ワンルームマンションが売れている
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４月９日
現在ワンルームマンションが売れているようです。
区分所有の物件はエンドユーザーに売れ、仕入れのために１棟新築未入居のマンションも、
価格が専有坪単価で２００万円以下、できれば１６０～１８０万円ぐらいまで下がると、
東京２３区や神奈川の横浜に立地する物件だと買い手がついているようです。
実際親しい某ワンルームマンションデベでは、先月の３月１ヶ月で１００戸近い決済があり、
けっこう資金繰り難だったのに、２０億円ほど入金があるわけですから、
かなり元気になったようです。
なぜ急に売れ出したかと言えば、それは価格が下がったからで、
この親しくするマンションデベの商品の場合、
以前は表面利回り４％台で売られていたのが、６％程度にアップしたことと、
手付金１０万円があれば、実際いくつかの住宅ローンのローン会社のアパートローンで、
実質上の１００％ローンが可能にできるため、手軽さと家賃保証つきが受けたのだと思います。
だからと言って、地方都市がすべてOKかと言えばそれは疑問で、
例えば某マンションデベの仙台の新築未入居マンションは、
規模も大きいのか再販のために仕入れる会社がなく、一番重たいしこりになっているようです。
実は弊社では某外資と組んで、
某ワンルームマンションのデベロッパーと某販売会社の資金調達のお手伝いをしています。
価格を安くすれば確かにエンドユーザーには売れるのですが、
売れてからでないと土地や建築代金の支払いができません。
ですから完工したのに、建築代金が払えず、土地仕入れのための融資も返済できず、
立ち往生しているケースが増えています。
さすがに不動産担保ローンの会社も、借り手が上場企業であっても経営不安がある場合は駄目で、
ここに弊社等のお手伝いの必要性がでてくるわけです。
実際、まだエンドユーザーに売れない前に、完工してきた新築未入居の物件を抱き、
販売会社がエンドユーザーに売れるまでの数ヶ月間、
抱いてくれる投資会社のアレンジが我々の仕事ですが、
完工までこぎつけられた物件はこのようなスキームで可能な場合があります。
でも、さすがに未着工で土地だけの物件は売れにくいですね。
今の時期、すぐにでもエンドユーザーに売れる物件にはリスクはかけられても、
開発リスクには資金的にも時間的にもリスクはかけにくいですものね。
また、経営不安が出ている最大手の不動産投資顧問の某社でも、
資産の処理を迫られる一方で、新築未入居のワンルームマンションを買い漁っています。
実際専有坪単価で１６０万円くらいで、都心の良い立地にできた物件を買い、
これを２４０万円ぐらいで売却し、多分これがグループ全体の運転資金になっているのだと思います。
でもこのビジネスモデルが続くかと言えばそうではなく、
新築未入居のワンルームマンションが完工してこないと仕入れができないから、
今建築中の物件の処理が一巡すると、安く買えないから何時まで続くか不安は消えないですね。
このように大手不動産投資顧問の資金繰りにも貢献しているくらい、
現在ワンルームマンションは売れています。
ところで話は変わりますが、
着工したのに資金難で建築中断を余儀なくされているマンションデベに、
旧住宅金融公庫の住宅金融支援機構がまちづくり融資で支援しているのをご存知ですか？
融資額の目安としてはMAX２０億円で、
確認申請が下りてこれから建築を始める場合にも適用されるようです。
弊社でも外部のコンサルタントを使いますがお手伝いは可能ですので、
該当する方はご連絡いただければと思います。
資金調達の可能性を大きく広げる 
ご相談は bhycom@gmail.com まで
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