現役不動産営業マンの徒然なる日常 -31ページ目

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30Sep
- 営業マンに対する評価
  応援されるともっとがんばれます。クリックよろしくお願いします。人気ブログランキングへ人気ブログランキングへ不動産営業マンに対する顧客側のニーズと会社側のニーズが似ているなと感じます。例えば、今はインターネットで物件を選び買うために問い合わせをする客も増えましたが、自分で物件を選び自分で判断して契約をするよりも、自分の知らなかった物件や情報を一生懸命になって与えてくれた営業マンに対する方が感謝は大きいです。会社側も誰でも契約できるようなラッキーな契約をしたものより、一生懸命、追客をして契約をした営業マンの方が評価が高いです。ビジネス的な観点から見れば効率よく最短で手数料を稼ぎトータルでより多く稼いだ者の勝ちですが、人間には感情もあります。仲介手数料は物件を紹介した手数料ではないですけど、いろいろと山ほどやってくれた営業マンに対して払う１００万円といきなり会ってすぐ契約した営業マンに払う１００万円は客の感じ方が違うでしょうね。
29Sep
- 派閥
  応援されるともっとがんばれます。クリックよろしくお願いします。人気ブログランキングへ人気ブログランキングへ「あいつは本当にバカだ」本人がいなくなったとたんにこんなことばかり言う人間がいます。すべての人に対して言っているのでさぞかし自分が最高だと思ってるんでしょう。聞かされる方も自分も言われてるんだろうなと思うし同意を求められたりするのではっきり言って迷惑ですよ。不動産会社の特に上に立つ人間には好き嫌いの激しいタイプが多いです。思い込みや感情で仕事をされたら下にいる人間は仕事が非常にやりにくいです。上に好かれている営業マンはゴマをすったり、嫌われている営業マンは開き直ったり、派閥のようなものができます。「中学生かっ！」と突っ込みたいところですが、めんどくさいのでスルーします。触らぬ神に祟りなし。会社に私情を持ち込むというのもずいぶん幼稚だと思いますが、それでも自分は正しいと根拠のない自信があるので手に負えません。いい歳こいてガキですよ。私は学生の頃から派閥みたいのが苦手でした。よく言えば誰とでも話すし、悪く言えば特定のグループに属さない。そんな感じです。大勢で猿みたいに群れる人いますけど、結局一度に全員とまともに会話ができないのでその中の数人と会話することになりますよね。それなのに大勢でいることが理解できません。おれってこんなに友達がいるんだぜとか次はこっちの人今度はこっちの人って顔を出して話すことが気持ちいいんでしょうか？私は１対１で話すのが好きです。一番深い関係になれるし、気を使われたり使ったりバランスを考えたりも私の場合、大勢でいるよりは少なくてすみます。不良っぽい友達もガリ勉の友達もいました。１対１で話せばみんな素で向き合えましたよ。例えば、なんで暴れたりむちゃなことばかりやってんのか？とかなんでおもしろくもない勉強をそこまでやってんのか？向き合うからこそおもしろいしなるほどと共感できたり理解できたりしました。そんな性格のまま大人になりましたから不動産営業の一匹狼スタイルは気楽です。買主と私、売主と私とか業者と私といった感じで基本１対１でやりとりできますし。そんなタイプがまわりも多いと思ってますし、せっかく組織も機能せず気楽なのに、わざわざグループをつくろうとしたり、他人の評価をしだしたり、それをわざわざ口に出したりするんでしょうね。歳をとって退化して幼児化してるんでしょうか？それとも上の立場になると変わったんでしょうか？群れをなしたい動物の本能からでしょうか？なぞです。私はどこの派閥にも属しません。その方が出世したり得かもしれませんが私にはできません。やるつもりもありません。だから不動産営業マンをやっているのです。バカにしてるつもりはありません。それが仕事の人は重労働だと思っています。
28Sep
- 八方塞がり２
  応援されるともっとがんばれます。クリックよろしくお願いします。人気ブログランキングへ人気ブログランキングへ本当にマズイ状況だと今さらながら気付いた。なんとかするしかないと思い、休日や夜間に可能な限り警備員のバイトをするようになった。精神的にも肉体的にも余裕がなく働いても働いても大して収入は増えずいつまでこんな生活が続くのだろうと思うようになった。気が付いたら、駅のホームでぼーっと電車がすぎていくのを眺めていたり、寝れない夜もこのまま目が覚めず死んでいったら楽なのにと考えてしまうこともあった。家族との時間もほとんどなくなり、妻と高校生の息子の進学のことで話合いをしたが言い合うことがほとんどだった。どう考えても大学に進ませてやる余裕がない。これ以上借金を増やすわけにはいかない。自分でも悔しいし息子が不憫でならない。ただ、借金を増やすことで破綻への道を突き進むことになってしまう。最悪の事態だけは避けないといけないと考えた。その頃から息子は夜遅く帰るようになったり、不良とつるむようになっていったらしい。らしいというのも妻から聞いた話だからだ。私は職場とバイト先の往復で家には仮眠して着替えに帰るぐらいの生活だったからだ。妻も疲れ果てていた。私も限界だった。毎日、ケンカが絶えなくなった。家族の生活のためにこんなぎりぎりの生活をしているのに報われるどころか余計悪い方向にいっている。妻からは感謝されるどころか家にいないこと息子のことを何もできないことばかり泣きながら激しく非難された。息子は高校を中退し、家にもほとんど荷物を取りに来るぐらいしか寄らなくなった。人相もまるで別人かのように変わってしまった。ある日、仕事が終わり帰宅するとテーブルの上に手紙があった。「もう無理です。実家へ帰ります。」妻からその後、連絡があり離婚した。なぜだか私はほっとした。と同時に今まで張りつめていたものが一気になくなったように感じた。頑張る理由、生きる気力がなくなった瞬間だった。この家を守る理由、家族を守る理由、息子の進学・・・すべてが不要になった。私はバイトをやめ無気力に会社と家の往復をする日々が続いたがしばらくして精神をやられ体を壊した。会社も休むことが多くなりやがて退職した。転げるように落ちていったが特に何も感じなくなった。先のことも何も考えられなくなった。自宅に引きこもり、あの頃はよかったなぁとぼんやり思いながら家族との日々を思い酒を飲む日々。散らかった部屋では、子供の入学式や卒業式の写真、家族で行った旅行の写真、賞状やお父さんの似顔絵なんかが部屋の奥から引きづり出されていた。感情は少なくなったが気が付くと涙が溢れていることがよくあった。完全に壊れていた。ひさしぶりに息子が帰ってきた。私「お前か。飯は食っているのか？」息子「・・・」私「もう引っ越すかもしれないぞ。」息子「なんでだよ？」私「もう終わりなんだよ。ごめんな•••」息子「・・・」これが息子との最後の会話。どれだけの月日が流れたのか分からない。銀行と債務の返済の話し合いがあり、任意売却も勧められたが断った。気持ちが一切前向きになれなかったから。もうすべてに疲れていた。裁判所から競売の通知がきて、その後は流れに身を任せた。明け渡しの日が差し迫る。私は職もなければ行く先の当てもない。もうどうしようもない。「こんな家買うんじゃなかった。そしたらもっと違った人生だったかもしれない。くそ、こんな家、こんな家•••でもおれにとってはこんな家や家族との普通の生活が、今思えば幸せだった。それを維持することができなかったんだよな。情けないよ。当たり前のように生活してたけど、もう戻ってこないあの時間こそささやかな幸せだったんだな。こんな家、こんな人生おれにとってはかけがえのないものだったじゃないか。ただ、この先にはもう何もない。こんなこと誰にも分からないよ。ここはおれの思いが詰まった家だ。他人に渡してたまるか。そうだここで人生を終わればおれはこの先もずっとここにいられる。もう行くところもやることもないし。」そして、男は天井にロープを固定し、自ら首を吊った。明け渡し日不動産屋「ピンポーン。あれ出ないな？◯◯さん、約束の日ですよ。ほら、早く開けてくださいよ。」「おいおいまた自殺かよ。今年に入ってもう５件目だよ。まあ最近は珍しくもないけどね。」
27Sep
- 八方塞がり
  応援されるともっとがんばれます。クリックよろしくお願いします。人気ブログランキングへ人気ブログランキングへ２００４年景気も少し上向きになり、親から固定金利じゃないとと言われ４％の固定金利で住宅ローンを組んだ。そもそも私の年収は４００万円なので妥協したところで３０００万円以下の物件になる。これでローンが組めるのは妻のパートの収入合算でフラット３５がなんとかぎりぎりで他に選択肢はなかった。それに３５年間金利の上昇の心配をすることもないし。年齢が３５歳、今、決断しないと一生、家を買うこともできないよと不動産屋にも言われ、自分でもその通りだと思った。家のない惨めな老後は過ごしたくない。子供のためにも頑張ろうと思い決断した。ただ７０歳まで毎月住宅ローンを支払い続けられるのだろうか？■購入価格：３０００万円■フラット３５：３０００万円■頭金：諸費用（フラットを利用することで親から借りる）■返済額:１３．２万円/月■年収：４００万円・妻１００万円（パート）■年齢：３５歳、妻・子（８歳）・子（６歳）その後、サブプライム問題、リーマンショックと景気が悪化し、勤め先をリストラされた。なんとか再雇用にありつけたが、激務の上、年収は３３０万円になってしまった。あれから１０年が経った。体の弱かった妻は無理がたたり病気がち。パート収入もスズメの涙。子供も大学生と高校生になり郊外の不便な場所に住んでいる意味はなくなり、毎月１３．２万円の住宅ローンの支払いに加え、固定資産税やらそろそろ修繕も費用が嵩む。わずかだが住宅ローン控除の期間も終了した。蓄えもほとんど底をつき、家を売って楽になろうと思い売却の査定を出すと、今は周辺で新築でも２０００万円前半の価格設定のため築１０年の自宅は１５００万円程度。１０年で半値になってしまった。一方、一度も繰り上げ返済をしていないローンの残債はまだ２５００万円もある。あまり気のりはしなかったが教育資金は奨学金を借りるしかなく、これから２５年もローンを払っていけるわけがない。売ることもできない。一体この先どうしたらいいのだろうか？自分より一回り以上も年下の若い不動産屋の兄ちゃんに、「預金がなくて残債を抹消できなければ売れないっすね。それか滞納したら任売って手もありますよ。」なんて言われ、情けないやら辛いやら・・・そういえば、住宅ローンには団体信用生命保険というのが、たしかついていたような・・・自分が死ねば家族はこの家に住み続けることができるし売ることだってできる。自分が生きていても必要なお金すら稼ぐことができない。自分の命の値段って•••いったい。自分が死ねば•••せめて家族はフィクションです。
26Sep
- くだらない駆け引き
  応援されるともっとがんばれます。クリックよろしくお願いします。人気ブログランキングへ人気ブログランキングへ以前、人気エリアで滅多に物件が出ないエリアにちょうどいい物件が出たので客に紹介した時の話です。案内をして一通りの説明をすると客「なんだか間口が狭くてイマイチですね。」私「えっ、これで狭いですか？何mぐらいあればよろしいでしょうか？」客「具体的にはないけど、これじゃあねぇ。あと、これ高いよね。」私「ここは人気エリアでこれくらいの金額が相場のように思いますが(事例を見せながら)」こりゃダメだ。こんなこと言ってるから見つからないわけだと思って案内終わりました。後日、忘れた頃にその客から電話がありました。どうせまた物件はないかの催促かと思って電話に出ると客「ところであの物件まだありますか？」私「あの後すぐに売れましたよ。」客「えっ、なんで？」私「滅多に出ないいい物件だし相場通りの金額だからすぐ決まるとお伝えしましたよね。それに間口がとか高いとか言ってませんでした？気に入ってなかったんだと思ってましたよ。」客「そんなことないですよ。気に入ってましたよ。」すごくショックを受けてました。プライドも高いタイプでしたし金持ちそうな謎のベールに包まれた感じでしたから駆け引きをして安くしたり優位な立場に立とうとしたんだと思います。くだらないですね。素人の精一杯の作戦が完全に失敗に終わりました。普通に話をすすめていれば価格交渉もしたしこちらも動けたのにね。
25Sep
- そもそも所有権って
  応援されるともっとがんばれます。クリックよろしくお願いします。人気ブログランキングへ人気ブログランキングへたまに思うことです。不動産の所有権って言葉に悪意と言うか違和感を感じます。不動産は買う時も売る時もさらには持っているだけで税金がかかる珍しいものです。さらには税金が払えないと•••差し押さえされるといういったいどっちが所有者か分かりません。借りてるような感じがするのは私だけでしょうか？今のような経済状況や法律が整備されたのは数十年前の話です。これが今後も永久に続くとは•••とても思えません。代々、不動産を引き継ぐなんて妄想のような気がしてなりません。まあ所有権って言葉にしないと大金をかけて手に入れようと思わないからやっているような。もちろんこれが杞憂に終わればいいですよ。私は最悪のことを想像してるだけですので。
24Sep
- 売り物ではない売物件
  応援されるともっとがんばれます。クリックよろしくお願いします。人気ブログランキングへ人気ブログランキングへ共有名義で一人が代表者として売却の意思表示を仲介業者に行った。仲介業者が査定をすると査定額にも納得がいき、売りに出すことに。しばらくすると買手がみつかりいざ契約というタイミングで、代表者以外の名義人が売る意志はないと反対した。いい加減な物元業者の仲介物件ではこのようなことがたまにあります。そもそもはじめから売り物ではなかったのです。そこに関わったすべての人が無駄な時間と労力を費やしただけです。物元業者の立場としては、名義人全員の意思確認、金額、条件、スケジュール等の確認をして媒介契約を結ぶことは基本であり絶対です。代表者が「大丈夫。大丈夫。皆、おれに一任してるから。」と言ったのかもしれません。それでも確認するべきです。それぞれに確認をすれば、意志の確認も温度差や問題等見えてきます。客付業者の立場としては、一応、ゆるい確認しかできない場合が多いかもしれません。例えば客付「売却理由はなんでしょうか？」元付「資産処分です。」客付「謄本を見ると名義人が３名ですが・・・」元付「皆、確認してるから大丈夫。」なんて言われてしまうと、これ以上突っ込んで尋問すると、元付「なんでお宅にそこまで言われなきゃいけないんだ。もうお宅には紹介しないから。」ガチャとなってしまう可能性もあります。ある程度は信じるしかない部分はあります。このへんが、適当な会社や担当者との共同仲介のつらいところです。こういう、適当で豪快な感じのTHE　不動産屋的な社長なんかに限って、契約ができなくなると、元付「悪い悪い。大丈夫って言ってたんだけどなぁ。」客付「皆に会われたのではなかったのですか？」元付「いや一人が大丈夫って言ったもんだからさ。（私は悪くない）はっはっはっ」客付「またよろしくお願いします。（このヤローふざけやがって！！）」となるのです。
23Sep
- 不動産業への志望動機
  応援されるともっとがんばれます。クリックよろしくお願いします。人気ブログランキングへ人気ブログランキングへ200X年プラプラした何も分からない若造が不動産業界に足を踏み入れました。大変な思いもしましたし、それなりに稼げもしました。まだまだ日々、勉強の連続です。早いもので10年近くが経とうとしています。なぜ不動産だったのか？私はそれまで低単価の小売業界にいました。普通の会社がそうであるように部署に分かれ組織の一部として仕事をしていました。（私が辞めた数年後、倒産してしまいましたが）今でもそれはいい経験で男女もいいバランスで仕事も会社もそこそこ楽しかった思い出があります。ですが、業績も悪く、給与も低い、頑張っても報われない（給与・報酬面で）、チームなので思うようにならない、評価が不当、長時間労働等、先の見えない不安やフラストレーションを感じていました。それならやったらやっただけ評価されて、自分の成績がすべて（個人プレイ）で、単価も高いもので勝負しよう！それで今までの分を取り返すぐらいがっつり稼いでやるっ！こんな気持ちで、単価が高い→不動産となったのです。（超単純）稼げれば、なんでもよかったのです。人間は体が一つしかないので同時に複数の選択はできませんから、これがベストかどうかは比較もできませんし分かりませんが、結果的によかったと思っています。最初から不動産業界にいても稼ごうというモチベーションは低くてやめてたかもしれませんし、頑張っても報われないあのフラストレーションがあったからこそ、反発でとにかく稼ぎたいと頑張れましたし、若すぎない年齢だったからこそ、ギリギリのところでつぶれずにやれたのかなとも思います。塞翁が馬とはこのことだなと思ったりもします。やはりまわりの人間を見てみても、稼ぎたいという動機の人間が多く生き残っているように思います。先日、ある人に「不動産かぁ、夢のある仕事で素敵ですねっ。」と言われましたが、お客様に喜んでもらうために不動産を志望しました。という人間は悲しいかなほとんどいませんし、消えていく確率が高い現実があります。私も結果としてお客様が喜んでもらえれば嬉しいですが、当初の目的や動機としては一切ありませんでした。今日もどこかで不動産営業は消えていき、稼いでやるっという血気盛んな若者が新人営業として仲間入りを果たしていることでしょう。
22Sep
- 上司と部下
  応援されるともっとがんばれます。クリックよろしくお願いします。人気ブログランキングへ人気ブログランキングへ部下「～はこれでいいんだよね？」上司「はい。お願いします。」これ逆でもなければギャグでもありません。普通の会社組織ならありえない話ですが、不動産ではありえます。小さな不動産会社の肩書きや役職なんてまったく意味のないものです。対外的なものや営業成績でつけられたものがほとんどで部も課もないのに部長や課長がいたりします。だからと言って、一応、管理職の上司にむかって一営業がこんな口聞くこと自体が非常識な話ですが。年下で業界歴も短い上司に対して年上の部下(営業マン)は役職なんて知るかっ。おれの方が上だと思っているからこういう言動なんです。下手に出てる上司の方が一枚上手で表面的にはうまくやってますが、おもしろいわけがありませんし、顔ではへらへらしてても相当なストレスに感じてるもんです。またこの手のタイプは年下の部下にはめっぽう強いです。不動産は自己中心的でプライドが高いものの集まりです。お世辞を言ったりうわべのコミュニケーションをとっていても本音でないなと見てすぐわかるレベルです。日々、ニコニコして腰が低い印象をつくっている人間の方がたいがい頭が硬くクセモンですよ。我慢してペコペコしてた者も相手が売れなくなったり必要がなくなった途端、てのひらをかえします。
21Sep
- 今、不動産は買いか？
  応援されるともっとがんばれます。クリックよろしくお願いします。人気ブログランキングへ人気ブログランキングへ公示地価は３大都市圏では住宅地が６年ぶり、商業地は２年連続の上昇。品川－田町間の新駅建設やオリンピックの開催に向けて湾岸地域を中心に開発が進んでいます。円安も進み株価も年初来高値を更新し、NYダウも史上最高値更新。不動産市況も活況でREITも堅調、投資用、実需の不動産ともに売れ行きは絶好調。住宅ローン金利が近年、最も低い金利水準に加え融資貸出状況が大幅に増加しているのも不動産売買の底堅さを下支えしています。有効求人倍率もかつてのミニバブルに迫る水準まで力強く上昇し、ボーナスや給与が増化していることや企業業績がかつてないほど増収増益の会社が多いことなどから将来の見通しも明るくなり個人の不動産の購買意欲も高まっている理由のようです。割安感、低金利、還付金などの優遇措置、融資の貸出状況、将来不安の低下などかつてないほどの市場環境が整っているように思います。今後の見通しも非常に明るく政府・日銀が一丸となって、金融緩和を拡大しゆるやかなインフレを目指していくことにかわりはないので、不動産や金などの実物資産はもちろんのこと株などの金融資産もその恩恵を大きく受けインフレに強い資産としてその価値が大きく成長することは間違いないでしょう。日本経済が完全復活した時は、金利も今の水準よりは高く不動産価格も高騰しているため経済が不景気から底を打って上昇に転じた今、資産を保有していないことは持たざるリスクが非常に高いのです。今買える人も数年後でははるかに高い金額で買うことになってしまうことや手が届かなくなってしまう可能性が十二分にあります。目先では、堅調な日本経済から消費税増税は間違いがなく増税前の駆け込み需要は必須でそのタイミングでも価格の急騰が懸念されます。すでにその兆候は一部地域では始まっていて例年に比べ売物件の在庫が少なくなって・・・・・・・だ　か　ら今こそ、買いましょう！！！なんて私が言うと思いますか？新聞記事にあるようなことを適当に書きましたが、これどこの世界ですか？って感じですよ。こういう記事やニュースって、心地いいですし、一応、事実も多少織り交ぜながらでしょうけど悪意や意図を感じるのは私だけでしょうか？たまたまかもしれませんが私のまわりでは景気なんてめちゃくちゃ悪いですよ。
20Sep
- 広島の災害(記事転載)
  応援されるともっとがんばれます。クリックよろしくお願いします。人気ブログランキングへ人気ブログランキングへ２９年前にローンを組んだ中古の２階建て住宅。妻が新聞のチラシで見つけてきた。それが運命の分かれ道だった。広島市の土砂災害でコミュニティーバスの運転手、池田敏則さん（６５）＝同市安佐南区八木４丁目＝は妻の恵津子さん（６３）を亡くした。あれから１カ月。今は何の照れもなく「きみは太陽だった」と言える。失った存在は大きく、毎日が無気力だ。ただ一点、「ここで生きていく」とだけ心に誓った。妻を奪ったこの場所は妻が愛した場所でもある。　時計の針は３時３８分で止まっていた。８月２０日のその時刻、土石流が家屋全体を襲った。わずかな立ち位置の差が、夫妻の生死を分けた。　２日後に遺体が見つかった。損傷が激しく、ＤＮＡ型鑑定で恵津子さんと特定された。遺体を保管していた警察署で担当者に尋ねられた。「写真を見ますか。おすすめはしません」　万に一つ、人違いかもしれない。覚悟を決めて写真を見た。目尻の面影で分かった。「だめか」。荼毘（だび）に付される直前、参列者の前で声に出して言った。「来世も一緒になろう」　２人とも広島・因島の出身。同じ町内で育ち、小中高も同じ。昭和４８年、２３歳のときに結婚した。仕事の都合で安佐南区八木のアパートに転居。雨漏りを直さない管理人に業を煮やした恵津子さんが、新聞チラシで近所の売り物件を２軒見つけてきた。　意見が割れたが「外観がいい」と恵津子さんが今の家に決めた。池田さんが推したもう１軒は、今回被災を免れていた。　以来、ここで人生の大半を過ごした。３人の子供を独立させ、孫ができた。再び夫婦２人となり、昨年から犬を飼い始めた。そしてこの家の敷地内で恵津子さんは土砂に埋まった。　「他の場所に流されもせず、よっぽど、ここが好きじゃったんじゃろう」ここまで記事転載しました。一つの選択がその後の人生に大きく影響します。その選択をした時にはまさかこのような結果になるとは意識しなかったり、過去の選択が正しかったのか間違っていたのかは誰にも分かりません。もう一つの選択の方が災害以外でもっと辛い結果になっていたかもしれません。ただその一つ一つがとんでもなく重要なことなのです。人生は望むことばかりが起こるわけではありませんが、事実を受け入れることができる人は前に進めると思います。アウシュビッツでの悲惨な経験をした人の中でも受け入れて乗り越えてより良い余生を生きてる人もいれば未だに抜け出せずに辛い人生を送っている人に分かれるようです。辛いときこそ人生は必然であり現実を受け入れそこから何を手に入れることができるか前向きに考えて行く時なのかもしれません。
19Sep
- 検討します
  応援されるともっとがんばれます。クリックよろしくお願いします。人気ブログランキングへ人気ブログランキングへ物件を案内した後に客「じゃあ検討します。」ということがよくあります。これは私には、イマイチでしたね。としか聞こえません。こう言われると、私「ズバリ実際どうでしたか？」客「検討します。」私「ありがとうございます。じゃあいつまでに結論がでますか？」客A「◯日ぐらい」→見込客客B「こちらから連絡しますわ。」私「何か気になることありますか？それともあまり気に入らなかったですか？気になさらずにおっしゃってください。検討していただけるなら私期待してしまうのでしつこく電話しちゃいますよ笑」なんて感じで、最後のセリフはその場によりますがとにかくあいまいにはしません。本当に不安や不満な点が見つかれば前進ですし、興味がないと分かるのもこれも前進です。無駄な時間や労力を使わなくていいですから、相当なプラスです。もし物件を気に入ってなくて客は連絡いらない。営業は期待して電話攻撃なんてあったらお互い不幸でしょ。本当に心からそう思います。腹割ってしゃべれる雰囲気ならこんなこともいいます。「物件はどうでしたか？ダメだったり迷惑ならこちらから連絡しませんから。」それでもはっきりしない場合、じゃあ価格が変更になり安くなるといった情報や売れてしまったというような情報も必要ないですね？ここまで聞けばどんな温度か本音がだいたい分かりますよ。無駄な時間や労力、気遣いやストレスを省くことはお互いのためだと思ってます。気を遣って、前向きに検討しますなんていりませんよ。お互い嫌な思いするだけですから。まあ買う人の場合、ここまで詰めなくてもだいたい雰囲気や前向きな質問がくることが多いですけどね。
18Sep
- 買う時は必ず木村さんから買います
  応援されるともっとがんばれます。クリックよろしくお願いします。人気ブログランキングへ人気ブログランキングへ「買う時は必ず木村さんから買います。」たまにこのようなセリフを言う客がいます。本当に律儀に実行する場合もまったくなくはないですが、十中八九、買いません。このように言う客と言わない客なら言わない客の方が契約になる確率は高いです。私はこのような言葉を聞くと、聞き流すとともに警戒します。よほどの純粋無垢な天然記念物でない限り、①物事を深く考えず、とにかく軽い。思いつきで行動する。②どこでも同じような振る舞いをしている。③言うことでなんらかの見返りを求めている。このどれかかもしくは全部です。単純な営業マンや新人の頃は私もやられましたが、冷静に考えれば、よほどの能力や感動がない限り、私にだけこんな甘い言葉を言うわけがありません。イタリア人のナンパのように軽いノリの客は、常識や約束が通じません契約にもなりにくいですしトラブルの確率は高いです。軽く見せて実はしたたかに見返りを求めているタイプが一番やっかいです。具体的には「この営業マンはバカだから新規情報や値下げ物件を買うフリしてドンドン持って来させて案内させよう。それで適当な物件があれば売主か知り合いの業者から買えばいい。」なんて具合です。何度、頭に来たことか・・・頭に来てる内はまだまだ新人です。人を見抜けなかったこと、人を疑ってかからなかったこと、時間や効率について自分で管理できなかったことすべて己が悪いのです。そのような経験を経て、不動産営業マンの独特の体質になっていくのです。元から不動産営業マンは横柄で腰が重いわけじゃないですよ。
17Sep
- 不人気エリアの末路
  応援されるともっとがんばれます。クリックよろしくお願いします。人気ブログランキングへ人気ブログランキングへ人気エリア・・・不動産も高額で取引も活発。需給バランスで見ると、売り物が少なく需要より供給が少ない。郊外エリア・・・パワービルダーが幅を利かせ、値崩れを起こしている。中古より新築の方が安いなんてこともあるが、なんとか売れている。需給バランスは、金額次第で、なんとか辛うじて保っている。不人気エリア・・・REINSの在庫を見ると、売り物だらけ。いったい相場はいくらか分からない。パワービルダーもほとんど参入しない。圧倒的に需要がなく供給が多すぎる。仮にこのように定義すると、今後、不人気エリアはさらに厳しくなる一方で、郊外エリアも人気エリアに格上になる可能性は少なく、不人気エリアに格下げになっていくと思います。兆候としては、パワービルダーが建売を大量に販売し相場をつくり、値下げ合戦により連動して周辺の中古や土地の価格破壊が起きる。この流れに素早く対応できる個人の売主は少なく、相次ぐ値下げと塩漬け物件に分かれ、エリア内の在庫は急増。相場的に採算が合わなくなったタイミングでパワービルダーが一斉にエリアから撤退。それとともにパワービルダーや業者に物件を卸していた不動産業者が撤退。大手仲介業者も撤退。不動産は大暴落。エリアから出る人が年々、増加し人口減少が止まらない。さらなる不動産相場の下落により、手数料も取引数も激減し、地場の不動産業者も完全に撤退し、周辺の不動産業者が０になる。不動産の取引もほとんどなくなる。空家や廃墟が増え、属性の悪い賃貸入居者が増え、犯罪も増える。不法占拠も多発し、一層、人離れが起こる。周辺の商業施設や学校等もほとんどがなくなる。不動産に値がつかず、売るに売れない。タダでも引き取り手がいなくなる。孤独死や外国人、犯罪者の隠れ場所になりゴーストタウン化する。所有者の多くは、固定資産税を滞納し、競売になるが当然、誰も落とさず国庫となる。国も税金を投じあらゆる手で地域の再活性化を試みるも改善の余地がないどころか税金を投じただけ無駄となり、不景気に追い打ちをかけるかのごとく更なる増税で国民は貧しくなっていく。近い将来はこんな地域多いと思いますよ。景気がいい波は都心から水たまりに石を投げたようにゆっくりと広がっていき、景気が悪い波は、人気エリアも不人気エリアも容赦なく一斉に大暴落します。過去にそうでした。いろんな物の見方があると思いますが、明るい見通しができますか？
15Sep
- またよろしくお願いします
  応援されるともっとがんばれます。クリックよろしくお願いします。人気ブログランキングへ人気ブログランキングへ「またよろしくお願いします」案内が終わってお客様と別れる際のあいさつです。決まり文句というか社交辞令にすぎませんね。営業マンが本気で思っていてもお客様がもう次はないなと思ってる場合も多いでしょうし、逆もあります。お互いが本気で思ってれば微笑ましいですが、お互いがやっと終わったと思ってることもよくあると思います。次が本当にあることは実際少ないです。買主の場合、基本的に物件ありきですし、今は自分で探すお客様がほとんどです。ですから次回のアポイントを取ったりしない限りは私は口ではこう言っていても心の中では「さようなら」と言っています。もっと言えば、「はじめまして。木村と申します。」とはじまった段階で数時間後の永遠のさようならは分かっています。ですから相手にどう思われているかは気になりません。さみしいものです。人生の中の一瞬、出会ってそれで終わり。ただ、私はこの感覚嫌いではありません。縁があればまた出会うでしょうし。そもそも世の中、出会うことすらない人の方が圧倒的に多いわけですし。心に余裕がある時は、このような出会いだからこそ、もうこの一回限りだという気持ちで、ビジネスや結果を気にせず、私の伝えられること与えられることを精一杯尽くそうと思っております。まさに「一期一会」です。いろんな人や物件、縁、タイミングそこに私がいて複雑に絡まりあっています。すべては必然だと思います。いろんなドラマや人生の一部を垣間見れた気がします。たくさん見てきました。不動産の営業は、日常の商品を扱っている営業より喜怒哀楽の感情が大きいですよ。
14Sep
- 心優しい営業マン
  応援されるともっとがんばれます。クリックよろしくお願いします。人気ブログランキングへ人気ブログランキングへ日々、客に業者に疲れることが多くストレスのたまる毎日です。週末、物件の案内に行くと、現地で他社の案内とバッティングすることがたまにあります。軽く会釈するぐらいで終われば楽ですが、いちいち高圧的な態度で名刺を出せやそこに車を止めるなやら諸々言われたり、後から物件内に入ってきて完全にこちらを無視してガンガン案内したり•••まだまだいますね。こんな連中。そもそもお宅らも仲介でしょ。なんでそんなに•••今回は、そんなよくある日常ではなく心温まる話です。その日は値下がりした新築を案内したら案の定、他社も案内中でした。私はお客様と案内が終わるまで玄関の外で待っていました。玄関で入れ替わり、私のお客様が他社の持参していたスリッパを履いてしまったのです。とっさに私「申し訳ございません。こちらのスリッパをお使いください。」と自分のスリッパを取り出しました。営業「いいんですよ。私、用があってまた戻ってくるのでこのままお使いください。」私「でも、悪いですよ。」営業「本当にいいんですよ。さあどうぞ。」私•客「ありがとうございます。」その業者は現地待機ではないのにお客様を車に乗せてスリッパは私達に貸したまま行ってしまいました。私は案内が終わりスリッパをその営業マンの会社に届けようかとも思ったのですがこちらに取りに来るだろうし。会社に電話をしてその営業マンの携帯を聞き電話をしました。ちょうど現地にむかってる最中でしたので待ちました。私は最大限の感謝を述べました。不動産営業マンでもこんな素晴らしい人がいるんだなと思った出来事でした。商売敵にこんなことしてもメリットはないし自分の時間も使い損得勘定では決して出ない発想です。人間力です。現実は優しすぎて使われたり振り回されたりしてるんだろうな。こういう人こそ売れたらいいのに。
13Sep
- 仕事の質とストレス
  応援されるともっとがんばれます。クリックよろしくお願いします。人気ブログランキングへ人気ブログランキングへ私の場合、調子が悪くしばらく契約や案内から遠ざかっているような時は、気持ちだけでなく仕事の質も目に見えて低下します。営業なので好不調の波はありますし、単純なもので、調子が悪い時は、モチベーションも低くなりがちです。勘が鈍ってるということもありますが、心持ちの方が大きく影響してるように思います。スランプの時は、自然とストレスを避けることで、仕事に熱が入らず適当な仕事になりやすく、準備不足だったりするので、さらに結果が悪くなり、さらなるモチベーションの低下となり悪循環になりやすいです。同じ仕事をしていてもストレスを避けてやっているとその瞬間は楽ですよ。例えばただ物件を見せるだけとかね。好調の時は、お客様の質問も可能な限り想定をして事前に調べたり確認したりして商談に臨みますが、（我ながら無駄も少なく効率的にできてると思います。私の営業の取り柄はこれだけです。）買付後に再案内したり、契約後にまた同じ説明したり、決済後に何か残したりそういうのは私の中では絶対ありえません。だからと言って顧客の理解不足や不満は避けるだけの質の高い仕事を心掛けています。スランプの時は、準備不足や確認不足のため、一度で済むことを何度もしたり、判断が遅れたり、お客様に聞かれてから調べたりまるで別の人間かと自分でも思うほど仕事の質が低いです。案内１件だけでなんでこんなに疲れるのかと、思うことがよくあります。そういう時は、ストレスに立ち向かいしっかりと仕事をしてる証拠だと思います。見た目は同じ作業でも、常にいろんなパターンを先読みして、最悪を想定しながら、しっかりと準備をしてやるのと、ただなりゆきにまかせてやるのとではまったく別物です。同じ一つのメール、案内、契約でも本気でやるとその行動自体をしていない時間も頭をフルに使っています。これは立派な仕事です。特に悪いことを考えるほど失敗やクレーム・トラブルは避けられるので、そうしますが•••とにかく疲れます。ストレスを避け軽い気持ちで営業をすれば、精神的に楽になると思いますが必ず大きな間違いをしたりトラブルにあいます。だから毎日、ストレスに向き合い疲れているのです。今日は、特別に何か大変な仕事したっけ？何もしてないのになんでこんなに疲れたんだろう？ではなく、今日もしっかりとミスのないよう考えたり気を張っていたから疲れたということだったんですね。
11Sep
- 忙しい営業
  応援されるともっとがんばれます。クリックよろしくお願いします。人気ブログランキングへ人気ブログランキングへ今日は同業者にむけた話です。忙しい営業には２種類あります。①成果の出ている営業②忙しい割に成果の出ていない営業①はトップ営業にありがちな質×量が高水準で保てているパターンです。②は質が低くて量だけが多いので忙しくしていても成果が出ないパターンが多いです。では営業の質とは・・・営業と言っても不動産営業は特殊ですので、売ればいいだけでは質が低いのです。・顧客や業者、物件に優先順位をつけられる・危険回避する能力がある・知識や経験がある・商談や交渉力等いわゆる一般的な営業力がある・常に最悪を想定して動く・確認して物事をすすめる・事務処理能力や段取りが早く抜かりがない他にもありそうですがこのあたりをスケジュールに落とし込んでやっているかどうかで相当、成果や効率は変わってくると思います。例えば、営業によって考え方は十人十色ですが、【A】３０００万円の案件（両手手数料：１８０万円）　案内の成約率（この営業の平均値）：２０％ローンの承認確率：９０％顧客の性格・決断力：問題なしトラブル・クレームの可能性：１０％（新築なので）ぴったりの物件が出てきた場合、あえて数字にするならば、１８０万円×５０％（物件がぴったりなので）×９０％（ローン）×８０％（顧客の性格）×９０％（トラブルクレームにならない可能性）≒５８万円/１回の案内あたりの期待値【B】１０００万円以内の戸建を１年探しているがまだ見つからない１０００万円の案件（片手手数料：３０万円）案内の成約率（この営業の平均値）：２０％ローンの承認確率：１００％（現金客）顧客の性格・決断力：問題ありトラブル・クレームの可能性：５０％（築古の中古現況、道路やら、瑕疵やら問題がありそう）この物件とこの物件を案内してほしいと申し出があるとするならば、３０万円×５％（物件をただ見たいだけ？）×１００％（ローン）×３０％（顧客の性格）×５０％（トラブルクレームにならない可能性）≒０．２万円/１回の案内あたりの期待値【A】と【B】の期待値を適当に数字にして計算してみました。仲介営業はあきらめないことも大事ですが、それよりも単発で終わらずトータルで契約を取り続けること、成果が他よりも出せるということが大事です。（あくまでも会社側・営業側の利益に関する話ですが）おもしろいと思ったので今回、あえて数値化し計算してみましたが、感覚的にはほとんどの営業が無意識の内に感じて実践していることなのでは？目先の数字、目先の仕事は大事ですが全力でいけばいいというものではありません。客が買いたい・今すぐ物件を見たいと言ったとしても、３番手まで申し込みが入っている物件はトップ営業で案内する者は絶対いませんよ。それでも案内する擦れていない営業は新人かアホだけです。たまたますべて買付が流れ成約になればその時は、あきらめず案内してよかったと思うでしょうし、評価される会社もあるかもしれませんが、たまたま今月よかった悪かったとかで一喜一憂すべきではないのです。結局、長い目で見れば確率どうりになります。期待値の低いことを繰り返していれば・・・期待値の高いものを選択し続ければ・・・結果は目に見えてますよね。大事なのは、予想を立てて、結果が出て、修正し、また予想を立てて行動する。少しづつ予想の当たる確率を高めていく。これが質を高めるの中でも・顧客や業者、物件に優先順位をつけられる・危険回避する能力がある・知識や経験があるに該当するのではないでしょうか。こうやって改めて書いてみると・・・本当にすごくいやらしい話です。
10Sep
- 牛肉を豚肉に•••
  応援されるともっとがんばれます。クリックよろしくお願いします。人気ブログランキングへ人気ブログランキングへ昔、先輩に営業を教わった頃のことです。先輩といっても親のような年齢でした。お子様が私とほとんど同じ歳だったようでしたし。当時、私はヤル気に満ち溢れていてとにかく全力で売りたい売りたいという感じでした。先輩「不動産は何千万円もするだろう？」私「はい。そうですね。」先輩「不動産を買う人は、スーパーで牛肉を買うのを我慢して豚肉にしたり節約して一生懸命貯めたお金で買うんだよ。自分がいくら歩合が欲しいからとか、適当なことを言って売る物じゃないんだよ。」私「はい。分かりました。」この先輩は、売上がイマイチでした。私はこの話を聞いた時、確かにと理解はできましたが腹には落ちませんでした。先輩は、常識人で責任感のあるタイプでした。ほとんど仕事はしてませんでしたが、ノルマはギリギリクリアして長年やってるベテランでしたし、私の面倒もよくみてくださいました。またある時、先輩「だまして売るぐらいならノルマ未達でクビになってもいい。」と言っていました。他の人があいつは売れないからそうやって言ってるんだと言うこともありました。私にも分かりません。今となっては、先輩の言葉が少しづつ分かってきた気がします。トラブルやクレーム多発でも気にせずガンガン契約を取って威張り散らしている人よりこのような人の方がよっぽど魅力的だと思います。先輩は不動産営業になる前、かつて自身で会社を興し社長をやっていたようでした。
09Sep
- 高い買い物ですから
  応援されるともっとがんばれます。クリックよろしくお願いします。人気ブログランキングへ人気ブログランキングへ不動産は「高い買い物ですから」誰もが一度は聞いたことのあるセリフだと思います。金額的には確かに高い買い物だと思います。もし住宅を買うか借りるかの２択だとするならば、高い買い物≒高い借り物となるはずです。実際、高い借り物という文言を聞いたことがありませんし、そのような感覚の人も不動産を買う場合より借りる場合は少ないのではないでしょうか。目先の数万円と数千万円の違いで受ける印象に大きく左右されているのではと思います。また、商品の価値÷価格と見れば、不動産より価格が安くても価値に見合ってない割高なものはいくらでもありますよね。これは意識するしないに関わらず当たり前すぎる話です。ですからこのセリフをあえて言う買主は、危険極まりないのです。おれは客だぞとふんぞりかえってる客に近いものを感じる時があります。売主や仲介業者が買主に対して言う、これはリップサービスや相手方への配慮、様子伺いなどとして違和感を感じないのですが、実際、思っていたとしても当たり前のことをあえて言う人というのはいろいろな重要なことを知るシグナルにはなり得ます。１．私は今までこんな高額な買い物をしたことがないのでビビッてます。（優柔不断、キャンセルの可能性高い）２．自分は弱者であり、守られるべきである。当然、プラスアルファのサービスや値引き等を要求する。事あるごとに自分は素人だから知らなかった。聞いてなかった。どうにかしろ。最後にこのセリフ（クレーマー）自分は１か２のどちらかもしくは両方だと言っているようなものです。まだストレートにビビッてるんですよと言ってる方が、いい性格です。この言い方で自分を正当化しているのです。このセリフが客の口から出ようものなら警戒レベルは一気に高まります。私は契約のレベルを引き上げるか、場合によってはこちらから断ります。契約前にこちらが歩み寄って契約すれば契約後は本当のお客様ですから立場は私＜お客様というように一気に変わってしまいます。危険予備軍と私が判断した場合はあえてこちらからこのセリフを投げかけてみてリアクションを見てみる場合もあります。クレームやトラブル、キャンセル等はかなり防げます。物件や金額、状況が原因ではなく客を含めた関係者の性格が原因の９割だと思っています。