ワンルームマンションが売れている
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４月９日
現在ワンルームマンションが売れているようです。
区分所有の物件はエンドユーザーに売れ、仕入れのために１棟新築未入居のマンションも、
価格が専有坪単価で２００万円以下、できれば１６０～１８０万円ぐらいまで下がると、
東京２３区や神奈川の横浜に立地する物件だと買い手がついているようです。
実際親しい某ワンルームマンションデベでは、先月の３月１ヶ月で１００戸近い決済があり、
けっこう資金繰り難だったのに、２０億円ほど入金があるわけですから、
かなり元気になったようです。
なぜ急に売れ出したかと言えば、それは価格が下がったからで、
この親しくするマンションデベの商品の場合、
以前は表面利回り４％台で売られていたのが、６％程度にアップしたことと、
手付金１０万円があれば、実際いくつかの住宅ローンのローン会社のアパートローンで、
実質上の１００％ローンが可能にできるため、手軽さと家賃保証つきが受けたのだと思います。
だからと言って、地方都市がすべてOKかと言えばそれは疑問で、
例えば某マンションデベの仙台の新築未入居マンションは、
規模も大きいのか再販のために仕入れる会社がなく、一番重たいしこりになっているようです。
実は弊社では某外資と組んで、
某ワンルームマンションのデベロッパーと某販売会社の資金調達のお手伝いをしています。
価格を安くすれば確かにエンドユーザーには売れるのですが、
売れてからでないと土地や建築代金の支払いができません。
ですから完工したのに、建築代金が払えず、土地仕入れのための融資も返済できず、
立ち往生しているケースが増えています。
さすがに不動産担保ローンの会社も、借り手が上場企業であっても経営不安がある場合は駄目で、
ここに弊社等のお手伝いの必要性がでてくるわけです。
実際、まだエンドユーザーに売れない前に、完工してきた新築未入居の物件を抱き、
販売会社がエンドユーザーに売れるまでの数ヶ月間、
抱いてくれる投資会社のアレンジが我々の仕事ですが、
完工までこぎつけられた物件はこのようなスキームで可能な場合があります。
でも、さすがに未着工で土地だけの物件は売れにくいですね。
今の時期、すぐにでもエンドユーザーに売れる物件にはリスクはかけられても、
開発リスクには資金的にも時間的にもリスクはかけにくいですものね。
また、経営不安が出ている最大手の不動産投資顧問の某社でも、
資産の処理を迫られる一方で、新築未入居のワンルームマンションを買い漁っています。
実際専有坪単価で１６０万円くらいで、都心の良い立地にできた物件を買い、
これを２４０万円ぐらいで売却し、多分これがグループ全体の運転資金になっているのだと思います。
でもこのビジネスモデルが続くかと言えばそうではなく、
新築未入居のワンルームマンションが完工してこないと仕入れができないから、
今建築中の物件の処理が一巡すると、安く買えないから何時まで続くか不安は消えないですね。
このように大手不動産投資顧問の資金繰りにも貢献しているくらい、
現在ワンルームマンションは売れています。
ところで話は変わりますが、
着工したのに資金難で建築中断を余儀なくされているマンションデベに、
旧住宅金融公庫の住宅金融支援機構がまちづくり融資で支援しているのをご存知ですか？
融資額の目安としてはMAX２０億円で、
確認申請が下りてこれから建築を始める場合にも適用されるようです。
弊社でも外部のコンサルタントを使いますがお手伝いは可能ですので、
該当する方はご連絡いただければと思います。
資金調達の可能性を大きく広げる 
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企業向け資金繰り支援、総額37兆円に 中堅向けも大幅拡充
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４月８日
先日このブログでも中堅企業の銀行融資が止まっていて、
セーフティーネット融資がある中小企業よりも資金調達が厳しくなっていると書きましたが、
今後、日本政策投資銀行の資金枠で対応して支援を強化するようです。
政府が追加経済対策に盛り込む企業の資金繰り支援策が、総額37兆円規模に上ることが明らかになった。日本政策投資銀行の危機対応の資金枠を1兆円から15兆円に拡大することが柱。支援が手薄だった中堅企業の受け皿も大幅に強化する。
37兆円の内訳は中堅・大企業向けが20兆円、中小企業が17兆円。大企業向け支援の中核である政投銀は現行の低利融資だけでなく社債購入や融資の保証業務にも参入を検討する。これに伴い資金枠を大幅に広げるとともに、政府が追加出資して資本増強する。
中堅や大企業向けでも民間の銀行には任せて置けないからの措置だと思いますが、
その位、民間の銀行は財務内容が厳しくなっているのでしょうか？
あるいは、その位、中堅企業や大企業の資金繰りが厳しくなっているのでしょうか？
時々入ってくる案件でも、銀行は中堅企業にも本当に融資を行なわないので、
中堅企業も大変だなと思っていましたが、
この記事を読めばその厳しさは私の周辺だけの話ではなく全国的に厳しくなっているのが分かります。
最近このブログでお知り合いになった大手金融会社の法人営業の責任者の方のお話でも、
中堅企業からの資金調達の相談が多いそうで、
いったい銀行は何をしているのだと言う疑問を本当に感じてしまいます。
銀行と言っても、まだ地銀や信金の方がましで、
この方の話では、売上が１００億以上で帝国データバンクの評点が６０点以上なら、
数億円の融資を検討できる地銀もあるようです。
でも凄いですよね。
帝国データバンクの評点が６０点以上の会社って、
普通ならメガバンクや都市銀行クラスだって喜んで取り組む企業だと思うので、
このような会社でさえ、融資がスムーズに受けれなくなっているのなら、
帝国データバンクの評点が５０点位の普通の会社が信用保証協会の保証付でなければ、
融資が受けれないなんて当然だと言うことがいえます。
もし、売上が１００億以上で帝国データバンクの評点が６０点以上の会社で融資をご希望の際、
あるいはそのような会社から相談を受けていらっしゃる場合はご連絡いただければと思います。
先ほど書いた大手金融会社の法人営業室経由で地銀に打診することが可能です。
お金の仲介機能を著しく失った銀行なんて、その存在価値は？と言われれば、
何なんでしょうねと言うしかないですね。
こんな今の銀行の状況を作った銀行の経営者の責任はかなり大きいと思います。
金融庁も５月６月辺りから貸し渋りする銀行への監督を強めるようですが、
あまりにも極端に仲介機能を失っている銀行の経営者は更迭させる位のことをしなければ、
特権階級と勘違いしている銀行の経営者なんか真剣に動かないと思います。
まあ民間の経営に官がどの程度関与して良いのかと言う議論はあるものの、
顧客を顧客とも思わない、しかもお金の仲介機能を失った銀行なんか、
預金保護さえしっかりできれば、ぶっ潰しても良いんじゃないかと思うぐらい、
今の銀行、特にメガバンクなど主要銀行の状況はお話にならないレベルにあると思います。
何でもかんでも政治の責任にはしたくありませんが、
お金の仲介機能が上手く言っていないこと自体、本当は社会のインフラの問題でもあり、
重要な政治課題の問題でもあると思います。
たらふく銀行から政治献金を受け融資も受けている現政権与党では、
ドラスティックなお金の仲介機能の改革、言い換えると銀行の改革なんかできるはずもないので、
この意味でも政権交代が必要だと思います。
ただ民主党でこの改革ができるのかと言われれば、やはり？？？？ですが、
本格的な政界再編後、既成政党の枠組みではない政党に期待するしかないので、
その第一歩として、まずは民主党への政権交代が必要だと思っています。
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パチンコのホール企業にありがちな債務超過企業
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４月７日
以前も書きましたように銀行や最大手のノンバンクはまだですが、
またパチンコのホール企業に融資のアレンジができるようになりました。
そこで、いくつかご相談案件が来たのですが、
全部債務超過の案件で、正直なところがっかりしましたね。
紹介者の方の話では、節税のため利益をわざと出していない上、
パチンコホールにありがちな過小資本で、透明性も低く、
でも、オーナーはお金を持っているようで、
期間損失をオーナーからの借入で補填している会社もありました。
相談いただいた数社の売上は１０億弱から３０数億円までありますが、
どの会社をとっても、判で押したように、過小資本で債務超過、
なのに本当はオーナーないしはグループ会社が資金を持っているので強気になるのか、
なんと１０億から２０億円までの新店舗の開発資金の調達を希望していて、
正直、気は確かかと、本当に驚きました。
オーナーからすれば、何かあれば俺が保証するから大丈夫だと思っているかもしれませんが、
銀行など金融機関からすれば、何を判断して融資したかの説明ができないから、
当然ながら、今でなくても、超バブルの時でも、
少なくとも銀行から融資を受けるのは厳しいと思います。
でも分かっていない経営者もいるんですね。
普通、売上が７億ぐらいしかなく、債務超過状況なら、
いくらなんでも新たに２０億円もかけて新しい店舗をつくろうとはしません。
やはり銀行や金利の安いノンバンクから融資を受けようとすれば、
最低限度の財務内容は必要で、
タイトルにも有るように、節税の行き過ぎは必ず財務内容を毀損するから、
節税で税金を支払いたくない経営者は、
銀行からの融資で新店舗の開発をしようと思ってはなりません。
もし、会社の規模を大きくするために融資が必要なら、
まずは財務内容を良くしなければなりません。
会社の決算書は赤字だけど、この数字は節税したからであって、
実際は儲かっている。
確かにこのような状況について、機械メーカーやその販社などパチンコ業界の人は理解できても、
少なくとも銀行は概ね理解はしても、絶対にこのことを元に融資はできません。
だから会社の規模拡大を目指す限りは、絶対に過度な節税はしないことです。
そして、会社は貧乏だけど代表者は金持ちで、
いざとなれば出すお金はあるけれど、税務当局ににらまれるのは嫌だから、
銀行から融資で新店舗を開発をしたいと言った、虫の良いことを考えていては、
会社は発展しないと思いますよ。
次の話はこのブログでも何度も書いていますが、
以前の顧客で、別々にパチンコホールを経営していた兄弟がいました。
兄弟ですが、まったく性格が違い、
兄の方は税金をいっぱい払うことはいとわない性格で、
パチンコホールとしてはかなり透明性の高い経営をしていました。
一方弟の方は、失礼ながら、税金を支払うのが嫌いな人で、
今日書いた過度の節税をする見本のような会社でした。
両社に銀行融資をアレンジできたのですが、
この時も兄の方は、アレンジフィーの減額交渉はあったものの、
決まったら決まったで、融資当日に請求書どおりにちゃんと入金がありました。
ところが弟の方は、兄と同様交渉もされましたが、
支払いが超悪く、１回など、支払い当日になっても入金がないので確認したら、
明日必ずやると言うので仕方なく次ぎの日まで待つことにして、
次ぎの日入金の確認をしたらまた入ってなく、紹介者の親しい税理士に確認してもらったら、
今日はゴルフの月例だからできなかったと言うのです。
これにはびっくりしましたね。ゴルフが仕事かよーと馬鹿じゃないかと思ったものです。
結局支払われたのはそれから１０日ほど後で、これを契機にこの会社のお手伝いは止め、
この会社の支払いがあまりに悪かったので、
それ以降、何があっても、アレンジメントフィーは当日いただくようになったぐらいです。
そして現在ですが、兄の会社は発展し、破綻同然になった弟の会社を吸収して今に至っています。
支払いの良い悪いは別にして、規模がそれほど違わない頃でも、
両社の財務内容は歴然と違っていたから、
同じ銀行から融資を付く時も、弟の会社の融資には兄の会社債務保証が必要だったぐらいです。
今のような銀行融資が厳しい時はもちろん、
いずれ金融緩和になった時、より差が付くので、過度の節税はＮＧで、
財務と資金の透明性はとても大切です。
現在、透明性があって、財務内容がそこそこの、
不動産業やパチンコホールではない別の業種の中堅企業でも、
融資が受けれず困っているぐらいですから、
今日書いたご相談いただいたような会社の資金調達は絶対にできるわけがありません。
ただ一応某ノンバンクで審査をしてもらっているので、進捗状況は後日もお伝えする予定です。
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