仲介手数料分の仕事

パワービルダーの住宅の仲介では、仲介手数料の値引き合戦が盛んである。

お客さんは、同じ物件を買うなら、少しでも仲介手数料が安い業者から購入する。

一方、不動産投資の仲介では、手数料の値引きを要求するお客さんはほとんどいない。

業者は正規の手数料(価格の3％+6万円)をもらえるのである。

その違いは、不動産投資の世界では、どちらかというと、お客さんより、業者のほうが立場が上という風潮があるから。

お客さんはよりよい情報をもらえるように、業者から嫌われないような行動をとる。

それに胡座をかき、手数料に見合う仕事をしない業者があまりにも多い。

その最たるものが、物件調査。
重要事項説明を作成するため、現地、役所へ行き調査をする。

しかし、本当に現地を見たのかも疑わしい、いい加減な調査しかせず、隙がありすぎの重説で済ましている業者が、特に不動産投資専門の業者に多い。

投資の知識があっても、不動産の知識に乏しい業者がとても多い。

仲介手数料に見合う仕事をしっかりしてくれる業者かどうか、見極める目が必要だ。

収益還元法による値付けが弊害

不動産の値付けには、収益還元法、積算法、取引事例比較法がある。

現物投資である以上、積算法で、土地、建物それぞれの現時点での価格を評価して、価格を設定している物件を購入してほしい。

収益還元法にありがちなのが、販売価格にたいして、土地、建物の価格が半分位なのに、想定利回りが12％まわるからということで値付けをしているもの。

想定が、想定外になったとき、その物件の本当の価値は半値になる。

収益不動産は独特の値付けをするため、ババ抜きのババは、一枚だけではなく、無数に量産される。

金融機関の事情を考慮する

法定耐用年数を越える融資は、支店と本部のバトルになる。

だから、なぜ法定耐用年数以上の融資が可能なのかという、本部を説得する材料が必要。

いつ、どのように、いくらかけて、修繕したのかという修繕履歴や、年収、家賃収入に対して、住宅ローンやアパートローンの年間返済額が何％なのかという返済比率が重要。

返済比率が低いとういことは、それだけ修繕にあてられる資金的余裕があるという判断につながる。

それらの資料を揃えて、金融機関の融資担当者に本部を説得してもらう。

パッケージローンではなく、プロパーローンというのは、創意工夫で融資を引っ張ってくることができ、

事業者としての手腕が試されるもの。

スルガ銀行

アパートローンの最後の砦と言えば、スルガ銀行ですが、表向きスルガ銀行はアパートローンは扱っていません。

インターネットで検索してもスルガ銀行のアパートローンの案内や借り入れ条件などは出てきません。

それは、銀行の商品としてではなく、個別の案件として取り扱っていることを意味します。

言うなれば、まことしやかに
囁かれている、借り入れのための条件は、その個人によって、また、物件によって全く変わってきます。

年収700万円未満だから、上場企業ではないからと、諦めるのではなく、チャレンジしてみる価値は
十分にあります。

真の不動産投資家

真の不動産投資家は、ガードが固い。はじめて会った人に保有している不動産の棟数や具体的な情報は、ほとんど教えない。

また、不動産取引のシステムに精通しており、まず、物元かどうか、確認をする。物元であれば、資料も揃っているし、両手取引になるため、価格交渉も一生懸命やってくれることを知っている。

彼らは、書籍などを通じ不動産投資の勉強をよくしており、かつ、自ら所有している経験からの知識があるため、投資をしていない営業マンの浅はかな営業トークには影響されず、自分の確固たる投資基準をもっている。

真の不動産投資家は、多くの失敗をしている。そして、失敗と判断した投資は、固執せず、損切りが早い。その判断が早いため致命傷にならず、次の投資に向かうことができる。

真の不動産投資家は、不労所得なんて、とんでもないと言う。投資がうまくいっている投資家は、労力を惜しまない。

チャンスの神様

チャンスの神様は前髪しかない。チャンスが来たときは、迷わず、すぐにつかまなければ、逃げてしまいます。

でも、考え過ぎて、すぐにジャッチできない場面が多々あります。

ほかにもっといいチャンスが巡ってくるかもしれない、もう少し状況をみてからにしよう。

そのような考えは、とても危険です。なぜならその考えには、何の根拠もなく、ただの願望にすぎないからです。

今判断することから逃げているだけ。

こんなワナにはかからないように。

不動産仲介手数料

不動産仲介手数料が、満額いただけない時代です。

そもそも不動産仲介手数料の上限は、物件価格の３％+６万円(税別)。

3000万円の物件を購入するのに約100万円の手数料が必要。

これって高過ぎませんか。

不動産仲介手数料って、何の対価なのでしょうか。

・情報(物件、ローン、税金、建築などの情報)の対価

・物件案内の対価

・契約書、重説作成、ローン申込、司法書士手配などの事務の対価

情報については、ネットで何でも検索できますので、情報料をとることはできなくなりました。

物件の案内も、スマホ片手にナビで目的地まで自分で行くことができます。

手数料を取れるとしたら、契約書類作成事務手数料くらいですかね。

これって数万円だと思います。

しかし、手数料の対価で最も重要なのは、安全な取引への対価かと思います。

物件調査、売主の確認、契約内容の確認、瑕疵担保責任の取り決めなど、不動産取引の安全に係わることは、不動産会社にしかできないことなのではないでしょうか。

だから僕たちは、胸を張って手数料を請求していいのです。

それでも仲介手数料、物件価格の３％+６万円は高過ぎですね。

オリンピック銘柄株

今日2020年オリンピック開催が東京に決まりました。
どの競技でもいいので、ぜひ生で見てみたいものです。

ところで、現在、どのオリンピック銘柄株を買おうか思案してます。

東京開催は既に株価に織り込み済みとの声も聞こえてきますが、100％確信して投資行動をとっていた投資家はそんなに多くないはず。

そして2020年までには、さまざまな好材料がオリンピック銘柄株には出てくるはず。

なので、長期のスタンスで投資をするつもりです。

昨日までは、株の購入など全く考えていませんでしたが、同じような考えの人達が株価を上げてくれることを期待します。

願望を実現するには

営業の仕事をしている以上、中途半端な成果では、つまらない。
やるからには、No.1を目指すべき。

まずは、No.1の定義を明確にし、具体的な計画を作成し、行動に移す。

当たり前のことですが、この作業がとても大切。

No.1営業マンの自分をはっきりとイメージできるようにならなければ、その願望は実現しない。

そして、願望を実現するためには、何らかの代償を払わなけばならない。

代償を必要としない報酬は存在しない。

なりたい自分の外見、言動、立ち振舞い、周囲の人間など明確化できなければ、そこに到達することは一生ない。