不動産投資によってできる節税（減価償却費の活用）④について
節税の続きです！
節税の仕組みの前に、所得の理解が必要でしたね。
所得 = 収入 - 支出（経費）
所得を基に所得税や住民税が決まるので、所得が下がれば支払う税金が下がります。
という事は節税のためには、収入を下げるか支出を上げるか、ですが、収入はなるべく上げたいものなので、支出を上げる事に着目します。
でも、支出が増やしちゃうと当然お金が減ってしまう・・・と思いきや、減価償却費という現金が減らないのに経費にできるものが存在する。
というのが前回のお話でした。
もう一つ、理解しておきたいお話があります。
所得には、種類が複数あるというお話もしました。サラリーマンの給料は給与所得、大家さんの賃貸業は不動産所得、個人事業主としての活動は事業所得、などなど。
不動産投資を行う人でよくあるパターンは、サラリーマンを続けながら不動産投資をするケースですね。
例えば、年収500万円のサラリーマン（給与所得=350万円）が副業として不動産投資を行い、不動産所得が-100万円（赤字）の場合を考えてみます。
複数の所得がある人の場合は、それぞれの所得を合計した金額をベースに所得税や住民税が決まります。
給与所得 ・・・350万円
不動産所得 ・・・-100万円
所得合計 ・・・250万円
不動産所得がマイナス100万円と赤字だった事で、サラリーマン専業であれば給与所得350万円が合計所得だったはずが、不動産投資をやる事で合計所得250万円まで下がりました。
年収500万円のサラリーマン（所得350万円）の場合、簡易的に試算すると年間の所得税27万円、住民税35万円でしたね。
これが不動産所得マイナス100万円の影響で所得が下がり、計算方法は省きますが年間の所得税15万円、住民税25万円くらいまで下がりました。
（これも興味がある方は上記のリンクを参考に、所得250万円として、所得税と住民税を計算してみてくださいね！）
この場合、3月の確定申告が終わった1ヵ月後くらいに、サラリーマンで天引きされて多く払いすぎた差額分（所得税12万円）が戻ってきます。（還付される、という言い方しますね）
あ、ちなみに住民税は前年の所得を基に翌年の6月から請求されるので、還付はされません。
今回のケースだと、来年の住民税が35万円請求されるはずが、不動産所得がマイナスだった事で25万円の請求に減る、というわけです。
今回の例は年収がそんなに高くない例で説明しましたが、年収が高くなればなるほど累進課税により節税効果がもっと高くなります。
複数の所得がありマイナス分も含めて合算する事を損益通算と言ったりしますね。
不動産投資で節税するという事は、不動産所得をマイナスにして損益通算で合計所得を小さくする、というのが基本的な考え方というわけです。
ところで、不動産所得がマイナスという事は不動産投資に失敗しているのでは？というのが本来は普通の感覚ですね。
だって赤字ですよ？笑
不動産所得に関わらず事業所得であっても赤字って事は収入よりも支出の方が多いわけですから1年前よりも現金などの資産が減ってる、という事ですよね？
でも、減価償却費は現金が減らない経費でしたね？という事は赤字であっても現金自体は増えている、というケースも大いにあり得る訳です。
今回の例で不動産所得マイナス100万円、と設定しましたが、この内訳も仮で設定してみましょう。
（収入）
不動産による家賃収入（年間）・・・600万円
（支出）
年間経費（減価償却費を除く）・・・400万円
年間の減価償却費 ・・・300万円
⬇︎
不動産所得 ・・・-100万円
この例の場合、家賃600万円は実際に現金で手に入っており、減価償却費を除く年間経費400万円は実際に現金を遣っていますが、減価償却費300万円は現金は何も動きません。
という事は、この例での兼業サラリーマンは1年で不動産投資によって200万円の現金が増えた事になり、さらに払い過ぎた所得税12万円還付を受け、来年の住民税が10万円安くなった、という事ですね。
なかなか減価償却費の深い部分に入らないのですが、減価償却費の意味を教えてくれ！と僕に聞きに来る人はたいてい今回の記事のような感覚に馴染みがないケースが多いんです。
減価償却費の意味だけ知っても節税効果を理解した事にならないのはなんとなく伝わりましたでしょうか？笑
ここまで理解できたところで、例でいう年間の減価償却費300万円の部分をさらに分解していこうと思います。
が、長くなったのでまた次回。笑