約 請負契約

保証債務

□保証契約は書面もしくは電磁的記録でしなければ効力がない。

□保証契約は、債務者と保証人間で設立すればいい。主たる債務者の同意は必要ない

□主たる債務が無くなれば、保証債務もなくなる

□主たる債務者に生じた事由は保証人にも効力を及ぼす。逆に保証人に生じた事由は主たる債務者に効力を及ぼさない

□親亀子亀の法則がある。親亀に生じた請求は子亀にも請求される。子亀に生じた請求は親亀には生じない

□試験では保証債務について連帯保証とある時があるが、それは保証債務と同義である場合がある。とても難しい。

□事業のために負担した貸金等債務とする保証契約は、その契約の締結に先だち、その締結の日前1か月以内に作成された公正証書で保証人になろうとする者が保証債務を履行する意思を表示していなければ、その効力を生じない

⇒難しすぎる。削除候補

□売主の債務不履行により契約が解除された場合における現状回復義務（既払い代金の返還義務）についても、保証人の責めに任ずる

⇒建物返還義務の不履行のより生じた賃貸人に生じた損害についても保証人の責任が及ぶ

□主たる債務が加重されても保証債務は加重されない

□主たる債務者が時効の利益を放棄しても、保証人にその効力が生じない

⇒つまり時効到来で保証人は保証債務から解放される

□通知を怠った保証人の求償の制限

保証人が主たる債務者の委託を受けて保証した場合において、主たる債務者にあらかじめ通知しないで債務の消滅行為をした時は、主たる債務者は、債権者に対抗する事が出来た事由をもってその保証人に対抗する事が出来るので、保証人の求償が制限される事がある。

⇒わかりやすくいうと、債務者に勝手に無断で返済するのは野暮だ。あとでどのような負担があるかわからない。

□保証（連帯保証も含む）において、主たる債務者について生じた事由は、原則として保証人に効力を及ぼす。従って、AがBに対して支払いを請求して判決が確定し、Bの貸金債務の消滅時効が更新した時は、Cの連帯保証債務に対してもその効力を生じる

改正による求償制限、個人根保証とは？ | 幸せに宅建に合格する方法

連帯債務

連帯債務の効力

原則　相対的効力…連帯債務者の一人について生じた事由は他の連帯債務者に影響を与えない

例外　絶対的効力・・・連帯債務者の一人について生じた事由が、他の連帯債務者に影響を与える。

①弁済②混同（相続）③相殺④更改

絶対　②近藤　③壮④行会　　便をした

□連帯保証人には催告と検索の抗弁権がない。さらに連帯保証人には分別の利益がない

□連帯債務者の一人が債務の一部の弁済をした時、他の連帯債務者に対してその負担部分の割合に応じた額につき求償する事が出来る。

□債権を有する連帯債務者が相殺を援用しない間は、その連帯債務者の負担部分の限度において、他の連帯債務者は、債務の履行を拒む事が出来る。あくまでも拒む事が出来るだけであり、相殺の意思表示が出来る訳ではない。

□親亀子亀の法則はない

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根保証契約

□個人根保証契約は、極度額の定めが必要

一定の範囲に属する不特定の債務を主たる債務とする保証契約（根保証契約）であって保証認が法人でないもの（個人根保証契約）の場合、極度額を定めなければ、その効力が生じない。法人の場合極度額は不要。

・極度額の定める⇒一切の債務を保証するは認められない

・主たる債務が特定されていれば、根保証契約には該当しない。根保証契約でなければ極度額の定めは個人はいらない

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個人根保証とは、当事者が将来に渡って負う債務を、個人がまとめて保証する制度です。

マンションの入居などに際し、本人が利用し続ける限り賃料が発生します。本人が支払えない場合は保証人が肩代わりしますので、期間が長くなるほど保証人の負担が大きくなります。

そこで今回の改正で「契約時に限度額（＝極度額）を定める」ことが義務化されました。極度額の定めのない根保証契約は無効となり、保証人は支払請求に応じる必要はありません（保証人が法人の場合に極度額を定める必要はありません）。

2020年４月１日の改正民法施行後に締結された契約のみが対象となります。「令和元年○月に締結した限度額を定めていない個人根保証契約は無効となる」と出題されたら誤りとなります。そして「個人根保証」に関する新規定ですので、保証人が法人である場合は極度額を定める必要がない点にも注意しておいてください。

「限度額を定める」「施行前からの保証人は限度額を定めていないことを理由に無効を主張できない」、この２点は必ず押さえておいてください。

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不法行為

□使用者は、被用者の不法行為について、連帯して損害賠償請責任を負う

□使用者が被害者に損害を賠償した場合、被用者に対して信義則上相当の限度で求償できる

□複数の者が共同して不法行為を行った場合、各自が連帯して損害賠償責任を負う

□建築物の工作物による損害を与えた場合、まず第1次的に占有者が責任を負う。第二次的には所有者が責任を負う。この所有者の責任は無過失責任である。

□不法行為に損害賠償請求権は、損害および加害者を知った時から3年（人の生命または身体を害する不法行為の場合は同5年）、もしくは不法行為の時から20年が経つと時効によって消滅する。損害と加害者を知った時から3年である。ORでなくANDだ

□不法行為に関する損害賠償は発生と同時に遅滞

□となりの犯罪者奥さんの時効はいつまで？？

　となりの奥さんが銀行強盗したよ⇒⇒時効20年したら逃げ切れる。

箪笥のお金が盗まれた。となりの奥さんが犯人だ。⇒知ったときから3年以内に損害賠償請求しないと時効がきえる。

当て逃げされて怪我をしたが犯人はとなりの奥さんだった。⇒知った時から5年以内に損害賠償請求しないと時効で来てる。

□被用者の求償権利「逆求償」

被用者は使用者（雇用者）の事業の執行について第三者に損害を加え、その損害を賠償した場合には、被用者は、諸般の事情に照らし、損害の公平な分担という見地から相当と認められる額について、使用者に対しても求償できる

□【無責任能力者の監督義務責任】

認知症患者と同居する配偶者は、法定の監督義務者に当たらない。

□【正当防衛】

他人の不法行為に対し、自己又は第三者の権利又は法律上保護される利益を防衛するため、やむを得ず加害行為をした者は、損害賠償の責任を負わない。従って被害者は加害者に対して損害賠償を請求する事が出来ない

□損益相殺

不法行為の被害者が損害を被ったのと同一の原因によって利益を受けた場合、この利益の額を加害者の賠償すべき損害額から控除する事である。家屋焼失による損害について、火災保険契約に基づき被保険者である家屋所有者に保険金が給付される事になるが、このい保険金は既に払い込んだ保険料の対価としてしての性質を有しており、損害賠償額の算定に際し、いわゆる損益相殺として控除されるべき利益にはあたらない。

□過失相殺

被害者側に過失があった時は裁判所はこれを考慮して損害賠償の額を定める事が出来る。そして損害賠償を定めるにあたって、被害者を身分上ないし生活上一体をなすと認められるような関係にある者の過失についてもいわゆる被害者側の過失として考慮する事が出来る。

☆彡消滅時効の債権の場合は、権利を行使できる事を知った時から5年、権利を行使出来る時から10年。

これが不法行為による損害賠償請求だと3年5年20年のいずれかになる。

委任契約

□委任契約も当事者の意思表示の合致によって設立するので委任状の交付は不要

□委任契約は原則無償なので、特約がなければ報酬を請求出来ない。ただし、受任者が委任事務を行う際に支出した費用とその利息は委任者に請求できる

⇒委任者は受任者の請求があれば委任事務を処理するために必要な費用を前払いしなければならない。

□受任者は、委任契約が有償か無償かを問わず、善良な管理者の注意義務（善管注意義務）を負う。受任者がこの義務に違反して委任者に損害を与えた時は、受任者の債務不履行となるので、委任者から損害賠償請求が出来る

⇒上記と対照的に、受任者は委託事務を処理するため、自己に過失なく損害を受けた時は、委任者に対して損害賠償を請求する事も出来る

⇒受任者も委任者もお互いに損害賠償が出来る

□委任契約はいつでも解約できるが、相手方の不利な時期に解除する時はやむを得ない場合を除いて損害を賠償しなければならない。

□委任契約は、受任者が後見開始の審判を受けた事によって終了する。なお、委任者が後見開始の審判を受けた場合には、委任契約は終了しない

□受任者は、委任事務を処理するにあたって自分に過失がないのに損害を受けたときは、委任者に対してその賠償を請求する事が出来る。この損害賠償責任は、委任者の無過失責任である。

□委任契約は、委任者又は受任者が死亡した事によって終了する。しかし、この規定は任意規定であり、委任者の死亡によっても委任契約は終了しない合意は有効。

□委任契約の終了事由は、これを相手方に通知した時、または、相手方これを知っていた時でなければ、これをもってその相手方に対抗する事が出来ない。

⇒これとは、委任者が死亡した場合

□債権者の責めに帰すべき事由によって債務を履行する事ができなくなったときは、債権者は反対給付の履行を拒む事はできないが、債務者は自己の債務を免れた事によって利益を得た時は、これを債権者に償還しなければならない。委任者Aの責めに帰すべき事由によって受任者Bが委任事務を履行できなくなった時は、委任者Aは反対給付である報酬全額の支払いを拒む事は出来ないが、受任者Bは、自己の債務を免れた事によって利益を得たときは、これをい委任者Aに償還しなければならない。

□受任者は善良な管理者の注意をもって善管注意義務を負う。⇒自己の財産に対するものと同一の注意ではない！！

□委任者の責めに帰する事が出来ない事由によって委任事務の履行をする事ができなくなった時は、受任者はすでにした履行の割合に応じて報酬をする事が出来る。

⇒なお、委任者の責めに帰する事が出来ない事由とは、受任者責めに帰すべき事由も含まれる。従って受任者は委任者に対して（既にした履行の割合に応じて）報酬を請求する事ができる。（少し理不尽な話であるが受任者はやった分は請求できる。）

□委任終了後も急迫の事情があれば受任者等は必要な処分をする義務がある。急迫の事情がなければ、受任者の死亡によって委任は終了し受任者の相続人は必要な処分をする義務はありません。

⇒どうしても委任者にやばい事情があれば、受任者が死んでも相続人はなんとか手助けしてあげよという事

請負契約

【工事途中の解除】

□請負人が仕事を完成させない間は、注文者はいつでも損害を賠償して契約の解除をする事が出来る。

【請負契約の担保責任】

□請負人が、種類・品質に関して契約の内容に適合しない仕事の目的物を注文者に引き渡した等の場合、注文者は、要件を満たせば、請負契約を解除する事が出来る。この場合、仕事の目的物が建物その他の土地の工作物であっても、契約内容不適合を理由とする解除が認められる

⇒民法に基づき、不適合を知った時から1年以内に請負人に通知しなければならない。この通知をした場合でも民法の債権の消滅時効の規定（権利行使が出来る事を知った時から5年または権利行使が出来る時から10年）が適用される。

【注文者の賠償責任】

□注文者は、請負人がその仕事について第三者に加えた損害を賠償する責任を負わないのが原則であるが、注文または、指図についてその注文者に過失があった時は、損害賠償責任を負う。

民法 時効 弁済 相殺 贈与

時効

【取得時効期間の条件】

占有開始の状態が善意無過失なら10年、悪意または善意有過失ならば20年

【債権の場合の消滅時効期間】

権利を行使できる事を知った時から5年、権利を行使できる時から10年

【債権又は所有権以外の財産権（地役権も該当）の消滅時効】

権利を行使する事が出来る時から20年間行使しないときは、時効によって消滅する

【所有権の時効とそれに基づく登記請求権】

所有権は消滅時効がかからない。そしてそれに基づく登記請求権も消滅時効にかかる事はないと解される。

【取得時効】

取得時効が完成した場合、その効力は起算日（時効の期間がスタートする日）にさかのぼる。従って占有して10年の人が所有権を取得するのは、占有開始日になります。

【裁判上の請求とは】

時効の完成猶予と時効の更新の効果があり、承認には時効の更新の効果のみがある

⇒時効の完成猶予とは時効の停止期間

⇒時効の更新とは、時効がリセットされて初めからになる。

□裁判上の請求があった場合、原則として、確定判決によって権利が確定するまでの間は時効は完成しない。確定判決によって権利が確定した時は、時効は、その時から新たにその進行を始める。

□裁判上の請求があった場合であっても、確定判決によって権利が確定する事なくその事由が終了した場合であっても、その終了の時から6か月を経過するまでの間は時効は完成しない。

⇒裁判請求を途中で取り下げて権利が確定する事なく当該請求が終了した場合には、その終了の時から6か月を経過するまえの間、時効が完成しない。

【時効完成前の時効の利益の放棄】

時効の完成前に、時効の利益を放棄することが出来ない

【時効完成自覚ない場合の債務の承認】

時効の完成を知らず債務を承認した場合も援用(時効完成を主張する事)する事が出来ない

【催告があった（内容証明）とき】

その時から6か月を経過するまでの間は、時効は完成しない。この場合時効の更新はおきない。一定期間の猶予がみとめられる。

【消滅時効の援用権者である当事者とは】

債務者のほか、保証人、物上げ保証人、第三者取得者その他権利の消滅について正当な利益を有する者を含む。

【時効は権利の承認があったとき】

その時から新たにその進行を始めますが、この承認をするには、相手方の権利についての処分につき、行為能力の制限を受けていない事または権限がある事を要しない

弁済

□債務の弁済は、正当な利益を有しない第三者については、債務者や債権者の意思に反してする事が出来ない

⇒債務者の債権者の意思に反しない場合は弁済が出来る。つまり、第三者が債務者の委託を受けて弁済する場合において、その事を債権者が知っていた時はその弁済は有効となる。

⇒債務者の意思に反する弁済である事を債権者が知らなかったときは弁済は有効となり、金銭債務は消滅する

⇒意思に反する弁済をしてしまった事を知らなかった、第三者が委託を受けて弁済した場合を知っていた時は、お互いに有効となる

□受領権者としての外観を有する者に善意無過失で弁済するとその弁済は有効となる

□弁済の提供

弁済の提供とは、債務者が債務の履行に必要な準備をして、債権者の協力を求める事を言う。簡単いうと、弁済の一歩手前の事

①弁済の提供の効果

債務者が弁済の提供を行うと、以後は債務不履行責任を負わない。また、相手方の同時履行の抗弁権を奪う事になり、相手方の不履行の違法となるので、こちら側から契約を解除する事が出来る。

②弁済の提供の方法

現実に提供しなければならないのが原則だが、相手方からあらかじめ受領を拒んでいる場合などは、口頭の提供でよい

□弁済期未到来の金銭債権も代物弁済の目的とする事が出来る。

□代物弁済の目的物が不動産の場合、原則として所有権移転登記を完了させる必要がある

□弁済と受け取り証書（領収書等）の交付とは、同時履行の関係に立つ。しかし、弁済と債権証書（借用書等）の返還とは、同時履行の関係に立たない

相殺

□相殺の意思表示には、条件又は期限をつける事は出来ない

□相殺しようと言う側の債権を自動債権、言われた側の債権を受動債権

□消滅時効が完成した債権であっても、完成前に相殺適状になっていれば相殺できる。

□受働債権が以下のような一定の不法行為等によって発生した債権の場合は、相殺が出来ない。自働債権ならば相殺が出来る。不法行為の被害者は債権者、加害者は債務者になる。債務者から相殺は出来ない

①悪意による不法行為に基づく損害賠償請求権

②人の生命または身体の侵害による損害賠償請求権

わかりに安く言うと、

債権者（被害者）は相殺をもって債務者（加害者）に対抗する事が出来る。債務者は（加害者）は相殺をもって債権者（被害者）に対抗する事は出来ない。

この場合の債権者とは不法行為により損害賠償請求権をもつ者、つまり被害者の事である。悪意による不法行為の場合、加害者から相殺する事は出来ないが、被害者が相殺する事は許される。

注意です。！！！不法行為加害者でも、上記①②のどちらかに該当する場合原則として相殺の主張は出来ないが、この２つの例外に該当しなければ不法行為の加害者であっても相殺の主張が出来る

贈与

【書面によらない贈与契約】

原則として各当事者がいつでも事由に解除する事が出来る。履行が終了した部分については、例外的に解除する事が出来ない。

⇒書面によらない贈与はやっぱりあげるのはやめたーーーは許される。しかしあげたもんは返せない！！が通用する

この場合、履行が終わった部分については解除する事は出来ない。履行が終わった部分とは、不動産の贈与では、受贈者に対する引っ越しまたは所有権移転登記のいずれかをいう。どちらかがあると、あげたもんは返せない！！！になる。

【書面による贈与契約】

当事者は自由に解除する事が出来ない

【死因贈与の場合】

書面によるか否かを問わずいつでも撤回する事が出来る

【（死因贈与（しいんぞうよ）とは】

贈与者(財産を渡す人)と受贈者(受け取る側)の間で、「贈与者が死亡した時点で、事前に指定した財産を受贈者に贈与する」という贈与契約を結ぶこと）

【負担付き贈与】

贈与者はその負担の限度において、売主と同じく担保の責任を負う。負担付き贈与の負担部分に不履行があれば解除出来る

代理 ★任意代理で本人破産は消滅事由

代理

□代理行為は顕名しないと無効。顕名しないと代理人自身のために行った行為とみなされる。

□制限行為能力者が任意代理人としてした行為は、取り消す事が出来ない。未成年者にも取消権がないので注意。また未成年者でも法定代理人の同意はいらない。

⇒結論　未成年者を代理人とする本人は馬鹿なのか！！同意もいらない取消もない。未成年者フリーダム

□自己契約・双方契約ともに原則は禁止。ただし、本人の許諾があるか、単なる債務の履行の場合は例外的に出来る

□代理人が後見開始の審判を受けた時は代理権が消滅する。しかし、本人が後見開始の審判を受けたとしても、それは代理権の消滅事項ではない。本人が後見開始の審判を受けた場合、代理人の有する代理権は消滅しない。

⇒本人が死亡すると代理権は消滅する。また、任意代理の場合で本人が破産した場合は代理権は消滅する。法定代理の場合で本人が破産しても代理権は消滅しない。親は子にたいして責任があるから破産したとしても法定代理人の代理権は消滅しないが、任意代理人の場合は親子の関係がないから本人が死亡したと同様に任意代理は本人が破産すると代理権がなくなってしまう。

□民法１１１条（代理権の消滅事由）

１．代理権の消滅事由（第１項）
代理権というのは、本人と代理人の関係ですので、代理権が消滅する場合というのを本人側の事情と、代理人側の事情で分けて混乱しないようにしておいて下さい。

まず、本人側の事情ですが、まず本人が死亡すれば代理権は消滅します。これは代理人側も同じで、代理人が死亡しても、代理権が消滅します。

この本人・代理人の死亡が代理権の消滅事由だということは、代理における本人の地位とか、代理人の地位というのは、その死亡によって相続されないということを意味します。

次に、代理人が破産手続開始の決定を受ければ、代理権は消滅します。代理人というのは、本人に代わって財産の管理をするわけですから、自分の財産も管理できず、破産した人は代理人として不適当というわけです。

また、代理人が後見開始の審判を受けた場合も代理権は消滅します。後見開始の審判を受けるということは、代理人が成年被後見人になったということです。他人に代わって契約をする者が、成年被後見人では困るというのは理解できると思います。

また、本人が破産手続開始の決定または後見開始の審判を受けても、代理権は消滅しません。法定代理の場合、本人が破産手続開始の決定または後見開始の審判を受けたときは、むしろ代理を継続して、本人のため法定代理を全うするべきなのです。

２．代理権の消滅事由（第２項）

本条の第２項を見てみますと、「委任による代理権は、前項各号に掲げる事由のほか、委任の終了によって消滅する。」となっています。

「委任による代理権」というのは、任意代理のことです。

それでは、委任の終了事由はどうなっているかというと、

委任者又は受任者の死亡
委任者又は受任者が破産手続開始の決定を受けたこと。
受任者が後見開始の審判を受けたこと。
ここで111条１項との違いは、任意代理の場合は、本人の破産によっても代理権が消滅するという点です。

ややこしいのは、最後に説明した、任意代理の場合の本人の破産が代理権の終了事由だということは、法定代理の場合は、破産は代理権の終了事由にはならないということです。

法定代理は、具体的にはたとえば未成年者の場合を考えてもらえば分かりますが、本人は子供、代理人は親というパターンですよね。

子供というのは、それだけで親が保護してあげないといけないわけですから、子供が破産したとたん、親が保護できなくなるというのは変な話です。

したがって、法定代理の場合は、本人の破産というのは代理権の終了事由には該当しません。

□復代理人

・法定代理の場合は自由に専任出来る

・任意代理人は次のどちらかのケースである時でなければ、復代理人を選任出来ない

①本人の許諾がある時

②やむを得ない事由がある時

□復代理人はあくまでも本人の代理人なので、契約の効果も直接本人に帰属する

□代理人が後見開始の審判をうけた時は、代理権が消滅する。

□代理人が破産手続開始決定の場合も代理権が消滅する

無権代理　⇒契約効果なし

□無権代理人が行った行為の効果は本人に及ばないが、本人の追認があれば効果が及ぶ

⇒その追認は別段の意思表示がないときは、契約の時にさかのぼり効力を生じる

□本人に落ち度はない。

□代理人に代理権はない

□相手方が本人に対し相当の期間を定めて催告が出来るが、その期間内に本人から確答がない場合、追認を拒絶したものとみなされる。また、この催告は相手が悪意であっても出来る。

※催告の確答がない場合、未成年者の場合は追認！無権代理の場合は追認拒絶（必覚）みせついむけきょ
 

□相手方が善意であれば取り消しが出来る。

□相手方が善意無過失であれば、無権代理人に対して責任追及が出来る。ただし、無権代理人が行為能力を有していない場合（未成年者等）は、損害賠償などの責任追及は出来ない

⇒未成年者の代理は取り消しが出来ないが、行為能力を有しない未成年者に対しては責任追及はできないという事
 

□無権代理人がした契約は、本人が追認しない間は、契約の時において代理権のない事が相手方が知っていた時を除いて相手方が取り消す事が出来る。追認無権代理は、善意無過失の相手がきても勝つ。追認されたら相手方が善意無過失であろうと取消は不可能となる。

⇒追認は契約の時にさかのぼって効力を生じるから、相手方は取り消しが出来ない。

【コラム】これほどモヤモヤするのもない。無権代理とは本来は契約の効果がないもの。なくて当然なもの。しかし、相手方が善意ならいつでも取消しても良さそうだけど、追認したら取消は出来ないのはモヤモヤがすごい

表見代理　⇒⇒⇒相手が善意無過失なら契約設立

□本人に落ち度がある。代理人には代理権が与えられた過去がある。

□代理権授与の表示があり、相手方が善意無過失であれば表見代理が設立する

□権限買いの代理行為につき、相手方が善意無過失であれば表見代理が設立する

□代理権消滅後の代理行為につき、相手方が善意無過失であれば表見代理が設立する。

☆彡試験問題

□代理人が自己の利益のためにしてる行為、それを相手方が知ってる場合は、その行為は代理権を有しない者がした行為となる。無権代理人の行為なので、その契約は本人に帰属しない

⇒代理人が代理権の範囲内の行為をしたが、本人のためにする意図ではなく、
自己または第三者の利益を図る目的であった場合、代理権が濫用された場合でも、代理権の範囲内の行為である以上、有効な代理行為となるのが原則ですが、代理人の目的を相手方が知り、または知ることができたとき（濫用目的について相手方が悪意または善意有過失であるとき）は、無権代理（代理権を有しない者による代理行為として無効）とみなされます。

⇒問題は、着服などして悪い事をしている代理人のしている事を、買主が知らなかった場合は、本人に効果が帰属してしまう。悪い事をしていても、相手方が悪意である場合（善意有過失を含む）でのみ、無効にならない。代理人の行為については、注意！！
 

□代理人が顕名しないで行った契約は原則として代理人自身のために行ったとみなされる。ただし、代理人が本人のためにする事を相手方が知っていたか、知る事が出来た時は、行為の効果は本人に帰属する

□代理人が本人のためにする事を示さないでした意思表示であっても、相手方が代理人が本人のためにする事を知り、または、知る事が出来た時は、本人のためにする事を示した意思表示がるものとして本人対して直接その効力を生ずる。

⇒代理人である事を告げられてなかったとしても、相手方が本人のためにする事を知っている以上代理人である事を告げられているのと変わりはないと考える。

□無権代理人が本人を他の相続人と共同相続した場合、他の共同相続人全員が共同して追認しない限り、無権代理行為は、無権代理人の相続分に相応する部分においても、当然に有効となるものではない。

□無権代理人が本人を相続した場合でも、本人が生前に追認を拒絶していた時は、無権代理人は本人のした追認拒絶効果を主張することが出来る。

⇒生前に追認拒絶してるので、ややこしいので注意！！

【復代理人の受領物引き渡し義務責任】

代理人に引き渡せば、本人に対する受領物引き渡し義務も消滅する

無権代理人の責任

無権代理行為について善意無過失（ただし、無権代理人が悪意のときは相手方に過失があってもよいとする規定が、法改正により定められた）の相手方は、無権代理行為を行った張本人である無権代理人に対し責任追及することができます。

原則    相手方は無権代理人に対し契約の履行または損害賠償請求ができる

例外	無権代理人が制限行為能力者の場合は責任追及できない

□復代理人の行為に対する任意代理人の責任

 

復代理人の行為により本人に不利益が生じたときは、代理人は、本人に対して、本人・代理人間の事務処理契約（代理を依頼された契約）の違反を理由として債務不履行の責任を負う。

□復代理人の行為に対する法定代理人の責任

原則→復代理人の代理行為に関する全責任を負う。
例外→やむを得ない事由により復代理人を選任したときは、選任・監督責任のみを負う。

民法 契約の解除と手付け 売主担保

契約の解除

□解除の方法

履行遅滞の場合

⇒⇒⇒債権者は債務者に対して相当の期間を定めて催告をし、その期間内に履行がなさなければ契約を解除出来る。

履行不能の場合

⇒⇒⇒債権者は、債務者に対して催告なしに契約を解除出来る。解除権を有する者が解除の意思表示をする事によって解除される。これは一方的な意思表示によるもので、相手方の承諾は必要としない。当事者が複数いる場合は、全員から、又は全員に対して行わなければならない。

□解除の効果

①契約を解除する時は両当事者は現状回復義務を負う。この場合、返還すべきものが金銭なら利息を、土地や建物ならその使用利益をそれぞれ付して返還しなければならない

②解除がなされると両当事者は現状回復義務を負うが、この義務に関しては当事者間の公平の観点から同時履行の関係にある。

□解除の対抗問題

契約の解除による現状回復によって第三者の権利を害する事は出来ない。ただし第三者として保護されるには、登記などの対抗要件が必要である。

第三者に不動産が転売された後に契約が解除された場合、第三者は登記を備えていれば保護される。登記さえあればよく、第三者の善意悪意は関係ない。また、以下の要件がある方が強い。

・勝てる対抗要件

抵当権設定などの登記

賃借権の登記（賃貸借）

建物引き渡し（借家法）

賃貸建物引き渡し（借家法）

土地の上の建物登記（借地法）

手付け

□契約手付けが交付された場合は、買主が手付けの放棄、売主からの手付けの倍返しをする事で、それぞれ契約を解除する事が出来る

□ただし、解約手付けによる解除は、相手方が履行に着手するまでにしなければならない

□解約手付けにより解除は、債務不履行解除とは違うので損害賠償請求は出来ない

履行に着手とは！！？

売主による契約履行の着手の例

□	買主の希望に応じて土地の分筆登記をしたとき（もともと分筆して販売する予定で、買主の希望とは関係なく当初の予定どおりに分筆したときは履行の着手になりません）
□	買主の希望に応じて建築材料の発注をしたり、建築工事に着手したりしたとき
□	売買物件の一部を引き渡したとき
□	買主の事情で先行登記（物件の引き渡し前に所有権移転登記を済ませること）をしたとき
□	売買物件の引き渡しと所有権移転登記（最終的な履行）

買主による契約履行の着手の例

□	中間金（内金）の支払い（手付金は該当しません）
□	引越し業者との契約など、新居入居を前提とした付随契約行為
□	新居に合わせた家具の購入など（どこでも使えるようなものだと判断が分かれます）
□	引き渡し期限を過ぎた場合で、売主が応じさえすればすぐに残代金の支払いができる状態にあるとき（数度の催告が必要）
□	残代金の支払い（最終的な履行）

担保責任　善意悪意は考えないでOK

□請負契約の注文者は、契約不適合の追完請求に代えて損害賠償の請求もする事出来る。また、追完請求とともに損害賠償請求をする事も出来る。

□履行の追完が不能である時は、買主は催告する事なく直ちに代金減額請求が出来る。

□目的物の数量に不適合があった場合は、担保責任の期間制限はない。

⇒売主が種類または品質に関して契約の内容に適合しない目的物を買主に引き渡した事による担保責任を負う場合で、売主が引き渡しの時にその不適合をしり、または重大な過失によって知らなかった時を除き、買主がその不適当を知った時から1年以内にその旨を売主に通知しないと担保責任を追及出来ない。ただし、引き渡された目的物が数量に関して契約の内容に適合しないものであるときは、この担保責任の期間の制限はなく、消滅時効の一般原則に従う。宅建試験ではここまで覚えて無くてもOK

つまり、種類品質は知った時から1年。数量が不適合は知った時から3年以内に通知しないといけない。

【全部他人物売買】

他人の所有する土地を売買契約の目的とした時は、売主は、当該土地の所有権をして買主に移転する義務を負う

【債務の不履行が軽微でない時】

□建物その他土地の工作物について、契約不適合がある場合には、買主は相当の期間を定めて履行の催告をし、その期間を経過した時における債務の不履行がその契約及び取引上の社会通念に照らして軽微でない時は契約は解除する事が出来る。

⇒建築を依頼した物件の工事が遅延したとしてもすぐには解除出来ず、履行の催促が必要であるという事。

【注文者の責めに帰すべき事由で品質に不適合がある場合】

契約の内容に適合しない不適合は、履行の追完を請求できるが、その不適合が注文者の責めにきすべき事由によるものであるときは、注文者は履行の請求は出来ない

担保責任の時効

□注文者は、その不適合を知った時から1年以内にその旨を請負人に通知して、契約不適合責任を追及しなければならない。

※契約不適合責任の期間について責任期間は原則として、「不適合を知った時から1年」です

⇒⇒⇒ただし、請負人がその不適合を知り、または重大な過失によって知らなかったときは、1年経過後においても、契約不適合責任を追及する事が出来る

□売主が担保責任を負わない旨の特約をした時であっても、知りながら告げなかった事実については、責任を免れる事が出来ない

売主の担保責任でを負う際に買主の善意悪意は関係ない

民法 債務不履行 モヤモヤあり

□履行遅滞

・履行遅滞とは・・・義務を果たすのが遅れる事。履行遅滞となる要件として履行期が過ぎてる事が必要である。

・履行期が過ぎてるとは、

種類

○確定期限付き債務

履行遅滞は、期限到来の時

○不確定期限付き債務

履行遅滞は、期限が到来し、債務者が履行の請求を受けた時または、期限の到来した事を知った時のいずれかに早い時

○期限の定めのない債務

履行遅滞は、債権者が履行を請求した時

□同時履行の抗弁権があれば履行遅滞にはならない。

□履行遅滞のモヤモヤ

履行遅滞をした債務者に対して、債権者は解除と損害賠償請求が出来る。だたし、解除をするには催告が必要。⇒催告するには相手の同時履行の抗弁権を失わせる必要がある。その為に相手に金を払うケースもある？？。モヤモヤ

□履行不能

【履行不能に催促はいらない】

履行不能をした債務者に対して、債権者は解除と損害賠償請求が出来る。この場合、解除には催告が不要

履行遅滞・履行不能のどちらも、損害賠償請求する際には、債務の落ち度（責めに帰すべき事由)が必要

【損害賠償予定額】

損害賠償額の予定をした場合、債権者は損害の発生とその額を証明しなくても予定した賠償額を請求する事が出来る。

【他人物売買の契約不適合】

他人物売買のケースにおいて、売主がその義務を果たさないとき、契約内容不適合（売主の担保責任）に関する規定ではなく、債務不履行一般の規定に従って処理される。つまり、要件を満たせば、損害賠償請求権や解除権の行使が可能になる。履行の追完を請求するのは間違いになる。

【履行不履行が軽微の時】

債務の不履行がその契約及び取引上の社会通念に照らして軽微である時は契約の解除が出来ない

【債務者が履行を拒絶する時】

当事者の一方がその債務を履行しない場合で、債務者がその債務の全部の履行拒絶する意思を明確に表示したときは、債権者は、相当の期間を定めてその履行を催告する事なく直ぐにに契約の解除をする事が出来る。

【履行の費用の増加額は債権者の負担】

⇒債権者が債務の履行を受ける事を拒み、または受ける事が出来ない事によって、その履行の費用が増加した時は、その増加額は、債権者の負担となる。

【履行遅滞中の履行不能】

⇒債務者がその債務について遅滞の責任を負っている間に当事者双方の責めに帰する事が出来ない事由によってその債務の履行が不能となったときは、その履行の不能は、債務者の責めに帰すべき事由によるものとみなす。

受領遅滞中に当事者双方の責めに帰する事が出来ない事由によって履行不能となった場合は、債権者の責めに帰すべき事由によるものとみなされる。とても難しいのでわからなくてもOK

□原始的不能（契約成立時の不可能な契約）

⇒契約に基づく債務の履行が契約の設立時に不能であったとしても、その不能が債務者の責めに帰する事が出来ない事由によるものでない限り、債権者は、履行不能によって生じた損害について、債務不履行による損害の賠償を請求する事が出来る。出来ないない仕事を引き受けた奴が悪い！！という事と理解する。

□金銭債務の特則

□物を渡す側（A）は自らの債務を履行したが、お金を払う側（B）が債務を履行しない場合には、金銭ならではの特則がある。

①金銭債務は履行遅滞しか認められない（履行不能はりえない）

②債務者は、不可抗力による事を証明しても、責任を負わなければならない。（債務者の責めにきすべき事由、つまり落ち度は不要）

⇒債務者は支払い期日に支払いをする事ができなかった場合、履行遅滞の責任を負う

③債権者は、損害の証明をする事なく損害賠償を請求する事が出来る。この場合の金額は法定利率３％である。

⇒金銭債務の不履行については、その損害賠償の額は、債務者が遅滞の責任を負った最初の時点における法定利率によって定める。従って、債権者は法定利率を超える損害が生じた事を立証しても、債務者にその損害の賠償を請求する事が出来ない

□危険負担

□例えば過酷の売買契約が設立した後、その引渡し前に自信や落雷、類焼等によってその家屋が減失した場合、売主買主のどちらか損失を負担するのか、というのが危険負担の問題。

①原則として、買主は履行（代金の支払い）を拒むことが出来る。

②例外的に売買契約をし、引き渡しがあった時以後に自信当で家屋が焼失した場合は、買主は代金の支払いを拒む事が出来ない

民法 制限行為能力者

未成年者

□未成年者とは18歳未満の者

□未成年者が法定代理人の同意をえずに単独で契約した場合、取り消す事が出来る。

例外・贈与を受ける。おこずかいで本を買う。親から頼まれて野菜を売る⇒単に権利を得、または義務を免れる法律行為は取り消しが出来ない

□未成年者が土地の売買等の法律行為をするには原則としてその法定代理人の同意を得なければならない

□法定代理人の権限として、取消権・同意権・代理権・追認権があるが、取消権は未成年者本人も行使する事が出来る

□未成年者が法定代理人の同意を得ないでした契約は当初から無効になるものではなく、取り消す事が出来る行為である。この取消は、善意の第三者にも対抗できる。

⇒とてもわかりにくいが、契約を取り消す事で契約の時点から無効。

⇒意思表示で錯誤や通謀虚偽、心理留保に連勝しまくりな善意無過失第三者にも未成年者の取消には勝てない！！未成年者最強説

□未成年者は、個人に損害を加えた場合、自己の行為の責任を弁識するに足る知能（責任能力）を備えていなかった時は、その行為について賠償の責任を負わない。

□父母は原則として損害を賠償する責任を負う。未成年者の責任能力の有無の判断基準は、11歳から12歳を基準として認められる。従って未成年者であっても、成年に近い場合など責任能力有する時は、未成年者自身が被害者に対して損害を賠償する義務を負い、父母などの監督義務者は損害賠償義務を負わない事となる。

⇒⇒ただし、判例では、未成年者が責任能力を有する場合であっても、監督義務者の義務違反と未成年者の不法行為につき生じた結果との間に相当因果関係を認めらえれうるときは、監督義務者につき不法行為が設立する。従って、監督義務者である父母は被害者に対して損害賠償義務を負う事もある

成年被後見人

□家庭裁判所から「後見開始の審判」を受けた者を成年被後見人という

□成年被後見人が行った契約は、日常生活に関する行為を除いて、取り消す事が出来る。たとえ法定代理人の同意があっても取り消す事が出来る

□法定代理人の権限として取消権・代理権・追認権があるが、取消権は成年被後見人本人も行使する事が出来る。

□精神上の障害により事理を弁識する能力を欠く常況にある者については、家庭裁判所は、本人、配偶者、4親等内の親族、未成年後見人、保佐人、検察官当の請求により後見開始の審判をする事が出来る。

被保佐人

⇒もやもやする被保佐人

□家庭裁判所から「保佐開始の審判」を受けた者を被保佐人という

□保佐人はほとんどの行為を単独で行えるが、「重要な財産上の行為」のみ保佐人の同意が必要である。⇒同意したらもう取り消せないというモヤモヤ感がある。同意しないで重要な財産を売買したら取り消せるのだ。

□贈与の申し出を拒絶する場合は、重要な財産上の行為。保佐人の同意が必要となる。

□同意を得て行った行為は取り消す事が出来ない。

□同意を得ずに行った行為は行為は取り消す事が出来る

被補助人

□家庭裁判所から「補助開始の審判」を受けた者をいう

□特定の法律行為のみ保護者（補助人）の同意等が必要である。

□被補助人の行為はほとんど単独で出来るため、その行為は取り消しが出来ない

□家庭裁判所が補助開始の審判をするには、本人の同意がなければならない

□単独で行えないのは、家庭裁判所が補助人の同意が必要と定めた特定の行為についてだけ

□精神上の障害により、事理を弁識する能力が不十分である者については、家庭裁判所は、本人、配偶者、4親等内の親族、後見人、保佐人、検察官等　の請求により、補助開始の審判をする事が出来る。

□相手方の催告権

制限行為能力者と契約した相手方は、法定代理人に対して1か月以上の期間を定めて催告する事ができ、その期間内に確答がなければ契約を追認したものとみなされる。

□制限行為能力者が詐術を用いた場合、取り消す事が出来ない

☆彡試験問題のひっかけ

・意思能力を欠いてる者がした法律行為は初めから無効。⇒法定代理人の許可を得ずに未成年者がした行為は無効ではなく取消。

・成年被後見人が行った行為は成年被後見人の同意があっても取り消す事が出来る。またこの取消は成年後見人もする事が出来る。

制限行為能力者

□制限行為能力が、行為能力者である事を信じさせるために詐術を用いた時は、その行為は未成年者でも取り消す事が出来ない

□未成年者が不動産の売買契約などを締結した場合、未成年者本人やその法定代理人は契約を取り消す事が出来るが、相手方が取り消す事が出来ない。（ひっかけ）

※制限行為能力者の取消はの制度は、制限行為能力者自身の保護の制度だからだ。

□未成年者の相手方は、その法定代理人に対して、1か月以上の期間内に未成年者が単独でした行為を追認するか否かを催告する事ができ、未成年者の法定代理人がこの期間内に確答を発しない場合は、その行為を追認したものとみなされる。

※無権代理人において、相手方がの催告に対して本人が確答しない場合は、追認拒絶となる。未成年者と無権代理の場合とは逆になる。

※催告の確答がない場合、未成年者の場合は追認！無権代理の場合は追認拒絶（必覚）みせついむけきょ

□未成年者が法定代理人の同意を得ないでした契約は、当初から無効となるものでなく、取り消す事が出来る。この取消は善意の第三者にも対抗する事が出来る。

⇒何度も間違いてるから上で二重投稿

□成年に達した時に、当然に養育費の支払い義務が終了する訳ではない。養育費は子供が未成熟であっても経済的に自立するが出来ない期間を対象として支払われるものであり、原則として子供が成年に達したときに支払い義務が終了しますが、諸般の事情を考慮した上で成年に達した場合でも養育費の支払いが認められる事がある。

民法 意思表示

□契約は当事者の意思表示の合致によって設立する

□無効とははじめから契約の効果が生じない事

□取消とは、一応有効な契約を取り消す事により遡って無効にする事

「詐欺」

□詐欺による契約は取り消す事が出来る

□ただし、善意無過失の第三者には対抗できない

□第三者の詐欺の場合、相手方が善意無過失であれば取り消す事が出来ない

□詐欺により、当事者の一方が契約を取り消した場合、当事者は相手方に対して現状回復義務を負い、それらは同時履行の関係に立つ。従って、土地の売買契約が詐欺により取り消された場合、買主の抹消登記義務と売主の代金返還議とは、同時履行の関係に立つ

「脅迫」

□脅迫による契約は取り消す事が出来る

□この取消は善意の第三者にも対抗できる

⇒ただし、取消後の第三者が善意無過失であれば取り戻せるのだが、登記されてしまうともう勝てない

□第三者の脅迫の場合、相手方が善意であっても取り消す事が出来る

⇒取り消された行為は、はじめから無効であったとものとみなされる。従って土地の売買契約が取り消された場合、土地の所有権は元の所有者に復帰し、はじめから移転しなかったこととなります。

「心理留保」

□心理留保に契約は、相手方が善意無過失なら有効になる。相手が悪意または善意有過失なら無効

□また無効になる時でも善意の第三者には無効を主張出来ない

⇒善意の無過失は問われない

「通謀虚偽」

□通謀虚偽表示による契約は当事者間では無効

⇒当事者間は無効になるので、どちらか一方が登記してもその相手は無効を主張できる

□ただし、善意の第三者に対しては無効を主張出来ない

⇒善意の無過失は問われない

通謀虚偽は犯罪だからはじめから無効。犯罪だから善意に対して無効を主張出来ない。ただし、当事者同士悪人同士の片方が裏切れば、それは無効だと主張D系る。

「錯誤」

□錯誤による契約は、錯誤が取引上重要であり、表意者に重大な過失がなければ、取り消す事が出来る

□ただし、表意者に重大な過失があっても、

①相手方が悪意または善意重過失の場合

②相手方が表意者と同一の錯誤をしていた時は取り消す事が出来る

□この取消は、善意無過失の第三者には対抗できない

☆詐欺・脅迫には取消がある。

☆心理留保は取り消しがなく、あるのは有効か無効か。善意の第三者には対抗できない

☆通謀虚偽表示は無効。取消はない。善意の第三者には対抗できない

☆錯誤　表示の錯誤は原則は取り消しが出来る。

☆動機の錯誤は原則として取消が出来ない。ただし、動機が明示または目次に表示されていれば取り消す事が出来る。

※覚え方

心理留保は冗談。相手が善意無過失で冗談を真に受けてしまうと冗談は真実になってしまう。相手が冗談を冗談としっていたなら無効。ここで取消出来る出来ないは考えない。

通謀虚偽と心理留保は取り消しという当事者間の問題がない。

詐欺・脅迫・錯誤は当事者間で取消という問題が出てくる

錯誤に関しては、表示の錯誤であるのか動機の錯誤であるのかで振り分ける。

表示の錯誤は原則取り消せる。（例外は重要な錯誤、表意者に重大な過失がなければ）

動機の錯誤は原則は取り消しが出来ない。ただし、動機が明示または黙示に表示されていれば取消が出来る

☆彡よく間違える

□詐欺により意思表示は、取消前の善意無過失の第三者には対抗する事が出来ないが、取消前の第三者が悪意または善意有過失であれば、たとえ所有権移転登記を備えていたとしても対抗する事が出来る。登記があっても所有権を主張出来る。

⇒登記されてても勝てない稀なパターン。善意無過失には勝てないけど、登記には勝てる稀なケース

⇒第三者による詐欺⇒取消の可否は「相手方が」善意無過失なのか、悪意なのか

□錯誤により意思表示の取消は、重大な過失がなければ取り消せる。重大な過失があれば取り消せない。重大な過失があっても、相手方が悪意、または同一の錯誤をしていた場合は取り消せる。ただし、善意無過失の第三者には対抗できする事は出来ない

□錯誤は善意無過失が現れるとまず勝てない。同一の錯誤をしている場合は覆る。

錯誤を考える時、相手は善意無過失か、次に自分自身は重大な過失あるのかないのか、ない場合は、相手は悪意か同一の錯誤者である場合は取り消し出来る

□　心理留保・通謀虚偽・錯誤は善意が来たら勝てない

監督・罰則

監督・罰則

【宅建業法上の監督処分を行う場合】

あらかじめ公開による聴聞を行う事が必要がある。この場合弁明の機会の付与では足りない。

【国土交通大臣の免許を受けた業者が違反した場合】

国土交通大臣は、国土交通大臣の免許を受けた宅建業者が37条書面の交付義務違反等の消費者の利益保護に関わる規定に違反した事を理由に、業務停止処分等の監督処分を行おうとする場合は、あらかじめ内閣総理大臣に協議しなければならない。しかし、都道県知事が宅建業者に監督処分を行おうとする場合には内閣総理大臣に協議しなければならない規定は存じない。また、監督処分を命じた場合に、その旨を内閣総理大臣に通知する義務はなし

【免許換えの申請を怠った場合】

宅建業者が免許換えの申請が必要であるにも関わらず、これを怠り、新たな免許権者の免許を受けていない事が判明した場合、免許権者はその免許を必ず取り消さなければならない。従って、免許取り消し処分を受けるので業務停止処分を受ける事はない

【相手方が契約を締結しない意思を表示した場合】

その後勧誘するのは禁止

【宅建業者が1年間事業を開始しない場合】

免許権者は、その免許をした宅建業者が免許をうけてから1年以内に事業を開始せず、また引き続いて1年以上事業を休止した時は、免許を取り消さなければならない。つまり免許を受けて１年間稼働しないと取り消されるという事。

【報告義務に違反した宅建業者】

都道府県知事は、その都道府県の区域内で宅建業を営む者に対して、その業務について報告を求める事ができ、その報告義務に違反した者は、50万円以下の罰金処せられる

.

【宅建士証の返納義務に違反した場合】

罰則は10万円以下の過料

【業務停止処分の期間】

最長で1年

【宅建業者が、免許に付された条件に違反した場合】

免許権者はその免許を受けた宅建業者が、免許に付された条件に違反したときは、その免許を取り消す事が出来る。この場合の免許取り消し処分は任意であり、必ず免許をとりけさなければならない訳ではない。

【取引士証を事務禁止処分を受けた時に提出しなかった場合】

10万円以下の過料に処せられる

【誇大広告を行った場合】

法人の代表者は6か月以下の懲役もしくは100万円以下の罰金刑に処せられる。これに加えて両罰規定により、その法人も100万以下の罰金刑に処せられる。

⇒誇大広告等の禁止の規定に違反した場合、業務停止処分の対象となり。業務地を管轄する知事（支店を管轄する知事）も業務停止を命ずる事が出来る

【業務停止処分に該当し情状が特に重い時】

不当に高額の報酬を要求する行為は、業務停止処分事由ですが、業務停止処分に該当し、情状が特に重いときは、免許の取り消し処分を受ける事がある

【宅建業法以外の法令に違反した場合】

宅建業の業務に関し宅建業法以外の法令に違反し、宅建業者として不適当であると認められる時は、指示処分の対象になる。また、業務停止処分の対象にもなる。

【業務停止処分や免許取り消し処分をした時は】

その旨を公告する

【指示処分をしたときは】

公告不要である。

※重要

指示処分・業務停止処分は、行為地の知事にも処分権限がある。

免許取り消し処分は免許権者のみしか行えない。

【免許権者の公告方法】

処分権者の知事が免許取り消し処分や業務停止処分をした場合、公告は都道府県の広報またはウェブサイトへの掲載その他の適切な方法によって行う。官報で公告するのは、処分権者が国土交通大臣の場合だけです。

【業者が立ち入り検査を拒んだ場合の罰金】

50万円以下の罰金

間違えやすい宅建業法①重要事項

重要事項説明

□建物の売買を行う場合、その建物が指定確認検査機関による耐震診断を受けたものである時は、原則としてその内容を説明しなければならない。が、例外として昭和56年6月1日以降に新築の工事に着手したもには除かれる。つまり昭和56年6月以降の建物は説明の必要なし

□石綿の使用の有無の調査の結果が記録されている時はその内容について、重要事項の説明をしなければならない。その内容とは、調査の実施機関、調査の範囲、調査年月日、石綿の使用の有無及び石綿使用箇所を説明する

□宅建業者は、受領しようとする預り金について保全措置を講ずる場合において、預り金の額が50万円未満である時は、その措置の概要を重要事項として説明する必要がない

□契約の更新については、37条書面の記載事項ではない。35条書面の記載事項

□宅建業者は取引士をして重要事項説明をしなければならないが、その説明をするのは、専任の取引士である必要はない

専任の取引士・・・正社員

一般の取引士・・・アルバイト・パート・他社の勤務者

□37条書面の絶対的記載事項

①契約当事者の氏名・住所

②宅地建物を特定させるべき所在・地番・種類・構造

③代金・交換差金・借賃の額、支払い時期、支払い方法

④宅地・建物の引き渡しの時期

⑤移転登記申請の時期

⑥既存の建物である時は、建物の構造耐力上主要な部分等の状況について当事者双方の確認した事項

上記⑤⑥に課しては貸借はない。

上記①～⑥は重要事項にはない。