不動産を相場より安く買う技術

不動産を相場より安く買う技術について

話題をがらっと変えて、物件を安く買うコツを書く事にします！いわゆる目利きなるためのスキルの身につけ方ですね！

目利きができるということは不動産を安く買えますよね。安く買えれば、多少運営中にミスがあっても何とかなるものです。だって、いざという時は相場通りの金額で売ればいいわけですから！

誰だって安く買いたいですよね、もちろん？

どうすれば安く買うための目利きができるようになるのでしょうか？

そのためには、まず適正な価格というか、理論価格を知ると良いですね。

適正な価格より安く売られていれば、それは割安という事ですね。当たり前ですね。笑

でも、不動産に限らず本当は適正価格というのはないんです。

ある物件について1000万円で売りたい人がいて、1000万円で買いたい人がいる。双方が合意すれば理論上500万円しか価値がなくても、その物件は1000万円なんです。

株も同じですよね？市場が盛り上がって、PERなどのいろんな指標が割高であると示していても、買い手と売り手がその割高な価格で合意すればその価格が現在の株価、という事なんです。

不動産は相対取引です。機械的な値付けではなく、お互いが合意した金額が売買価格、という事なんですね。

ただ、そうは言っても理論価格というのがあるわけなんです。

そして、その理論価格は不動産市場での共通認識なので、概ねその価格帯が基準で売買される事が多くなります。

その基準があって、あとは個別事情で価格が変動するイメージですね。

例えば急いで売らないといけないみたいな売主側の立場が弱い場合は、買主側は安い値段で良ければ買ってあげるよ、というふうに相場より安い価格で決まったりします。

いずれにしても、理論価格が分かればそれより安く買えれば良いわけですから、理論価格の考え方を知る事は大切でしょう。

という事で理論価格の説明なんですけど、実は不動産価格の決め方でよく使われる手法が2つあります。

（ホントは他にもあるんですけど、不動産鑑定士でもない限り、2つでとりあえず十分です。）

それは、収益還元価格という決め方と積算価格という決め方があります。

え？同じ不動産なのに2つも価格の決め方があるの？と思いませんか？笑

そうなんです。不動産て数千万、数億円みたいな規模の商品なんですけど、価格の決め方はかなり大雑把なんです。

しかも、収益還元価格と積算価格とで全然違う金額となったりするのが普通です。意外ですか？笑

不動産市場は株やFXのような巨大で透明性のある市場と違って、閉鎖的で個別事情も大きく影響を受けるので、かなり不動産市場には歪みがあります。

この歪みがまた不動産投資の面白いところなんですけどね！

理論価格を知って、うまく理論価格より安く買う。間違っても騙されて高く買うなんて事はないようにする。そして、売る時は適正価格以上で売る、これが出来れば投資の失敗はかなり少なくなります。

さて、収益還元と積算、それぞれを超ざっくり理解する事から始めましょう！

これから（道徳的に）ダメな例えで説明します！笑

あなたが仮にお金目当てで結婚相手を探している、と仮定します。笑

Aさんは年収3000万円の外資系エリートサラリーマン、資産は意外と少な目で500万円くらい。

Bさんは年収200万円のアルバイト生活。ただ、親からの相続で資産5億円持っている。

AさんとBさん、どちらと結婚しますか？笑

Aさんと結婚する人は、収益還元法で高い評価の人を選んでいます。

Bさんと結婚する人は、積算法で高い評価の人を選んでいます。

つまり、年収で評価するのが収益還元法、現在の資産の大きさで評価するのが積算法です！

収益用不動産でいうと、年間の家賃収入が〇〇円手に入る物件だから価格は〇〇円という決め方が収益還元法です。

建物の資産価値、土地の資産価値がそれぞれ〇〇円だから合わせて〇〇円、という決め方が積算法です。いわゆる担保価値ですね。

分かりましたかね？笑

投資用の不動産は実は収益還元価格が計算根拠である事がほとんどです。

でも積算法も知っておくべきです。理由はいくつかありますが、銀行評価で積算法を重視するケースが多々あるというのが理由の一つですね。

また、（マンションやアパートなどの建物付きではなく）土地のみを売買する場合も積算法ですね。

中古の不動産を買って長くボロボロになるまで運営したとすると、その後建物を取り壊す事を考えるはずです。その時に売ろうと思ったら土地の値段で売ることになる、という事です。

建物を壊して更地にして売るという場合、収益還元法で価格が決まった投資用マンションを買って、積算法で価格が決まった土地を売却する、ということになるわけです。

ここにも市場の歪みをついた儲けのチャンスがあったりするわけです。

また、別の見方をすると、投資用不動産は建物が古くなればなるほど価格が下がっていきますが、土地の値段より下がる事はあまりない、という事が言えますね！

具体的な価格の計算方法はまた別の機会でお話しますね！

節税の大きな大きなデメリット

節税の大きな大きなデメリットについて。

結局のところ、やみくもに減価償却費で節税しても、売却時により大きな譲渡税を支払う事になるので、所得税率の高い（年収の高い）人にしか節税効果がないことをお話しました。

感覚的には、サラリーマン年収でいうと1000万円くらいを超えたあたりからはじめて節税を考える、という感じです。

そこまでの年収がない人は、節税の観点ではなく収入をより増やす事に注力した方がいいと思います。

年収が高くない人にとっては節税効果はあまり期待できないというのもあるのですが、実は節税によるデメリットがそれ以外に２つあると感じているのも大きな理由です。

1つ目は、節税するという事は合計の所得を低くするという事ですが、所得が低いと銀行評価が低くなってしまう、という事です。

銀行評価が低いということは、その後融資を受けようと思っても受けにくくなるという事です。

これは投資用に限らず、マイホームのための住宅ローンでも同じです。

所得が低い = 返済できないリスクが高い と考えるのは、投資用マンションだろうとマイホームだろうと基本は同じです。

ただ、不動産所得が普通ならプラスだけど、減価償却費を考慮するとマイナスになる、というケースの場合、銀行によっては減価償却費によるマイナスを検討から外して審査してくれる事もよくあります。

このへんは、銀行員による減価償却費の理解の問題、銀行の方針の問題、オーナーの説明力などの問題でうまくいったりいかなかったりしますね。

いずれにしてもやみくもに節税に走るのではなく、一方で税金を払い過ぎるのでなく、税金の支払い額を自分でコントロールする、という感覚が大切です。

不動産を増やしたい時期はあえて納税をたくさんして銀行評価を上げて、もう不動産買ったのでしばらく何もしない段階では大いに節税する、というような戦略もかなり有効ですね！

もう一つの節税によるデメリットですが、節税を意識し出すと収入を増やす事に意識がいかない、というのがあると思います。

不思議なもので、人間は（潜在意識レベルで）重要だと思うものしか見えないし聞こえない、というのがあります。

節税ばかり意識している人は目の前に1億円稼げる案件が仮に転がっていたとしても、スコトーマ（盲点）に隠れて見えなくなってしまうんです。

これは節約についても同じことが言えますね。節約ばかり意識すると、豚肉の10%割引きは見えても、大きく稼げる不動産情報を目の前にしてもチャンスが見えずに自らそのチャンスを手放してしまうんです（リスクが高いとかいろいろネガティヴ要因を思いついて）。

所得を下げる事に意識が集中すると、収入が少ない自分をイメージしてしまい、それがその人のコンフォートゾーンになってしまうのではないか、と思います。

この観点からも、やはり年収が十分に高くないと感じている人は、理想的な収入を得ている自分をイメージして、その自分が（年収の低い現状よりも）臨場感が高くなるようにする必要があるように思います。

ちなみに、年収は高くはないけど、それでもどうしても節税したいと言う人は、おススメはしませんが何も減価償却費にこだわらなくても方法は他にもいくらでもあります。

これまでのお話が腹落ちしていれば、たぶんいくらでも思いつくと思います。

例えば、サラリーマンを続けながら、個人事業を立ち上げます。なんでもいいけど、例えばメリカリで不用品を販売する事業にしましょう。

自分の不用品や家族の不用品（場合によっては友達も巻き込んで）を集めてメルカリで売れば、年間数十万円くらいの売上げにはなりそうですよね？

そして、メルカリ販売事業に結びつくものはなんでも経費にします。家賃の一部、電気代、携帯代、ネット代、カフェや飲み代、文房具など？

そうすると、たぶん売上げより経費の方が大きくなりますよね？仮に、売上50万円、経費150万円としましょう。

給与所得 ・・・ 350万円

事業所得 ・・・ マイナス100万円

合計所得  ・・・250万円

不動産所得ではなく事業所得という種類になったというだけで、不動産所得マイナスによる損益通算とまったく同じ理屈でサラリーマンで払い続けた税金が返ってくる事になりました。

所得税で約12万円、住民税で15万円の節税になる計算でしたね！

これは、僕が10年くらい前に（メルカリじゃないですが）アフィリエイトによる事業所得があった時に、事業所得マイナスで確定申告して還付を受け取った経験があるので、いちおう実現可能な話です。笑

ただ、やっぱりおススメはしません。

十分な収入を得てる人でない限りは、節約はいったん置いといて、稼ぐチャンスを逃さないようにしてほしいと思います。

ちょうど世の中的にも副業が歓迎されている風潮ですしね！

減価償却費を多く取ることが本当に節税になるのか？

つ

減価償却費を多く取ることが本当に節税になるのか？について

税金の話がずっと続いています。笑

しかもけっこう深いところだったりするので、後回しにしようかと思ったり思わなかったり・・・

ただやっぱり減価償却についてはもうちょっと知っておきたい内容があるので、それだけは書いておこうと思います。

まず、再び下記の例です。年収500万円のサラリーマンが2200万円の物件を買い、年間の減価償却費を300万円取っています。

（購入した物件）

物件購入価格・・・2200万円（土地1000万円、建物1200万円）

築年数・・・22年

構造・・・木造

減価償却期間・・・4年

（確定申告の内容）

給与所得    ・・・350万円

不動産所得 ・・・-100万円

所得合計     ・・・250万円

不動産所得がマイナスになった事で、損益通算で所得合計が給与所得より低くなり、払いすぎた所得税12万円が確定申告の後返ってきて、さらに翌年の住民税が15万円安くなる事に成功しました。

所得税と住民税合わせて27万円も得をしました。節税成功！！

とここまでが前回までの話ですが、実は注意点があります！

減価償却費を取った分、売却した時の譲渡税が上がってしまうんです。

今回の例で、4年間減価償却費を300万円ずつ合計1200万円取ったとしましょう。そして、その後物件を売却したとしましょう。

すると、所得税と住民税合わせて27万円を4年間節税できたので、合計108万円もの税金が返ってきます。

そして、4年後に購入した時と同じ2200万円で売却した時とします。

売却の際に利益が出た場合、所得税や住民税とはまったく別の計算方法で譲渡税がかかる税制になっています。

全く別枠で税金の計算をするので分離課税と言ったりします。

株の売却益なんかも分離課税ですね。サラリーマンの年収が高くても低くても関係なくて、売却益（株を安く買って高く売った時の儲け）の20%が税金というふうに別枠で計算します。

不動産も売却した時は、安く買って高く売った時の売却益は、不動産を買って5年以内の売却（短期譲渡）なら約40%、5年以上たってから売却（長期譲渡）なら約20%かかる事になっているんです。

さて例に戻ります。買った時と売る金額が同じ2200万円の想定で話を進めます。

同じ金額で売れたなら、売却益は0円、つまり譲渡税はかからないと思いませんか？

（不動産賃貸業の運営期間中の家賃収入は別の話です。譲渡税はあくまで売却益に対してかかります）

売値 - 買値 = 売却益

2200万円 - 2200万円 = 0円

※実際は購入と売却の際にかかった諸費用（仲介手数料など）も引いて売却益を計算します。ただ複雑になるので、ここでは費用は考慮しません。

ところが、上の式の買値の部分は実は減価償却費を引いた額（帳簿価格（簿価））で計算するんです。

簿価は減価償却費を4年で1200万円取ったので、売却時点では1000万円まで下がっています。

売値 - 買値（簿価） = 売却益

2200万円 - 1000万円 = 1200万円

なんと、買値と売値が同じなのに、売却益が1200万円も出てしまいました！！

売却益に対して短期譲渡の場合は一律約40%の譲渡税がかかるので、この物件を売却するとその時点で480万円の税金支払いが確定です。

※ちなみに、短期譲渡と長期譲渡は、物件購入してからお正月を6回迎えたかどうかで判断です。6回迎えれば長期譲渡です。今回は4年で売却なので短期譲渡です。

減価償却費をたくさん取って、4年間で108万円の節税に成功したと思ったのに、譲渡税で480万円も持っていかれて成功したと言えるのでしょうか？

今回の例で、仮に減価償却費がなければ、サラリーマンで支払った分のが節税できない代わりに譲渡税はかかりません（売却益0円ですからね）。

つまり、減価償却費による節税の本質は、譲渡税の税率（短期譲渡40%、長期譲渡20%）と、給与所得にかかる所得税と住民税の税率（所得税は累進課税、住民税10%）の差分が不動産購入によって節約できた金額という事なんです。

今回の年収500万円のサラリーマン例ですと、所得税率が10%〜20%、住民税は一律10%なので、短期譲渡による税率40%より小さいという事で、減価償却費を取る事で逆に税金をたくさん払う羽目になってしまいました・・・

じゃあどういう人が減価償却費を多く取る事で得をするのでしょうか？

それは、給与所得が高い人です。（所得税が累進課税なので）

例えば、給与所得が4000万円の人は、所得税と住民税合わせて税率約50%ととても高い税率です。

この人が減価償却によって税還付を受けて、例えば5年後に売却したとすると、売却益による税率は20%なので、差分の30%が節税できた額という事なんです。

じゃあ今回の例で、年収500万円のサラリーマンの人はいったいどうすればよかったのでしょうか？

一つは4年で売却ではなく5年以上持ってから売却（長期譲渡）すれば、売却益にかかる譲渡税の税率40%➡︎20%まで下がるので有効ですね！

それともう一つ、減価償却の期間は長くする事ができるんです。

今回は減価償却期間4年としました。これは、購入時点で木造築22年というのを計算根拠にして決めましたよね？

でも、実はその期間を短くはできないのですが長くするのはありなんです。（短くしたら、税務署から税逃れを疑われて見つかったらアウトです）

※ちなみに法人の場合は、減価償却費を1円も取らないという選択もできます。このへんはまた今度。。。

例えば、今回の例で減価償却期間を4年ではなく10年にしよう、というふうに確定申告の際に申告する事ができます。

そうすれば、無駄な譲渡税を払わずに済んだわけですね！

数字がいろいろ出てきて難しくなったかもしれません。

すぐに全部を理解しようとしなくても良いと思います。

ただ知っておきたいのは、同じ物件であっても個別事情でかなり結果が変わるという事です。

今回の例では、減価償却の期間を4年ではなく10年に伸ばす、という何気ない変更で支払う税金が大きく変わりました。

また、同じ物件であっても年収が高い人には節税ができる良い物件であっても、年収が低めの人にとっては悪い物件という事もあり得るということが分かったと思います。

良い物件を選ぶ、というような目立って重要な部分だけではなく、減価償却の期間を10年にする、というような細かい判断も収支に大きく響く重要な経営判断の一つなのです。

不動産投資によってできる節税（減価償却費の活用）⑤

不動産投資によってできる節税（減価償却費の活用）⑤について

前回記事の例（下記）を使ってさらに深く考えてみます。

給与所得・・・350万円

不動産所得 ・・・-100万円

 ※内訳

（収入）

  不動産による家賃収入（年間）・・・600万円

（支出）

  年間経費（減価償却費を除く）・・・400万円

  年間の減価償却費   ・・・300万円

合計所得・・・250万円

減価償却費の話の前に、節税に関する話なので、年間経費400万円の部分についても少しだけ。

ここでの経費の想定は、例えば固定資産税とか不動産管理会社に払う管理手数料とか、退去が発生した時の原状回復費用とかの費用の合計額を想定しています。

これらはどういう経費かといいますと、不動産賃貸業に関連する経費という言い方がしっくりきますかね。

不動産賃貸業として必要なものは経費にできる、ここにサラリーマンが副業として行う裏の意味というか、あまり大っぴらに誰も言わない話があります。

つまり、自分が住んでいる家賃の一部（事業として使ってる部分）とか光熱費、インターネット代、携帯代、カフェ代や飲み代（交際費）あたりも、不動産賃貸業のために遣ったお金であれば経費にできます。

サラリーマンは節税ができない、と思い込んでいる人は多いですが、給与所得の経費が給与所得控除以外ないというだけで、他の所得（不動産所得など）があればそれをマイナスにして損益通算すればサラリーマンも簡単に節税できるんです。

資産家はこの辺の仕組みを熟知していて、自分が支払う税金をコントロールしているわけです。

なので、資産家でない普通のサラリーマンであったとしても、黙って国に税金を取られるのではなく、みんながうまくコントロールできるようになってほしいな、と思ったりします。

みんなが経営者の目線も持つとサラリーマンだけが懲罰的な納税をしている現状も少しずつ変わっていくような気がします。

ちなみに、僕はやみくもに節税、節税といって税還付ばかりするのを推奨しているわけでは実はありません。

実は納税する事も大事だと考えています。ただ、何も知らずに言われるがまま納税するのはダメです。ちゃんと支払う税金をコントロールする事が大事なんです。

このへんの理由ついてはまた徐々に理由をお話していきますね！

減価償却費の話に戻ります。

少し数字が増えてくるので、数字にアレルギーがある方は軽く読みながらイメージだけつかんでください！笑

今回の例では年間の減価償却費を300万円で設定しました。新築の木造アパートの想定で考えてみましょう。

物件購入価格・・・9000万円（土地2400万円、建物6600万円）

築年数・・・0年（新築）

構造・・・木造

減価償却期間・・・22年

木造の耐用年数は22年というのは決まりでしたね。新築の場合、減価償却の期間は耐用年数と同じになります。

建物の価格を6600万円で設定したので、減価償却期間22年で割って、1年であたり300万円が年間の減価償却費という事です。

（土地の部分は減価償却費とは無関係です）

新築の想定なので、減価償却費を300万円取ろうとすると少し大きめの物件（9000万円）になっちゃいましたね。

中古で築年数が経った物件ですと、減価償却期間を短く取る事ができるのでもっと小さい物件規模でも減価償却費300万円を取る事ができます。

別の例で見てみましょう。

物件購入価格・・・2200万円（土地1000万円、建物1200万円）

築年数・・・22年

構造・・・木造

減価償却期間・・・4年

中古の木造アパート（築22年）になった事で減価償却期間が4年と短くなりました。建物価格1200万円を4年で割って、年間の減価償却費が先ほどの例と同じ300万円になりました。

つまり、減価償却費を年間で300万円取りたいと思ったら、新築アパートだと9000万円くらい、築22年のアパートだと2200万円くらいの物件を買えば良い、という事ですね。

（土地価格は適当に設定したので、あくまで簡易的な試算です）

ちなみに中古の場合、耐用年数を5で割り算（少数は切捨て）した数と残存耐用年数を足したものが減価償却費期間です。

例えば木造築22年であれば、耐用年数は22年なので、

耐用年数22年を5で割る➡︎4.4年➡︎4年（少数切捨て）

残存耐用年数➡︎0年（築22年なので）

減価償却期間➡︎4年 + 0年 = 4年

木造築20年の例ですと、

耐用年数22年を5で割る➡︎4.4年➡︎4年（少数切捨て）

残存耐用年数➡︎2年（築20年なので耐用年数22年から引き算）

減価償却期間➡︎4年 + 2年 = 6年

計算が出てくると一気に難しくなった気がしてきちゃいますねー。ただ、減価償却期間が短い方が年間の減価償却費を大きく取れる、というのはイメージできますかね？

ちなみに今回の例は木造でやりましたが、鉄筋コンクリート（RC）の場合、耐用年数は47年でしたね？

木造の22年と比べて倍以上に長い事に気付きませんか？

木造と鉄筋コンクリートの大きな違いは耐用年数の違い、という話をしたと思いますが、鉄筋コンクリートは耐用年数が長い分、減価償却期間も木造の倍以上に長くなるので年間での減価償却費は小さくなるわけです。

あ、鉄骨造は耐用年数34年なので、木造と鉄筋コンクリートの間くらいですね！笑

よく不動産業者から投資用新築マンションの電話営業がきて節税になりますよー、なんて話を聞いた事ある人がいると思います。

新築マンションという事はRCなので減価償却期間が47年ですよね？

新築マンションそのものの評価はここではできないですが、年間の減価償却費がごく少額しか取れない（建物価格を47で割るので）事から、節税にはあまり向かない商品である事が分かります。

もし不動産業者の担当者から節税目的で買え、と営業されたら、この減価償却費の話を詳しく聞いてみてくださいね！

不動産投資によってできる節税（減価償却費の活用）④

不動産投資によってできる節税（減価償却費の活用）④について

節税の続きです！

節税の仕組みの前に、所得の理解が必要でしたね。

所得 = 収入 - 支出（経費）

所得を基に所得税や住民税が決まるので、所得が下がれば支払う税金が下がります。

という事は節税のためには、収入を下げるか支出を上げるか、ですが、収入はなるべく上げたいものなので、支出を上げる事に着目します。

でも、支出が増やしちゃうと当然お金が減ってしまう・・・と思いきや、減価償却費という現金が減らないのに経費にできるものが存在する。

というのが前回のお話でした。

もう一つ、理解しておきたいお話があります。

所得には、種類が複数あるというお話もしました。サラリーマンの給料は給与所得、大家さんの賃貸業は不動産所得、個人事業主としての活動は事業所得、などなど。

不動産投資を行う人でよくあるパターンは、サラリーマンを続けながら不動産投資をするケースですね。

例えば、年収500万円のサラリーマン（給与所得=350万円）が副業として不動産投資を行い、不動産所得が-100万円（赤字）の場合を考えてみます。

複数の所得がある人の場合は、それぞれの所得を合計した金額をベースに所得税や住民税が決まります。

給与所得    ・・・350万円

不動産所得 ・・・-100万円

所得合計     ・・・250万円

不動産所得がマイナス100万円と赤字だった事で、サラリーマン専業であれば給与所得350万円が合計所得だったはずが、不動産投資をやる事で合計所得250万円まで下がりました。

年収500万円のサラリーマン（所得350万円）の場合、簡易的に試算すると年間の所得税27万円、住民税35万円でしたね。

（所得税と住民税の計算（以前の記事））

これが不動産所得マイナス100万円の影響で所得が下がり、計算方法は省きますが年間の所得税15万円、住民税25万円くらいまで下がりました。

（これも興味がある方は上記のリンクを参考に、所得250万円として、所得税と住民税を計算してみてくださいね！）

この場合、3月の確定申告が終わった1ヵ月後くらいに、サラリーマンで天引きされて多く払いすぎた差額分（所得税12万円）が戻ってきます。（還付される、という言い方しますね）

あ、ちなみに住民税は前年の所得を基に翌年の6月から請求されるので、還付はされません。

今回のケースだと、来年の住民税が35万円請求されるはずが、不動産所得がマイナスだった事で25万円の請求に減る、というわけです。

今回の例は年収がそんなに高くない例で説明しましたが、年収が高くなればなるほど累進課税により節税効果がもっと高くなります。

複数の所得がありマイナス分も含めて合算する事を損益通算と言ったりしますね。

不動産投資で節税するという事は、不動産所得をマイナスにして損益通算で合計所得を小さくする、というのが基本的な考え方というわけです。

ところで、不動産所得がマイナスという事は不動産投資に失敗しているのでは？というのが本来は普通の感覚ですね。

だって赤字ですよ？笑

不動産所得に関わらず事業所得であっても赤字って事は収入よりも支出の方が多いわけですから1年前よりも現金などの資産が減ってる、という事ですよね？

でも、減価償却費は現金が減らない経費でしたね？という事は赤字であっても現金自体は増えている、というケースも大いにあり得る訳です。

今回の例で不動産所得マイナス100万円、と設定しましたが、この内訳も仮で設定してみましょう。

（収入）

不動産による家賃収入（年間）・・・600万円

（支出）

年間経費（減価償却費を除く）・・・400万円

年間の減価償却費   ・・・300万円

⬇︎

不動産所得 ・・・-100万円

この例の場合、家賃600万円は実際に現金で手に入っており、減価償却費を除く年間経費400万円は実際に現金を遣っていますが、減価償却費300万円は現金は何も動きません。

という事は、この例での兼業サラリーマンは1年で不動産投資によって200万円の現金が増えた事になり、さらに払い過ぎた所得税12万円還付を受け、来年の住民税が10万円安くなった、という事ですね。

なかなか減価償却費の深い部分に入らないのですが、減価償却費の意味を教えてくれ！と僕に聞きに来る人はたいてい今回の記事のような感覚に馴染みがないケースが多いんです。

減価償却費の意味だけ知っても節税効果を理解した事にならないのはなんとなく伝わりましたでしょうか？笑

ここまで理解できたところで、例でいう年間の減価償却費300万円の部分をさらに分解していこうと思います。

が、長くなったのでまた次回。笑

不動産投資によってできる節税（減価償却費の活用）③

不動産投資によってできる節税（減価償却費の活用）③について

前回の所得のお話、理解できましたでしょうか？

所得 = 収入 - 支出（経費）

大事なのはこれだけです。笑

そして、減価償却費というのは上記の式でいうと、支出（経費）の一部という事になります。

経費なんて、交通費や交際費、雑費などなどいくらでも種類あるのになんで減価償却費だけ特別に注目されているのでしょうか？

それは、他の経費は実際にお金を使うのでその分お金が減るのに対して、減価償却費は現金が一切減らないものなのに経費として処理するから特別なんです。

もう一度所得の式を見てください。

所得 = 収入 - 支出（経費）

この所得を基に所得税や住民税が計算されるのでしたね？

という事は節税するためには、この所得が小さくなれば税金が安くなるのは理解できますよね？

上記の式を見ると、所得を減らすには収入を減らすか経費を増やすか、しかありません。

ですが、収入を減らすのは本末転倒ですよね？税金は安くなったけど収入も減りました、じゃ何のための節税かさっぱり分からない。笑

では、経費を増やそう！というわけですが、でもそのために無駄遣いしまくるっていうのもなんか違いますよね？笑

そんな事したら税金は減るかもしれないけど、手元にお金が残りません。これも本末転倒です。

そんな中、減価償却費という魔法の経費があって、手元のお金が減らないのに経費として認められているものがあるわけです。だから注目されるわけです。

この減価償却費とはいったいなんなんでしょうか？

Wikipediaによると・・・減価償却費（wiki）

（読まなくていいですよ。笑）

よく分かりませんね。笑

ざっくり説明します。

例えば、新築木造アパートを3200万円で購入したとします。（土地1000万円、建物2200万円）

そして、購入してから1年後の確定申告の時期、1年経って不動産はどうなるのかというと？

1年くらいではたいして状況は変わりません。笑

ですが、土地と建物があるうち、建物の部分がちょっぴり古くなり劣化します。

（ちなみに土地は劣化しません。劣化しない土地は減価償却とも無関係です。）

どのくらい建物が劣化するのでしょうか？

これは耐用年数で判断します。木造の場合は耐用年数22年というお話を以前の記事でしましたが覚えてますかね？笑

今回の例ですと新築木造アパートなので、建物寿命（耐用年数）が22年という事です。1年経ったので、寿命の22分の1だけ古くなった、と考えるわけです。

寿命の22分の1古くなり劣化したという事は、不動産のうち建物という資産が減ったと考えて、その分を経費として計上する事が認められているんです。

それが減価償却費です。

この例の場合は建物部分を2200万円で購入してますから、1年後の建物部分の価値は22分の1、つまり100万円分が劣化して資産価値が2100万円になってしまったので、その100万円を減価償却費という名目で経費にする、という事です。

でも、100万円分劣化したといっても実際に現地に行っても1年前と比べてそこまで変わらなかったりするわけです。

あくまで税務処理の話という訳です。

不動産自体は何も変わってないけど、古くなった分資産価値が下がる。その下がった分を減価償却費という経費で処理する。でもお金を遣ったわけではないので現金は何も減らない。

これをうまく利用して節税をするという訳です。

ざっくりは理解できましたかね？笑

ざっくり理解したところで、じゃあどうやってこの減価償却費を使って節税すると良いのか？などの応用編のお話ができるわけです。

実は減価償却費はたくさん経費にすれば良いというわけではありません。

えーなんでー？経費が大きくなれば税金安くなっていい事しかないじゃん？という声が聞こえてきそうですが、そう単純な話ではなかったりします。

節税のテーマはけっこう深いです。もう少しお付き合いください。

それにしても税制は無駄に複雑で本当にうんざりします・・・

不動産投資によってできる節税（減価償却費の活用）②

不動産投資によってできる節税（減価償却費の活用）②について

節税のお話の続きです！

減価償却がうんぬんの前に理解してないと話が進まない基本知識があります。

それは、所得という考え方です。

難しく考えないでシンプルに下記で理解しておけばオッケーです。

所得 = 収入 - 支出（経費）

数式が出たからってビビらないで下さいね。ややこしいことは省いてお話しますので。笑

この式、サラリーマンだとどうなるのか？

サラリーマンの場合は支出（経費）というのは基本ありません。そのかわりに給与所得控除という経費が存在していて、年収の違いによって給与所得控除もかわってきます（年収が高い人は経費もたくさん使うよね？ってことですかね）

参考までに給与所得控除の計算式⇨給与所得控除

例えば、年収500万円のサラリーマンであれば、上記のリンクの通りに計算すると、給与所得控除はだいたい150万円です。

なので所得は、500万円 - 150万円 = 350万円

ということになります。

なんで、この所得とやらを計算しなくちゃいけないのでしょうか？

それは、この所得を基に所得税や住民税を計算するからです。

サラリーマンであれば、毎月お給料から所得税や住民税（他にも社会保険税、年金も）が勝手に引かれてるはずです。（源泉徴収ってやつです）

でも、この引かれた金額がどう算出されているのか、意外と何度も給与を受け取ってるはずの年配の方でも知らなかったりします。

住民税の税率は住む場所で違うとか、所得税の税率を年収の額面を基に計算したり、間違いが多いです・・・

ここの理解が間違ってると、大きく計算がブレます。細かい事はともかく大枠は外さないようにしないと事業家としては話になりません。

さて、先程年収500万円のサラリーマンの所得が350万円と計算できました。

ここから所得税と住民税を計算するわけです。

所得税は所得税率（国税庁）の通り所得によって累進課税で変わります。

住民税は一律所得の10%です。

例の場合でいうと、

所得税は、350万円は税率20%のラインで控除額427500円（ざっくり43万円）も考慮すると、だいたい27万円くらいです。

これは年間なので、月額にすると所得税2万円ちょいでしょうか？ボーナスでも引かれるので、500万円の人は所得税2万円は切るのが普通ですかね。

住民税は350万円の10%なので、年間35万円です。

実際はもうちょっと税金は安いです。所得を計算するときの支出（経費）を、今回は給与所得控除だけにしましたが、本当は基礎控除とか生命保険控除など人によっていろいろな控除があり、所得がもっと下がるからです。

所得、だいたい理解できましたでしょうか？

個人事業主の方なんかは、給与所得控除というのは存在しないので、普通に事業に関わるお金を支出した分が経費です。

例えば、何でもいいですけど仮に不用品をあちこちから集めてメルカリで売る、という事業を始めたとして、年間売上500万円だったします。

そして、その事業に関わるお金（ネット代、交通費、交際費、家賃などなど）が年間で合計200万円かかったとします。

そうすると、この個人事業主さんの所得は、

500万円 - 200万円 = 300万円

ですね。あとは同じで、この所得300万円から所得税と住民税を先程のルールで計算すればいいわけです。

ところで、サラリーマン同士の会話における経費と、ここでお話している経費という単語ですが、少し意味合いが違うような気がしています。

つまり、サラリーマンにとって経費という言葉が、使っても会社がお金を出してくれるものというような意味で使ってる事が多い気がするのですが、違いますか？笑

例えば、今日の焼肉は経費なので遠慮なく、という会話ですと、会社がお金を出すのでタダで食べれる、という意味合いになってますよね？

これは実は雇用される側の側面の話なんです。雇用する側、つまり会社側からすると経費というのは事業に必要な支出であって、その分会社のお金は減っています。当たり前ですよね？焼肉にお金をつかえばお金は減ります。笑

でも、雇用される側の経費と事業主側の経費を混同してる人が多い気がしています。

今回の所得の計算で出てくる経費という言葉は、もちろん焼肉の例でいう会社側の話です！焼肉を経費として処理したからといってお金を支出する事に変わりはないですので誤解なきよう。笑

不動産投資家になるという事は経営者になるという事なんです。という事は、税金の考え方も自分が社長だと思って雇用される側の考えから離れないとだんだん本質からずれてしまいますね。

余談ですがもう一点、所得というのは実は全部で10種類あります。

サラリーマンはほとんど給与所得のみですね。個人事業主の方は事業所得、不動産投資家になれば不動産所得という枠で所得を計算します。

サラリーマンで不動産賃貸業を兼業した場合は、給与所得と不動産所得をそれぞれ計算して合計額が所得、という事ですね。

他にも、配当所得とか山林所得とかいろいろありますが、あまり関係ないですかね。

と、所得についてお話したところでようやく減価償却費が登場するんですけど、長くなったのでまた次回。笑

不動産投資によってできる節税（減価償却費の活用）

不動産投資によってできる節税（減価償却費の活用）について

不動産の構造（木造、鉄骨造、鉄筋コンクリートなど）による違いで大きな2つは、銀行の融資基準に関わる事と節税（耐用年数、減価償却費）に関わる点だとお話しました。

あ、ちなみに不動産の構造でいうと木造・鉄骨・RCの他に、軽量鉄骨造とか木造と鉄骨が混ざってるとか細かく言えばあってそれぞれ耐用年数なども違ったりするのですが、そういう特殊な構造はその都度ちょっと調べれば済む話です。

どの構造の物件を投資対しにすれば良いかはもうちょっと理解が進んで総合的に判断すべき事なので、いったんその話はやめます。

先に不動産投資による節税の話をしようと思います。

ここで、キーワードとなるのが減価償却費という考え方なんですが、けっこう複雑でこの肝となる部分が一言では説明できません。

理解してしまえば別に難しくないのですが、意外と不動産業者であってもトンチンカンな人がけっこういたりする分野ですね。笑

そもそも税金て無駄に複雑な分野の一つですよね。

どうも歴史を辿ると、こういうことのようです。

昔はお金持ちだけから税金を徴収していました。

でも、一般市民からもっとお金持ちから税金を取れ、という話になりました。

そこで国は金持ちに懲罰的な税金を課すことにしました。そして、国の税収が増えました。

しかし、税金をたくさん取られるお金持ちは冗談じゃない、と税金の支払いを抑えるいろいろな対策をするようになりました。

その結果、国は税収が多いことに慣れてしまった後に、お金持ちの税金対策の結果税収が減って足りなくなってしまいました。

そこで一般人から税金を取ろうという話になりました。

税金を取られることになった一般市民は不満爆発し、なんでお金持ちから取らないんだ、という意見が出てきました。

そこで、また国はお金持ちの税率を上げることにしました。

でもお金持ちは都度対応策をしっかり持っています。

気づいたら、一般市民にさらに増税という図になってしまいました。

と、いかがでしたか？この話が本当かどうかはさておき（笑）、どうやら今の税制が無駄に複雑な原因はお金持ちからたくさん取ってやろういう嫉妬心からきてるのかもしれません。

税制がもっとシンプルに（例えば消費税一本にする（税率高くしていいので）とか）なれば、どれだけの税理士さんやお役所の事務員が削減できるでしょうか？

世の税務処理をする会社員や町の社長さん達が、何も生み出さない税金話をする事なく本業に注力できたらどれだけ国力上がるのか？と思わずにはいられません。

と、また脱線しましたね。笑

なぜこんな話を出したかと言いますと、今はお金持ちよりもむしろ一般市民つまりサラリーマンに対して非常に厳しい税制になっているからです。

え？だって累進課税制度だから年収が高ければ高いほど税率も上がるんだからお金持ちほど税金たくさん払ってるんじゃないの？

これはサラリーマンだけで比較するとたしかにそうなります。ですが、本当の資産家達は法人を作るなどをして減価償却費などをうまく使って税金をコントロールしています。

この現実を知ってから、僕にはこの無駄に複雑な累進課税制度は何も知らない一般市民に金持ちからたくさん税金取ってるよ、と国がアピールするためにあるのでは？というふうに勘ぐってしまいます。

という事で、僕の思いとしては普通のサラリーマンであっても税金に詳しくなればいくらでも対策できるので、一人でも多くの人が税金をコントロールできるようになれればいいな、と思っています。

理想は、サラリーマン全員もう一つの事業（不動産賃貸業など）を行うこと事ですかね！

そして、このわざと複雑にして日本国民の税金まわりの仕事を無駄に増やしている現制度が変わればいいなと思います。

で、ぶつぶつ文句言ってもすぐに制度は変わらないので、現制度においてどう節税するか、という事なんですが、減価償却費の概念はぜひ知ってほしいわけです。

脱線したせいで長引いたので、次回に続く。笑

木造、鉄骨造、鉄筋コンクリート（RC）どれを買えばいいですか？

木造、鉄骨造、鉄筋コンクリート（RC）どれを買えばいいですか？について

徐々に不動産の基礎知識の話に入っていきます。笑

物件を買う時に、木造・鉄骨造・鉄筋コンクリートのどれが一番良いでしょうか？

これについては、実は一概に正解というのはないんです。

どの構造だから優れている、というものでもないのですが、それぞれ特徴があって投資商品としてもかなりの違いがあります。

一気にすべての説明はできませんが、まずは大きなイメージをつかんでもらえればと思います。

まずは、きっと皆さんがイメージしてるところから。

まず、木造は建物の造りが（他の構造と比較して）簡易的です。鉄筋コンクリート（RC造）は重厚な感じです。鉄骨造はその間くらいです。笑

イメージ通りですか？笑

あ、そもそも不動産に馴染みがない方は構造ってあまり意識しないですかね？

よくマイホームとして買ったりするような大型マンションはほとんどが鉄筋コンクリート（RC）ですね。たまに鉄骨造の小さめなマンションもあります。

投資用だと鉄骨造のマンションもよく見る気がしますね。

マイホームの戸建てや2階建くらいのアパートなんかは木造が多いですね。

続けます。

木造は運営費が一番安く、RC造は一番運営にお金がかかります。鉄骨造はその中間です。

これもイメージ通りですかね？？

RC造は、例えば配管が壊れたとなっても簡単に穴開けたりとか構造上できないので、修理費が高くなったりします。

取り壊すときなんかも、木造なら簡単に壊せますがRCはどうしても大掛かりになっちゃいます。

また、木造が一番寿命が短く、RC造は一番寿命が長いです。

あ、鉄骨造はその中間です。笑

と、ここまではきっとイメージそのままだ、と思う方も多かったと思います。

ですが、次が不動産投資を行う上で欠かせない重要な知識です。構造を比較する上で一番大きな違いです。

それは、（法定）耐用年数の違いです。

ポカーンって感じ？笑

これは建物が何年使えるかの基準の事です。（財務省が定めたもの？）

下記の耐用年数は不動産投資家ならみんな知ってるくらい有名なので、知っておいて損はありません。

法定耐用年数

木造・・・22年

鉄骨造・・・34年

RC造・・・47年

実際の建物はもっと持ちます。だって木造築30年とか当たり前に聞きませんか？耐用年数だいぶ過ぎてるのに？笑

実際はそうなんですけど、法令で定めた使用可能な期間というのが耐用年数という概念なんです。

で、これだけ聞いてもだからどうしたって感じですよね？

なんでこの耐用年数が重要なのか？

その理由は大きく２つありまして、一つは銀行の融資基準に残存耐用年数が関係してるという事です。

残存耐用年数というのは、例えば築12年の木造であれば耐用年数22年に対し12年経ったので、残りの期間10年ということです。

そしてもう一つの理由は、減価償却費の計算に関係してるという事です。

また新しい用語が出てしまいましたが、要は節税などの税金絡みで重要な概念という事です。

この銀行の融資基準と減価償却費の話はかなり不動産投資の肝の部分だったりします。

ここが理解できないまま物件買ってしまうと、買った時点で投資失敗が確定してるかもしれない、くらいインパクトが大きい内容なんです。

不動産投資で節税みたいな売り文句でよく営業してますよね？このからくりを理解するには減価償却費の理解は必須なんです。

そして、基本的な事が理解できていれば、悪徳不動産業者からいかにもおいしい投資話を持ちかけられても、本当においしいかインチキなのかを自分の頭で判断できます。

ちょっと複雑ですが、なるべく簡単に理解できるよう書いていこうと思います。心配しなくても大学受験よりずっと簡単です。笑

が、長くなったので、また次回！笑

不動産投資の社会的な意義

不動産投資の社会的な意義について。

不動産投資（不動産賃貸業）というのは、どういう社会的な意義があるのでしょうか？どういう点で社会に役に立ってるのでしょうか？

あまりこういう話って書籍等でも見かけませんが、こういう事を意識するのは意外と大切だと思います。

会社でも自分が何らかの役に立っている、と感じていないと仕事していても充実感が得られませんよね？

これまで転職2回し、3社ほど経験してきましたが、どの会社でもはっきりいってこの仕事必要か？と思える仕事がどの会社でもありました。

たいした仕事がない時期でも終身雇用制度があるので会社としては雇い続けないといけない、なので無理やり仕事を作る。とか、

お偉いさんのご機嫌を取るために本当は必要のないものを作るとか、無駄に煩雑になった承認システムを回すために日々日程調整や会議ばかりしている（シンプルにできるけど、そうすると仕事なくなる人がいる・・・）、などなど・・・

ここでは会社の仕事そのものを否定したいわけではありません。笑

ただ、「仕事=尊いもの」という価値観も正直ないんです。

尊いと思うのは、社会の役に立ってる、誰かの役に立っている、感動してもらう、楽しんでもらう、喜んでもらう、ということに繋がる活動だと思っているわけです。

そう考えると、別に仕事だから偉いとかはなくて遊びであってもなんでも良いのではないでしょうか？

逆に仕事であっても、組織内の出世競争（社内政治）のために誰かを不幸にしてしまったり、利益重視のためにお客さんをだまして不幸にしてしまったりしたら、その仕事は給料もらうためであったとしてもやらない方がマシです。

少し話がそれました。笑

不動産投資をどういう社会貢献があるのか？

不動産投資を何の役にも立たないただの金儲けだと捉えると、モチベーション低下につながってしまうので、下記のような考え方をすると良いのではないでしょうか？

まず不動産を買うと・・・

売主さんが物件売れて喜ぶ

不動産業者が仲介手数料もらえて喜ぶ

司法書士さんが登記手数料もらえて喜ぶ

銀行がお金を貸せて喜ぶ

損保会社が火災・地震保険に入ってもらえて喜ぶ

生保会社が団体信用保険に入ってもらえて喜ぶ

国や地方自治体が税金を受け取り喜ぶ（登記税、印紙税、不動産取得税など）

不動産運営期間中は・・・

不動産管理会社が管理料もらえて喜ぶ

税理士さんが顧問料もらえて喜ぶ

入居者が住まいを提供してもらえて喜ぶ

工事会社が原状回復や大規模修繕の仕事がきて喜ぶ

ガス会社がガスを提供できて喜ぶ

その他事業会社が喜ぶ（自販機や太陽光など）

国や地方自治体が税金を受け取り喜ぶ（固定資産税、不動産所得による所得税・住民税）

不動産を売ると・・・

測量士さんが仕事もらえて喜ぶ

不動産業者が仲介手数料もらえて喜ぶ

買主さんが物件手に入って喜ぶ

国や地方自治体が税金を受け取り喜ぶ（譲渡益による所得税、住民税）

ということでいかがでしたか？これだけいろいろ税金払い、これだけの関係者がいて、それぞれに貢献できるわけですから、自信持って不動産賃貸業を運営すべきじゃないでしょうか？

何よりも、入居者に衣食住のうち住の部分を提供しているというのは大きな社会貢献だと思います。

オーナーがリスクを負って不動産所有、運営しないと提供できないですからね！

不動産投資の金儲けの部分ではない側面についての解説でした！