各金融機関の融資条件について

 

本日は、金融機関の融資条件について記事を書
いていこうと思います。


不動産投資で物件を購入し、賃貸収入で不労所
得を得て、最終的にサラリーマンをリタイヤす
る為に一番大事な事は、金融機関から融資を

GETすることです。


ですから、3分間だけ私にあなたの時間をくだ
さい。


逆に、『あとでいいや、、』『別にいま読まな
くてもいいよね』と、あなたが今この記事を読
まなければ、この先も、不労所得を得ることも
なく、３ヶ月後、半年後も、今の現状は変わる
ことはなく益々状況が悪くなる一方でしょう。


ではなぜ、事前に金融機関の融資条件を知って
おく必要があるのでしょうか？


各金融機関の融資の条件については、公表され
ていない為に融資スタンスがブラックボックス
化されていて、どの金融機関に相談したらよい
のかわからず、現実的には、仲介不動産屋の推
奨する金融機関に頼よるしかありません。


紹介された金融機関がうまく属性が合えばよい
のですが、合致しない場合は融資が下りずあき
らめるしかありません。


しかし、事前に各金融機関の融資条件を知って
いて、自身の属性を判断して、確実に融資を出
してくれる金融機関にピンポイントで申請書を
提出することで(後は購入物件次第にはなりま
すが)、より高い確率で融資を得られるようにな
るからです。


それでは、物件を購入するときに、金融機関の
融資条件のうち、主にどんな情報が重要なのか
考えてみます。


1)自身の収入に対しての融資の可能性について
 (自身の年収から融資の可能性のある金融機関
　はどこか?)


2)金利はどのくらいになるのか？
　(対象としている金融機関の金利は？：1.2%
　～4.5%)


3)借入期間はどのくらいの期間貸してくれるの
　か？(借入範囲：10年～35年)


4)対象エリアはどのエリアになるのか？
　(支店周辺、首都圏、地方)
　

5)頭金の必要額はどのくらい要求されるか？
　(購入金額に対して0%～10%～30%)


6)担保の必要性は？
　(金融機関によっては担保を要求する金融機
　関有)
　


7)築古物件に対する融資のスタンスについて
　(築古物件での融資の可能性は?)


8)地方物件に対する融資のスタンスについて
  (地方物件で融資できる金融機関は?)


上記のパラメーターに対して、各金融機関の
融資スタンスにはそれぞれかなり違いがあり
、この条件によってはキャシュフローが大き
く影響を受ける為、金融機関の融資条件を知
っておくことは投資をする上で非常に重要で
す。


各金融機関の融資条件を知ることで、ほぼ60
～70%位、物件を購入出来たことと同じです。


それでは、今回あなたにこの各金融機関の融
資条件が書かれているレポートを無料でプレ
ゼントしたいと思います。


このレポートは、貴重で皆さんが欲しいと思
っている情報なので、あまり多く配布してし
まうと影響が大きいため、数量を限定したい
と思います。


先着100名様にプレゼントといたします。


今すぐに、各金融機関の融資条件のレポー

トをゲットして、金融機関の開拓のために活

用していただくことをお勧めします。

 

各金融機関の融資条件のレポートはこちらから

 

 

 

 

 

 

出口戦略

 

不動産投資は、購入時点でその投資が成功する
かどうかはある程度決まってしまいます。

 

感覚的には、投資全体の成否の７０～８０％は
購入時点で決まってしまうといわれています。

物件の基本的な条件は、購入した後ではほとん
ど変えられないからです。

 

また、投資の取り組み、つまりは購入価格や融
資額、返済期間、金利等も最初の購入の段階で
条件がほぼ決まってしまいます。

 

そこから、その物件への投資の実質利回りや年
間キャッシュフローなども、ある程度決まって
しまうわけです。

 

物件購入時点で、ローン返済時点迄の採算の検
討(途中のリフォームも含めた)は当然のことで
すが、最終的には売却した時点での採算が結果
的に投資が成功したかどうかの判断となります

 

一般的には、出口の売却時点でどうなっている
かまで判断する人は少ないように思われます。

インカムゲインとキャピタルゲインでの最終結
果で不動産投資の出口がいかに大きなポイント
を握っているか忘れがちです。

 

いかに購入時点で出口を含めた採算の検討が重
要か理解できると思います。

 

今回は、不動産投資の出口に焦点を当てて考え
てみたいと思います。

 

不動産投資の利益がどうなっているか見ていき
ます。

 

不動産利益=インカムゲイン+キャピタルゲイン

　        =キャシュフロー(収入-経費)+
              (売却価格-購入価格)

 

<出口戦略>

 

物件の購入時点と現況での売却(出口)での採算
を検討します。

 

[入口]
                   採算　　    採否
1)購入時点→ 有    　     ○
                → 無　　　    ×
--------------------------------

[出口]　
　      
2)5年以下  → 有    　    ○
(税率:39%) → 無

               ↓
3)5年超    → 有    　     ○
(税率:20%) → 無 　　    

               ↓
4)10年      → 有    　     ○
               → 無

               ↓
5)15年     → 有    　      ○
              → 無
              ↓
6)20年    → 有    　      ○
             → 無

             ↓
7)25年　  → 有    　      ○
             → 無

             ↓
8)完済時→売却の可否 →○　売却可能(購入者ローン可能)
               (現況で売却)                      (現金で購入可能)

                                 →×  売却不可 
 

                                    ↓             採算   採否

                            更地にして売却 → 有　　 ○
                                                  → 無　　 ×

 

＊購入時点で採算が無しであれば⇒購入しな
い。

 

さらに、ローン返済期間中で売却時の採算が
有であれば、その時点で売却を計画出来るこ
とから本投資は成功(出口有)と考えられる。

 

従って、購入時点での採算と出口での採算を
検討して利益が出れば購入に踏み切るべきだ
し、出口での採算が出ないのであればさらに
売却はせずにリフォームをして出来る限り建
物を使い切るという判断になると思われます

 

いずれにせよ、購入時点で出口の方向性を決
めておくことが投資の成功を確約出来ること
になります。

 

購入時点及び出口での採算の検討を瞬時に簡
単に行うために、システムを事前に構築して
おくことが必要です。

 

アパートローンとプロパーローン

前回のブログで不動産投資で一番重要な事は
、銀行融資ということをお伝えしました。

 

金融機関の融資には、大きく分けて二つあり
、それはアパートローンとプロパーローンの
二つです。

 

融資先を探す際に必ず押さえておきたい知識
です。

 

ここで、なぜ、事前に融資の方法を知ってお
く必要があるかと言うと、

 

何も先のことを考えずに、安易に仲介業者が
勧める融資の方法を選択してしまったおかげ
で、結果として自身の目指す投資の方向とか
け離れた方へ行ってしまいます。

 

そして、次の融資が下りなくなってしまうと
いうことがおうおうにしてあり、目標の達成
が出来ずにそこで終わってしまうことになる
からです。

 

それでは、その二つの方法について説明しま
す。

 

[アパートローン]

 

 個人の不動産投資家向けにパッケージ化され
 た商品です。

 

 マイホームを購入するときの住宅ローンと似
 ていますが、金利は一般的に高めです。

 

 アパートローンは、本業からの給与所得を借
 入返済の原資として想定しています。

 

 家賃収入については、ほとんど考慮していま
 せん。

 

 従って、各金融機関が年収から逆算し、それ
 ぞれに独自の限度額を設定しています。

 

 パッケージ化されているので、審査方法や融
 資可能な属性がある程度事前にわかるのがア
 パートローンのメリットです。

 

 審査に要する期間も短く、属性さえ良ければ
 、融資に関する様々な手続きも非常にスムー
 ズに進んでいきます。

 

 サラリーマンやOLの方が良く利用する融資商
 品だといえるでしょう。

 

[プロパーローン]

 

 事業性融資のことで、文字通り事業者向けの
 ローンです。

 

 事業者によって業種や事業背景、実績などが
 それぞれ全く違いますから、念入りに審査が
 なされます。

 

 その為、審査にも時間がかかりますし、すべ
 てがオーダーメイドです。

 

 融資交渉にも独特の雰囲気があるため、慣れ
 るまでは気後れする人が多いでしょう。

 

<アパートローンとプロパーローンの比較>

 

            アパートローン        |   プロパーローン

・対象       個人向け             |    事業者向け

・仕様      パッケージ型         |   オーダーメイド

・金利      高い(3.0～4.5%)      |   低い(1.0～4.0)

・金融機関  ノンバンク、一部  |   都銀、地銀、
             地方銀行、一部都   |   信金・信組
             市銀行                   |
・審査機関    短い                 |    長い

・融資期間    長い                 |    短い

・限度額      低い                  |    高い
             (年収の20～30倍)    |   

・最初の借  　易しい              |     難しい
　りやすさ                            |
 
＊アパートローンはパッケージ化された商品
ですから、融資交渉に慣れない人でも比較的
簡単に実際の融資までこぎつけられます。

 

アパートローンの審査基準から融資可能な属
性を逆算し、そうした人を対象に金融機関を
紐付けして販売するケースさえあります。

 

要するに、買える人からすれば、最初から融
資可能な目処がある程度わかっているので、
非常に楽なのです。

 

逆にプロパーローンは、銀行で事前に用意し
ている商品ではないので、「不動産投資をし
たいので貸してください」とお願いしても、
審査の結果断られることが多々あります。

 

オーナー社長や個人事業主には、絶対にプロ
パーローンをお勧めします。

 

アパートローンは、入り口は楽なのですが、
返済原資として家賃収入を計算に入れてくれ
ないため、年収によって融資額の上限が決ま
ってしまいます。

 

その上限に達すると、それ以上は借入できな
くなってしまいます。

 

そもそも、中小企業の経営者や個人事業主は
個人属性の評価が低く、金融機関によっては
、アパートローンの対象外のような扱いを受
けることも多いです。

 

アパートローンを使って物件を買い進めてい
くと、「購入限度額２億円」や「給与年収の
２０倍以内」といった、それぞれの金融機関
が定める上限を超えてしまうポイントに達し
てしまいます。

 

これが、多くのサラリーマンの不動産投資家
が、1～３億程度の資産規模で足踏みしてしま
う主な原因となっています。

 

サラリーマンの不動産投資家が陥りがちな落
とし穴を乗り越えて、資産規模とキャッシュ
フローの拡大を図るためには、プロパーロー
ンという事業者向けの融資を活用していく必
要があります。
 

金融機関への持ち込み書類


不動産投資で重要な３つのポイントがありま
す。

 

それは、物件、融資、物件管理の３つです。

この中で、順番をつけると、１.融資、２.物
件、３.物件管理の順となります。

 

それだけ、不動産投資において物件ではなく、
融資が重要ということになります。

 

従って、いかに金融機関と接触して開拓し、
その金融機関に自身の属性を伝えて、融資の
あたりをつけておくかが重要です。

 

その時に、金融機関に提示する持ち込み資料
について説明します。

 

金融機関に融資を持ち込むに当たっては、以
下の各種資料をあらかじめ準備しておきます

大きく分けて、「属性資料」と「物件資料」
に分けられます。

 

金融機関は、書面が大好きです、特に初めて
の金融機関に赴く際には、こうした資料をき
ちんと用意してあるかどうかで心証もかなり
変わります。

 

あらかじめ、抜かりなく用意しておくように
心がけます。

 

それでは各資料について詳細を見てみます。

 

[属性資料]

 

1)エントリーシート

 

 初めての訪問では、金融機関の担当者にあな
 たやあなたの会社についての知識は一切あり
 ません。

 

 従って、金融機関の立場から知りたいと思え
 る情報を、A4の紙1、2枚に簡潔にまとめた書
 類を用意しておくと、スムーズに心証もよく
 なります。

 

 内容は下記のような項目です。

 

 ①名前
 ②住所
 ③年齢
 ④経歴
 ⑤職業
 ⑥家族構成
 ⑦金融資産
 ⑧その他アピールポイント

 

2)本人確認書類

 

 本人確認書類は健康保険証でも構いませんが
 、写真がないので、運転免許証かかパスポー
 トのほうがベターです。

 

3)金融資産および保有不動産一覧表

 

 エントリーシートなどにも概要は書きますが
 、金融機関からすると明細があればさらに便
 利です。

 

 具体的には、現預金、株式などの金融資産、
 また自宅や収益物件などの不動産、車や美術
 品などの、その他不動産をエクセルなどで一
 覧表にし、それぞれに時価や簿価などを出来
 る限り詳しく付記した書類を作ります。

 

 負債についても併せて記述するのがいいでし
 ょう。

 

 融資審査の段階が進むにつれ、通帳の写しや
 借入金の返済予定表など、この書類の記載を
 裏付ける資料を求められる場合もあります。

 

4)過去３年分の所得を証明するもの
　
<個人の場合>

 給与所得者の場合はこの書類で収入の評価を
 されます。

 

<個人事業主の場合>

 

 過去３年分の確定申告書

 

[物件資料]

 

1)物件の登記簿謄本

2)物件の地積測量図

3)物件の公図

4)物件の固定資産評価額がわかるもの

5)建物があれば建築確認済証、検査済証

 

上記の資料は、一般的に仲介の不動産屋を通し
て情報を入手する場合はその担当者が必要な各
書類を集めて銀行のほうへ提出してくれます。


＊物件資料については、仲介の不動産屋さんが
集めて用意してくれるので任せておけばよいの
ですが、個人の属性資料については、自身で作
成する必要があります。

 

購入物件が決まり、買付証明書を提出してから
は、銀行からの融資審査待ちとなりこの期間が
長引くと、場合によっては先に融資審査に通っ
た人が物件を獲得できるということにもなりか
ねません。

 

従って、今すぐに属性資料について作成し、い
つでも提出できるように準備しておくことが必
要です。

 

 

「個人の属性」について


不動産投資で物件を購入し、収入を得るために
は銀行からの融資が不可欠です。

 

その銀行融資を得るためには、銀行が審査する
個人の属性を上げていくことが必要です。

 

個人の属性は、金融機関に融資を申し込む個人
の職種や勤務先などの社会的背景、あるいは年
収や保有資産などの経済的背景のことを意味し
ています。

 

金融機関は、融資を受ける人物が信用するにた
る人物かどうかを、こうした社会的・経済的な
背景から測っているのです。

 

金融機関が注目する具体的なポイントで主なも
のを次にあげてみます。

 

1)個人識別情報
　
　氏名、生年月日、住所、電話番号等の本人で
　あることを確認できるもので、融資の大前提
　となる情報です。

 

2)家族構成

 

　氏名、生年月日、続柄、同居か別居、生計を
　一にしているか、別居の場合の住所等の情報

　家族構成も融資に影響します、これは単純に
　それによって生活費が増減するからです。

 

　特に小さい子供については、将来の教育費負
　担などもある程度考慮せざるをえないでしょ
　う。

 

　配偶者については、いるほうが有利です。

　たとえ配偶者が仕事をしていなくても、潜在
　的な労働力が二人分あると金融機関は考えま
　す。

 

　又、連帯保証人の有力候補としても考えてい
　ます。

 

3)職業

 

　金融機関が融資審査に当たる場合には、厳然
　としたランキングがあります。

 

　・一位：資産家
　　
　　　職業のランキングなのに、最初から職業
　　　でない内容が来てしまうのですが、借金
　　　がなく、多くの不動産や土地、金融資産
　　　などを保有する資産家は、どんな職業に
　　　就いていても金融機関から大歓迎されま
　　　す。

 

　・２位：公務員

 

　　　やはり「親方日の丸」は強いです。

　　　倒産のリスクがなく、安定した収入や潤
　　　沢な退職金が評価される為、一般的に属
　　　性が高くなります。

 

　・３位：士業(師業)の方

 

　　　医師や弁護士、公認会計士、税理士など
　　　の「サムライ業」の方は、個人属性が高
　　　いようです。

 

　　　定年がないので、本人にその気があれば
　　　死ぬまで働けることや、一般的に所得が
　　　高いと評価されていることがあります。

 

　・４位：大企業のサラリーマン・ＯＬ

 

　・５位：中小企業のサラリーマン・ＯＬ

 

　・６位：中小企業のオーナー経営者

 

　　　経営者は収入が不安定であるとみなされ
　　　やすいので、金融機関からの評価順位は
　　　あまり高くありません。

 

　・７位：自営業者(個人事業主)

 

      個人事業主は、中小企業経営者よりさら
　　　に収入が不安定だと判断されるため、職
　　　業面での評価は無職の人よりマシ、とい
　　　う程度です。

 

4) 連帯保証人の有無

 

　個人投資、法人投資を問わず、結婚していれ
　ば、通常融資に当たって配偶者の連帯保証を
　求められます。

 

　これは、万一の際の法定相続人の確保、とい
　う面もあるようです。

 

5) 負債の有無や信用情報
　
　借入の有無やその状況、残債額、また返済状
　況、遅延の有無などの信用情報は、個人属性
　評価の際に大変重視されます。

 

　すでに借り入れがある場合、その借入によっ
　て不動産収入などが発生しているを除き、住
　宅ローンやマイカーローンなどの存在もマイ
　ナス要因になります。

 

6) 収入

 

　当然ですが、収入は多いほうが属性が高いと
　判断されます。

 

　さらに重要なのは、収入が安定しているかど
　うかです。

 

7) 金融資産

 

　金融機関が属性を判断するうえで、あなたが
　持っている金融資産の量はとても重要な要素
　です。

 

　融資額以上の金融資産をすでに持っているの
　であれば、返済に関する金融機関の心配がほ
　とんどなくなるからです。


　
8) 住居情報

 

　ローンの残っている持ち家は、融資審査にお
　いて、一般的に負債とみなされます。

 

　ただし、自宅の場合は、賃貸の場合と違って
　すぐに逃げ出したり、手放したりできません

　その点で、金融機関が安心できるため、むし
　ろ評価が上がることも多々あります(特に営
　業エリアが限られている地銀や信金などは、
　その傾向が強くあります)。

 

＊個人の属性について、金融機関側の審査基

準について書きましたが、これをみてどうすれば
属性を高められるかを理解しておきます。

 

そして、自身の弱いところを強化しながら、属性

を上げる努力を今すぐに取り組んでいくことが

、良い物件が現れたときに金融機関から融資
を受けて購入する為の重要なポイントです

 

 

金融機関について把握する


不動産物件購入の際には、ほとんどのケース
で、金融機関からの融資を利用することと思
います。

 

そもそも、不動産投資を行うのに金融機関か
らの融資がなぜ必要なのか考えてみると

 

1)不動産投資は、そもそも物件価格が高額で
　あり現金で買うには高額すぎる為。

 

2)不動産を複数棟購入していくには、頭金、
　諸費用の支払いに現金が必要となり、物件
　購入資金迄回らない為。

 

3)購入した後も、リフォーム、税金の支払い
　等でお金が必要になり、現金を確保してお
　く必要がある為。

 

上記の理由により、手元に現金を持っておく
必要性があり金融機関を利用しローンを活用
して購入することとなります。

 

そういう意味で銀行融資は、不動産投資がう
まくいくかどうかのカギを握っているといっ
ても過言ではありません。

 

買付証明書を提出して優先的な交渉権を得た
ら、すぐに融資についても動き出し、融資を
実行してくれる金融機関を探しましょう。

融資を実行してくれる金融機関がなければ、
自己資金で買うのでもなければ物件の購入
は出来ません。

 

融資特約での契約解除となってしまいます。

そうした事態を避けるために、金融機関と
ある程度は事前に話をしておきます。

 

今の自分にどれくらいの信用があるのか、
又不動産投資に対する金融機関のスタンス
なども最低限は把握してから、買付証明書
の提出に入れるレベルになることを目指し
ます。

 

不動産投資で現実的に利用可能な金融機関
ということで考えれば、おおよそ次の５種
類に限られてくると思われます。

 

・都市銀行(メガバンク)

・地方銀行

・信用金庫、信用組合

・ノンバンク

・日本政策金融公庫

 

それでは、主な銀行の詳細について明記し
たいと思います。

 

1)都市銀行

 

　現時点では、次の４行がそれに当たります

　みずほ銀行、三井住友銀行、三菱東京UFJ
  銀行、りそな銀行

 

　敷居は高いものの一般に貸付金利は低めで
　す。

 

　融資金額がい大きくても対応でき、融資対
　象エリアは全国津々浦々、他の金融機関に
　比べて頭金を多めに要求する傾向がありま
　す。

 

　４行の中では、三井住友銀行とりそな銀行
　がアパートローンセンターなどを設け、比
　較的積極的に不動産事業への融資を行って
　います。

 

　最初はなかなか相手にしてもらえないかも
　しれませんが、長期的には融資を受けられ
　るよう、初期段階から積極的に融資の可能
　性を聞いていきましょう。

 

2) 地方銀行

 

　地域密着型で敷居が低いため不動産投資事
　業の最初の主力とすべき金融機関です。

　金利は、都銀よりも多少高いものの、それ
　でも安いほうです。

 

　ただし、不動産投資への融資に積極的な銀
　行とそうでない銀行に分かれるため、目が
　ないと思ったら時間をかけず、さっさと別
　の金融機関を探すほうが賢明かもしれませ
　ん。

 

　融資対象エリアは、それぞれの金融機関の
　ルールによって、ローン利用者の居住地周
　辺、勤務地周辺、物件の所在地周辺などと
　決まっているため

 

　まずは、それぞれの地域でどの地方銀行が
　使えるのか、確認することから始めます。

 

　そのうえで、不動産投資に対するスタンス
　が積極的かどうか、実際にそれぞれの銀行
　を訪ね担当者のの話を聞いて、確認します

　金利は中程度、法人融資の可能性もありま
　す。

 

　なお、例外的な存在として、地方銀行であ
　りながら不動産投資に超積極的スタンスの
　で有名なスルガ銀行があります。

 

　融資対象エリアは全国に及び、原則、個人
　向け融資のみという特異な経営を行ってい
　ます。

 

　但し、金利は、4.5%と高めです。

 

3)信用金庫、信用組合

 

　地方銀行と同じく融資の敷居が低い、すで
　に取引がある人からの紹介が特に有効です

　金利は中程度～やや高い。

 

　ただし、この種の金融機関も、不動産投資
　に積極的なところとそうでないところが明
　確に分かれます。

 

　融資対象エリアが地方銀行以上に限られて
　いるケースが多く、独自の審査尺度を持っ
　ていることが良くあります。

 

　その尺度にうまく対応できれば使い勝手が
　非常に良いケースがあります。

 

4)ノンバンク

 

　融資の敷居は低く、金利は中程度～とても
　高い。

 

　独自の審査尺度で融資に対応するケースが
　多く、はまれば使いやすい金融機関です。

 

　共同担保の提供によって、担保価値を超え
　た金額の融資を行ったり、耐用年数を超え
　た返済期間の融資を行ったりすることも可
　能になり、融資可否の判断も早いです。

 

　ただし、通常は個人向けの融資に限られて
　おり、法人への融資は不可が多いです。

 

　使い勝手の良さから信用毀損ににつながり
　やすいので、その点には要注意です。

 

　最初はノンバンクからの融資で購入した後
　、適度なタイミングで他の金融機関への融
　資へ借り換えることを視野に入れるのが良
　いでしょう。

 

5)日本政策金融公庫

 

　かつての国民生活金融公庫です。

　国が100%出資している公的な金融機関で、
　融資への敷居や金利が低いのが大きなメリ
　ットです。

 

　ただし、法人であれば設備投資の分類、個
　人であれば、新規事業などの分類で融資を
　受けるのですが、融資限度額が3000～7000
  万円程度の少額しか認められず、返済期間
　も最大10年(場合によっては15年)と短期間
　です。

 

　そのため、特に一棟物のマンション投資で
　はあまり使えません。

 

　特に、アパートへの投資資金、あるいは大
　規模修繕等のリフォーム資金として利用す
　るのが適しているのではないかと考えます

 

＊常日頃から、ご自身の投資目的から購入物
件の立地、借入金利、借入期間、借入金額等
により、ある程度金融機関を絞り込みながら
、対象の金融機関にアプローチして感触を確
かめておくことが必要となります。　
　、


 

土地と建物の価格の按分方法


物件購入時に、土地と建物の割合が明確にな
っていない場合があります。

 

この場合は、相手との交渉により、なるべく
建物の割合を増やしておくことをお勧めしま
す。

 

その理由は、建物の割合が大きい方が、減価
償却費が大きく取れ、節税効果が大きくなる
からです。

 

土地と建物の按分につて、減価償却費を稼ぐ
には建物の割合を出来るだけ大きくしたほう
がお得だと理解できたと思います。

 

しかし、按分の割合はどんな方法でもよいわ
けではありません、なぜなら、それは税務署
が認めてくれないからです。

 

税務署が認めてくれやすい方法としては、次
の６つの方法が代表的です。

 

下記の方法をよく理解して、どの方法が採用
出来るか判断し、物件の契約時点で建物の割
合を多くしていく努力が、結果的に減価償却
費を増やすことにより節税効果を生み、キャ
シュフローを増やすことに繋がります。

 

1) 売買契約書に土地と建物の価格が書いてあ
　る場合は、それに従う。

 

2) 土地、建物の固定資産税評価額で按分する

 

3) 土地の路線価(相続税評価額)と面積から土
  地価格を算出し、残りを建物価格とする。

 

4) 建物の再調達価格と経過年数から建物の価
　格を算出し、残りを土地価格とする。

 

5) 不動産鑑定士による評価を参考にする

 

6) 売主が消費税課税業者の場合、購入に伴う
　消費税によって割り戻して計算する。

 

こうした方法で金額を算出し、売主と買主が
金額について合意して、売買契約書にそれぞれ
の金額を記載する。

 

この交渉は、売主が消費税の非課税業者だと比
較的スムーズにいく可能性が高い(非課税業者
だと建物に対する消費税を納税する必要性がな
い為、土地と建物の割合にはあまり関心がない
からです)。

 

逆に売主が課税業者の場合、建物価格には消費
税がかかるけれど、土地にはかからないという
ルールがあるため、建物価格を低くしたがる傾
向にあります。

 

すんなりとまとまらない場合には、土地と建物
の価格を明確にしない合計価格のみで契約し、
会計処理時にお互いの都合の良い按分で処理す
る、という方法もあります。(この場合の按分割
合は、税理士さんと相談の上で、先の６つの手
法を参考に決定します）


 

「不動産売買契約書」を確認する

買付証明書で交渉権を獲得し、契約の合意が
出来たら、不動産売買契約書を作成します。

 

通常は仲介業者が契約書と重要事項説明書を
作成してくれるので、以下の項目をしっかり
と確認しておきましょう。

 

1)売買対象物件の表示、面積など

 

　土地と建物の詳細をしっかり再確認しまし
　ょう。

 

　土地：所在、地番、地目(不動産登記法上
      　  の土地用途)、地積(登記上の土地

          面積)

 

  建物：所在、家屋番号、種類、構造、床

          面積(建延面積と延べ床面積)

 

2)売買代金の金額、支払い時期他
　
　万が一にも記載に間違いがないか確認し
　ます。

 

　この部分の記載で建物割合を大きくする
　などのテクニックがあります(後述)

 

3)契約解除の定めと違約金の定め

 

　通常は売買代金の20%以内で違約金を定
　めます。

 

4)手付金解除

 

　特に別段の取り決めをしない場合には、
　先の手付金による解除条項が一般的です
　
5)融資特約解除

 

　金融機関の融資を利用する場合、万一、
　融資が否認された場合には購入代金を
　支払うことが不可能となり、契約違反と
　なってしまいます。

 

　それを避けるため、万一融資が受けられ
　なかった場合には契約を白紙解除すると
　いう特約条項です。

 

　ここには、金融機関、金利、融資期間な
　どについて、すでに想定している条件が
　あればなるべく詳細に記載しておきます

 

　こうした記載をしておかないと、自分が
　想定していた金融機関からの融資が下り
　なかった場合であっても次のようなこと
　になることがありえます。

 

　金利が高いなど買主にとって条件の悪い
　不本意な金融機関を売主側が見つけてき
　て、融資可能となってしまうケースがあ
　ります。

 

6)危険負担

 

　売買契約の締結から実際の売買代金の支
　払い、さらに物件の引き渡しまでには、
　多少の時間がかかるのが一般的です。

 

　この間に不動産を管理する責任、また天
　災などによって万一建物が消失したり、
　倒壊したりした場合の責任を、売主、買
　い主のどちらが負担するのかという定め
　を「危険負担」と言います。
　
　この条項についても「まあ、大丈夫だろ
　う」と油断せず、しっかりと確認する必
　要があります。

 

7)瑕疵担保責任

 

　購入した不動産に瑕疵(欠陥)が見つかっ
　た場合、その責任をだれが負うのかかが
　「瑕疵担保責任」です。

 

　この瑕疵担保責任の取り決めを明確にし
　ておかないと、後日、物件に欠陥が見つ
　かった場合にトラブルになりかねません

 

　売主が不動産業者の場合、宅地建物取引
　業法によって引き渡し後、最低２年間は
　瑕疵担保責任を売主が負っています。

 

　また、新築等で売主が建設業者又は不動
　産業者の場合も、引き渡しから１０年間
　の瑕疵担保責任を売主が負っています。
  
8)抵当権等の負担の除去抹消

 

　物件に関して、抵当権等の第三者の権利
　が存在するときは、所有権移転時までに
　これらの権利が抹消されることの記載を
　必ず確認してください。

 

9)地位の承継、各種負担金や清算金の定め
　
　物件の引き渡しや所有権移転と同時に、
　当事者間で清算すべき金額がある場合は
　残代金の支払いの時に精算します。

 

　収益不動産の場合は、賃料、固定資産税
　、敷金、固定資産税、都市計画税などの
　税金や、管理費、光熱費などを精算する
　ことが一般的です。

 

＊売買が成立して、仲介業者が作成した売
買契約書、重要事項説明書は大事なので、
集中して確認することが必要です。
 

「買付証明書」提出のポイント

情報の収集や現地調査を経て「この物件を買う！」とい
う結論が出たならば、すぐに「買付証明書」を売主又は
、仲介業者にあてて提出します。

 

買付証明書は、物件の購入希望者が、売主又は仲介業者
に対して、その不動産を購入する意思があることを証明
する書面です。

 

この書面は、購入希望者の一方的な意思表示にすぎませ
んから、まだ法的な拘束力はありません。

 

その為、その後、実際物件を購入するかしないかは提出
者の自由です。

 

しかし、安易に買付証明書を取り下げると、不動産業者
の信用を一気に失い、それ以降まともに対応してくれる
ことはなくなるでしょう。

 

ですから、たとえ法的拘束力がなくても、安易に提出す
ることは避けなければなりません。

 

書面には、購入金額、手付金、名前、契約希望日等を記
入し、売主がそれらの条件を了承すれば、仲介会社を通
して具体的な契約交渉に進みます。

 

ちなみに、同じ物件に対して何枚も買付証明書が入って
競合した場合は、建前は先着順ということになっていま
すが、買付証明書には「融資特約」をつけられるので、
売主側からすると特約付きの買付証明書の提出者は、
必ずしも確実に購入してくれるとは限らないことから次
のように決められることが多いようです。

 

先着順のほかにもローン特約の有無や融資実行の見込み
、属性、さらには当然ながら購入金額などを考慮して、
実際の交渉に入る買主が選ばれます。

 

<購入金額の決め方>

 

　物件概要書に提示されている物件価格を参考にして、
　いくらなら購入するのか、金額を決めて記入します。

 

　物件概要書に提示されている価格のままで良ければ、
　そのままの金額を記入し、提示されている価格より
　安い金額で買いたい、つまり値引きを交渉したい場
　合は、いくらなら買いたいのか記入して売主に提示
　します。

 

　ただし、売主が想定している値段とあまりにかけ離
　れていると、買付証明書自体を受け取ってくれない
　こともあり、あらかじめ仲介業者に相談してから、
　指値をするといいでしょう。

 

　その物件をどうしても手に入れたい場合には、提示
　価格よりも高い指値を入れることも可能で、これを
　「買い上がり」といいます。

 

<手付金の決め方>

 

　売買契約が成立した時に、買い主から売主に支払う
　お金が手付金です。

 

　物件価格の3～10%程度の金額を記入することが多い
　のですが、建築中の物件なら5%、それ以外なら10%
  、あるいは金額で1,000万円を超えると、仲介業者
　が、その手付金に対して保全処置をしなければなら
　ないと法令で決められている為、あえてそれ以下に
　することもよくあります。

 

　又、万が一の契約不履行時には、買主の理由による

　場合には手付金の放棄、売主理由の場合には手付
　金を倍返しする、と定める契約を結ぶのが一般的で
　す。

 

<融資特約(ローン特約)について>

 

　融資特約とは、その物件に関して買主が金融機関に
　融資を申し込んだものの、審査が通らなかった場合
　には契約を白紙に戻せる、なかったことにという特
　約です。

 

＊ちなみに上級者向けには、事前に金融機関より融資
内諾を取り付けておき、融資特約なしで買付を出して
、優先順位を上げてもらうというテクニックもありま
す。

 

但し、この方法は、万が一融資承認が降りない場合に
は手付金を放棄しなければならないので、リスクが高
いことも、留意すべきでしょう。


 

仲介業者について

不動産売買では、一般的に仲介業者を通した
仲介取引で行われます。

 

従って、実際に不動産の取引を行う際には、
媒介にかかわってくる仲介業者について、役
割を理解しておくことが大切です。

 

この仲介業者は、買い主と売主のどちらから
依頼を受けているかで、大きく二つに分けら
れます。

 

・売主から不動産の販売・広告を依頼される
　業者= 元付

 

・買主から不動産の販売・広告を依頼される
　業者= 客付

 

[片手取引]

 

　一般的な売買では、売主から依頼を受けた
　元付業者が物件売り出しの情報を出し、そ
　れを客付側の業者が買主に対に紹介して取
　引がまとまります。

 

　この場合、元付、客付業者がそれぞれの依
　頼主から、物件価格の3%+6万円の仲介手数
　料を受け取ります。

 

[両手取引]

 

　両手取引では、仲介業者は通常の倍の手数
　料を受け取れます。

 

　そのため、仲介業者(特に元付側の業者)と
　しては、まず自分たちだけで買主を探すこ
　とが経済的に合理的です。

 

　こうした事情があるため少しずつでも多く
　の仲介業者と直通の連絡ルートを築いてお
　くことに、大きな意味が出てきます。

 

＊物件が元付業者のみから紹介されている場
合(両手取引の場合)、仲介業者はある期間の
間は元付業者のみとなりますから、その元付
業者からの紹介がなければ、その物件に巡り
合うことはありません。

 

従って、優良な物件に出会うためには、多く
の仲介業者と直通の連絡ルートを築いておく
ことが結果的に、良いチャンスに巡り合うこと

になります。