積算価格と収益還元価格を実際の売買でどう活かすのか？について
積算価格と収益還元価格の求め方が分かったとして、じゃあ実際に物件を探すときにどうやってその理論価格を活かせば良いのでしょうか？
例として、ある小さめのマンション1棟が5000万円で売られていたとします。築25年で年間家賃は満室想定で400万円です。
この例のエリアでは、築20〜30年のマンション（RC）はだいたい利回り10%くらいで売買されているケースが多い事が事前調査で分かっています。
そうすると、収益還元法では、満室想定家賃400万円に利回り10%で割り戻して、4000万円という評価になります。
積算法では、細かい設定はしませんが、路線価や築年数、延べ床面積を参考に計算して、3000万円（土地1000万円、建物2000万円）という評価になりました。
売りに出ている価格・・・5000万円
収益還元法・・・4000万円
積算法・・・3000万円（土地1000万円、建物2000万円）
同じ物件なのにいろんな値段がありますねー。しかもかなり値段に差がありますねー。笑
この例は実は全然極端な例ではないんです。むしろもっと極端に差が開くケースが多々あります。
売られている物件価格は8000万円だけど、積算価格は2000万円みたいな？
大雑把な世界ですよね。
こういうケースの時にどう考えるか？１つの考え方をお話します。
投資用不動産の場合は、収益還元法がベースになる事が多いです。
収益還元法では4000万円が評価額ですから、5000万円では割高なわけです。なので、4000万円以下になるまで値下げできないか交渉してみよう、というふうになるわけです。
不動産の売買では売りに出ている金額からの値下げ交渉は割と当たり前に行われます。
もちろん、条件が素晴らしく良い物件については値下げなどはなく満額で買いの注文（買付けといいます）が入りますけどね。
ところで積算法では3000万円にしかなりませんでした。これでは、仮に4000万円まで値下げが成功しても、銀行評価が3000万円にしかならず融資が下りないかもしれません。
実際は、積算法に近しい別の独自の方法で銀行は物件評価するので3000万円よりも高い評価となって融資が希望通りに出るかもしれません。
あるいは、物件評価自体は4000万円に届かなくても、サラリーマンの給料などで補填できるだろうと判断されて融資が満額出るかもしれません。
ただ、積算価格が実際に購入する価格よりも極端に低い場合、次に別の物件を買うときの融資付けで困る可能性があります。
次回の融資付けの際は再び融資できるか銀行に審査されます。保有物件を評価する時に、積算評価（銀行独自の評価だけど）が借金の残債よりも低くなってしまい、その人の資産全体の評価にマイナスの影響を及ぼす可能性があるからです。
積算の低い物件を買う事で個人属性が低くなってしまうイメージですね。
もう一つ困る点があります。それは、積算価格が低いと、売る時に積算価格の低さが足を引っ張って収益還元法の値付けで売ろうと思っても売れない可能性がある、という事です。
仮に積算価格が極端に低い物件だったけど、自分のサラリーマンの信用なども考慮されて物件を買えた、とします。
でも、売却する時は、次の購入者はまた融資付けをするわけですよね？その購入希望者はあなたと同じように十分なサラリーマンの信用があるかどうか分からないのです。
このワナは、属性が高いと言われる人（年収の高い、大企業や士業など社会的地位が高いとされる人）こそ要注意です。
なぜなら、属性が低い人（この言い方あまり良くないですけどね。分かりやすさ重視でやむを得ず使っています）は、物件評価までもが低かったら融資が下りないからです。
逆にいうと、属性が高いと物件評価が低くても融資がおりてしまうんです。
そうやって無理して融資付けを行ってしまうと、次に高く売ろうとしても、同じように無理して融資が受けられる高属性の人が現れない限り売れない、という事になるわけです。
不動産は結局のところ需要と供給で価格が決まります。自分が属性高くて融資受けられるからといって変な形で融資を受けて買ってしまうと、売却の時に思うように買い手がつかない、その結果安くせざるを得ないという結果になってしまいますね。
スルガ銀行のかぼちゃの馬車問題は知ってますよね？
2、3億円くらいの規模のシェアハウスを、不動産業者とスルガ銀行が組んで、融資とセットで販売していた、というものです。
（ニュースになった大きな問題はここではないですが、主旨が違うので省きます）
そしてそれらの物件の評価は本当は当然低いわけなんです。
スルガ銀行は営業マンが物件評価をゴマかして（審査部も知っていたかどうか、などはさておき）、というのもありますが、さすがに回収出来ないと思いながら融資付けしてるわけではないと思います。
物件評価を購入者の個人評価がカバーできる、という計算があって融資していたんだろうと思うわけです。
つまり、多少不動産投資で損する事はあっても、他にも収入がたくさんあるからそこから補填できるでしょ？って事です。
（銀行員は投資家が儲かるかどうかは興味なくて、給料でもなんでもいいから返済してくれるかどうかが最重要）
実際に、購入者の属性は高く、年収1500万円〜3000万円くらいのエリートサラリーマンが多かったと聞いています。
今回は保証されていたはずの家賃が全く入らなくなる、みたいな事態になってしまったので、いかに年収が高くてもさすがに個人属性でカバーできなかったようです。
が、このシェアハウスは仮に家賃が支払われていたとしても積算法の観点からも購入対象外になりそうな物件です。
（積算法以外の観点でも対象外になりますが）
個人属性で物件評価の低さをカバーすると売却時に困るからです。
ちょっと長くなったので、次回に続く。笑
