買付証明書で交渉権を獲得し、契約の合意が
出来たら、不動産売買契約書を作成します。
通常は仲介業者が契約書と重要事項説明書を
作成してくれるので、以下の項目をしっかり
と確認しておきましょう。
1)売買対象物件の表示、面積など
土地と建物の詳細をしっかり再確認しまし
ょう。
土地：所在、地番、地目(不動産登記法上
の土地用途)、地積(登記上の土地
面積)
建物：所在、家屋番号、種類、構造、床
面積(建延面積と延べ床面積)
2)売買代金の金額、支払い時期他
万が一にも記載に間違いがないか確認し
ます。
この部分の記載で建物割合を大きくする
などのテクニックがあります(後述)
3)契約解除の定めと違約金の定め
通常は売買代金の20%以内で違約金を定
めます。
4)手付金解除
特に別段の取り決めをしない場合には、
先の手付金による解除条項が一般的です
5)融資特約解除
金融機関の融資を利用する場合、万一、
融資が否認された場合には購入代金を
支払うことが不可能となり、契約違反と
なってしまいます。
それを避けるため、万一融資が受けられ
なかった場合には契約を白紙解除すると
いう特約条項です。
ここには、金融機関、金利、融資期間な
どについて、すでに想定している条件が
あればなるべく詳細に記載しておきます
こうした記載をしておかないと、自分が
想定していた金融機関からの融資が下り
なかった場合であっても次のようなこと
になることがありえます。
金利が高いなど買主にとって条件の悪い
不本意な金融機関を売主側が見つけてき
て、融資可能となってしまうケースがあ
ります。
6)危険負担
売買契約の締結から実際の売買代金の支
払い、さらに物件の引き渡しまでには、
多少の時間がかかるのが一般的です。
この間に不動産を管理する責任、また天
災などによって万一建物が消失したり、
倒壊したりした場合の責任を、売主、買
い主のどちらが負担するのかという定め
を「危険負担」と言います。
この条項についても「まあ、大丈夫だろ
う」と油断せず、しっかりと確認する必
要があります。
7)瑕疵担保責任
購入した不動産に瑕疵(欠陥)が見つかっ
た場合、その責任をだれが負うのかかが
「瑕疵担保責任」です。
この瑕疵担保責任の取り決めを明確にし
ておかないと、後日、物件に欠陥が見つ
かった場合にトラブルになりかねません
売主が不動産業者の場合、宅地建物取引
業法によって引き渡し後、最低２年間は
瑕疵担保責任を売主が負っています。
また、新築等で売主が建設業者又は不動
産業者の場合も、引き渡しから１０年間
の瑕疵担保責任を売主が負っています。
8)抵当権等の負担の除去抹消
物件に関して、抵当権等の第三者の権利
が存在するときは、所有権移転時までに
これらの権利が抹消されることの記載を
必ず確認してください。
9)地位の承継、各種負担金や清算金の定め
物件の引き渡しや所有権移転と同時に、
当事者間で清算すべき金額がある場合は
残代金の支払いの時に精算します。
収益不動産の場合は、賃料、固定資産税
、敷金、固定資産税、都市計画税などの
税金や、管理費、光熱費などを精算する
ことが一般的です。
＊売買が成立して、仲介業者が作成した売
買契約書、重要事項説明書は大事なので、
集中して確認することが必要です。