安売り物件が分かるようになる方法について
楽待という不動産ポータルサイトを参照してみました。（今時点で売りに出ている物件です。）
今日は収益還元法での不動産価格についてお話します。
投資用不動産はほとんどが収益還元法で価格が決まっています。
という事は、収益還元法が分かれば、買おうとしている不動産が高いのか安いのか分かるという事、つまり目利きができるようになるという事です。
といってもあまり難しく考えないで、簡易的に割安か割高かが分かれば十分です。
まずはじめに、利回りという言葉に慣れておきたいです。
投資の世界ではよく聞く言葉ですね？表面利回りという言い方もします。
不動産価格に対して、（満室と想定したときの）年間家賃収入がどれだけの割合で得られる見込みなのかを示す指標です。
物件価格1000万円で、満室想定の年間家賃収入が100万円だとすると、利回りが10%です。
同じ家賃収入100万円だけど物件価格が2000万円なら、利回りは5%です。
同じ家賃収入100万円だけど、物件価格が500万円なら、利回りは20%です。
このへんはだいたい理解できそうですかね？
不動産を買うときは利回りが高い物件を買いたいし、売る時は利回りが低い価格で売りたい、という事ですね。
今度は、利回りと満室想定の年間家賃収入から物件価格を逆算してみます。
年間家賃収入が100万円を見込める物件を利回り10%で売ろうとすると、物件価格はいくらでしょうか？
1000万円ですね。
では、年間家賃収入が100万円を見込める物件を利回り5%で売ろうとすると？物件価格は2000万円ですね。
収入と利回りから物件価格を逆算する計算方法、これが収益還元法です。細かいことは置いておいて、このくらいの理解で十分なんです。簡単でしたか？笑
実際は下記の画像のように物件情報が書かれてますね。
楽待という不動産ポータルサイトを参照してみました。（今時点で売りに出ている物件です。）
今日の内容で、販売価格、表面利回り、想定年間収入の3項目の意味がだいたい分かったのではないでしょうか？
収益還元法は分かったとして、どうやって目利きができるように技術を身につければ良いのでしょうか？
それは、自分の得意エリアに絞って定点観察が良いと思います！
投資用不動産はほとんど収益還元法で価格が決まると言いましたが、適正利回りというのは、エリアや構造、築年数などで変わります。
エリアというのは、東京都心（港区なと）であれば利回りはめちゃくちゃ低い水準が当たり前ですし、田舎の方にいくと利回りが高いのが当たり前になります。
構造でいうと、木造と鉄筋コンクリートとでは利回り水準が少し違います。木造の方が利回り高い（つまり鉄筋コンクリートより安く買える）傾向があります。
あ、鉄骨造は木造と鉄筋コンクリートの間くらいの利回り水準です。笑
築年数は、もちろん新しい方が利回りが低く、築年数が古い方が利回りが高いです。
という事で、例えば今回の添付画像は埼玉県の鉄骨造、築27年ですね。利回りは約11%です。このへんのエリアを購入対象として考えているとします。
その場合は、埼玉県のこのエリアのマンションを定期的に見続ける、というのがおススメなんです。
そうすると、このエリアのマンションで築20〜30年くらいであれば利回りがどれくらいが適正なのかがある程度分かるようになります。（11%が高いのか低いのか、判断できるようになります）
価格情報を見る前に、家賃収入と利回りの情報から逆算して適正価格を自分で先に出してしまうんです。
このように適正利回りかどうかが自分でできるようになれば、不動産業者の担当者にどんなに甘い言葉でうまいことを言われても、割高なら買わないという判断ができるはずです。
ちなみに、エリア、構造、築年数以外にも利回りが変動する要因はあります。
例えば、事故物件（人が死んだ、など）は通常よりも当然高い利回りで売られるはずです。
なるべく利回りの高い物件を買う事が大事ですが、実際は利回りが高く売られているという事は何らかの問題がある可能性が高いです。
この何らかの問題が解決可能かどうか、で、がんばれば解決できる問題なら買い、どうがんばっても解決できないなら見送り、という判断をする。
問題があっても安く買えるならその方がいい、でもどうしようもない問題を抱えた物件は買わない。
実際に物件購入に動き出すと、こういう判断の繰り返しになると思います。