物件購入時に、土地と建物の割合が明確にな
っていない場合があります。
この場合は、相手との交渉により、なるべく
建物の割合を増やしておくことをお勧めしま
す。
その理由は、建物の割合が大きい方が、減価
償却費が大きく取れ、節税効果が大きくなる
からです。
土地と建物の按分につて、減価償却費を稼ぐ
には建物の割合を出来るだけ大きくしたほう
がお得だと理解できたと思います。
しかし、按分の割合はどんな方法でもよいわ
けではありません、なぜなら、それは税務署
が認めてくれないからです。
税務署が認めてくれやすい方法としては、次
の６つの方法が代表的です。
下記の方法をよく理解して、どの方法が採用
出来るか判断し、物件の契約時点で建物の割
合を多くしていく努力が、結果的に減価償却
費を増やすことにより節税効果を生み、キャ
シュフローを増やすことに繋がります。
1) 売買契約書に土地と建物の価格が書いてあ
る場合は、それに従う。
2) 土地、建物の固定資産税評価額で按分する
3) 土地の路線価(相続税評価額)と面積から土
地価格を算出し、残りを建物価格とする。
4) 建物の再調達価格と経過年数から建物の価
格を算出し、残りを土地価格とする。
5) 不動産鑑定士による評価を参考にする
6) 売主が消費税課税業者の場合、購入に伴う
消費税によって割り戻して計算する。
こうした方法で金額を算出し、売主と買主が
金額について合意して、売買契約書にそれぞれ
の金額を記載する。
この交渉は、売主が消費税の非課税業者だと比
較的スムーズにいく可能性が高い(非課税業者
だと建物に対する消費税を納税する必要性がな
い為、土地と建物の割合にはあまり関心がない
からです)。
逆に売主が課税業者の場合、建物価格には消費
税がかかるけれど、土地にはかからないという
ルールがあるため、建物価格を低くしたがる傾
向にあります。
すんなりとまとまらない場合には、土地と建物
の価格を明確にしない合計価格のみで契約し、
会計処理時にお互いの都合の良い按分で処理す
る、という方法もあります。(この場合の按分割
合は、税理士さんと相談の上で、先の６つの手
法を参考に決定します）