「売れていない・・・」「買えていない・・・」マンション市場動向 ＆ 改元・１０連休は、・・・！？

「売れていない」「買えていない」マンション市場動向　＆　改元・１０連休は、・・・！？

“桜花爛漫”

東京ではサクラの見頃がやって参りました。

花見の名所、上野公園ではお花見客であふれかえっていました。

毎年のことながら、お花見の季節が来ると身も心もウキウキして

新たな希望と夢がわいてきますよね。

このところ、

マンションデベロッパーの担当者さんとの情報交換の機会が多いのですが、・・・・・

◆　「売れていない・・・」

・　「新築マンションが売れていない。」

・　「新築マンション分譲価格が高止まりしていて、販売が低迷しているよ。」

・　「都心の億ションはともかく、

　　郊外型の新築マンション販売は、まったくと言ってよいほど売れずに苦戦が続いている。」

・　「一般取得者層の世帯年収が伸び悩み、

　　分譲価格上昇に一次取得者がついて行けない状況が続いているようだ。」

・　「１０月から消費税率がアップになっても、

　　販売価格の値下げの可能性は低いだろうね。」

◆　「買えていない・・・！？　

　　　新規マンション建設事業用地」

・　「都内のマンション建設事業用地の情報がまったくと言ってよいほどない。

　　新規案件が少なく困っているよ。何か良い情報はありませんか。」

・　「郊外の土地情報はあっても、最寄り駅から徒歩１０分以上の土地ばかり、・・・

　　建築費が高止まりしていて、売値から逆算すると土地代金が出ない有様だよね～」

・　「建築費と言えば、鉄骨建材が公共事業ラッシュで不足しているし、

　　鉄鋼をとめるボルトも品不足で工期が大幅にずれ込んでいるらしいよ。」

・　「某社は分譲マンション販売不振が続いているので、

　　一棟収益マンション事業にも手を出し始めたようだね。」

・　「某社はマンション建設用地が高すぎて、建設用地情報も少ないので、

　　今年に入ってから都内の５０坪程度の土地を購入したらしい。」

　　「不動産投資家、相続税対策の顧客をターゲットにした一棟収益マンション建設用地を

　　買い始めているらしいね。」

●　　売れていない新築分譲マンション、　・・・

　　　買えていない新規分譲マンション建設用地、　・・・

　　　新年度のマンション市場は、

　 　購入を見合わせている

　 　一般取得者層の動向にかかっているようです。

◆　改元・１０連休は・・・！？

　　　　※　働き方改革もよいけれど、・・・

・　「家族連れで動物園や公園に行ったり、ショッピングしたりも良いけれど、

　　１０連休の内、２～３日で終わってしまうよな。あとは何しようかなぁ？」

・　「海外旅行はゴールデンウィーク料金で高すぎて馬鹿馬鹿しいよな、

　　国内旅行も車の渋滞やら、どこに行っても混み合っていそうだし、・・・！？」

・　「政府は国民の消費活動を促さそうと１０連休にしたのだろうが、

　　一般消費者は財布のヒモが固いし、個人商店も困るよな～　！」

・　「月末の業務と月初の仕事が滞り、連休明けの激務が厳しいよな、

　　今の内から思いやられるよ。」

・　「銀行員さんの中には、ATMの現金補填や、

　　万が一の故障トラブルに備えて出勤する人もいるらしいよ。」

・　「改元・１０連休は２月に発表されたけど、直前過ぎるよ。」

・　「中国の旧正月“国慶節”のように毎年１０連休だったら予定も立てられるけど、

　　今年だけだからね。」

あなたはどのように

改元・１０連休をお過ごしになられますか！？

金融機関も、１０連休、

どうやら、

最低限のお金はおろして置いた方がよさそうですね。

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『いま起こっていること、これから起こること』第４０回 板橋区しんきん講演会に参加！！

『いま起こっていること、これから起こること』

第40回　板橋区しんきん講演会に参加

今年は東京では大した積雪もなく、温かい日々が続いています。

温暖化のせいか年々暖冬になってきているような気がしますね。

ポカポカ陽気で早咲きの　“河津桜”　も見頃を迎えたという便りが届いてきました。

昨日、板橋しんきん協議会・東京商工会議所板橋支部共催の、

第４０回　板橋区しんきん講演会に参加しました。

　・　開催日　　平成３１年２月２０日（火）

　・　時　間　　　午後２時　～　午後４時

　・　会　場　　　東京信用金庫本店　８階ホール

　・　演  題　　　『いま起こっていること、これから起こること』

　・　講　師　　　経済ジャーナリスト　須田慎一郎　先生

須田慎一郎先生は、

テレビ朝日「ビートたけしのTVタックル」、読売テレビ「そこまで言って委員会NP」

ニッポン放送「須田慎一郎のニュースアウトサイダー」、

文化放送「須田慎一郎のこんなことだった！！誰にもわかる経済学」　等々・・・

テレビやラジオの報道番組で活躍中ですよね。

気温１９℃と４月並みの陽気でコートも羽織らずに出掛けました。

会場に着くと、顔馴染みの支店長が笑顔で迎えてくれました。

経済ジャーナリストの須田慎一郎先生、

テレビ番組で見るよりも明るくてユーモア交じりの話術に、

会場内は大爆笑の場面もありました。

「年頭の講演会となると、今年の経済、景気の予測話題が多いが、

　ほとんどの予測が当たらないので今日はしませんよ。」　（会場内　大爆笑　）

「景気の予測には、各方面のデータや統計指数ばかりでなく、その時の政治政策が

　重要で大きく景気を動かすことになる。政治と経済は表裏一体である。」

　　　　　　　　　　　　　　　　　（講演中の須田慎一郎先生）

「アベノミクス政策は既に失敗に終わっている。」

「安倍政権の今後の政策は、“１億総活躍社会の実現”を目指して、

　働く女性の社会進出の促進（パートさんの所得税：１０３万円/年⇒１５０万円/年に引上げ）や、

　シルバー人材の活用（定年制の延長、年金支給制度の延長）により、

一世帯当たりの収入を増やそうという政策だ。

人生１００年時代、６５歳以上の元気な女性や定年後の労働力と、

　消費活動がこれからの日本経済を支えて行くだろう。」

「外国人就労者法案も可決され、労働力の減少に伴い、３Kと言われる労働は

　外国人就労者に依存する政策が進んでいる。」

「最近、多くなっているイスラム教徒の食事「ハラール」の導入で売上げを伸ばしている店も多い。

　また、ファストフード店内で働く従業員もシルバー人材の活用が多くなっている。」

「従来の習慣に捉われず、時代の変化に順応した気付きや対応力が、

　新しいビジネスチャンスを作り、これからの日本経済を支えて行くだろう。」

さすが、経済ジャーナリストの須田慎一郎先生

ユーモアと、とても分かりやすい後援会でした。

千葉のゴルフ場では、陽当たりの良いグリーンサイドで、

紅梅が見頃を迎えていました。

春はすぐそこまでやってきていますね。

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“所有者不明土地” 売却可能に・・・！？ 法務省 新法案提出へ

“所有者不明土地”　売却可能に・・・！？　

　法務省　新法案提出へ

冬晴れで乾燥した日々が続いている東京です。

日本列島、日本海側は雪の日が多いようですが、

太平洋側は晴天の日が続いています。

お正月休みが明け、二週間が過ぎましたが、今年は何かとバタバタしています。

さて、先日の読売新聞に、、所有者不明土地の塩漬け現象を狙って

「法務省は、土地の所有者が特定できない場合でも、裁判所の手続きを経れば

“売却できる制度”の創設を柱とした新たな法案を通常国会に提出する。」

の記事が出ていました。　

日本全国で増えている「所有者不明土地」に歯止めをかけ、

塩漬け状態の土地の活用につなげる狙いのようである。

当ブログ参考記事：“所有者不明土地に利用権” 国交省 法案提出へ

（以下、読売新聞より抜粋引用）

法案骨子（案）

◆　「変則型登記の土地」

　　　　　　　　　　　　　・　氏名や住所が正しく登記されていない所有者不明の土地

　　　　⇓

　・　法務局の登記官に調査権を与える

　　　　⇓

　・　なお、所有者が分からない場合

　　　　⇓

　・　「管理者」が売却できる制度　

　　　　　　　　　　　　　　　　・　管理者には裁判所が選任した弁護士や司法書士らを充てる

◆　「所有者等探索委員会」

　　　　　　　　　　　　　　　　・　登記官の調査が難しい場合、自治体職員OBや

　　　　　　　　　　　　　　　　　　土地家屋調査士らを任命

◆　管理者が売却する所有者不明土地

　　　　　　　　　　　　　　　　・　自治体が公共事業用地として使用

　　　　　　　　　　　　　　　　・　民間企業が土地の開発をする

　　　　　　　　　　　　　　　　・　土地処分後の売却代金は法務局に供託される

　　　　　　　　　　　　　　　　・　後日、所有者が判明した場合、法務局から代金を渡す

所有者が分からないまま、放置されている土地は、・・・

２０１６年で九州の面積より広い　約４１０万ヘクタールだと言われています。

かねてより、社会問題となっていた所有者不明土地問題、

法務省のH.P.を閲覧してみると、

問題の解消に向けた取組を行ってきているようです。

　（以下、法務省のH.P.より抜粋引用）

（法務局パンフレットより引用）

●　市町村窓口に死亡届が出される段階をとらえた相続登記の促進の取組

　　　死亡届受理時に当該窓口で相続登記の促進広報リーフレットの配布

　（法務局パンフレットより引用）

●　相続登記の促進をしないと、

　　　・　安全安心な暮らしを守る公共事業が進まない

　　　・　再開発が進まなかったり地域の活性化が進まない

　　　・　農地の集約化や産業の推進が進まない

　　　・　2次3次相続が発生し、未来につなげられない

等々の問題が発生しますよね。

法務省の所有者不明土地問題の解決に向けた取組としては、

　　　・　法定相続情報証明制度

　　　　　　　　　　　　　　　　法定相続情報一覧図により相続手続への利用拡大に取組む

　　　・　長期相続登記未了の解消に向けた仕組みの創設

　　　・　相続登記の促進のための登録免許税の特例

　　　　　　　　　　　　　　　課税標準額が一筆当たり２０万円以下の土地の相続登記は

　　　　　　　　　　　　　　　登録免許税を免除する

　　　・　共有私道の保存・管理等

　　　　　　当ブログ参考記事：所有者不明“共有私道”工事、円滑化へ法務省指針

　　　・　登記制度・土地所有権の在り方等

　　　（法務省H.P.より引用）

土地所有権本位制度で成長してきた日本経済、

そして、外国人の不動産取得が多くなった現在、

日本人ですら、所有者不明の土地が多いのに

それに加え、

外国人の相続による所有者不明土地問題も出てきそうですね。

少子高齢化社会が進み、老人の一人暮らしも多くなり、

家族親族間の交流も希薄になった日本、

所有者不明の土地問題は今後の日本にとって

大きな社会問題ですね。

バブル景気の絶頂期１９９０年頃には

東京２３区の土地価格でアメリカ全土が　２個買えた　　

とも言われています。

あれから、３０年・・・

あなたはこの現実をどう思いますか。

そして、

これから、３０年・・・

土地の所有権、相続登記はどう変わるのでしょうか　

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~ ２０１９年 不動産市場の展望 ～

　～　２０１９年　不動産市場の展望　～

毎年のことながら年の瀬になると一年の速さを痛感します。

今年は天候が不順で全国的に自然災害の多い年でしたね。

世界的に温暖化が問題になっており、

天候変動の影響が大きくなってきているようです。

特に今夏の連日の猛暑日には参りましたね。

２０１９年は自然災害の少ない

平穏な年になってもらいたいものです。

　　　　　　　　　　　～　　西暦　２０１９年　　　皇紀　２６７９年　　亥年　　～

２０１９年はどんな年になるのでしょう　！？

●　新元号　　２０１９年４月～５月

２０１９年４月１日以降、政府は皇太子殿下が新天皇に即位される５月１日に向け、

新元号を発表する方針です。

どんな新元号になるのか楽しみですね。

平成天皇の退位日は、平成３１年４月３０日となっています。

それに伴って１０連休という会社も多いようです。

新元号にあやかった名前の社名、学校名、商品名、個人名、等も登場することでしょう。

●　HARUMI   FLAG  　　

　　　２０１９年５月下旬　モデルルーム公開　販売開始予定

　　　東京オリンピック選手村跡地の大規模再開発事業

　　　　　　　　　　　　　　（HARUMI  FLAG　販売サイトより引用）

大手不動産会社（　三井不動産レジデンシャル、三菱地所レジデンス、野村不動産、住友不動産、

住友商事、東急不動産、東京建物、NTT都市開発、新日鉄興和不動産、大和ハウス工業）の

共同事業で、販売サイトはすでにオープンしています。

住宅総戸数５，６３２戸で分譲戸数は４，１４５戸のビッグスケールです。

２０１９年最大の注目物件となり、

その売行きが２０１９年度の不動産市況のバロメーターと

なることでしょう。

今のうちから、　“不動産関係者がこぞって申込するだろう”　と言われている程、

前人気の高い物件のようです。

●　消費税増税　２０１９年１０月１日から

消費税が８％から１０％に引き上げられます。

住宅を購入する時の消費税率は、物件の引き渡し日の税率が適用されます。

今回の消費税引き上げに関しては、

　◆　税率が１０％になる半年前、

　　　つまり、２０１９年３月３１日までに契約したものであれば、

　　　引き渡し時期にかかわらず消費税率は８％のまま

　　　据え置かれる経過措置が取られます。

　ですから、２０１９年３月３１日までに契約するか、

◆　それ以降であっても、

　　　２０１９年９月３０日までに物件の引き渡しを受ければ、

　　　　消費税率は８％が適用されます。

マイホーム購入を思案していた人達への

決断の後押しになるでしょう。

不動産市況では、２０２０年東京オリンピック開催前には

外国人投資家の高値売り逃げが始まり、

不動産価格は下落するだろうと予測する見方もあるようですが、

住宅ローン控除の拡大や活発な再開発事業を見ると、

まだまだ不動産市場の好景気は続きそうですね。

　～　２０１９年がより良き年となりますように　～

《　年末年始休暇のお知らせ　》

弊社は誠に勝手ながら、　　１２月２９日（土）から、１月６日（日）まで

年末年始休暇とさせて頂きます。

１月７日（月）からは平常通り営業致しますので宜しくお願い致します。

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トラブル多発のサブリース業者 実態調査へ ～ 登録義務化も ～

トラブル多発のサブリース業者　

実態調査へ　～ 登録義務化も ～

雲一つない青空が天高く広がり、清々しい秋晴れの東京です。

東京都の木「イチョウ」も綺麗に色づき始め、

秋の季節の深まりを感じさせてくれます。

さて、

表題の件ですが国土交通省は２０１９年度から、

不動産業者、住宅メーカー、建設業者が

アパート・マンション等の賃貸住宅を一括借り上げして、

入居者に転貸する  「サブリース」契約 の 実態調査 に乗り出す、

とプレス発表しました。　（以下、日経新聞・読売新聞から抜粋引用）

今年に入ってから、

不動産投資家のみならずとも

女性向けシェアハウス「かぼちゃの馬車」を運営するスマートデイズが入居率の低迷により、

サブリース契約を結んでいたオーナーへの賃料が払えず

破綻したニュースが大きな社会問題となりましたね。

サブリースとは、

マンションやアパートの所有者から、建設した住宅メーカー、建設業者、不動産業者が

一括で借り上げて、入居者に転貸する契約形態を指します。

　　　　　　　（日経新聞より引用）

土地所有者に「土地有効活用」とか、「相続税対策」のためと

住宅メーカー、建設業者、不動産業者から、　

セミナーやサークル等で

もっともな甘い言葉と巧みな話術で

“安定した家賃収入保証”　をうたい文句に

アパート、マンションを購入したり、

遊休地に賃貸物件を建設したりして

サブリース契約を結ぶケースが多いようです。

ところが、

その後、業者から　“家賃減額”　を迫られて事業計画が狂い、

借入金返済に行き詰まるなどのトラブルが頻発しているようです。

中には、サブリース契約していた予定賃料の４０％減額を迫られた例もあり、

国民生活センターへの相談も増加傾向にあるようです。

サラリーマンや初心者不動産投資家が、

不動産購入の段階で業者から、「サブリース契約を条件」　とされ、

数年後には予定賃料の減額を迫られるケースもあるようです。

当初のサブリース契約家賃収入からオーナーの収入が減額される場合に

トラブルとなる事例が目立っているそうです。

　　　　　　（読売新聞より引用）

こうしたサブリース契約問題の拡大防止に国土交通省は実態調査に乗り出し、

　・　業者登録の義務化などの法整備

　・　投資物件購入者、不動産オーナーへの家賃収入保証などの説明が適切かどうか

　・　重要事項説明書での賃料減額の適切な説明の義務化

　・　オーナーへの定期報告の義務化

などを想定し、対策と国の管理が及びやすくしてルールの強化を検討するとのことです。

国は現在、

賃貸物件の管理業者を　「賃貸住宅管理業者」　として登録する制度を設けている。

だが、登録は任意のため全国に約３０，０００業者ある管理業者のうち、

登録を済ませているのは約４，０００業者にとどまる。

国土交通省は業者の登録を義務付ける法制化も検討するとのことです。

ちなみに弊社は６年前から、　

賃貸住宅管理業　国土交通大臣　（２）第１４５８号

として業者登録しております。

異常なまでに過熱していた不動産投資ブーム、

立地条件の悪い女性専用シェアハウス「かぼちゃの馬車」と、

不適切なスルガ銀行の過剰融資、

「家賃保証だから安心」　「サブリースだから安全」　

「銀行融資がついているから安心」　とは言えません。

「３０年一括借り上げ」と言っても３０年たてば建物も老朽化しますから、

３０年間ずっと同じ家賃が入る訳もなく賃料が下落するのは当たり前ですよね。

不動産投資ブームが沈静化した現在、

セミナーやサークルでの誘惑とか

大勢の人がいるから、　　・・・・・・★☆彡

という群集心理をあおるような営業にはリスクが伴います。

誇大広告に騙されないで

じっくりと良い物件を選ぶ不動産投資の

チャンスがやって来ました。

自己責任のもとで堅実な

不動産投資をやって行きたいものですね。

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一棟収益ビル大規模改修工事 ビフォーアフター その②

一棟収益ビル大規模改修工事　

ビフォーアフター　その②

朝晩の気温が下がり始め、

ピリリとした冷たい空気に身体が引き締まる季節です。

天高く澄んだ青空に映える色とりどりのコスモスが清々しく見頃です。

さて、弊社保有物件　『トレジャリィ遊座大山』　の大規模改修工事のビフォーアフターです。

土地を購入して、自分の計画通りの建物を新築する場合と異なり、

中古の収益ビルを購入して、大規模改修工事を実施する場合には、

事前にどのように修繕・改修をするのか、

しっかりと計画を立て、業者さんと綿密な打ち合わせをしておくことが大切です。

建物の構造、規模、各設備の耐用年数のチェック、・・・等々を分析しながら、

改修工事のスケジュールを立て、

一級建築士さん、塗装業者さん、内装業者さん、各設備業者さん、等々・・・・・

各施工業者さん達と、商品カタログや商品番号をキチンと把握し、

定例打合せ会で　一つひとつ確認して行くことが一番重要です。

【　エントランス　】

［ビフォー］

・　エントランスの段差を解消

・　共用部塗装工事

・　タイル貼替

・　手摺をステンレスパイプに取換え

・　階段タキロン張替

・　人感センサーライト２器　新設

［アフター］

【　2階　室内　】

テナントが空いていた室内を思い切って、スケルトン状態にし、

キッチン、トイレを使いやすい最新モデルに取換えました。

［ビフォー］

・　画面左側のユーティリティ部分を撤去

・　業務用空調設備　取換え

・　照明灯　LEDに取換え

［アフター］　室内が明るく広々となりました。

【　2階　キッチン、トイレ　】

［ビフォー］

・　システムミニキッチン　新設

・　ウオッシュレット　トイレ　新設

・　洗面化粧台セット　新設

［アフター］

・　システムキッチン

・　洗面化粧台　ウオッシュレット　トイレ

【　地階　室内　】

［ビフォー］

・　（NTT東日本所有）電話回線中継ボックス撤去　　（右上側のボックス）

　　　この撤去工事で約一ヶ月半も待たされました　

・　業務用空調設備　取換新設

・　照明灯　LED　全取換

［アフター］

【　郵便ボックス　】

［ビフォー］

・　各階でバラバラだった郵便受けを一ヶ所にまとめ、

　　エントランス横に集合ポストを設置しました。

［アフター］

以上のように一棟収益ビルを大規模改修する場合には、

それなりの工事期間と工事費用が必要となります。

大規模改修工事を実施する際には、

事前にしっかりとした　“修繕計画”　を立て、

それぞれ各施工業者さんと、

商品カタログ・商品番号・色見本・工事期間・金額・支払方法　・・・・等々、

細部にわたる打合せが欠かせませんね。

　［エントランス夜景］

秋の夜長、・・・・・・・・・・　

防犯対策としてのネオンと、人感センサー照明、

SECOMさんの防犯カメラも設置しました。

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一棟収益ビルの大規模改修工事 ビフォーアフター その１

一棟収益ビルの大規模改修工事　

ビフォーアフター　その１

“　暑さ寒さも彼岸まで　”　とは良く言ったものです。

九月になっても例年にない酷暑続きだったあの暑さも、

朝夕涼しくなり、今はすっかり秋の気配となりました。

虫たちの奏でるハーモニーが秋の深まりを感じさせてくれます。

さて、

弊社保有物件　『トレジャリィ遊座大山』　の大規模改修工事のビフォーアフターです。

どのような収益物件でも、

資産として長期保有しようと計画し大規模改修工事を実施するとなると、

それなりに資金も掛かります。

特に、足場を架ける大規模改修工事ともなるとなおさらで、

足場がある内に、あれも・・・・・、これも・・・・・、やっておこうと考えて

工事代金も大きく膨らみます。

工事代金は経費として計上し、償却できますから、

大規模改修工事の際には、　あれも・・・・・、　　これも・・・・・、

ケチらないでまとめて実施した方が良いでしょう。

【　屋　上　】

［ビフォー］

・　キュービクルの撤去と、設置跡の養生

・　防水工事（10年間保証付）

・　塗装工事　

・　TVアンテナ取換え

［アフター］

【　5 階 部分　】

［ビフォー］

・　外壁タイル高圧洗浄

・　外壁防水工事

・　外壁塗装工事

・　共用部分防水工事

・　共用部分塗装工事　（グレー系の明るい色にして入居者さんに喜んで頂きました。）

・　出入口アルミサッシ雨除け庇新設取付け

［アフター］

【共用階段　4階　～　5階】

［ビフォー］

・　階段鉄部　錆落とし　塗装工事

・　共用部分塗装工事

・　タキロン張替工事

（管理、手入れが不行き届きで荒れ果てていた共用廊下も見違えるように綺麗になりました。）

［アフター］

【　共用階段　2階　～　3階　】

［ビフォー］

・　階段鉄部　錆落し塗装工事

・　タキロン張替工事

（グレー系の明るい色にして清潔感と落ち着きが出ました。）

［アフター］

【　ビル　エントランス　】

［ビフォー］

・　門塀の撤去工事

・　エントランス段差解消工事

・　手摺撤去工事とステンレス製手摺新設取付工事

・　人感センサー照明灯新設取付工事

・　SECOM　防犯カメラ設置

・　エントランスアーチの設置工事

［アフター］

ビルのエントランスは、その建物の一番大切な顔です。

第一印象を良くするためにも、

イメージチェンジを図るためにも、

ライトブルーのエントランスアーチを新設しました。

一棟収益ビルの大規模改修工事は、予想以上に費用も掛かりましたが、

これから、ずっと長期保有して行く大事な資産です。

堅実に収益を上げてくれる事に期待しながら、

長期間、愛情を注いで行こうと思います。

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一棟収益ビル大規模改修工事完了 ～ テナント募集開始 ！！

一棟収益ビル大規模改修工事完了　～　テナント募集開始　

例年にない猛暑日が続いていた今年の夏ですが、

８月も終わり、台風と共に秋風が吹き始め、

高原ではススキの穂と赤トンボが、

初秋への季節の移り変わりを感じさせてくれます。

さて、

お陰様で弊社保有一棟収益ビル　No，７：　「トレジャリィ遊座大山」　も

長かった大規模改修工事が完了し、いよいよテナント募集を開始しました。

ビルの立地条件も良く、弊社と目と鼻の先でしたので購入したのですが、・・・

キュービクル撤去作業から難題のある収益ビルで、

投資家の技量と判断力と決断力を試されるような収益ビルでした。

　　　　　　（撤去前のキュービクル）

懸念していた  PCB 含有量も基準値以下で一安心　

　　（キュービクル解体撤去作業中）

無事にキュービクル撤去作業も終わりました。

それから、足場を架設して大規模改修工事が始まりました。

　・　屋上防水工事　　・　外壁防水塗装工事　　・　タイル高圧洗浄　　・　サッシ改良工事塗装

　・　共用廊下階段改修工事　　・　共用部分照明灯　LED照明に全取換え工事

　・　２階、地下１階業務用空調機交換取付工事　　・　２階、地下１階　トイレ新設工事

　・　２階、地下１階　専有部分をスケルトン状態にしてレイアウト変更新設工事

　・　１階　エントランス改良工事　　・　エントランスアーチの設置工事

　・　等々、・・・・・の大規模改修工事に入りました。

　（２階　大規模改修工事前）

空室の２階部分をスケルトン状態にして改装工事に入りました。

地下１階も、同様にスケルトン状態にして、・・・・・

と、　ここまではっ順調でしたが、　画像右上のボックス、　　　・・・　

このボックスの所有者は、　

なんと、　◆日本電信電話株式会社でした。

“支障移転申込書　兼　確約書”　を提出し、

“撤去費用全額を前払銀行振込”　して、

待つこと、約二ヶ月間。　　・・・・・　　(ノ◇≦。)

これには、泣かされました。

お陰様で、無事に消防検査も終わり、

エントランス改良工事、防犯灯設置工事、セコム防犯カメラ取付工事も終わり、　

エントランスアーチの設置工事も終了しました。

大規模改修工事施工箇所の　“ダメ出し”　チェックも終わりました。

一棟収益ビルのオーナーとして、

良いテナントさんに借上げて頂くために、

不動産投資家としての技量、判断力、決断力を問われた

一棟収益ビルの大規模改修工事でした。

（一棟収益ビル大規模改修工事のビフォー＆アフターを企画中です。お楽しみに・・・(^^♪）

最寄駅　東武東上線　『大山』　駅　では、

道路計画補助２６号線、『大山』　駅　立体化計画、

それに伴う東口駅前広場開発の事業計画が発表され、

将来性のある有望な

好立地の収益ビルとなってくれることでしょう。

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一棟収益ビルの消防検査 無事完了 ！！

一棟収益ビルの消防検査　

　　　　　　　　　　　　　無事完了　

7月に入って記録的な大雨に見舞われたり、

観測史上まれな猛暑日が続いている日本列島、

日本ばかりか世界各地でも、

大洪水、異常熱波、猛暑、森林火災、等々・・・・・

どうやら、「地球温暖化」とばかり言ってられないようですね。

まさかっ　・・・　

と、予想を覆す事故に火災があります。

先日の多摩市のオフィスビル建築現場での火災事故、

２００１年の新宿歌舞伎町雑居ビルの火災事故、

２００９年の杉並高円寺ソシアルビル居酒屋火災事故など、

痛ましいのがビル火災事故です。

ビルのオーナーとしては、

消防法や、火災予防条例に基づいた届け出や、

手続きをしっかりして置くことが　“必要不可欠”　です。

　　　　　　　1 階　　火災報知設備

大規模改修工事中の弊社保有一棟収益ビル：　トレジャリィ遊座大山　も、

火災報知器を取り替えたり、新設したり、防火自動ドアの改修をしたので、

消防署に届出を提出して、

消防検査を受け、　　

『指示事項なし』　

の検査結果通知書を、先日、無事に受け取りました。

　　　　　　2 階　火災報知設備

　　　　3 階　　火災報知設備

◆　火災予防条例　第５８条　三

（消防用設備等又は特殊消防設備等の設置の届出等）　により、

消防署長に届け出を出して検査を受けなければならない　・・・・・・

　　　　　４ 階　　火災報知設備

　　　5 階  火災報知設備

大規模改修工事の監修をお願いしていた一級建築士 ：　M さん

防災設備改修工事を請け負ってくれた防災業者さん

他、関係業者さん達のおかげで、

“改善命令”　もなく、

無事、消防検査を終えることができました。

　　地下　１ 階　　火災報知設備

　　　　　　　　　　　　　　消火器

不動産投資家、ビルオーナーとして、

火災保険等の　【そなえ】　も大事ですが、

消防法に基づいた点検や、

消防署への届け出、検査は

重要な責務ですから、しっかりとやっておきたいですね。

　　　

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やっと目途が立ってきた “一棟収益ビルの大規模改修工事”

やっと目途が立ってきた　

“一棟収益ビルの大規模改修工事”

梅雨だと言うのに夏日が続いている東京です。

先日、埼玉の某しょうぶ園に行ったのですが、

菖蒲の花は例年より早く見頃を終え、

代わりに見頃を迎えていたのが　“アナベルアジサイ”　でした。

今年は温暖化の影響か、サクラのお花見も例年より　2週間程早かったようでした。

どんなモノでもそろそろかな、今かなと、楽しみにしている時期があります。

その期待感の時期とタイミングを逃すと気の抜けたビールのようになってしまいますよね。

弊社で購入した一棟収益ビル　『トレジャリィ遊座大山』　の

大規模改修工事もほぼ予定通り進んでいました。

がっ、

ビルの地下1階に設置されていた、

NTTさん所有の配線中継ボックスの撤去工事で予定が大幅にズレ込んでしまいました。

東日本電〇電〇株式会社さん宛に、

「支障移転申込書　兼　確約書」を提出し、

指定業者の見積工事代金全額を銀行振込で前払いして、

NTTさんの指定業者さんの工事実施日の順番をずっと待ち続けます。

4月26日に書類を提出し、工事代金全額を前払いして

待たされること、　・・・　一ヶ月半　・・・　　　(ノ◇≦。)

やっと、

先週、NTTさんの配線中継ボックス撤去工事が終わりました。

親方日の丸とは言いたくありませんが、

もう少し消費者の立場に立って頂き何とかして欲しいものです。

　（　配線中継ボックスが撤去された後の壁下地）

電気工事業者さん、設備工事業者さん、内装工事業者さん、等々、・・・・・

皆さん他の仕事もあり、すぐには手が回りません。

それでも、各業者の皆さん、

大規模改修工事の監修をお願いしている　一級建築士：M　さんの

号令の下、工事を進めてくれています。

本当に有難いことですね。　　　　【感謝】　m(_ _ )m

　　（　２階　賃貸フロア　）

来週からは、

いよいよ仕上げのエントランス部分改修工事に着手できそうです。

そんな訳で、

やっと目途が立ってきた　“一棟収益ビルの大規模改修工事”　です。

不測の事態に備えた大規模改修工事計画と

余裕を持った資金計画を立てておきたいものですね。

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