不動産投資ブームの終焉

2013年4月に黒田日銀総裁が就任してから、アベノミクスは始まった。

欧米で行っていた中央銀行による、インフレターゲット。

後れ馳せながらそれを日銀が導入し、インフレ率を2年間で2%にすると高らかに宣言した。

期待インフレ率の上昇は、現金価値の下落を意味する。

そして、現金価値の下落は、現金を保有するのではなく、現金以外の資産、株や不動産への資金の移動を促進する。

同時に、段階的な日銀の量的緩和が、マーケットの資金をジャブジャブにしていく。

企業は、長年続いたデフレにより、投資に慎重になり内部留保を溜め込む。

おのずと銀行の貸し出し先は、将来不安から、別の収入源を確保したいサラリーマンへと向かった。

かくして、サラリーマンによる不動産投資ブームに火がついた。

それから5年。

行き過ぎた地銀の不動産融資に金融庁から懸念が出たりする。

融資をする際に、周辺の空室率や賃料相場を調べていないじゃないかと。

そして、極めつけが、今回のスルガ銀行である。

エビデンス資料の改竄を認識しつつ、行員は融資をした。

また、不動産業界では、当然に行われていた、二重契約書についても今回表沙汰になろうとしている。

2017年の純利益は、かぼちゃの貸し倒れ引当金を計上し、約50%の減益。

今年度にも更なる引当金の計上は必至であろう。

行政処分いかんによっては、静岡県の地方銀行の再編なんてことも取り沙汰される。

地銀の優等生スルガに追い付け追い越せで、2014年東京に拠点を設けた静岡銀行。

積算評価で、築古の木造アパートにも士業を中心に長期融資をする。

バブル期には、不動産への融資を抑制し、「渋銀」と言われた銀行が、今回のアベノミクスでは、たがが外れたように融資をする。

彼らはスルガの凋落を笑っているのであろうか。

それとも、明日は我が身、金融庁検査に怯えているのだろうか。

高いレバレッジを前提にした、サラリーマンによる不動産投資ブームは、終焉を迎えた。

不動産投資は、以前と同じように、一部の資産家や、地主の特権へと戻った。

「金持ち父さん…」を読んだだけで、大した知識もなく、ハイレバレッジの投資をしてしまったサラリーマン。

金融機関やサブリース業者に責任を押し付けたい気持ちはわかる。

しかし、まずは、投資に対する考えの甘さはなかったか、しっかりと自問自答すべきである。

PS.マイニング投資に行く前にしっかり勉強してね。

割りきり

情報が多すぎる。割りきりが必要。

株は上がるのか。為替は上がるのか。金利は上がるのか。

一つひとつの情報をそんな基準のみで割りきってみてはどうか。

かぼちゃの馬車

「かぼちゃの馬車」ブランドのシェアハウスがサブリース賃料支払い停止で問題が広がっています。

六本木の某不動産投資会社の社長は、投資家との面談を累計数千件実施しており、とても真似できない実績を残しております。

その社長の直近のメルマガでは、「面談を通じて新築シェアハウスの投資はしないほうが良いとアドバイスし続けていた。」とのことです。

そして、今回のかぼちゃの件で、「かぼちゃは危険だと、もっと多くの投資家に忠告をしておけば良かった」と後悔しております。

私も彼のメルマガは色々な意味で楽しみに拝読しております。

しかし、昨年12月6日のメルマガでは「藤沢市 11300万円 シェアハウス 利回り8%」の物件をオススメ物件として紹介しております。

せめてかぼちゃの物件ではないことを願うのみです。

円高圧力

円高圧力が高まっている。 

米財務長官のとっぴな発言で、必要以上に円高に振れてしまう。

110円～115円のレンジ相場に慣れきってしまい、起こることが想像できないことへの対応力がなくなっている。

そのため過剰に反応してしまう。

円高になると、輸入物価安、再びデフレ懸念が高まる。

物価安は、貨幣価値の上昇を意味し、現物不動産の価値下落につながる。

今の不動産市況の過熱感を落ち着かす意味では、円高も悪くない。

社長の評価

直接社長と、話をする機会がない自分は、実績で示すしかない。

そんな当たり前のことがわからなかった。

社長の方針を理解していたようで、それにはズレが生じていた。

会社から給与をもらう以上、会社の利益に貢献するのは、当然のこと。

上司だけでなく、誰の目にも見える形の貢献が必要。

上司は仕事を評価額してくれているかもしれないが、さらに上に上げてもらわないと、何の意味もない。

ガツガツやること。

特に創業社長って、高度経済成長期みたいな、そういう社員を高く評価しがち。

ならば、ガツガツやればいいんじゃないの。

不動産投資はだいたい失敗する

利回りばかりを追求して、夢物語の物件を探し求めるお客様を相手にするのは、ものすごく疲れます。

業者間では、いわゆる「利回りバカ」というお客様でしょうか。

そんな物件はこの世に存在しないという事実を、やんわりと、オブラートに包んで、伝えなければいけないのです。

他人の夢を、一営業マンが、粉砕しなければいけないのです。

(粉砕しなくても、相手にしなければいいのですが。。)

万が一、いえ、千に一、そのような物件が出ても、その辺の下品な業者がかっさらうということは、当たり前の市場原理です。

うだうだローン審査をしている時間など、皆無ですし、ましてや、ローン条項を付けたいなどという寝言は、最初から相手にされません。
(夢の中で言ってください。)

それが、現実。

本来、不動産投資は一部の富裕層の特権。

黙っていても、銀行のほうから、「融資をさせて下さい」とお願いされるような人が

「そんなに言うなら何かいい物件あるの？」と、

そんな感じで取引される世界。
(相続案件や任売案件物件など。)


ガツガツしている庶民に、優良物件など回ってきません。

回ってくるのは、下品な業者や一部の富裕層が気にも止めなかった物件。

そんな物件を、「融資承認順なので早く！」とかいって、煽って、競いあわせて、ババを掴ませる仲介業者。

この世界は、どうしようもないプレイヤーの集まり。そんな世界からは、傷が深くならないうちに、一刻も早く抜け出してほしいです。

(業界の、ど真ん中にいて言うのもなんですが。)

強者と弱者の力関係が、はっきりと現れる世界。それが不動産投資。

キャッシュフローなんか、たいして重要ではないのです。最も重要なのは、出口。

みみっちいキャッシュフローなんか、出口をどのタイミング、どんな物件の状態で迎えるかによって、一瞬にふっ飛びます。
それが不動産投資。

たいした知識もない庶民に、不動産投資が、ここ数年で、一気に浸透しすぎてしまった感じがします。

待っているのは、レバレッジをかけすぎてしまった庶民の債務不履行。

それもやむを得ません。
投資は自己責任。責められるべきは、とことん踊らされた、あなた自身なのだから。

不動産投資のキモ

月々のキャッシュフローばかりに目がいき、毎月のランニングコスト、所得税、空室損、すでに支払っている諸費用などに気づかない人がたくさんいる。

よくよく計算すると、表面利回り 10％の物件を買ったつもりが、実質利回り1～2％とだったという話はよくあること。

そして、売却時には、多くの減価償却をとっており、利益が出すぎて、譲渡所得税をガッつり持っていかれる。

結局、何のための不動産投資だったのか。

ろくに勉強しないで不動産投資をすることは、国と、銀行を儲けさせるだけ。

融資に精通してる不動産会社の見分け方

不動産投資の融資で、欠かすことのできない金融機関、日本政策金融公庫。

築30年超の木造アパートも、やり方次第で20年の融資期間が引けます。

通常、金融機関は、物件の担保評価以内で融資をしますが、公庫の場合、担保評価を越えて融資ができる枠が、属性に関わらず、2000万円あります。(無担保融資枠)

これを知らない不動産会社がとても多いです。

融資に精通している不動産会社かどうかは、次の質問ですぐ判明します。

「この物件を公庫で融資を受ける場合、無担保枠はいくら使いますか？」

不動産投資の現実(公庫編)

公庫で専業主婦奥様が、2000万円、10％のアパートを購入。

借入2000万円、期間20年、金利2.4％。
年間返済額 126万円。

年間賃料収入 満室時 200万円。

年間賃貸管理料5％→10万円

190万円－126万円＝64万円(年間所得)
所得税、住民税15％→9.6万円

年間所得38万円以上で旦那の扶養控除から外れ、例えば、旦那の実効税率が25％だったら、旦那の所得税9.5万円増える。

かつ、奥様が扶養から外れ、国民年金、国民健康保険に加入する必要があり、年間36万円。

64万円－9.6万円－9.5万円－36万円
＝8.9万円(年間所得)

あくまでも満室想定で、退去は考慮してない。

これが不動産投資の現実。

良い物件情報を入手するために

不動産投資の営業は、一棟買ってもらって終わりではなく、２棟、３棟と買ってもらえることが多いです。

しかし、一棟目で、仲介手数料を値切ったり、めんどくさいお客は、次の物件は紹介しません。

物件を買いたいお客はたくさんいますので、めんどくさいお客に時間をとられているわけにはいきません。

次も購入を検討しているお客は、一棟目から、このへんをよくわきまえて行動すべきです。

不動産業者にとって、よいお客になれば、良い情報が回ってきます。

実際に私も、良い物件情報を入手したときに思い浮かぶのは、めんどくさくないお客だけです。

そして、その物件は、我々仲介業者、買い主、売り主、皆ハッピーに、内密に取引を終えます。