【絆・火曜コラム】 戸籍謄本の収集について

今週の担当は司法書士の木藤です。




前回、相続登記の必要書類についてご説明させて頂きました。


＜ご参考＞
【絆・火曜コラム】 相続登記の必要書類（2011.07.19）
http://ameblo.jp/kizunanokai/entry-10958166015.html


相続登記において、いくつかポイントとなる手続があります。

１．戸籍事項証明書（以下、戸籍謄本）の収集作業
２．具体的な相続内容の決定。

「２」については、例えば自宅の名義をどなたが具体的に相続するか？　という結論のことです。もし遺言書があれば、そちらに従いますし、法定相続人の皆様で既に合意があれば、そちらを遺産分割協議書という「カタチ」にすれば問題ございません。そのような結論に議論の余地が無く、至って揉め事が無いケースにおいても、意外とポイントとなるのが（１）の戸籍謄本の収集作業です。

お父さんが亡くなりになりました。家族は子供である私と弟、それに母親の3人です。・・・と言うことは、家族は百も承知ですが、相続登記を審査する法務局の職員は、皆さんのご家庭の事情は勿論知り得ません。彼らは提出された戸籍謄本等から相続人を読み解くことしかできません。

法務局の審査にあたり、被相続人（上記の例ではお父様）の出生から死亡までの戸籍・除籍・原戸籍の謄本など、一式が必要になりますが、もし代襲相続が発生している場合は、被代襲者の出生から死亡までの戸籍・除籍・原戸籍の謄本も必要になり・・・、と揃えるべき証明書が膨大となります。

ところで、

戸籍謄本という、極めてプライバシーの高い証明書は、市区町村長で誰が交付請求をすることが出来るのでしょうか？

１．本人
２．本人から委任を受けた代理人
３．本人の利害関係人
４．職務上請求のできる士業
５．公用を理由とする官公署

プライバシーの高い証明書ですから、「１」及び「２」は当然と言えます。「３」「５」は、具体例として「債権者」をイメージして頂けますと分かり易いです。被相続人にお金を貸していた●●銀行。被相続人が住民税を滞納していた場合の●●市役所。どちらも債権者として、「債務を承継する者」に関心のある人物です。

それでは「４」とはなんでしょうか？

これはまさしく我々司法書士や、弁護士さん、行政書士さんを指します。司法書士の場合は「相続登記」の依頼があった場合は、依頼主に代わって、戸籍謄本の交付請求をすることが出来ます。プライバシーの高い証明書ではありますが、国家資格を保有しいている士業として特別に付与されている権限です。

私は現在、４代前に遡る相続登記のご依頼を受けております。つまり、「曾祖父」名義の不動産についての案件です。ここまで遠い昔に遡る案件の場合、全ての関係人の戸籍謄本等をご依頼主様で取得されることは大変困難です。この収集作業自体が、相続登記を断念する一要因とさえなりえます。

この様なケースでは特に、士業に案件を相談し、職務上請求で相続人確定作業を進めて貰うのが適切かもしれません。

揉めていない相続案件でも意外と躓く要因が、戸籍謄本収集作業です。お困りの際は、是非我々士業にご相談をお願い申し上げます。

居住用建物賃借権の相続

今週は税理士、新井山の担当です。ちょっと特殊な権利の相続についてです。

まずは相続に関する基本から

　建物の賃借権もまた、他の財産と同じく相続の対象となります。しかし、居住用建物では、当事者にそのような意識がある人は少なく、遺言や遺産分割協議書で誰に承継させるかを明示しないままに推移しがちです。それで、そこに住み続ける相続人が契約更新にあたって、賃貸人との間で、自らが相続したと新しい借主となって契約書を締結し直す例が間々見られます。

相続人資格のない同居者等の立場は？

　もっとも、相続人であるならば、他の相続人が異議を述べない限り、特段困ったことは起きないかも知れません。しかし、これに対し、これまで死亡した賃借人と一緒に同居していた、あるいは、死亡した者の名前で賃借した部屋に住まわせてもらっていた内縁の妻、事実上の養子等近しい関係にもかかわらず相続人資格がない者（以下「同居者等」といいます）の場合は深刻です。彼らは貸主に対する関係で、賃借人の地位を相続したと主張できないからです。

　しかし、そのような形式論だけで直ちに明渡請求を甘受しなければならないのでは、余りに気の毒といえます。

居住用建物による建物賃借権の承継制度

　そこで、借地借家法では、居住用建物の賃貸借で、賃借人が相続人なくして死亡した場合、事実上の親族的関係として同居していた者は、相続と同様に賃借人たる地位を承継することができると規定されています。

相続人がいた場合には問題が残る

　しかし、上記の規定は、下線で強調したように相続人がいた場合は適用がありません。そうすると、死亡した賃借人の賃借権は相続人に承継されます。

　この点、賃貸人に対する関係では、裁判所は、昔から相続人の持つ賃借権を援用して賃貸人に対抗できるという理屈付けで同居者等の立場を保護してきました。

　これに対し、当の相続人が、同居者等における居住の継続を望まず、自ら明け渡し請求をする、賃貸人との間で合意解除する、あるいは、わざと家賃滞納をして解除させるという手段で追い出しを図ることが考えられます。そうした場合には、同居者等の保護は図られません。何らかの立法的解決が待たれるところですが、経済的・感情的対立が絡み、大変な難問です。

遺言と保険

おはようございます！

今週の火曜コラム担当は行政書士 濱田 が担当です。

さて、今回も「遺言書」です。

相続が発生すると（お亡くなりになると）思いのほか、直に現金が必要になります。

一概にいくらですと、言いにくいのですが・・うん百万と考えておくのが、無難かと思います。

「ご長男等、お一人に相続財産を集中させたい・・長女・次男にもいくばくかは、残してあげたい。」

「息子の嫁に感謝の気持ちを。」

「内縁の妻に現金を・・」

「先妻との間の子に、気持ちばかりでも。」

この様なお気持ちを、残される家族に上手に伝えるためには、しつこいようですが、「遺言書」だと思います。

相続を考えるにあたり、保険を上手く使うのが有効な手段です。

（ちなみに、遺書と遺言書は別物です。遺言書は遺書のような手紙ではありません。）

これまでの財産を整理して、もしもの時に、ご家族が必要なキャシュを検討し仕組みを遺言書にしたためる。

葬儀もしない・戒名もいらない・お墓もはいらない、骨は海にでも散骨してくれ　って事ならあれですが・・現実的では、ありませんよね。

保険を相続対策に組み込む際には、誰が保険契約者で受取人が誰かにご注意ください。

例えば

ＡがＡを受取人にした保険契約は、Ａの死後、相続人皆の財産です。

Ａの妻が妻を受取人にした保険契約は、Ａの死後、妻固有の財産　といった感じです。

これは、死亡保険金は原則保険契約に基づく、受取人の権利であり、相続によって財産の取得をするのではないからです。　　

例え妻が相続放棄をしても、保険金に影響はありません。

①保険料負担者＝被相続人であれば「相続税」
②保険料負担者＝受取人であれば「所得税」
③保険料負担者と被保険者と受取人がすべて異なる場合「贈与税」

大切なのは「揉めない事」です。　節税等も気になるところですが、まずは、揉めない為の骨組みをしっかり検討して、その後節税や葬儀の事、お墓の事をご検討頂くと良いかと思います。　

死亡保険金請求権は、従前の商法では２年と定められていましたが、保険法においては、３年とされていますので、この辺りも、スムーズな手続きができるよう、遺言書を活用頂けると良いかと思います。

実際、葬儀やお墓の段階で、費用に苦慮され、お骨が箪笥の上に・・といったお話を伺うと、悲しくなります。

とうぞ、お早めのご検討、対策をお勧めいたします。

まだまだ暑い日が続きそうです。お体には気を付けてどうぞ元気でお過ごしください

最後までご覧いただき、ありがとうございます。

でわ、今週はこの辺りで失礼します。

【絆・火曜コラム】 不動産の「時価」について

　皆さん、おはようございます！

　不動産鑑定士の塚田です。

　今週はお盆休みで、ご実家に帰られる方が多いと思います。
　私もそうですが、実家に帰ると、親が相続の話をするようになりました。
　財産をどう分けるのか、特に実家は誰が継ぐのか、２人で共有するのか（うちは私と弟の２人兄弟なので）、などです。

　親からみると、実家やアパート、空き地などの自分の財産をどう相続させるのか。
　子供から見ると、このような親の財産をどのように分けるべきか、どのように分けるのが公平か。
　相続税はかかりそうなのか。対策しておいたほうがいいのか。
　これが、相続の準備を始めようとしたときに一番最初に問題になることだと思います。

　このときに問題となるのが不動産の「時価」です。

　不動産鑑定士の仕事は、不動産の価格を求めることです。価格の中にはさまざまな価格が有りますが、いわゆる「時価」を求める仕事がほとんどです。

　不動産鑑定士が求める「時価」とは、「通常の取引価格」、つまり、実際に売りに出した場合には、通常いくらぐらいで売れるのか、という価格であり、実際に買う場合には、通常いくらぐらいで帰るのか、という価格でもあります。

　固定資産税の評価や、相続税の申告で使う、相続税評価額（通称、路線価方式とも言われます）は、土地がいくら、建物がいくら、というように評価がされます。
　しかし、実際に売買される場合には、土地建物一体で価格をつけて売り出されますし、買うほうも、土地建物総額を見て、買うかどうかを判断しますよね。売るほうは高く売りたい、買うほうは安く買いたいので、双方が納得する価格で売買されるのが通常です。

　このようにして決まる売買価格が、時価のイメージです。

　具体的に見てみましょう。

①一戸建の価格
　一戸建を手に入れようとする時、土地を買って建物を建てる場合と、建物が建っている状態で購入する場合があります。どちらの場合も土地価格プラス建物価格になります。
　ただし、相続する場合には、中古住宅になりますから、建物価格については築年数分価値が下がります。築20年も経つと建物の価値はゼロになるといわれています。
　また、店舗付き住宅など、買う人が限られる場合には、更に価値が下がることがあります（これを市場性減価と言います）。

②マンションの価格
　自分で住むマンションを手に入れようとする人は、同じような条件のマンションや一戸建てとの比較でマンションを選びます。また、賃貸の家賃と月々のローン返済額を比較してマンションを買うかどうかを決めます。したがって、マンションの価格は、周辺のマンション相場や一戸建て住宅の相場の影響を受けます。土地の価格、建物の価格は、直接には影響しません。

③賃貸アパートや、賃貸マンションの価格
　不動産を賃貸して収入を得ようとするときには、利回り（年間の収益÷不動産の取得価格）が何％か、ということが最大の関心事になります。もちろん利回りの高い（家賃が高い、価格が安い）ほうが良いのですが、良い物件は価格が高いので、利回りは低くなります。利回りが低いということは、価格が高くなるということです。

　これを、実際にどのようにして求めるのか？
　今はインターネットで、売りに出ている物件の価格がわかりますので、それを参考にしてみてもいいでしょう。
　また、不動産屋さんや、不動産鑑定士に聞いてみるのも一つの方法です。

相続に付帯する手続き～社会保険・年金

皆さん、こんにちは！

火曜の定例コラム、

今週の担当は行政書士・ＦＰの植松和宏です。

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前回は、相続が始まるまでの手続きについて紹介しました。

「死亡診断書」や「埋葬許可証」など面倒な手続きがいくつかありましたが、

記憶の片隅に留めておくと、いざというときに混乱しないで済むかもしれません。

今回は、同じく相続と同時期に発生する行政関係の手続きについて紹介します。

現在の日本では、国民皆保険が達成されていますので、

すべての国民は健康保険に加入しています。

しかし、人が亡くなった場合は、これを脱退することになりますが、

この健康保険に葬祭費または埋葬料を請求することができます。

故人が国民健康保険加入者（主に自営業者など）の場合は、

亡くなった方の住所地の市区町村役場にて葬祭費を請求します。

故人が社会保険加入者（主に会社員など）の場合は、

社会保険事務所もしくは勤務先の健康保険組合に埋葬料を請求します。

やっかいなことに、税金などは一方的に請求が来ますが、

支給対象の場合は、こちらから請求しないと放って置かれてしまうことがあります。

損をしないように、是非覚えておいて欲しいことです。

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さらに、保険と同時に国民が加入している年金に対しても、

遺族年金を請求することができます。

遺族年金の仲間には、

遺族基礎年金、寡婦年金、死亡一時金などがありますが、

基本的にはいずれか一つを受け取ることになります。

まず、遺族基礎年金は、

国民年金の被保険者、故人によって生計を維持されていた18歳未満の子がいる妻、

妻がいない場合は18歳未満の子、以上が請求できます。

次に、寡婦年金は、

基礎年金を25年以上納付して受給資格期間を満たしている夫が、その年金を受けずに死亡した場合で、婚姻期間10年以上の妻本人が老齢基礎年金を受けていない場合に限り支給されます。

支給期間は、60歳から65歳になるまでの最大５年間で、その額は夫の老齢基礎年金計算額の４分の３になります。

そして、死亡一時金は、

第１号被保険者期間中の保険料を３年以上納めた人が何の年金も受けずに亡くなった場合で、保険料納付月数に応じて12万から32万円までの死亡一時金が遺族に支給されます。

ただし、遺族基礎年金を受けると、死亡一時金は支給されません！

どちらの方が得になるか考えるは卑しい気もしますが、注意しておくべきでしょう！

故人が主に会社員である国民年金第二号被保険者の場合は、遺族厚生年金または遺族厚生年金、そして遺族基礎年金を受け取ることが可能です。

遺族厚生年金は、妻または55歳以上の夫・子供・孫などが受給することができます。

支給範囲が広いことからほとんどの遺族の方が受給することができる年金です。

このように、相続財産以外にも、支給を受けられる金銭があります。

どのような職業についていたか、死亡時の年齢はいくつか、いろいろな要素によって、年金の受給額は変動します。

曖昧な方は税理士や社会保険労務士、ファイナンシャルプランナーなどの専門家に聞いておくとよいでしょう。

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先日、大学の前期試験が終了しました。これから採点処理です。

それが終わったら夏休み！といきたいところですが、いろいろ業務がつまっていて思うように遊べません。

ツーリングに行って、海で泳いで、スイカの種飛ばしをして、バーベキューをして、花火をして、遊びたいです。

いくつ出来るでしょうか。。。

では、また次回お会いしましょう。

渉外相続シリーズ（２）

みなさまこんにちは。弁護士の白木麗弥です。
夏休みのご予定はもうお決まりになりましたか？私の事務所は夏休みを設けるかどうか今頃考えています。

まだまだ未熟者です。

さて、渉外相続シリーズ第2弾を今回はお送りします。

前回は渉外相続ってなんだろう？というところからお伝えしました。

今回はその続きということになります。

亡くなった相手が外国人の場合

前回のおさらいにもなりますが、

（相続）
第三十六条
　相続は、被相続人の本国法による。

ということで、亡くなった方が外国籍の方の場合、その国籍の法律が適用されます。
そこで、その国では外国でその国籍の人が亡くなったとき、その相続にはどこの国の法律が適用されるかなということをチェックします。仮にその場合、最後にいた場所の国の法律ということであれば、前回お話した反致になってしまいますので、日本の法律が適用されます。

さて、そこで日本と同じように亡くなった方の国の法律にしたがうとなった場合、その国での法定相続人は誰か、法定相続分はどのような配分かということを確認することになります。

ただ、この法定相続人を決定するにあたり、子供として認められる要件、配偶者の前提となっている婚姻の要件がきちんと整っているか等は一応確認しなくてはなりません（そう、時折、思わぬ落とし穴があったりします。。。。。）この時には親子に関する規定がどうなっているかとか夫婦に関する規定がどうなっているかをまた逐一それぞれの法律を調べます。ちなみに、

（嫡出である子の親子関係の成立）
第二十八条 　夫婦の一方の本国法で子の出生の当時におけるものにより子が嫡出となるべきときは、その子は、嫡出である子とする。
２ 　夫が子の出生前に死亡したときは、その死亡の当時における夫の本国法を前項の夫の本国法とみなす。

（嫡出でない子の親子関係の成立）
第二十九条 　嫡出でない子の親子関係の成立は、父との間の親子関係については子の出生の当時における父の本国法により、母との間の親子関係についてはその当時における母の本国法による。この場合において、子の認知による親子関係の成立については、認知の当時における子の本国法によればその子又は第三者の承諾又は同意があることが認知の要件であるときは、その要件をも備えなければならない。
２ 　子の認知は、前項前段の規定により適用すべき法によるほか、認知の当時における認知する者又は子の本国法による。この場合において、認知する者の本国法によるときは、同項後段の規定を準用する。
３ 　父が子の出生前に死亡したときは、その死亡の当時における父の本国法を第一項の父の本国法とみなす。前項に規定する者が認知前に死亡したときは、その死亡の当時におけるその者の本国法を同項のその者の本国法とみなす。

以上の通り、お父さんが亡くなるタイミングはかなり影響しますねえ。

さて、仮にこの被相続人の方が日本に不動産を持っていたら、その不動産の登記等の手続きは日本の法律に従うことになります。これは前回と同じ、13条1項に基づくものです。

ええ、本当にややこしいですね。一つ一つ細かくそれぞれの国ではどうなっているかを確認しなければならないのが渉外相続がややこしくなる所以であります。

こぼれ話

今でこそ、ウェブサイトで外国の法律を調べることもできるようになりましたが、ついこの間まで外国の法律を調べることはとても難しかったのです。
未だに、タイ語やネパール語の文字がずらっと並ぶ法文を眺めるとしばしどうして良いか途方にくれもしますね。一方、中国、韓国など比較的日本に住んでいる方が多い国の法律は日本語でも文献が出ていますので、そのような事案が出てきたときには参考にしています。

次回は遺言の話をしようと思います！

【絆・火曜コラム】 相続登記の必要書類

今週の担当は司法書士の木藤です。




ご自宅をお持ちの方なら、所有者の死亡により相続登記が必要になります。最近は、ご本人での登記申請も増えていますので、手続の流れと併せて、一般的な登記必要書類をご案内申し上げます。

＜事例＞
被相続人　：父
法定相続人：母、長男、長女


＜物件の特定＞
まずはご自宅の登記事項証明書を法務局で取得しましょう。ご自宅の所有名義が甲区に記載されております。現状の登記について、「住所」「氏名」の表記も確認します。


＜相続人の特定＞

（１）被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本（戸籍事項証明書）、除籍謄本等

被相続人がどなたと結婚して、子供は誰かを特定していきます。今回のケースでは、配偶者が母であり、子供が長男と長女の二人ですが、その他に子供がいないか等も確認します。

（２）被相続人の住民票の除票又は戸籍の附票

被相続人の死亡時の住所を確認するために住民票の除票を取得します。例えば、登記上の住所が東京都新宿区で、死亡時の住所が東京都港区の場合は、そのつながりが分かる戸籍の附票なども取得します。登記簿上の所有者の住所氏名と戸籍謄本に登場してくる被相続人が同一人物であることを証明します。


＜相続人の現存証明＞

（３）相続人の戸籍謄本
（４）相続人の住民票

こちらは相続人が現在もご存命かを証します。住民票は相続人を所有者として登記する際に、その「住所」「氏名」が登記事項になるため、その確認として用意します。


＜登録免許税の算出＞

（５）固定資産評価証明書

登録免許税を算出するため、その課税価格となる評価額を確認するために取得します。相続財産が多数ある場合は「名寄帳」の写しでもＯＫです。


＜遺産分割協議がある場合＞

ここまでの作業で、法定相続による所有権移転登記に必要な証明書は揃いました。しかし、一般的な事例では「自宅は母親が相続する」というような分割協議を開くことが多いです。その場合は、追加で下記書類も用意します。

（６）遺産分割協議書
（７）相続人の印鑑証明書

分割協議により、自宅を誰が相続したかを証明書として残します。こちらには相続人全員で署名・捺印（ご実印）をするため、印影の確認用に印鑑証明書も添えます。

（１）～（７）の書類が揃いましたら、相続による所有権移転登記を申請できます。こちらの登記申請について司法書士等に代理を頼む場合は、

（８）登記委任状

こちらも必要にあります。



＜手順について御留意点＞

一般的に、ご家族のことはご家族がいちばんご存知かと思います。まずは遺産分割協議を先行して、結論が出てから戸籍謄本等の証明書の収集を始めるケースも多いです。

しかし、今回の様な親子のケースではなく、相続人が兄弟姉妹のケースでは、代襲相続などが発生しているケースもあるので、原則としては、（１）の証明書を全て揃えて、相続人が確定した段階で、遺産分割協議の開催及び協議書の作成を進めた方が良いかと思います。

※司法書士の私が案件を受託した場合も、（１）の作業完了後に、遺産分割協議書のドラフトをご案内しております。

証明書の取得も簡単に終わるケースもあれば、いくつも区役所・市役所に足を運ぶケースもあります。収集作業も慣れていないと大変骨が折れます。お困りの際は是非、ご遠慮なく我々にご相談ください。

被相続人が外国人の場合の相続税

今回は税理士の新井山が担当です。

　我が国の相続税法は、被相続人の国籍が外国籍かどうかに係わらず、その相続人が居住者か非居住かで相続税の納税義務の範囲を画しています。

法の適用に関する通則法36条　

　しかし、法の適用に関する通則法36条によれば、「相続は、被相続人の本国法による」と定めています。

　この文言からすると、少なくとも、相続人の数及び相続分等は、被相続人の本国法に基づいて相続税の計算をするのではないかと思料してしまいます。　

　この通則法36条の解釈に関しては、課税当局からの取扱い等は見当たりませんが、相続人の数及び相続分は、我が国の民法を適用することで見解が統一されています。　　　

　その理由の１つとして、課税の公平性を担保するためであるといわれています。例えば、被相続人の本国法を適用することによって、相続人の数や相続分に差異が生じ、結果として、相続税も異なって算出されてしまう。

　もう１つは、相続税法の規定には、日本の民法を適用する明文の規定がある以上、被相続人が外国籍の者であったとしても日本の民法を適用した場合の相続人の数及び相続分をいうものと解される。したがって、被相続人に配偶者が複数いたとしても配偶者は１人、法定相続分2分の１としてカウント、また、配偶者の税額軽減も１人分のみ、さらに、１億６千万円も１人分のみ、ということになります。

遺産が未分割の場合　

　では、遺産が未分割の場合も、我が国の民法規定による相続分又は包括遺贈の割合に従って相続財産を取得したものとして課税計算を計算するのか、です。　この未分割の場合については、課税当局からの見解が示されています。それによれば、「被相続人の本国法の規定による相続人及び相続分を基として計算する」ことになります。　

　その理由ですが、日本のように包括承継により遺産分割手続きによって遺産を取得する国もあれば、遺産に課税された後に財産を取得する国もあり、国によって遺産の取得形態はまちまちです。したがって、本国法の規定に基づく実際の財産の取得形態を相続税法の適用上、これを無視することはできない、からではないでしょうか。

備えあれば憂いなし

おはようございます！　

今週の担当は行政書士 濱田 英明です。

そろそろ、本格的に暑くなってきましたね。　この調子だと、今年は、かなりの猛暑になりそうです。

『水分補給をしっかり』と『エアコンを使いすぎない様に』を、心がけている今日この頃です。

先日、遠方のクライアントさんとの打ち合わせに、車で行ったのですが、車内があまりに暑く、休憩の度にアイスコーヒーを飲んで、打ち合わせでもお茶をガブガブ飲んでいたら、帰り道で、渋滞に巻き込まれてしまい、猛烈にトイレに困り、我ながら情けない思いをした、トホホな行政書士ですが・・。

決して、トイレに備えましょう！って内容ではありません (・・。)ゞ

今週は、ちょっと遺言書に関して、生意気言っちゃいます！

でわ、早速ですが、司法統計によりますと、全国の遺産分割に関する調停・審判は、平成20年度12879件だそうです。

昭和60年が、6176件ですので、ここ数年12000件超で、受件数が推移してるのを見ると、著しく増加してますね。

上記は、家庭裁判所に持ち込まれた件数ですので、実際には、もっと多くの家族が、相続問題に悩んでいるかと推測できます。　（相手方までも含めると膨大な数の方が、遺産分割でお困りなのだと思います。まさに氷山の一角ですね）

ここからは、私の愚考ですが、一昔前の、おじいちゃん・おばちゃん～お父さん・お母さんに子供たちといった、家族像から家族形態が変化し、より複雑な親族形成の結果、『家族』と言った場合の指す範囲が狭くなってきているのかな？などと考えてしまいます。（オイオイちょっと話が、かたいな(;^_^A）もう少しお付き合いを・・）

『先妻の子と後妻の子』　『嫡出子と非嫡出子』　『何年も交流のない兄弟・親族』　が相続の発生により、遺産を挟んで、対峙するのですから、揉めるなと言う方が、難しいのかも知れませんね。　個人の権利意識や、先祖からの財産の継承、はたまた、必死に守ってきた事業の継承　等々世代によって、各相続人のバックグラウンド（思いや考え）は、バラバラ十人十色といった事が多いです。

『いやいや、ウチはそんな事ないよ。』　そんな事を仰らず、今、一緒に考えてみましょう。　

相続財産は、ありませんか？　土地・建物　自動車・美術品　預貯金　株式　保険金　ローンはありませんか？

疎遠になってる親族はいらっしゃいませんか？　離婚した夫または、妻との間にお子さんは、いませんか？

個人で事業（農業や大家業等もです）を行っていませんか？　

先祖墓はありますか？　　　相続が発生すると（お亡くなりになると）葬儀のこと・お墓のこと・納税のこと・権利の移転　何れにしても、現金が必要になります、ご用意は大丈夫ですか？

煽るつもりは、ありません。　皆が笑顔で、健やかに生活を送れるように、上記に２つでも３つでも、該当される方は、早めに遺言書を備えて頂きたいのです。　遺言書は決して万能ではありませんが、多くの問題の発生予防に大変有効です。

（その、作成お手伝いがしたく、私は行政書士になりました。）

遺言書に関しては、このブログでも何度となく、スポットがあてられています、そちらを参考に備えて頂いても結構ですし、遺言書に関する書籍も多数出版されてますので、そちらをご覧になられるのも、良いかと思います。

もちろん、私どもにご相談いただいても全力サポート致します！

備えあれば憂いなし！　トホホ行政書士が、ごちゃごちゃと、生意気言って（書いて）みましたが、今週はこの辺で、失礼致します。

でわ皆様、体調管理に気を付けながら、この夏を乗り越えましょう。

今週も最後までお付き合い下さいまして、ありがとうございます。

【絆・火曜コラム】 不動産の遺産分割（１）

おはようございます。

不動産鑑定士の塚田です。

今日は、私の担当では初めて、相続の話をしたいと思います。

相続時には、相続人間で遺産分割が行われます。この、遺産分割おける財産の評価額については、「被相続人が相続開始の時において有した財産の価額」（民法903条）とされています。すなわち、時価によって財産の評価が行われます。時価とは、特定の時点における市場価格（客観的な交換価値）です。

時価は、現金や預金や上場株式などは客観的な価格がわかりますが、不動産は、客観的な価値がわかりにくいので、不動産の時価をどう見るかが問題になります。

相続における土地の評価で相談を受けるケースで多いのが、遺産分割と相続税の評価についてです。

（相談）

遺産分割の際に、土地を公平に分けるにはどうしたらいいでしょうか？

相続財産が図の左側のような、間口が狭く奥行が長い土地を二つに分ける場合に、相続人間（兄弟間、姉妹間）でどう分けるのが公平でしょうか？

（建物はないものとします）

間口が狭く、縦に分けることが出来ないので、必然的に、手前の土地（図のAの土地）と奥の土地（図のBの土地）に分けられることになります。

このときに、AとBを公平に、すなわち、同じ時価になるように分けるにはどうしたらいいでしょうか？

Aの土地は長方形で使いやすそうです。

一方、Bの土地は通路部分には建物が建てられませんし、自動車は止めにくそうですし、大きな自動車は止められないかもしれません。また、四方を隣家に囲まれているため日当りが悪かったり、風通しが悪かったり、ということが多いですし、前回(5/17)の私のコラム でも書いたように、アパートが建てられないなどの建築制限があることもあります。

したがって、同じ面積ならAのほうが時価も高いでしょうから、Bの面積のほうをAより大きくすることで、公平に分割できそうですね。

では、どの程度、面積の差をつけるのが公平でしょうか？

このケースでは、面している道路が同じですから、相続税の路線価方式によって求めることも出来ます。

（路線価方式による評価）

上記の土地がこのような土地だったとします。

* 前面道路の路線価を平米当り20万円

* 対象地の地域（路線価図で表示されている地域）を普通住宅地区

* Aの土地を間口・奥行とも12ｍの正方形（144平米）

* Bの土地の通路部分の幅2ｍ、全体の奥行23ｍ（178平米）

このとき、

Aの土地の単価＝200,000（路線価）×1.00（奥行価格補正率）＝200,000円/平米

∴Aの土地の価格＝2,880万円

Bの土地の単価＝200,000×1.00（奥行価格補正率）×0.90（間口狭小補正率）×0.90（奥行長大補正率）＝162,000円/平米

∴Bの土地の価格＝2,884万円

となり、ほぼ、Aの価格とBの価格が等しくなります。

しかし、このように分割した土地を実際に売却しようとすると、Bの奥の土地よりもAの手前の土地ほうが高く売れるような感じがします。もちろん、土地がある地域や土地の面積、最有効使用（その土地の経済価値が最も大きくなるような使用方法）によっても結論は異なります。

例えば、分割前の土地の最有効使用がマンションの場合、Bの土地にはマンションが建てられません（東京都の場合）ので、Aの土地とBの土地では価値が大きく違ってきます。

このような評価が必要になる場合には、専門家である不動産鑑定士に鑑定してもらうのも一つの方法です。