8種規制

8種規制

□8種規制が適用されるのは、売主が宅建業者で買主が宅建業者以外の者の場合である

損害賠償の予定

□売主が宅建業者の場合、損害賠償の予定額と違約金の合算額については、代金額の10分の２を超えてはならない。これに反する特約をする場合は10分の２を超える部分については無効となる

注意！！⇒⇒⇒損害賠償額の予定額を定めなかった場合、実損額について損害賠償を請求が出来る。代金額の２０％という制限はない

解約手付け2割

□宅建業者が売主となって宅建業者でない者から受領する手付け金は解約手付けとみなされる。それは代金額の10分の２を超えてはならない

注意！！

買主が中間金を放棄する事を要求するような特約は無効。民法では手付けの放棄だけで解除出来るので、民法より不利になるような特約は定める事が出来ない

□宅建業者が自ら売主となり宅建業者ではない買主から売買契約に際し手付けを受領した場合、相手方が履行に着手するまでの間であれば、買主は手付けを放棄し、売主は受領した手付けの倍額を買主に現実に提供する事で、契約を解除する事が出来る。もし、買主が手付け金だけでなく中間金を支払った場合、履行の着手に該当するので売主は手付けの倍額を現実に提供しても、契約は解除出来ない

手付け保全措置

□宅建業者が売主となる売買契約においては、原則として一定の保全措置を講じた後でなければ、宅建業者でない買主から手付金等を受領してはならない

⇒銀行等の金融機関が宅建業者の手付け金等返済再債務について連帯保証する事よる手付け金等の保全措置を講ずる場合、銀行等が手付け金等の返還債務を連帯して保証する事を約する書面を買主に交付した後に手付金等を受領する。（この手付け金保全措置の場合は交付し説明しなければならないという訳ではない）

□保全措置を必要とする手付け金等は名称のいかんをとわず、契約締結から引き渡しまでの間に授受される金銭で代金に充当されるものをいう

□指定保管期間と手付け金等寄託契約を締結する保全方法は、完成物件においてのみ講ずることの出来る保全方法である。工事完成前の物件に講じると宅建業法違反です。！！！！バカヤろーーー。直前でありえないミス

□買主が所有権の登記をした時は、保全措置は不要。引き渡したかどうか関係ない⇒1ミス重要

⇒この時、買主が所有権の登記をしてしまえば、保全措置を講じているのであれば、それを解約できる。

□受領額が1000万以下でありかつ

未完成物件・・・・代金の５％以下

完成物件・・・・代金の１０％以下

の場合と買主が所有権の登記をした時は保全措置は不要

受領額が1000万超で代金が５％超の場合は、保全措置必要という事。

代金1000万超は必ず保全措置が必要という理解でよい

ちょうちょう保全は必要

いかいか保全は無用

他人物売買の禁止

□宅建業者が他人との間で物件を取得する契約（予約でもよい）を締結していれば、例外的に他人物売買が出来る。ただし、他人との契約が停止条件付契約の場合は、原則通り他人物売買は出来ない

クーリングオフ

□事務所等以外の場所でした買受の申し込みや売買契約は原則として撤回や解除が出来る

□申し込みと契約をした場所が異なる時は、申込をした場所でクーリングオフ出来るかどうか判断する。

□以下の場合はクーリングオフ出来ない

①買主が物件の引き渡しを受け、かつ、代金全額を支払った時

②宅建業者から書面によりクーリングオフが出来る旨とその方法を告げられた日から8日を経過した時

⇒この場合の8日は告げられた日を含むので注意！！

モデルルームは事務所扱い。また、媒介・代理を依頼したほかの宅建業者の事務所も事務所扱い。クリーングオフ制度が適用出来ない。

しかし、買主が自ら指定した誰かの事務所は、クリーンオフ出来る。

覚え方は、自分から呼び出した場合は自宅と勤務場所で買受申込をするとクーリングオフ出来ない。宅建業者が申し出た場合の買主の自宅または勤務先の場合だとクーリングオフ出来てしまう。紛らわしいの注意。

テント張りの案内所は、クーリングオフ出来る。

【専任の宅建士の設置義務のある案内所で買受の申し込みをした場合】

案内所実際は専任の宅建士が設置されていなかった時でも、クーリングオフによる買受申込の撤回をする事ができない

□宅建業者がクーリングオフについて書面で告げる時は、売主である宅建業者の商号または、名称、住所、免許番号を記載し、買受の申し込みをした者は買主の氏名・住所（法人の場合は商号）が記載されていなければならない。

□クーリングオフの意思表示は書面で行い買主が書面を発した時にその効力が生じる

瑕疵担保特約引き渡し2年まで

□宅建業者が売主となる売買契約におていは、原則として民法で定められた契約内容不適合責任の規定より買主に振りな特約をしてはならない。例外として契約内容不適合とについては、売主に通知すべき機関を引き渡しの日から2年以上とする特約は認められる

もし、引き渡しの日から2年未満の契約をした場合は、その特約は無効となり、民法の規定通りに買主がしった時から1年以内に通知すれば売主に責任を追及できる

割賦販売30日期間猶予

□割賦販売　売主が宅建業者で買主が宅建業者以外の場合で、割賦金の支払いがない時は、30日以上の期間を定めて書面で催告し、その間に履行がなされないときでなければ、売主は契約の解除や残代金の一括請求は出来ない

割賦販売代金3割まで所有権留保

□割賦販売　売主である宅建業者の受領した額が代金が10分の３以下である場合や、10分の３を超えていても買主が残代金について担保措置を講じる見込みがないときは、例外的に所有権を留保出来る