おはようございます。
不動産鑑定士の塚田です。
今日は、私の担当では初めて、相続の話をしたいと思います。
相続時には、相続人間で遺産分割が行われます。この、遺産分割おける財産の評価額については、「被相続人が相続開始の時において有した財産の価額」（民法903条）とされています。すなわち、時価によって財産の評価が行われます。時価とは、特定の時点における市場価格（客観的な交換価値）です。
時価は、現金や預金や上場株式などは客観的な価格がわかりますが、不動産は、客観的な価値がわかりにくいので、不動産の時価をどう見るかが問題になります。
相続における土地の評価で相談を受けるケースで多いのが、遺産分割と相続税の評価についてです。
（相談）
遺産分割の際に、土地を公平に分けるにはどうしたらいいでしょうか？
相続財産が図の左側のような、間口が狭く奥行が長い土地を二つに分ける場合に、相続人間（兄弟間、姉妹間）でどう分けるのが公平でしょうか？
（建物はないものとします）
間口が狭く、縦に分けることが出来ないので、必然的に、手前の土地（図のAの土地）と奥の土地（図のBの土地）に分けられることになります。
このときに、AとBを公平に、すなわち、同じ時価になるように分けるにはどうしたらいいでしょうか？
Aの土地は長方形で使いやすそうです。
一方、Bの土地は通路部分には建物が建てられませんし、自動車は止めにくそうですし、大きな自動車は止められないかもしれません。また、四方を隣家に囲まれているため日当りが悪かったり、風通しが悪かったり、ということが多いですし、前回(5/17)の私のコラム でも書いたように、アパートが建てられないなどの建築制限があることもあります。
したがって、同じ面積ならAのほうが時価も高いでしょうから、Bの面積のほうをAより大きくすることで、公平に分割できそうですね。
では、どの程度、面積の差をつけるのが公平でしょうか？
このケースでは、面している道路が同じですから、相続税の路線価方式によって求めることも出来ます。
（路線価方式による評価）
上記の土地がこのような土地だったとします。
* 前面道路の路線価を平米当り20万円
* 対象地の地域（路線価図で表示されている地域）を普通住宅地区
* Aの土地を間口・奥行とも12ｍの正方形（144平米）
* Bの土地の通路部分の幅2ｍ、全体の奥行23ｍ（178平米）
このとき、
Aの土地の単価＝200,000（路線価）×1.00（奥行価格補正率）＝200,000円/平米
∴Aの土地の価格＝2,880万円
Bの土地の単価＝200,000×1.00（奥行価格補正率）×0.90（間口狭小補正率）×0.90（奥行長大補正率）＝162,000円/平米
∴Bの土地の価格＝2,884万円
となり、ほぼ、Aの価格とBの価格が等しくなります。
しかし、このように分割した土地を実際に売却しようとすると、Bの奥の土地よりもAの手前の土地ほうが高く売れるような感じがします。もちろん、土地がある地域や土地の面積、最有効使用（その土地の経済価値が最も大きくなるような使用方法）によっても結論は異なります。
例えば、分割前の土地の最有効使用がマンションの場合、Bの土地にはマンションが建てられません（東京都の場合）ので、Aの土地とBの土地では価値が大きく違ってきます。
このような評価が必要になる場合には、専門家である不動産鑑定士に鑑定してもらうのも一つの方法です。