住宅瑕疵担保履行法

住宅瑕疵担保履行法　これは8種規制＋１のイメージで考える。

１概要　

販売した住宅の不具合等により、瑕疵担保責任を負う事になった業者が万一倒産してしまった場合に備えて、前もって欠陥を直すための費用を確保しておくよう業者側に命じた法律

２内容

（１）資力確保が義務付けられるもの

新築住宅を引き渡す宅建業者　OR 建設業者

（２）適用される建築物

新築住宅が対象。新築住宅とは、建設工事完了日から起算して1年以内であり、かつ、人の居住用に供した事のない住宅をいう

（３）適用される範囲

構造上耐力主要な部分（基礎・壁・柱等）及び雨水の侵入を防止する部分（屋根屋外）の瑕疵に対する10年間の売主の担保責任

これがあるから宅建業者が売主となる場合の帳簿は10年保存。（本来の帳簿は5年保管でよい）

３資力確保の方法

保証金の供託、または保険加入のいずれかで行う

（１）住宅販売瑕疵担保保証金の供託　・・・営業保証金額の供託の場合とほぼ同様

①供託すべき額　⇒基準日から過去10年遡って引き渡した新築住宅の総戸数に応じた基準額。なお、合計戸数の算定については、床面積が55㎡以下の場合、2戸をもって1戸とする

②供託するもの　⇒⇒金銭・国際証券、地方債証券等

③供託する場所　宅建業者の主たる事務所の最寄の供託所

④保管替え　

金銭のみで供託　・・・保管替えを請求

有価証券を伴う場合・・移転後の主たる事務所の最寄の供託所に保証金を新たに供託

※保証金を供託しても買主がそれを知らなければ意味がないので、宅建業者は売買契約を締結するまでに、供託所の所在地等を買主に書面を交付して説明しなければならない。または、買主の承諾を得て当該書面に記載すべき事項を電磁的方法により提供して説明しなければならない。

（２）住宅瑕疵担保責任保険に加入

住宅の購入者側に支払われる保険金額は2000万以上でないといけない

（３）資力確保措置の届出と違反した場合

①基準日（3月31日）ごとに保険や供託等の状況について、その基準日から3週間以内に免許権者へ届け出

⇒⇒⇒ここで深堀すると、宅建業者は基準日から3週間を経過する日までの間において、当該基準日前10年間に自ら売主となる売買契約に基づき買主に引き渡した新築住宅ついて、当該買主に対する特定住宅販売瑕疵担保責任の履行を確保するため、住宅販売瑕疵担保保証金をの供託をしなければならない

②資力確保措置を講じ、かつ、基準日から3週間以内に届け出をしければ、基準日の翌日から起算して50日を経過した日からあらたに自ら売主となる新築住宅の売買契約をする事が禁止されてる

⇒⇒⇒住宅販売瑕疵担保保証金の資力確保については、この上記3週間の間に過去10年分の売り渡した新築住宅かかる住宅瑕疵担保保証金の供託をしなければならない。

□住宅販売瑕疵担保責任契約を締結している業者は、当該保険に係る新築住宅に、構造耐力上主要な部分及び雨水の侵入を防止する部分の瑕疵がある場合（構造耐力又は雨水の侵入に影響がないものを除く）に、生じた損害について保険金を請求できる。構造耐力又は雨水の侵入に影響のないものを含み損害請求は出来ない。