どうしたらお金持ちスパイラルにのれるのか２

前回、投資には余裕資金を振りわけるべき
だといいました。

まぁありがちな結論ですが、これはひとつの真実です。

余裕資金が無いのに、投資するのは
博打と同じです。

お金持ちは博打は打ちません。
なぜなら博打は胴元が勝つことを知っているからです。

だから、まず私達は余裕資金をつくる必要があります。

余裕資金はどうやって作るか。

ちなみに宝くじで作るという考えは辞めたほうが
いいと思います。あれも国がやってる博打ですから。

やはり働いて作るしかないでしょう。

始まりはまず、収入です。
そしてそれを効率的に貯蓄して
ある程度の余裕資金で
お金持ちよりも少しリスクテイクして
一定まで殖やすのです。

矛盾しているようですが、今手持ちがほとんど無い状態で
お金を殖やしたいなら、お金のことを忘れなければなりません。

具体的には、収入から天引きで貯蓄できるようにして
（財形や定期積立預金等と使用）
あとは積み立てていることをしばらく忘れるのです。

小金が貯まった段階で引き出して、運用で殖やそうとすると
大抵失敗します。

それで結局資産を目減りさせて運用しなくなってしまうのです。

せっかくやる気になったのに、苦しいところですが、
ここは一旦天引きをセットしたら、運用は忘れましょう。

遠回りのようで、それが近道です。

最低でも生活費の1年分は貯まらないとスタートしては
いけないと思います。

とにかく重要なのは余裕だと思います。

どうしたらお金持ちスパイラルにのれるのか

どうしたらお金持ちスパイラルにのれるのか。

まず私が考えるのは、ひとつは余裕です。

お金持ちは余裕がある為、リスクテイクをせずに
安定運用で資産を殖やすことができます。

お金持ちのリスクはむしろ、相続の対策とか
同族間の争いとか、誘拐などの犯罪に巻き込まれる
とかでしょう。

運用に回しているお金以外にも、生活のお金は
豊富にあるので、リターンが少なくとも安定していれば
いいのです。
（リターンも投資金額大きいので、私達からみると
大きな金額となりますが）

この余裕は私達も真似することができるのでは
ないでしょうか？

往々にして、私達庶民の運用は、元手を殖やしたいの一心で
大きなリスクをとりがちです。

しかし、相場は常に動くものです。

リターンを求めれば、その分リスクは増えます。

例えば、株式相場で言えば、特に大きなトラブルが
無くとも、年間2～3割価格が乱高下するのはざらです。

その時に、本来生活に使用する予定の金額まで
投資に突っ込んでいる場合。

3割の下げに精神的に耐えられるでしょうか？

冷静な判断ができるとは思えません。

更に、外貨投資などをしている際に、余裕のある資金で
運用している場合には、急な円高の場合に、円転せずに
MMFなどに預けて、円安を待つことができますが、
家族の病気などで、円が必要になったら、円高だろうと
なんだとうと円転せざるを得ません。

つまり、余裕がないと、精神的にも冷静でいられず
投資チャンスをみすみす逃すことにもなるのです。

お金の先払いは

賃貸で家を借りるにも、銀行でローンを組むにも
何をするにも、「保証人」は必要なのが今の日本です。

家を貸す側も、お金を貸す側も、デフォルトリスクの回避に
必死です。

これは消費者側が招いたともいえます。

家賃を滞納したまま、行方をくらましたり、
借金をしながら、自己破産して回収ができなかったり
する例があるから、貸す側は借主の信用調査も
念入りに行いますし、万一に備えて「保証人」を探すのです。

さて、そうすると今度は逆に、家を借りたい、お金を借りたいのに
「保証人」が見つからないため、借りれない人もでてきました。

この場合の信用度は、何故か、定期収入があるサラリーマンなどで無いと
審査に通らないケースが多いです。

自営業者のかたなどは、なかなか審査がとおりません。

そこに目をつけて、「保証人」を紹介するビジネスなどが
あります。

お金を払うと、保証人を見つけてくれるというものです。

このビジネスの特徴は先払いであることです。

いかにも安全のような、入り口で信用して、お金を
払ったが最後、保証人も紹介しないし、紹介したとしても
その人物が架空の人物であったりします。

あわてて、電話しても、既に、業者は引き払っているというような
古典的な手口です。

この詐欺を防ぐのは簡単です。

先払いをしないことです。

この詐欺に限らず、先払いをするのは、担保を取っているか
よっぽど相手に信用がある以外は避けたほうが無難です。


「バガボンド」でも、又八が同じ手口で金を稼いでます。

佐々木小次郎の名前で信用を得る
↓
酒を飲ませて、冷静な判断力をなくす
↓
仕官の口があるという嘘をつく
↓
推挙料という名の手数料を先払いさせる


先払いしてドロンっていうのは、昔からよくある手口ですからね。

住宅を購入したら。税金の落とし穴

念願のマイホームを購入したとします。

ローンの契約も終り、不動産仲介会社に
お金も払いました。

さぁこれから新しい暮らしのスタートといいたいところですが
実はここで落とし穴があります。

「不動産取得税」です。

「不動産取得税」は不動産を取得したときにかかる税金です。

不動産取得税は、物件購入後、3ヶ月ぐらいしてから
納付書が届きます。
ちょっと遅れてやってくるというのがポイントです。

物件価格×3%　が税額となります。
（平成20年4月～平成27年3月）
現状は経済環境を考慮し、減税措置がとられていて
条件にあった物件であれば、1200万円を控除することができます。

物件価格1300万円　だった場合
1300万ー1200万（特別減税）×3%＝3万円となりますが、

減税の条件に合わない場合は
1300万円×3%＝39万円
となってしまいますので要注意です。

上記のように大幅な減税ですので、条件が厳しくなって
おります。

細かい条件は長いので、全部載せませんが、
木造、軽量鉄骨の場合は築20年以内
非木造の場合は築25年以内
ただし耐震基準に合格すれば、古い物件でも大丈夫です。

ですので、中古物件を購入するときは、この減税対象になるか
どうかが大きな分かれ目となります。

中古物件を買う際の注意点

住宅を買う場合に、様々な観点があります。

例えば、どうしても都内に住みたいというニーズがある
場合。新築のマンションですとどうしても
新築プレミアムが乗っかりますので価格が上がります。

例えば、マンションの価格が3000万だとして、
新築のマンションには、広告費や営業マンなどの
人件費がのっかります。それが例えば1000万だとすると
3000マンのマンションは4000万になります。

なので、中古マンションを購入するという選択肢も
あります。

都内で結構いい立地にあっても、中古マンションであれば
お値ごろの価格で売りに出されている場合があります。

新築の場合は、その後そのマンションの価格が
どう変化するかは読めません。
急落する可能性もあります。
しかも元々プレミアムが乗ってますので
売りに出した場合は、それが剥がれ落ちます。

一方中古のマンションでは、ある程度市場価格も
分かっているので、価格が読みやすいということも
あります。

でも何より価格が安いということでしょうね。
それが大きいと思います。

しかし、問題は住宅ローンです。

住宅ローンの借りる際、その購入物件が担保になり
ローンの査定額がおりますので、
築年数が古いと、ローンの借入額が低くなってしまい
自己資金が必要になるということです。

だから価格が安くても、結局自己資金はそれなりにかかると
いうことです。

その点を留意して、物件を選ぶ必要があるかと思います。

中小企業金融円滑化法の話です。

中小企業金融円滑化法は、中小企業や

住宅ローンの借り手が、金融機関に返済負担の

軽減を申し入れた時に、できる限り対応して

あげなさいという簡単に言えば、政府の徳政令

みたいなものです。

これによって、ぎりぎりなんとかやってきてるという

中小企業の方、住宅ローン返済者の方は大勢

いらっしゃると思います。

この法案は、当初2011年3月末に失効することになって

いましたが、震災や経済状況を鑑みて

2013年3月末に延長になりました。

しかしながら2012年8月現在で、日本の経済状況は

全く良くなってません。

マクロ的には、経済は回復に向かっているようですが、

中小企業や住宅ローンを抱える個人にとっては、

経済状況は回復してるとはいえないのではないでしょうか？

その上で消費税の増税は、ほぼ確実にやってきます。

日本の財政を考えると、増税はやむなしというのが、

世間の風潮ですが、中小企業にとっては

売上の減少影響はまぬがれないでしょう。

それを考えると、増税→売り上げ減→円滑化法終了

という負の３コンボは、耐えられないことが容易に想像できます。

増税の場合、この円滑化法が延長されるのか、それとも

2013年3月に終了となるのか。

これは日本にとって大きな問題で、国民生活にもろに

響いてくる問題だと思います。

どうなるのかなぁ。。。

個人的には、とはいえ、どこかでしっかり精算しないと
膿みはたまっていく一方という気がしますが。

介護医療費について

若くて元気なうちには、まったく気にも留めませんが、
先日新聞に、介護医療の話が載っていました。

ご存知の通り、超高齢化社会の日本ですから
今後（既に今も）介護の問題は避けて通れません。

年金でもなんでもそうですが、逆ピラミッドの人口構成
になっている日本では、常にこの問題がかかわってきますね。

すなわち、高齢層の人数と、現役世代の人数とのGAPです。

介護の需要は今後ますます、高まっていきますが
それを支える器が足りません。

そこで、在宅医療・在宅介護となります。

4月から政府は「診療報酬」「介護報酬」を
在宅医療、在宅介護を促進する形に、改定しています。

どういうことかというと
私達は、健康保険を使って、医療サービスを受けていますが
その時の費用は、「診療報酬」「介護報酬」の単価によって決まっています。

この単価を在宅医療・介護のサービスに対して、引き上げたのです。

そうすることで、この事業に参入する事業者を増やし、
介護の器を作ることが狙いかと思われます。

報酬が上がれば、事業として採算がとれるようになるため
算入が増えるのではということです。

ですが、単価が上がるということは、私達の払う費用も
上がるということです。

介護のサービスが充実することや、事業者間の競争によって
サービスの質の向上が図られることは望ましいことですが
それに伴って、コストが上がると、私達の負担は増します。

老後になっても、大事なのはお金ってことになりそうです。

報酬の改定以外に、算入を増やす策はなかったのでしょうか?

売り手側の心情2

前回に引き続き住宅ローンの話です。

住宅ローンですが、

固定金利を薦めていたのに、なぜ今度は変動金利か。

想像するとそれは、３つの理由かなと思います。

１．金利が下がりすぎた

固定金利の利益が、市場調達金利と、貸出金利にある場合、
市場の金利が下がると、それにあわせて、貸出金利を下げざるを得ません。

国債金利が下がって、フラット35の金利もさがってるのに
自分のところだけ、高金利だったら、だれも、その銀行から借りません。
市場原理です。

すると、金利が下がりすぎたことで、貸出金利と、市場調達金利の差が
薄くなりすぎてしまいました。

いかに薄利といっても、耐えられる限界があります。

２．金利上昇リスクが顕在化してきた

金利が下がりすぎたことによって、反発の可能性もでてきました。

固定金利で貸し出しを続けていると、市場金利が上昇したときに
機会損失が発生します。
変動金利型で貸しておけば、市場金利が上昇したら、貸出金利も
あがりますので、金利上昇の利益を享受できます。

変動金利を薦めるということは、金利上昇のリスクが高まってきたと
みているのかと思うとちょっと怖いですね。

３．借り手が借りやすい

変動金利にすると、キャンペーン金利適用などによって、ほぼ0％に近い
形で借りられるケースもでてきました。

住宅ローンは長期に渡る借金なので、金利が1%違ったら、
返済額は何百万単位で違います。

固定と変動の、総返済額、月々の返済額の違いを見せられると
変動の方が圧倒的によいように見えます。

予定よりも多めに借りても、変動金利で、返済額が増えませんので
借りる為の後押しになります。

もしかしたら、3の理由は一番大きいかもしれませんね。
変動で借りたら、利息がほとんどつかないので、元本を返しているだけ
元本の減る割合が多ければ、総返済額は少なくなります。

だから、変動で借りて、繰り上げ返済を早期に行い、定年までの
完済を目指す。

なんてストーリーがあちらこちらで語られているかもしれません。

売り手側の心情

前回に引き続き住宅ローンの話です。

よく、借りられる金額と、返せる金額は違うということを
言いますが、前回お話したとおり、同じ金額を借りるのでも
変動金利と固定金利、どちらを選ぶかによって
返済金額は変わってきます。

借りる側からすれば、金額が少なければ少ないほうが
いいわけですから、変動金利にすると
月々の返済額がこんなに安く借りられますよ
といわれれば、いけるかもと思ってしまいます。

変動金利のリスクは前回お話したとおりですが、
ここで、銀行やハウスメーカー側が何故変動金利を薦めてくる
ようになったかを考えてみたいと思います。
（全然違うかもしれませんが）

まず、企業の借り入れは経済環境の悪化で
少なくなりました。

すると、お金の貸し借りで益をとっている部門は
別の貸し出し先を見つけなければなりません。

そこで、住宅ローンです。
住宅が動くと経済が活性化するので、
（住宅を買うと、家財も買うし、電化製品も買うので）
政府も減税で、支援します。
フラット35もできました。

おりしも低金利時代で、固定金利でローンを借りても
金利は高くありません。

そこで、固定金利が高いという観念がある層に
固定金利は今、こんなに安くなったということを伝えます。

固定金利であれば、返済計画が建てやすいし、
金利変動リスクも抑えられます

さらに、今の低金利、減税策がある内にと住宅ローンを
薦めます。
このようにして、まずは固定金利型の住宅ローンが
人気となり、消費者は固定型で住宅ローンを借りました。

そして前回もお話したとおり、銀行は市場から
更に安い金利で、お金を借りてきて、貸し出し金利との差で
利益をとりました。

まぁもともと、低金利で貸してますので、薄利ではありますが
他に貸し手もいませんので。

で、それが何故変動金利となったか。

ちょっと長くなったので次回にします。

住宅ローンで固定金利を選んでから

前回、固定金利にもデメリットがあるよという
話をしました。

固定金利のデメリットは、25年ローンで借りて
10年目ぐらいに、変動金利がものすごく下がって
借り換えをしたいと思っても、できないということです。

これは何故か。

銀行側の立場になって考えてみましょう。

そもそも銀行は、あなたにローンを貸すことで
どのように利益を得ているでしょうか？

固定金利でお金を貸すときに、例えば年2%の金利で
お金を貸す場合に、同じ金額を更に安い金利で
調達してきます。例えば1%。

すると調達してきた資金の金利が1%で、貸し出した
お金の金利が2%なので、差し引き1%の利益が確定します。

しかし、このときに、借り手が0.5%金利の変動金利にしたい
といってきたらどうでしょう。

銀行は1%でお金を借りているので、0.5%－1%＝▲0.5%
で赤字になってしまいます。

ですので、固定から変動はできない。

ということです。

借り入れ時よりも今後金利が下がると考えるのであれば、
固定金利は損をする場合もあるということです。

まとめると

変動金利
メリット
・金利が低い場合は、総返済額が少なくなる
・毎月の返済額も少なくなる
・利息が少ない為、元本の減少が早い

デメリット
・金利が上昇した場合、「未収利息」が発生することがある
・「未収利息」が発生すると、利息だけを返済することになり
　元本が減らない
・金利動向により返済計画に狂いが生じる

固定金利
メリット
・総返済額、月々の返済額が分かるので、返済計画がたてやすい
・金利変動リスクを受けない

デメリット
・変動金利と比べて、総返済額、月々の返済額が多い
・固定から変動の切替が困難

のようになります。

住宅ローン検討の際には、このあたりの基本事項を
抑えておくと良いかもしれません。