不動産物件購入の際には、ほとんどのケース
で、金融機関からの融資を利用することと思
います。
そもそも、不動産投資を行うのに金融機関か
らの融資がなぜ必要なのか考えてみると
1)不動産投資は、そもそも物件価格が高額で
あり現金で買うには高額すぎる為。
2)不動産を複数棟購入していくには、頭金、
諸費用の支払いに現金が必要となり、物件
購入資金迄回らない為。
3)購入した後も、リフォーム、税金の支払い
等でお金が必要になり、現金を確保してお
く必要がある為。
上記の理由により、手元に現金を持っておく
必要性があり金融機関を利用しローンを活用
して購入することとなります。
そういう意味で銀行融資は、不動産投資がう
まくいくかどうかのカギを握っているといっ
ても過言ではありません。
買付証明書を提出して優先的な交渉権を得た
ら、すぐに融資についても動き出し、融資を
実行してくれる金融機関を探しましょう。
融資を実行してくれる金融機関がなければ、
自己資金で買うのでもなければ物件の購入
は出来ません。
融資特約での契約解除となってしまいます。
そうした事態を避けるために、金融機関と
ある程度は事前に話をしておきます。
今の自分にどれくらいの信用があるのか、
又不動産投資に対する金融機関のスタンス
なども最低限は把握してから、買付証明書
の提出に入れるレベルになることを目指し
ます。
不動産投資で現実的に利用可能な金融機関
ということで考えれば、おおよそ次の５種
類に限られてくると思われます。
・都市銀行(メガバンク)
・地方銀行
・信用金庫、信用組合
・ノンバンク
・日本政策金融公庫
それでは、主な銀行の詳細について明記し
たいと思います。
1)都市銀行
現時点では、次の４行がそれに当たります
みずほ銀行、三井住友銀行、三菱東京UFJ
銀行、りそな銀行
敷居は高いものの一般に貸付金利は低めで
す。
融資金額がい大きくても対応でき、融資対
象エリアは全国津々浦々、他の金融機関に
比べて頭金を多めに要求する傾向がありま
す。
４行の中では、三井住友銀行とりそな銀行
がアパートローンセンターなどを設け、比
較的積極的に不動産事業への融資を行って
います。
最初はなかなか相手にしてもらえないかも
しれませんが、長期的には融資を受けられ
るよう、初期段階から積極的に融資の可能
性を聞いていきましょう。
2) 地方銀行
地域密着型で敷居が低いため不動産投資事
業の最初の主力とすべき金融機関です。
金利は、都銀よりも多少高いものの、それ
でも安いほうです。
ただし、不動産投資への融資に積極的な銀
行とそうでない銀行に分かれるため、目が
ないと思ったら時間をかけず、さっさと別
の金融機関を探すほうが賢明かもしれませ
ん。
融資対象エリアは、それぞれの金融機関の
ルールによって、ローン利用者の居住地周
辺、勤務地周辺、物件の所在地周辺などと
決まっているため
まずは、それぞれの地域でどの地方銀行が
使えるのか、確認することから始めます。
そのうえで、不動産投資に対するスタンス
が積極的かどうか、実際にそれぞれの銀行
を訪ね担当者のの話を聞いて、確認します
金利は中程度、法人融資の可能性もありま
す。
なお、例外的な存在として、地方銀行であ
りながら不動産投資に超積極的スタンスの
で有名なスルガ銀行があります。
融資対象エリアは全国に及び、原則、個人
向け融資のみという特異な経営を行ってい
ます。
但し、金利は、4.5%と高めです。
3)信用金庫、信用組合
地方銀行と同じく融資の敷居が低い、すで
に取引がある人からの紹介が特に有効です
金利は中程度～やや高い。
ただし、この種の金融機関も、不動産投資
に積極的なところとそうでないところが明
確に分かれます。
融資対象エリアが地方銀行以上に限られて
いるケースが多く、独自の審査尺度を持っ
ていることが良くあります。
その尺度にうまく対応できれば使い勝手が
非常に良いケースがあります。
4)ノンバンク
融資の敷居は低く、金利は中程度～とても
高い。
独自の審査尺度で融資に対応するケースが
多く、はまれば使いやすい金融機関です。
共同担保の提供によって、担保価値を超え
た金額の融資を行ったり、耐用年数を超え
た返済期間の融資を行ったりすることも可
能になり、融資可否の判断も早いです。
ただし、通常は個人向けの融資に限られて
おり、法人への融資は不可が多いです。
使い勝手の良さから信用毀損ににつながり
やすいので、その点には要注意です。
最初はノンバンクからの融資で購入した後
、適度なタイミングで他の金融機関への融
資へ借り換えることを視野に入れるのが良
いでしょう。
5)日本政策金融公庫
かつての国民生活金融公庫です。
国が100%出資している公的な金融機関で、
融資への敷居や金利が低いのが大きなメリ
ットです。
ただし、法人であれば設備投資の分類、個
人であれば、新規事業などの分類で融資を
受けるのですが、融資限度額が3000～7000
万円程度の少額しか認められず、返済期間
も最大10年(場合によっては15年)と短期間
です。
そのため、特に一棟物のマンション投資で
はあまり使えません。
特に、アパートへの投資資金、あるいは大
規模修繕等のリフォーム資金として利用す
るのが適しているのではないかと考えます
＊常日頃から、ご自身の投資目的から購入物
件の立地、借入金利、借入期間、借入金額等
により、ある程度金融機関を絞り込みながら
、対象の金融機関にアプローチして感触を確
かめておくことが必要となります。
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