一棟収益ビル “大規模改修工事費用の資金調達『マル経融資』”

一棟収益ビル　“大規模改修工事費用の資金調達『マル経融資』”

高気圧に覆われて、爽やかな五月晴れの東京です。

木々の緑も一段と濃くなり、

植物たちの生命力の息吹を肌で感じますね。

さて、一棟収益物件のオーナーさんにとって、

頭の痛い所でもあり、手腕の見せ所もあるのが、

「大規模改修工事」の実施とその「資金調達」です。

分譲マンションでは、

各区分所有者から集めた管理費や修繕積立金等を用いて修繕工事や改修工事を実施します。

賃貸一棟収益物件では、

オーナーさんが資金調達をして修繕工事や改修工事を実施することになります。

現在、大規模改修工事を実施中の弊社保有資産：No，７　トレジャリィ遊座大山は、

購入を検討した段階から、

友人の一級建築士：　M さんにビルディングインスペクションを

お願いしていました。

改修工事現況写真は、（１）～　（２）の二冊となり、

　チェック事項は、全５８項目となりました。

この段階での概算改修工事予算は、約；二千万円程度でした。

一棟収益ビルの購入資金は、

自己資金と信用金庫さんからの借入れで資金調達できました。

一般的に仮設足場を建てて行う大規模改修工事の平均的工事費用は数千万円となるようですね。

現場で、あれや、これや、と改修工事の内容を打合せしていると、

「少しでもグレードの良い仕様や設備にしてより良いテナントさんに入って貰おう　(^ε^)♪　」と、

不動産投資家としての野望が湧いてきて、ついつい予算も跳ね上がってしまいます。

一棟収益物件では、

建物改修工事の実施により、

バリューアップすれば資産価値を高めながら、

賃料収益の改善が見込め、

投下した工事費の回収ができます。

一棟収益ビル購入の段階から、

大規模改修工事費用の資金調達として計画していたのが、『マル経融資』　でした。

日本政策金融公庫さんの、

小規模事業者への経営改善　（マル経融資）　です。

“無担保”　　“無保証人”　　“低利”　　　“手数料不要”

商工会議所さんの推薦にもとづき融資される公的融資制度を利用しての資金調達で、

利息も安いしスピーディで一番良いですね。

利率は　１．１１％　と、

行政区によっては一定の条件で区から支払利子の一部補助が受けられます。

　［実行予算（案）］

先日、一級建築士： M さんとの定例打合せ会では、

追加工事を見込んだ改修工事実行予算（案）が提出されました。

大規模改修工事の予算額は　２６００万円程になり　頭を痛めていると、

東京商工会議所の　T さんから、電話が・・・・

「お借入れの件、正式に日本政策金融公庫さんから満額の融資が決定しました。」　(^O^)

「封書が届きますので、借用証書に必要事項を記入し、記名捺印、印紙を貼付して

　返送してください。」

「予定通り、融資実行日にはご指定の銀行口座にお振込みされます。」

大規模改修工事の監修をお願いした一級建築士： M さん始め、

塗装業者さん、電気工事業者さん、設備業者さん、内装業者さん、・・・・・

全１５業者さんの皆さん達が頑張ってくれています。

少しでも早めに工事代金を支払って上げたいと思いますよね。

一棟収益ビルの大規模改修工事の実施で、

近隣の方々とも良いコミュニケーションが生まれました。

大規模改修工事の竣工が待ち遠しくなってきますね。

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　　　　　　　それでは　また　お会いしましょう。　　　　(^-^)ノ~~　

一棟収益ビルの大規模改修工事 “一難去ってまた一難”

一棟収益ビルの大規模改修工事　“一難去ってまた一難”

ゴールデンウィークも終わり、

家庭サービスから解放されて今日から仕事モード、

という方も多いのではないでしょうか。

今年のGWはどこに行っても大混雑でしたね。

さて、弊社保有ビル　No,７；トレジャリィ遊座大山の大規模改修工事ですが、

友人の一級建築士： M さんの監修のもと、

各工事協力会社さん達のご尽力のおかげで順調に進んでおります。

大勢の職人さん達の意気の合った作業で屋上のキュービクル撤去作業も無事終わり、

撤去後の養生も終えてスッキリしました。

　（屋上　キュービクル撤去の跡）

道路占用使用許可を受けて、

足場仮設工事も架け終え、近隣の皆様にご迷惑をお掛けしながらも、

ご理解とご協力をお願いして順調に進んでおります。

1階のテナントさんにも、御覧の通りご迷惑をお掛けしております。　　　m(_ _ )m

テナントが退去した２階も、

思い切ってスケルトン状態に、

天井も、壁も、床も、取壊し、・・・・・・・・・・・・・・★☆彡

ミニキッチン、WC、洗面台等の水回りから、

業務用エアコン空調機の取り換え、・・・・・

自動ドアの点検修理、部品取替え工事、

勿論、照明器具も　LED に全取換え、電圧もアップしました。

この２階の内装は、完全に新築になります。

空いていた地下店舗も、

ご覧の通り、天井、壁、床を取壊し、

スケルトン状態にして、・・・・・・・・・・・★☆彡

換気口、給排気口の増設工事、

ミニキッチン新設、WC改良新設工事

業務用エアコン空調機の取換え工事、

全照明器具の　LED への取換え交換工事、電圧アップ、

この階でも自動ドアの点検修理、部品取替え工事、

何から何までスケルトン状態にして、・・・・・・

新設工事を行っています。

そんな中、一級建築士： M さんが、・・・

「地下室に、NTTさんの　『配線中継ボックス』　がある。」

　　（正面左側の黒い正方形の箱）

「この配線ボックスは　NTTさんでないと撤去工事ができないから、

　『支障移転申込書兼確約書』を提出し、

　３～４週間で撤去工事見積書が出て、

　撤去工事は更にその先３～４週間位かかりそうだ。」

「いや～、参ったなぁ～　　(｡＞0＜｡)　」

「五月いっぱいで工事終了の予定だったのに、・・・・　(ノ◇≦。)　」

屋上キュービクルのPCB含有問題と撤去作業が、

やっと終わったと思ったら、

次は、

NTT さんの通信施設の支障の問題が出てきました。

一棟収益ビルの改修工事の工期が、NTT さん次第となってしまいました。

“一難去ってまた一難”

どうやら、このビルを建てた元オーナーさんが、

１階店舗と、地下の食品倉庫とを、NTT さんの電話回線で繋いでいた産物のようです。

不動産投資では、

各物件一件一件ごとに状況がすべて異なっております。

各物件の、接道状況、各種インフラ設備埋設管、隣接地との境界、等々・・・・・・

各建物の種類、構造、築年数、設備、配線、配管、等々・・・・・・・

全てが各物件ごとに違います。

不測の事態に備えて、改修工事期間や工事予算にも

余裕をもって計画しておくのが良いですね。

現在の　１階テナントさんと、　

新しい地下のテナントさんと、

各インフラはしっかり区別して、分けておくのがビルオーナーの仕事です。

この際、

時間がかかっても、工事費用が掛かっても、

テナントさんのためにキッチリと各階ごとに各インフラを

整備して置こうと決めました。

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一棟収益ビル：キュービクルの撤去と足場架設工事着手

一棟収益ビル：キュービクルの撤去と足場架設工事着手

目に青葉　山ホトトギス　初ガツオ

新緑が日一日と青さを増し、

色とりどりの花々が咲き始め、夢と希望にあふれる季節ですね。

さて、弊社保有資産として購入した一棟収益ビルですが、

残金決済を終え、

いよいよ大規模修繕工事に着手することになりました。

大規模修繕工事の作業工程上、足場を架ける前に、

屋上のキュービクル撤去作業が優先することになります。

当ブログ参考記事：キュービクルのPCB含有分析調査結果「該当しない」がっ、しかし・・・！？

当初は大型クレーン車で、キュービクルを吊り上げてから吊り下ろす案もありましたが、

人通りの多い商店街でもあり、

東京電力、商店街街路灯、NTTはじめ数多くの電気配線があり、

屋上で分解してから、降ろすことになりました。

ハラハラ、ドキドキしながら、作業を見守っていましたが、

手慣れた電気工事業者さん達のチームワークで、

見事に作業が進んで行きました。

重量：１２０㎏の大きなトランスが　２基

“餅は餅屋”　と、言いますが、

やはり、建物大規模修繕工事ともなると

専門家に相談してお任せするのが一番安心ですね。

今回の一棟収益ビル購入に際して、

知人の一級建築士： M さんに、建物インスペクションから、

大規模修繕工事の設計やら監修やら、

何から何まで全てのお願いをして良かったと思っています。

足場の架設工事作業も始まり、

空いていた地下１階の大改修工事、

同じくテナントが退去したばかりの　２階の大改修工事、

屋上防水工事、外壁塗装工事、共用廊下改修工事、共用部分塗装工事、等々・・・・・

約二か月間の大規模修繕工事が続いて行きます。

大規模修繕工事は、

保有資産建物のグレードアップのためにも、

建物耐用年数の延長のためにも、

テナントさんに喜んで頂くためにも、

近隣地権者さんにオーナーチェンジを理解して頂くためにも、

不動産投資効率のアップのためにも、

やるときには、資金をケチらないで、

しっかりと大規模修繕工事を実施したいものですね。

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春うらら ♪ 一棟収益ビル購入目標達成 ！！

春うらら　　

一棟収益ビル購入目標達成　

例年より早くサクラの開花宣言が発表されてから、

好天が続いており、

春うららの天候ですね。

先日、春のポカポカ陽気に誘われて

仕事途中に　『上野駅』　で途中下車、

お花見を楽しんできました。

今年は春のサクラの時期としては雨が少なく、

いつもの年より長い間、お花見が楽しめていますね。

先日、弊社保有資産目的で、

購入を検討していた　　“一棟収益ビル”　の売買契約を締結しました。

残金決済は今月中旬の予定です。

この　　“一棟収益ビル”　

購入してからの　「大規模修繕工事」　が大変です。

知人の　一級建築士：　M　さん　に　“建物インスペクション”　をお願いしていますが、

大規模修繕工事期間は、約２ヶ月間、

工事費用は、中古のワンルームマンションが　２戸分位購入できる金額です。

それでも、購入したのは、

　●　二路線　二駅　徒歩６分以内の好立地

　●　人通りの多い商店街に面した好立地

　●　弊社から目と鼻の先で管理がしやすい

と、いう好条件がそろっていたからでした。

不動産投資ブームで、

優良物件の流通情報が激減している中、

投資利回りも極端に低くなっている昨今、

立地条件の良い中古物件を購入して、

大規模修繕工事を実施し、

バリューアップして、

利回りを上げてゆく、　

方法が得策で良いですね。

言い換えれば、

最寄駅から遠く、

立地条件の良くない新築物件や、

建物グレードが良くても最寄駅から遠い、

そんな収益物件には手を出すな　

と、いう事ですね。

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中古住宅市場の活性化 “ホームインスペクション”

中古住宅市場の活性化　

“ホームインスペクション”

日差しが少しずつ温かくなってきましたね。

関東地方でも　「春一番」　が観測され、

春の訪れを肌で感ずる今日この頃です。

近くの公園では、河津桜が見頃を迎えていました。

さて、表題の件ですが、

あんしん財団発行　「あんしん　Life 」　３月号に解りやすく、

住宅政策　ホームインスペクションについての記事が掲載されていました。

（以下、あんしん Life 3月号　より抜粋引用）

日本国内の中古住宅市場市場を活性化するため、

2018年４月から施行される宅地建物取引業法の一部改正により、

以下の事項が義務付けられた。

●　中古住宅の媒介契約締結時に、

　　「宅建業者がインスペクション業者の斡旋の可否を示す」

●　重要事項説明時に、

　　「宅建業者がインスペクション実施の有無と結果を説明する」

●　売買契約締結時に、

　　「建物の現況を売主、買主が相互に確認し、宅建業者がそれぞれに書面で交付する」

等々、が義務付けられました。

人口減少、少子高齢化社会を迎える中、

新築住宅ばかり建て続けていては、空き家が増えるばかりです。

そこで、

中古住宅市場の活性化による資産の有効活用、

中古住宅市場拡大による経済効果の発展、

ライフステージに応じた住み換えと豊かな住生活の実現、

等々、・・・　

が重要な住宅政策の課題となっていました。

　・　日本国内の中古住宅シェアは、　１４．７　％

　・　欧米諸国の中古住宅シェアは、　７０　～　９０　％

日本はまだまだ新築住宅の売買流通が主流です。

アメリカでは、中古住宅の取引数が　５００万戸を超え、

インスペクションを活用した中古住宅の売買流通が圧倒的に多いようです。

中古住宅流通市場において、

日本は欧米諸国から　３０　～　４０　年近く遅れをとっていると言われています。

日本の中古住宅市場も、ホームインスペクションの導入によって、

中古住宅の価値に二極化が進む可能性がある、と考えられます。

　●　メンテナンスがしっかりしている中古住宅

　　　・　購入者も安心　　　・　多くの買い手が付く可能性がある

　　　・　売り手は資産価値を維持し、高く売却できる

　◆　メンテナンスが行き届いていない中古住宅

　　　・　客観的な低い評価　　　・　買い手の購入意欲が無くなる

　　　・　売り手の資産価値も減少する

ホームインスペクター（住宅診断専門家）　が、

第三者的な立場から、住宅の劣化状況、欠点の有無、

改修すべき箇所・時期・費用などを調査、診断する

ホームインスペクションは、

中古住宅ばかりではなく、

中古収益物件にも広がって

“ビルディングインスペクション”した中古収益物件が

投資物件の主流となって行くことでしょうね。

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不動産投資家アンケート調査 ご協力のお願い

不動産投資家アンケート調査　

ご協力のお願い

冬型の気圧配置で冷え込んだり、

太陽の陽ざしが暖かく感じたりと、

冬将軍と春子さんの綱引きが始まり、

三寒四温の季節になってきましたね。

この暖かさで梅の花も五分咲きとなりました。

春はすぐそこまでやってきていますね。

先日、国土交通省　土地・建設産業局　不動産市場整備課　さんより

「不動産投資家アンケート調査　ご協力のお願い」　が届きました。

平成29年度　国土交通省　不動産市場に関する国内投資家調査　でした。

　（国土交通省アンケート調査　より引用）

不動産投資家を対象とする調査を通じ、

不動産投資の動向や、投資家のニーズ・課題等を

継続的に把握し、政策課題検討を行ってきているようです。

　　【本年度アンケート調査の質問構成】

1.　貴機関の概要について

2.　我が国の不動産投資市場について

3.　不動産の投資姿勢について

4.　投資している不動産の立地地域と今後の展開

5.　ヘルスケア施設への投資について

6.　借地権付き物件への投資について

7.　公的不動産（PRE）への投資について

8.　ESG投資について　

   　（・環境　Environment  ・社会　Society   ・ガバナンス　Governance 　の略称　）

9.　国内外の事象が不動産投資市場に与える影響について

上記の内容で全１８問でした。

一口で不動産投資と言っても、

投資する不動産の種類や形態も多くなってきています。

今年度は、

地方銀行の行き過ぎた過剰融資、

節税対策をうたい文句に、アパートビルダーの過激な営業、

等々が社会問題となりました。

行き過ぎた過剰融資に金融庁も実態調査に乗り出し、

多重債務者の増加を助長している融資実態を把握し、

規制が一段と厳しくなりましたね。

不動産投資は決して無理をせず、

あくまで自己責任のもと、

自分の力量に見合った投資を

心掛けたいですね。

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キュービクルのPCB含有分析調査結果「該当しない」 がっ、しかし・・・！？

キュービクルのPCB含有分析調査結果「該当しない」　　　

がっ、しかし・・・！？

　「梅一輪　いちりんほどの暖かさ」

記録的な立春寒波で雪が残っている中、

梅の花が一輪咲いていました。

膨らんだつぼみ達もいつ咲こうかと

余りの寒さに戸惑っているようですね。

さて、弊社で購入を検討中の一棟収益物件ですが、

お願いしていた　　“キュービクルのPCB含有分析調査の結果”　が出ました。

　当ブログ関連記事：どうなる！？ キュービクルのポリ塩化ビフェニル（PCB）含有分析調査

　　　ご依頼頂きました　PCBの分析結果をご報告させて頂きます。

　　　　（試料採取場所および依頼試料名）　　　　　　（PCB濃度　mg/kg）   　（PCB廃棄物）

・　ダイヘン　1989年　変圧器　４０ℓ　施設内　　　　　検出下限値未満　　　　　該当しない

・　ダイヘン　1989年　変圧器　３７ℓ　施設内　　　　　検出下限値未満　　　　　該当しない

※　『PCB特別措置法』における廃油の廃棄基準は0.5mg/kg以下です。

　　検出下限値は0.10mg/kgです。

PCB廃棄物に該当しない、というPCB分析調査結果にホッと安心しました。

メーカーからは、

１、　1989年以前製造の油入り変圧器　：　PCB混入の可能性が否定できません。

２、　1990年以降製造の油入り変圧器　：　弊社出荷段階におけるPCB混入はありません。

とのことでした。

製造年月日が1989年でしたのでどうなるのかとハラハラドキドキしていました。

「PCB廃棄物に該当しない」

という調査分析結果にホッと一安心しています。

がっ、　　しかし、・・・

この使用していないキュービクル

弊社で一棟収益物件を購入するとなれば

不要の残置物になります。

現在、使用していないキュービクルの大きさ

　　　◆　横　幅　　　１６５０mm

　　　◆　高　さ　　　２４００mm

　　　◆　奥　行　　　１０５０mm

正に　　“無用の長物”　に他なりません。

撤去するにも

分解して運ぶこともできず、

道路占用使用許可を取り、

大型クレーンで吊り上げて降ろすしかないようです。

“一難去って　また　一難”　

とは、こういうことですね。

少しでも良い収益物件を

手に入れようとすると

様々な難関が待ち受けていますよね。

　　

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所有者不明の “共有私道” 工事、円滑化へ法務省指針

所有者不明の  “共有私道”  工事、円滑化へ法務省指針

天気予報通り、南岸低気圧が関東地方にも雪を降らせました。

先週の48年振り大雪についで今年二回目の雪です。

深夜から朝にかけての通勤通学時間でしたが、

積雪量も少なくて良かったですね。

通勤時のビニール傘には雪が、・・・　　　

さて、表題の件ですが、今朝の読売新聞に、

2月１日（木）　法務省が、所有者不明の共有私道について、

補修工事などが円滑にできるよう同意の取付け範囲についてガイドラインを発表した、

と、いう記事がありました。

（以下、読売新聞より抜粋引用）

　民法では共有物について、

　　①　物理的に変更する場合は　「全員」　の同意が必要

　　②　性質を変えない範囲での利用、改良は　「過半数」　の同意で可能

　　③　現状を維持する場合は　「単独」　で可能

　と、規定している。

だが、多くの自治体が実際の補助工事の助成金などを支給する際、

「全員」　の同意を求める運用を行っている。

近年では相続登記されず、

所有者の所在が不明になっている土地が増えており、

工事に着手できないケースが多発していた。

　　　　　　　　　　　　　　　　取引銀行さんから節分の福豆を頂戴しました。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　今年の恵方は南南東のようです。

法務省が発表したガイドライン　３５の事例　を見てみると、　　

　　　－　平成30年１月　　　共有私道の保存・管理等に関する事例研究会　－

事例　ケーススタディ

１、　私道の舗装に関する事例

　　　・　舗装の陥没事例

　　　・　側溝再設置の事例

　　　等々・・・

２、　ライフラインに関する事例

　　　・　上水道関係

　　　・　下水道関係

　　　・　ガス工事及び導管関係について

　　　・　電気工事及び電柱関係について

　　　各種インフラ　新設、取り換え工事の事例

３、　その他

　　　・　階段の新設、拡幅、手摺設置　事例

　　　・　樹木の伐採　事例

　　　・　宅地から私道にせり出している枝の伐採　事例

私道を利用して、家や建物、共同住宅、マンション等を建て替える際、

水道管、下水管、ガス管、等の私道埋設管の工事を行う場合には

私道持分所有者　「全員」　の同意、署名、捺印、が必要です。

全員の同意、署名、捺印がそろわない場合には、

工事会社は工事を実施してくれませんでした。　　　(w＿－；

元来、

私道を所有している方は地主さん系統の方が多いのですが、

所有者さんの中には　

相続登記がなされておらず、

なんと、住居表示制度実施前の住所の所有者さんが

いたりすることもあります。

テレビのワイドショウ番組でも、

宅地から私道に張り出した庭木の枝を絶対に切らせない　

“偏屈おやじ”　が　話題になったりしていますね。

法務省では、

一部の所有者の同意でも工事が進められるケースを示すことで、

共有私道の整備が進めやすくなると期待しているようです。

現実からかけ離れてきた民法の規定が

見直されるべき時代になってきましたね。

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どうなる ！？ キュービクルのポリ塩化ビフェニル（PCB）含有分析調査

どうなる　！？　キュービクルのポリ塩化ビフェニル（PCB）含有分析調査

1月２２日～２３日にかけて降った記録的な大雪、

その後、日本列島に居座る強烈な寒気、

関東地方でも凍り付くような冷え込みが続いており、

さいたま市では、氷点下　９．８℃　と、

観測史上最低気温を更新したようです。

晴れていても路肩の残雪が凍り付いて、気温　５℃　～　－３℃　と、

極寒はまだまだ続きそうですね。

さて、　弊社で昨年来から購入検討中の一棟収益物件ですが、

友人の一級建築士：　M　さんに、建物インスペクションをお願いしています。

今年になって、屋上のキュービクルの中にある変圧器、蓄電器に

ポリ塩化ビフェニル（PCB）が含まれている可能性があることが解かりました。

PCBとは、ポリ塩化ビフェニル　（Poly   Chlorinated  Biphenyl ） の略称。

人工的に作られた油状の化学物質。

PCBは、水に溶けにくく、熱で分解しにくい、不燃性、電気絶縁性が高い、等‥

科学的に安定な性質から様々な用途で利用されてきたようですが、

現在は、製造・輸入が禁止されている。

PCBの撤去費用には莫大な費用が掛かるようです。

取り敢えず、メーカーの製造番号から、

「微量PCB混入の可能性について」　調べて頂いてみると、

調査結果は、

　●　◇◇◇◇年　以前製造の油入り変圧器　・・・　PCB混入の可能性が否定できません。

　●　◇◇◇◇年　以降製造の油入り変圧器　・・・　弊社出荷段階におけるPCB混入はありません。

との見解が届きました。

そこで、現所有者：売主様にお願いして、

「PCB含有分析調査」　を行うことになりました。

　　　　（環境省　H.P　から引用）

結果は二週間位で分かるようです。

PCBの撤去処分には莫大な費用が掛かるようですので、

結果次第では、売買価格にも大きな影響が出てきます。

中古収益物件は、

購入前のしっかりとした調査が重要ですね。

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平成30年SEC例会並びに新春懇親会に参加

平成30年SEC例会並びに新春懇親会に参加

今日、1月２０日（土）は二十四節気の『大寒』です。

一年で最も寒い時期と言われていますね。

東京は暦とは違い、晴れ　9℃　～　5℃　と、平年を上回る気温のようです。

昨日、日ごろからお世話になっている西京信用金庫さんの、

平成30年SEC例会並びに例会並びに新春懇親会に参加しました。

　●　開催日時　　平成30年1月１９日（金）　　午後3時00分　～　午後7時00分

　●　会　　　場　　『京王プラザホテル』

　　　　　　　　　　　　①　講演会会場　５階　「エミネンスホール」

　　　　　　　　　　　　②　懇親会会場　５階　「コンコードボールルーム」

　●　講演会　　　演題：『環境革命の時代へ　～　生物を科学する未来づくり』

　　　　　　　　　　　講師：涌井　雅之　氏

　　　　　　　　　　　造園家、TBSテレビ「サンデーモーニング」等々で有名な涌井先生の

　　　　　　　　　　　講演会とあって、開演前から会場内は満席状態でした。

成熟した経済や老朽化した都市機能問題、温暖化による気候問題、

地球を取り巻く生物たちの絶滅問題、

等々・・・「成長の限界」が始まった現在、

持続可能な社会を作るためにどうしていくべきか、

スライドを使って充実した内容で、とても有意義な講演でした。

講演会終了後、場所を替えて、

新春懇親会です。

西京信用金庫　役員の紹介、挨拶の後、

　カ　ン　パ　～　イ　　

　　☆ﾜ-(ﾉ｡･ω･)八(｡･ω･｡)八(･ω･｡)ﾉ-ｨ!!!　

各支店ごとのテーブルには、

顔馴染みの皆さんが集まり、立食パーティーを楽しみながら、

談笑し、話も盛り上がっています。

立食パーティーで長蛇の列ができるのは出店コーナーですね。

久兵衛のお寿司には人気が集まっています。

揚げたての天ぷらも美味しいですよね。

お酒が入ると、ラーメンを食べたくなるのはどうしてでしょうか　(^ε^)♪

新春懇親会とあって、明るい話題や笑顔で会場内は大賑わいです。

支店長や各理事さん、理事長を交えて話も盛り上がって、

あっと言う間のひと時でした。

終わった後は、仲間と　

夜の新宿、歌舞伎町へと流れ

とても楽しい新年会となりました。

担当課長さん、支店長さん、有難うございました。

今年は何か良いことがありそうな、

そんな予感がした一夜でした。

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　　　　　　　　　それでは　また　お会いしましょう。　　(^-^)ノ~~