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地価公示法

地価公示法・・・・標準地の正常な価格を公示する事を目的とすると考えるとわかりやすい

□目的

地価公示法は、都市計画区域その他の土地取引が相当程度見込まれるものとして国土交通省が定める区域（公示区域）において標準地の価格の判定等を行う事により、適正な地価の形成に寄与する事を目的とする。

下記暗記！！！！

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①標準地の選定・・・土地鑑定委員会が選定する

②鑑定評価・・・・二人以上の不動産鑑定士が評価し、鑑定評価書を提出

③審査・判定・・・・土地鑑定委員会が審査・調整を行い、価格を判定する

⇒⇒⇒基準日1月1日における標準地の単位面積（１㎡あたりの正常価格を判定する

④官報で告示・・・土地鑑定委員会が官報で告示

⇒土地鑑定委員会は、標準地の単位面積あたりの正常な価格を判定したときは、標準地の前面道路の状況のみならず、標準地の利用の現況についても、官報で公示しなければらなない。

・標準地の所在の郡、市、区、町村及び字並びに地番

・標準地の単位面積あたりの価格及び価格判定の基準日

・標準地の地積及び形状

・標準地及びその周辺の土地の利用の現況

・その他

⑤送付・閲覧・・・土地鑑定委員会が関係市町村の長に書面等を送付し、市町村の長はその書面等を3年間一般の閲覧に供する

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□不動産鑑定士の標準地の鑑定評価

不動産鑑定士は、標準地の鑑定評価を行うにあたっては、①近傍類地取引価格から算定される推定の価格、②近傍類地の地代等から算定される推定の価格、③同等の効用を有する土地の造成に要する推定の費用の額、を関してこれを行わなければならない。従って①②③すべてを勘案して行う必要がある。

□土地鑑定委員会は、標準地の価格等を公示したときは、すみやかに関係市町村の長に対して、公示した事項のうち当該市町村が属する都道府県に対する標準地に該当する部分を記載した書面及び当該標準地の所在を表示する図面を送付しなければならない。関係市町村の長は、送付を受けた図面等を市町村の事務所において一般の閲覧に供しなければならない。

□地価公示が行われる標準地は、土地鑑定委員会が、自然的及び社会的条件からみて類似の利用価値を有すると認められれる地域において、土地の利用状況、環境等が通常と認められる一団の土地について選定する

□標準値の正常な価格とは、土地鑑定委員会が毎年1回２人以上の不動産鑑定士の鑑定評価を求め、その結果を審査し必要な調整を行って判定し公示される。また、自由な取引が行われるとした場合におけるその取引※において通常設立すると認められる価格をいう。

※取引には住宅地をするための農地の取引も含まれる。ただの農地、採草放牧地または森林だけを所有する取引の場合は上記正常な価格に含まれない

□土地取引を行うものは、公示された価格を指標として取引を行うように努められなければならない

不動産鑑定士は、鑑定評価を行う場合において、正常な価格を求める時は、公示価格を規準としなければならない。

公示区域とは、都市計画区域その他の土地取引が相当程度見込まれるものとして国土交通省令で定める地域。また、国土利用計画法の規定により指定された規制区域。都市計画内外で国土交通大臣が定めるものでらる。

土地収用法で、土地の取得価格を定める時は、公示価格を規準としなければならない。

それに対して、土地取引を行う者は、公示価格を指標として取引を行うように努めなければならない

□土地鑑定委員会は、標準地の選定当のため他人の専有する土地に立ち入る事ができ、立ち入る3日前までにその旨を土地の占有者につげなければならない。日出前又は日没後においては、土地の占有者の承諾があった場合を除き、当該土地に立ち入ってはならない。

□土地鑑定委員会の求めに応じて標準地の鑑定評価を行った不動産鑑定士は、土地鑑定委員会に対し、鑑定評価額その他の国土交通省令で定める事項を記載した「鑑定評価書」を提出しなければならない

不動産鑑定評価

不動産鑑定評価基準

最有効使用の原則とは、その不動産の効用が最高度に発揮される可能性に最も富む使用を前提として把握される価格を標準として形成される。また、ある不動産についての現実の使用方法は、必ずしも最有効使用に基づいてものではなく、不合理なまたは個人的な事情による使用方法のために当該不動産が十分な効用を発揮しない場合がある事に留意するべきであるとされる。

特定価格とは、法令等による社会的要請を背景とする鑑定評価目的の下で、正常価格の前提となる諸条件を満たさない事により正常価格と同一の市場概念の元において形成されるであろう市場価値と乖離する事となる場合における不動産の経済価値を適正に表示する価格の事である。

投資家に示すための投資採算価値を表す価格。民事再生法に基づく鑑定評価の下で早期売却を前提として求められる

限定価格とは市場性を有する不動産について、不動産を取得する他の不動産との併合又は不動産の一部を習得する際の分割等に基づき正常価格と同一の市場概念の下において形成されるであろう市場価値と乖離する事により、市場が相対的に限定される場合、（例えば隣接不動産の併合を目的とする売買等）における取得部分の市場限定に基づく市場価値を適正に表示する方法。

正常価格とは、現実の社会経済情勢の下合理的と考えられる条件を満たす市場で形成されるあろう適正な価格

特殊価格とは文化財等の一般的に市場性を有しない不動産について、その利用現況等を前提とした不動産の経済価値を適正に表示する価格。その保存等に主眼をおいた鑑定評価を行う場合があげられる。

【原価法】
原価法における再調達原価を求める方法には、直接法及び間接法があるが、収集した建設事例等の資料としての信頼度に応じていずれかを適用するものとし、また、必要に応じて併用するものをする。必ず併用しなければならない訳ではない。

原価法における減価修正の方法とは、耐用年数に基づく方法と、観察原価法の二つの方法を併用するものとする

減価の要因

① 物理的要因
物理的要因としては、不動産を使用することによって生ずる摩滅及び破損、時の経過又は自然的作用によって生ずる老朽化並びに偶発的な損傷があげられる。
② 機能的要因
機能的要因としては、不動産の機能的陳腐化、すなわち、建物と敷地との不適応、設計の不良、型式の旧式化、設備の不足及びその能率の低下等があげられる。
③ 経済的要因
経済的要因としては、不動産の経済的不適応、すなわち、近隣地域の衰退、不動産とその付近の環境との不適合、不動産と代替、競争等の関係にある不動産又は付近の不動産との比較における市場性の減退等があげられる。

【収益還元法】
対象不動産が将来生み出すであろうと期待される「純収の益の現在価値の総和」を求めるものである。総収益とは、総費用を控除するする前のものであり、総収益から総費用を引いたものが純収益となる

登録免許税

必達！！

軽減措置の条件をおぼえる

個人住宅取得新耐震1年以内登記売買競落のみ・贈与なし供用あり50㎡以上

◆登録免許税・・・納税義務者は登記等を受ける者。所有権移転登記の登録免許税の納税義務者は、登記を受ける者である。登記を受ける者が2人以上あるときは、これらの者は、連帯して登録免許税を納付する義務を負う。住宅用家屋の所有権移転登記をする場合、売主・買主が連帯して納税義務を負う。

登録免許税の税率の軽減措置

・住宅用家屋の所有権移転登記にかかる軽減措置である。

・既存住宅については、築年数に関わらず新耐震基準に適合してる事が適用要件

⇒登記簿上の建築日付が昭和57年1月1日以降の家屋耐火物建築物であるか否かを問わず、新耐震基準に適当している住宅用家屋とみなされる。

・個人の居住用住宅に適用

・軽減措置は売買又は競落により取得した場合に適用され交換では適用されない

・共有で購入しても住宅の床面積が50㎡以上なら適用

・贈与の移転登記には適用されない。

・過去にその措置の適用を受けても再度適用可

・床面積は50㎡以上

・課税標準は、固定資産課税台帳に登録されてる。

・この軽減措置は新築、または取得後1年以内に登記する事が適用要件

・土地にかかる所有権移転の登記には適用されない

・個人が自己の居住用の住宅として使用する場合に適用される

【住宅用家屋の証明書】

・住宅用家屋の所有者の移転登記にかかる登録免許税の税率の軽減措置をうけるために必要な住宅用家屋の証明は、市町村または特別区の区長が証明します

・所有権の移転登記の登録免許税の納期限は、登記を受ける時である。

不動産登記法と登録免許税

【表題部所有者持ち分変更方法】

表題部所有者又はその持ち分についての変更は、所有権の保存の登記をした後において、その所有権の移転の登記の手続きが必要。例えば、表示に関する登記しかなされていない不動産について、売買契約により表題部所有者AからＢが所有権を取得した場合には、まず表題部所有者Ａが単独で所有権保存登記を申請し、その後、AとBとの共同申請により所有権移転登記をするという方法により行う

⇒所有権の移転登記の登録免許税は、登記を受ける者であるが、登記を受ける者が２人以上あるときは、こららの者は、連帯して登録免許税を納付する義務を負う。