話題をがらっと変えて、物件を安く買うコツを書く事にします！いわゆる目利きなるためのスキルの身につけ方ですね！
目利きができるということは不動産を安く買えますよね。安く買えれば、多少運営中にミスがあっても何とかなるものです。だって、いざという時は相場通りの金額で売ればいいわけですから！
誰だって安く買いたいですよね、もちろん？
どうすれば安く買うための目利きができるようになるのでしょうか？
そのためには、まず適正な価格というか、理論価格を知ると良いですね。
適正な価格より安く売られていれば、それは割安という事ですね。当たり前ですね。笑
でも、不動産に限らず本当は適正価格というのはないんです。
ある物件について1000万円で売りたい人がいて、1000万円で買いたい人がいる。双方が合意すれば理論上500万円しか価値がなくても、その物件は1000万円なんです。
株も同じですよね？市場が盛り上がって、PERなどのいろんな指標が割高であると示していても、買い手と売り手がその割高な価格で合意すればその価格が現在の株価、という事なんです。
不動産は相対取引です。機械的な値付けではなく、お互いが合意した金額が売買価格、という事なんですね。
ただ、そうは言っても理論価格というのがあるわけなんです。
そして、その理論価格は不動産市場での共通認識なので、概ねその価格帯が基準で売買される事が多くなります。
その基準があって、あとは個別事情で価格が変動するイメージですね。
例えば急いで売らないといけないみたいな売主側の立場が弱い場合は、買主側は安い値段で良ければ買ってあげるよ、というふうに相場より安い価格で決まったりします。
いずれにしても、理論価格が分かればそれより安く買えれば良いわけですから、理論価格の考え方を知る事は大切でしょう。
という事で理論価格の説明なんですけど、実は不動産価格の決め方でよく使われる手法が2つあります。
（ホントは他にもあるんですけど、不動産鑑定士でもない限り、2つでとりあえず十分です。）
それは、収益還元価格という決め方と積算価格という決め方があります。
え？同じ不動産なのに2つも価格の決め方があるの？と思いませんか？笑
そうなんです。不動産て数千万、数億円みたいな規模の商品なんですけど、価格の決め方はかなり大雑把なんです。
しかも、収益還元価格と積算価格とで全然違う金額となったりするのが普通です。意外ですか？笑
不動産市場は株やFXのような巨大で透明性のある市場と違って、閉鎖的で個別事情も大きく影響を受けるので、かなり不動産市場には歪みがあります。
この歪みがまた不動産投資の面白いところなんですけどね！
理論価格を知って、うまく理論価格より安く買う。間違っても騙されて高く買うなんて事はないようにする。そして、売る時は適正価格以上で売る、これが出来れば投資の失敗はかなり少なくなります。
さて、収益還元と積算、それぞれを超ざっくり理解する事から始めましょう！
これから（道徳的に）ダメな例えで説明します！笑
あなたが仮にお金目当てで結婚相手を探している、と仮定します。笑
Aさんは年収3000万円の外資系エリートサラリーマン、資産は意外と少な目で500万円くらい。
Bさんは年収200万円のアルバイト生活。ただ、親からの相続で資産5億円持っている。
AさんとBさん、どちらと結婚しますか？笑
Aさんと結婚する人は、収益還元法で高い評価の人を選んでいます。
Bさんと結婚する人は、積算法で高い評価の人を選んでいます。
つまり、年収で評価するのが収益還元法、現在の資産の大きさで評価するのが積算法です！
収益用不動産でいうと、年間の家賃収入が〇〇円手に入る物件だから価格は〇〇円という決め方が収益還元法です。
建物の資産価値、土地の資産価値がそれぞれ〇〇円だから合わせて〇〇円、という決め方が積算法です。いわゆる担保価値ですね。
分かりましたかね？笑
投資用の不動産は実は収益還元価格が計算根拠である事がほとんどです。
でも積算法も知っておくべきです。理由はいくつかありますが、銀行評価で積算法を重視するケースが多々あるというのが理由の一つですね。
また、（マンションやアパートなどの建物付きではなく）土地のみを売買する場合も積算法ですね。
中古の不動産を買って長くボロボロになるまで運営したとすると、その後建物を取り壊す事を考えるはずです。その時に売ろうと思ったら土地の値段で売ることになる、という事です。
建物を壊して更地にして売るという場合、収益還元法で価格が決まった投資用マンションを買って、積算法で価格が決まった土地を売却する、ということになるわけです。
ここにも市場の歪みをついた儲けのチャンスがあったりするわけです。
また、別の見方をすると、投資用不動産は建物が古くなればなるほど価格が下がっていきますが、土地の値段より下がる事はあまりない、という事が言えますね！
具体的な価格の計算方法はまた別の機会でお話しますね！