宅建業免許
□宅地とは
用途地域外で建物が建っている土地。及び将来建物を建てる目的で取引される土地。
⇒用途地域外でソーラーパネル用の土地に関する売買は宅建業の免許は必要ありません！！！
用途地域内については、すべての土地。都市計画法の用途地域内の土地は、宅地。
⇒用途地域内でソーラーパネル用の土地に関する売買は宅建業の免許は必要あり！！！
□宅建業
【農家Dが田園住居地域内の農地を区画割り】
□農家Dが田園住居地域内の農地を区画割して、不特定多数の者に家庭菜園用地として反復継続して分譲する場合、Ｄは免許が必要あります。この家庭菜園というワードがひっかけです。用途地域内の土地は宅地を不特定多数に反復継続して分譲する行為は宅建業に該当
□リゾート施設（会員券）の全部または、一部の所有権の売買の媒介を不特定多数の者を相手に反復継続して行う事は宅建業に該当する
□売主が一括して以来しても業者が不特定多数に反復継続して売却している場合は、売主に効果が帰属されており宅建業必要。
□多数の知人のみに売却する事は不特定多数の者に売却する事
□破産管財人は免許をうける必要はないが、破産管財人から宅地や建物の売却の媒介を依頼された者は、免許が必要
■宅建業者が免許を取り消された場合でも、その者は、宅建業者が締結した契約に基づく取引を決了する目的の範囲内においては、なお宅建業者とみなされる
【信託会社宅建免許不要】
□信託会社は免許を取得する必要はない。宅建業を営もうとする時はその旨を国土交通大臣に届けでる事で宅建業者とみなされる。
【地方住宅供給公社免許不要】
□地方住宅供給公社は、地方公共団体とみなされ、宅建業法は適用されないので免許は必要としない。
【農業協同組合免許必要】
□農業協同組合は、国や地方団体等には該当せず農地の所有者からのうちを転用し宅地の売却の代理を依頼された場合、これを業として営むのであれば、免許を必要とする。
⇒1ミス済
□国や地方公共団体等には、宅建業法の適用はなく免許も不要である。しかし、これら宅建業法の適用のないものを相手に宅建業に該当する行為を行おうとする者には、宅建業法が適用される。また売却の相手方が国や地方公共団体等の宅建業法の適用がないものに限られていても、売却の相手方が特定しているとは言えず宅建業の免許は必要となる。
□農協・学校法人・宗教法人であっても、宅地を不特定多数に反復継続して分譲する行為は免許を受ける必要がある
□免許の有効期間は5年。どの免許を受けても全国で営業活動可能
□欠格要件
１ 以下に該当し免許を取り消され、その取り消しの日から5年を経過していない者
①不正な手段で免許を受けた
②業務停止処分に該当し情状が特に重い時
③業務停止処分に違反した
⇒過去に宅建業法違反で罰金刑を受け免許を取り消されたとしても、上記①～③には該当しない。従って、その理由で現在の会社で取締役していても、現在の会社が免許取り消しにはならない
２ 上記に①②③に該当し相当な理由なく廃業の届け出をした者で
その日から5年を経過しない者
３ 上記１，２のケースで業者が法人で聴聞の期日等の公示日前60日以内の役員であった者
４ 次のいずれか、刑の執行が終わり、または執行を受ける事がなくなった日から
5年を経過しない者
①犯罪名に関係なく、禁固以上の刑に処された者
②以下の罪により罰金の刑に処せられた者
A 宅建業法違反
B 暴力犯罪（傷害罪、現場ほう助罪、暴行罪、凶器準備集合罪及び結集罪、脅迫罪）
C 背任罪
５ 心身の故障により宅建業を適正に営む事が出来ない者
６ 破産手続き開始の決定を受けて復権を得ない者
７ 暴力団員または暴力団員でなくなった日から5年を経過しない者
８ 営業に関し成年者と同一の行為能力を有しない未成年者でその
法定代理人が上記１から７のいずれかに該当するもの
□次の罰金刑でも欠落要因に該当しない
詐欺、過失傷害、器物損壊、業務妨害、道路交通法違反、所得税法違反、贈賄罪
⇒なお罰金刑で登録欠落者になった場合、その罰金刑の執行が終わった日から5年間は新たな免許を受ける事が出来ない。登録が消除された日から5年だと間違い
⇒例題 業務妨害の罪で罰金刑の系に処せられた役員がいる場合、その刑の執行が終わって5年を経過しなくても免許を受けられる 答え 正解
⇒脱税で収監されたら5年免許はとれない。脱税でも罰金で済めば免許はとれる。
□非常勤役員も役員扱い。現場ほう助罪による罰金刑の執行が終わって5年を経過しないと免許欠落者
□禁固以上の刑に処せられると必ず欠落要因
死刑・懲役・禁固刑
⇒道路交通法違反で懲役6か月執行猶予3年の場合、上記の欠落要因に該当する。執行猶予期間中は欠落事由に該当する。例え道路交通法違反でも懲役の場合は欠落するので注意する事
□宅建業者が「業務停止処分」の聴聞の公示日から処分決定までの間に、相当の理由なく廃業の届出をしたとしても、免許取り消し処分の聴聞の期日及び場所が公示された日から当該処分をするか否かを決定するまでの間に、相当の理由がなく廃業の届出をしている訳ではないので廃業後5年待たずに免許を取れる。
□役員個人が「業務と無関係」に自己の所有地の売却について所得税法違反で処罰されても、宅建業者が免許取り消し等の監督処分を受ける事はない
■役員Eが欠落要因で業務免許取り消された会社を退職して別の会社で役員をしている役員Aさんは、元の会社でも役員ですが欠落事由には全く該当しません
宅建業者名簿の記載事項
①免許証番号と免許年月日
②商号・または名称
③事務所の名称と所在地
④法人場合の役員の氏名と政令定める使用人の氏名
⑤個人である場合、その使命と政令で定め得る使用人の氏名
⑥事務所ごとに置かれる専任の取引士の氏名
などなど。
変更の届出
上記②から⑥の事項について変更があった時は30日以内にその旨を免許権者に届け出なければならない。俗にいう名前系と事務所の住所変更は30日に届け出ろという話だ。
宅建業者の従業者名簿
①生年月日
②従業員の氏名
③従業員証明書の番号
④主たる職務内容
⑤宅建士であるか否か
⑥事務所の従業員となった年月日
⑦自部署の従業員でなくなった日
⇒宅建業者は取引の関係者から請求があった時は、従業者名簿をその者の閲覧に供しなければならないが、取引の関係者でなければその必要はない。
免許の更新
有効期間満了の日から90日前から30日前までの間に申請書を提出する
宅建業者の免許換え
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□都道府県知事免許に免許換えする場合
⇒⇒新たな知事に直接申請
□国土交通大臣免許に免許換えする場合、
⇒⇒主たる事務所の所在地を管轄する都道府県知事を経由して行う
□免許換えの有効期間は5年
免許換えが必要であるにも関わらず、新たな免許権者の免許を受けていない場合、免許権者は、免許を必ず取り消さなければならない
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保管替え
主たる事務所を移転し、営業保証金の供託先を変えることを保管替えといいます。金銭で供託している場合と、有価証券で供託している場合とで、その方法が異なります（と言いますか、正確には金銭を移転させることを「保管替え」と呼びます）。
金銭のみで供託 → 従前の供託所に対して、移転後の主たる事務所の最寄りの供託所への保管替えを請求する。
金銭＋有価証券 or 有価証券のみで供託 → 移転後の主たる事務所の最寄りの供託所へ新たに供託する
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甲県から乙県免許へ免許換えした場合
⇒新しい知事に免許換え直接申請
⇒従前の供託所に対して保管替えへを請求
⇒宅建業者名簿 免許証番号・免許証年月日・事務所の所在地の変更 30日以内
⇒宅建士資格登録簿 従事している宅建業者の名称 免許証番号 速やかに
宅建業者の帳簿
宅建業者はその事務所毎に業務に関する帳簿を備え、宅建業にに関し取引のあったつど、その年月日、その取引に掛かる宅地または建物の所在等の事項を記載しなければならない。ただし、紙への記載以外に、パソコンやプリンターを用いて明確に紙面に印刷する事が可能な環境を整えれば、当該帳簿への記載にかえる事が出来る。
□宅建業者は、取引の関係者に帳簿を閲覧させる必要はない。従業員名簿は閲覧させる義務はある。
【帳簿の保存期間】
業務に関する帳簿は各事業年度の末日をもって閉鎖し、原則として閉鎖後5年間保存する。
【従業員名簿の保存期間】
従業員名簿については、最終の記載をした日から10年間保存しなければならない。
【標識の義務】
宅建業者は事務所に宅地建物取引業者免許証を提示する義務はないが、標識の義務はある。
【事務所毎に置く専任宅建士が不足した場合】
宅建業者は事務所毎におかなければならない専任の取引士の数に不足が生じた場合は、2週間以内に新たに専任の取引士を設置するなど必要な措置をとらなければならない。また、新たに専任の取引士を設置した時は、30日以内に変更の届出をしなければならない。
【営業保証金を供託していない業者は宅建業者か？】
宅建業者とは宅建業の免許を受けた者を意味して、営業保証金を供託しているか否かは影響を与えない
【業者が1年以内に事業を開始しない場合】
宅建業者は免許を受けてから1年以内に事業を開始せず、または引き続いて1年以上事業を休止した時、免許権者はその免許を取り消さなければならない。
【事務所の本店と支店の区別】
本店は形式的に、支店は実質的に判断する。もし兼業としての宅建業を支店でしか行わないときでも、本店は宅建業法的には本店事務所として扱われます。
【業務停止処分期間中の免許更新】
宅建業者が業務停止処分を受けた場合、その業務停止処分の期間中であっても、原則として免許の更新を受ける事が出来る
【宅建業者の破産開始決定があった場合】
宅建業者について破産手続開始決定があった場合、破産管財人は、その破産手続き開始決定のあった日から30日以内、その宅建業者が免許を受けた国土交通大臣または都道府県知事に届け出れなければならない。
【業者が死亡した時の免許の効力】
宅建業者が死亡した場合、宅建業者の免許の効力が失われる時期は届出時ではなく、死亡した時である。
【宅建業者は手付けの貸し付け】
宅建業者は、手付けについて貸付、分割払い、その他信用の供与をする事により契約の締結を誘引する行為は禁止されている。「信用の供与」には手付けを約束手形で受領する事もふくまれる。この禁止規定には宅建業者間の取引にも適用される。
⇒手付け金の分割払いはダメです。ただし、媒介報酬の分割払いは問題ありません。
⇒手付けの減額は問題ありません
【宅建業者でない者が無免許営業をした時】
3年以下の懲役もしくは300万以下の罰金の処され、または両者を併科される事もある。また、宅建業を営む旨の表示したにとどまる場合でも、100万以下の罰金刑を受ける可能性がある。
【法人である宅建業者が合併により消滅した場合】
消滅法人の代表役員が届け出る
【死亡した宅建業者（個人業者）の相続人のするべき対応】
締結した契約に基づく取引を決了する範囲内においては宅建業者とみなされる
【免許の条件】
免許権者は、免許の条件を付し、これを変更する事ができ、更新の場合でも同様です。
【法人の欠落事由】
禁固以上の刑に処せられ、その刑の執行が終わり、または執行を受けることがなくなった日から5年を経過しない者は免許を受ける事ができません。（欠落事由）そして法人は、その役員（非常勤を含む）または政令で定める使用人のうちに、この欠格事由に該当する者がいるときは、免許を受ける事ができません
宅建業の免許を受けようとする法人の事務所に置く専任の取引士が、器物損壊等で罰金の刑に処せられ5年経過していない場合、法人は免許を受ける事が出来る。専任の取引士が役員若しくは政令で定める使用人ならば免許を受けられないないかもしれないが、器物損壊の罰金は欠落事由に該当しないため、法人もセーフ。
超難問
★★★【宅建業の免許の取り消しを受けた法人の政令で定める使用人であった場合】
業務停止の処分に違反したとして宅建業の免許の取り消しを受けた法人で、取消に係る聴聞の期日及び場所の公示の日前60日以内にその法人の役員であった者は、その免許取り消しの日から5年を経過しなければ登録を受ける事ができませんが、その法人の政令で定める使用人であった者は、その免許取り消しの日から5年を経過してなくても登録を受ける事が出来る。
□宅建業者は従業者にその従業者である事を証する証明書を携帯させなければ、その者をその業務に従事させてはならない。提携させるべき者の範囲は、社長、非常勤の役員、アルバイト、も含まれる。
政令で定める使用人
＜役員と政令で定める使用人の違い＞
役員と政令で定める使用人の違いは、法人の業務執行に関して、支配力を有するか有しないかです。政令で定める使用人は、宅建業者に使用される者のことで、法人の業務執行に関して支配力はありません。具体的には、事務所の所長や支店長などを指しています。
＜政令で定める使用人の関連情報＞
免許権者が登載する宅地建物取引業者名簿には役員および政令で定める使用人の氏名が登載されます。宅建業者は、役員および政令で定める使用人の氏名が変更になった場合は、30日以内にその旨を届け出なければなりません。
政令で定める使用人の住所や本籍が変更しても届け出る必要はありませんのでご注意ください。
■問16
Ｃ社の政令で定める使用人Ｄは、刑法第234条（威力業務妨害）の罪により、懲役１年、執行猶予２年の刑に処せられた後、Ｃ社を退任し、新たにＥ社の政令で定める使用人に就任した。この場合においてＥ社が免許を申請しても、Ｄの執行猶予期間が満了していなければ、Ｅ社は免許を受けることができない。 （2015-問27-2）
答え：正しい
■Ｄについて
懲役刑（禁固以上の刑）に処されているので、Ｄは免許欠格です。
執行猶予が付いていたとしても、欠格であることに違いはありません。
ただし、執行猶予期間が満了すれば、欠格ではなくなります。
■Ｅ社について
Ｅ社は、免許欠格であるＤを政令で定める使用人として雇っています。
つまり、Ｅ社も免許欠格です。
では、いつまで欠格か？
「Ｄの執行猶予期間が満了するまで」は欠格です。
したがって、本問の「Ｅ社が免許を申請しても、Ｄの執行猶予期間が満了していなければ、Ｅ社は免許を受けることができない。」という記述は正しいです。
■問44
Ａ社の政令で定める使用人は、刑法第２４７条(背任)の罪を犯し、罰金の刑に処せられたが、その執行を終えてから３年を経過しているので、Ａ社は免許を受けることができる。 （2004-問31-1）
答え：誤り
「政令で定める使用人」が欠格の場合、その法人や個人業者も欠格となります。
本問では政令で定める使用人（政令使用人）」が「背任罪により罰金刑」に処されているため、宅建業者Ａも欠格です。
■問45
Ａ社の政令で定める使用人は、刑法第２４７条(背任)の罪を犯し、罰金の刑に処せられたが、その執行を終えてから３年を経過しているので、Ａ社は免許を受けることができる。 （2003-問31-1）
答え：誤り
本問では「政令で定める使用人（政令使用人）」が「背任罪により罰金刑」に処されています。
そして、刑の執行が終わってから３年しか経過していないので、この政令使用人は欠格です。
そして、「政令で定める使用人」が欠格の場合、その法人や個人業者も欠格となります。
したがって、Ａ社も欠格となり、免許を受けることができません。
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宅建業者の免許の返納のまとめ
□宅建業者が免許の有効期間が満了した場合、執行した免許証については、免許権者に返納する義務はない。これに対して宅建士が宅建士証の有効期間が満了した場合、失効した宅建士証は速やかに、その交付を受けた知事に返納しなければならない
□宅建業者が免許証を亡失（紛失）した場合、遅滞なく、免許権者である知事に再交付を申請しなければならない。これに対して宅建士が宅建士証を亡失した場合は、宅建士は宅建士証の交付を受けた知事に再交付の申請をする事が出来る。すなわち宅建士証の再交付の申請は任意である
□甲県宅建業者は、すべての事務所を乙県に移転する事となった場合、乙県の知事に直接免許替えの申請をしなければならない。免許換えにより甲県知事から受けた免許は失効するが、この場合は遅滞なく、甲県免許を甲県知事に返納しなければならない。甲県知事から交付を受けた免許証と引き換えに乙県知事から免許証が交付されるのではない。
まとめ
宅建業者は
免許の有効期間が満了した場合、返納する義務はない
⇒取引士はある
宅建業者
免許証を亡失した場合は、遅滞なく知事に際再交付申請
⇒取引士は任意
宅建業者が
免許換えした場合は、乙県知事に申請するが、免許の返納は甲県知事へ返納する
⇒取引士は登録の移転をする場合、甲県知事を経由して乙県知事へ登録の移転の申請し、宅建士証と引き換えに新しい宅建士証が交付される
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宅建業者は廃業破産解散廃止した場合は？？⇒⇒おそらく返納
取引士証を返納しなければならないのは、①登録が削除された時、②取引士証が効力をうしなった時である。
取引士が宅建業者（＝個人業者）である場合に、宅建業を廃止したとしても、取引士証を返納する必要はない