現役不動産営業マンの徒然なる日常 -30ページ目

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27Oct
- 若気の至りというか
  人気ブログランキングに参加しました。応援よろしくお願いします。人気ブログランキングへ人気ブログランキングへ怖い物知らずでバカな失敗をしてしまうことありますよね。取り返しのつかないようなことでなければそうやって学習していくのですから悪いこととは思いません。若気の至りといいます。夜中に川に飛び込んだり、大人からするとやめておけと言うところですが、若く活発な者からすると、うるせーとなるし今まで何も起きなかったから大丈夫とか心配しすぎと思ったり、チャレンジしないことがカッコ悪いと思ったりします。若いからこういうことになるのかというと若いというより経験値の少なさ(失敗の少なさ)がこうさせるように思います。仲介業でも、一年に2～3件しか不動産の売買仲介しない業者と話しているととにかくノーガードというかリスク回避の姿勢がまるでなく素人かな？と思います。これは年齢の問題ではなく、今まで取引数が少なくてたまたま大きな事故にあってなかったから甘いのかな？と思います。私は起こりもしないことをいちいち細かすぎると言われましたが私の想定していた通りになりました。両者ともザル業者だったらと思うと寒気がします。相手は何も心配すらしてなかったと思いますが。
25Oct
- みんな損
  応援されるともっとがんばれます。クリックよろしくお願いします。人気ブログランキングへ人気ブログランキングへ３０００万円の中古戸建が売れました。数年後、売りに出され、次買った人は古家を解体し土地として購入し新築を建てました。解体費や造成費や相場の相違なんかもあり２０００万円で売買しました。新築戸建の工事費やら諸々で土地＋建物の総額は、４５００万円になりました。さらに数年後、離婚が理由で築浅の中古として再び売りに出されました。その金額は３５００万円です。①築古中古・・・３０００万円→２０００万円②土地＋新築戸建・・・４５００万円→３５００万円たった数年間での出来事です。使用収益もへったくれもありません。買って売った人はみんな大損です。リスクなく儲けたのは、不動産屋と建物屋、その周辺の取引業者です。個人がリターンもなく数年で１０００万円の損失を出すって一般的な人からすると結構大変なことです。売られる運命の物件はわずかな期間で２～３回所有権移転します。一方が利益を得て一方が損をするのもひどいなと思いますが、みんなが損をするというのもマズイ状況ですね。
24Oct
- ガチガチな仲介
  応援されるともっとがんばれます。クリックよろしくお願いします。人気ブログランキングへ人気ブログランキングへ私にとってはいつもの通りその日も事前にありとあらゆること想定し契約に臨んでいました。買主は６０代ぐらいの姉妹でみな独身であまりないパターンでした。理解不足や若い人と違った常識外のパターンも有りうると思ったのでいつも以上に慎重に完璧にやりました。売主は業者でしたので、契約時に決済の打ち合わせまで完璧にいついつまでに〇〇銀行の口座に入金する等、事細かく、三者が揃った契約時のタイミングで私が仕切ってやりました。ここまでやるのは聞いてない、言ってないと売主、買主ともに後から言われると困るのは自分だからですよ。もちろん重要事項も契約書もガチガチです。すると、買主「こんな説明されるとこちら側に何があっても何もできませんね。身動きが取れませんよ。」と言われました。まさにその通り。そう思われても仕方がありません。確かにここまでしなくても９割方はだいたいうまくいきますのでやりすぎな感は否めません。ただ、１割弱のトラブルやクレームを避けるために過剰なまでにやっているのです。まったく問題のない人に回りくどく説明したり布石を打ったりして不愉快な思いをさせてしまうことは多少辛く思いますが、我々には、非常に大きな責任があります。少しでも落ち度があって、責められたらその大きな責任を負わなければならない弱い立場です。よさそうに思う人でもいつ何時、何がきっかけでクレーマーになるか分かりません。以前、別の取引で共同仲介でしたが、大手の仲介業者の営業マンに「木村さんほどしっかりやっていればミスやトラブルに会ったことないんじゃないでしょうか？」と言われました。笑顔でおっしゃってましたが、私はイヤミと理解しましたよ。
23Oct
- 感謝する生き方
  応援されるともっとがんばれます。クリックよろしくお願いします。人気ブログランキングへ人気ブログランキングへ例えば、足を大けがしたとします。一刻も争う状況で足を切断しないと命の保証もない。ただ大きな決断です。①足を切断せずに命も助かる。②足を切断して命拾いする。③足を切断せず亡くなる。④足を切断するが亡くなる。このどれかのパターンになります。足を切断すれば命は助かる可能性は高くなりますが、切断しても亡くなる可能性もあります。切断しなくても助かる可能性はありますが、切断しないが故になくなる可能性もあります。本人が意識不明で家族がこの決断をしたとします。結果、足を切断したことを感謝できる人は少ないと思います。あの時の苦渋の決断のおかげで命拾いしたとそう捉えるばかりではありません。逆に切断しないことで亡くなってしまう場合は、なぜ足を切断しなかったのかと恨む人も多いと思います。こういった反応は、結果に素直に反応しているので気持ちは分かりますが、結果に左右され反応したり反応しなくなるのです。今があるということは、生まれてから今までに本人は気付いてないかもしれませんが最悪な事態を回避してきた結果、今生きているのだと思います。いやな出来事にその都度反応する生き方は賢いとは思えません。喜ぶことは難しいですが受け入れて、もっと悪いことよりはよかったと思えることがうまく前向きに生きるコツなのかもしれません。
22Oct
- 妙に記憶に残ること
  応援されるともっとがんばれます。クリックよろしくお願いします。人気ブログランキングへ人気ブログランキングへ大したことでもないのに妙に記憶に残ってしばしばふとした時に思い出されることってありますよね。私のお客様の娘婿が２０代で、それまでは不動産の営業マンをやっていたのですが、結婚・出産を機に他業界のサラリーマンに転職したという話を聞きました。特に驚くことでもなく普通の話です。その娘婿本人にも一度しか数分しか会っていません。特に印象に残る人でもなく普通の好青年でした。なのに数年たった今でも人生の岐路で大きな選択をした彼のことを思い出されるのです。もしかしたらそれが正解かもしれませんし不正解だったかもしれません。ただ、少なくとも本人や家族はよりよくなることを期待しその選択をしたことは事実です。収入も勤務条件もまったく分かりませんが、たまにぼんやりと思いを馳せたりします。別のお客様で、「実は、私は以前、〇〇不動産（私もよく知っている）で働いていたんですが、合わなくてすぐに辞めました。」というお客様もいました。そのお客様は、ネズミが夢を売るテーマパークに勤めていました。これもそれだけの話ですが印象に残っています。人柄は素朴な感じで好青年でした。人にとっての価値観や幸せについてなど考えさせられます。同じ人でも年齢や時期、環境等によって変化していくものだと思います。経済的な利益よりも自分の価値観や信念を貫き仕事をする姿勢は尊敬に値します。私は素晴らしいと思いますが、とても真似できるものではありません。
21Oct
- すぐ売れますヨ
  応援されるともっとがんばれます。クリックよろしくお願いします。人気ブログランキングへ人気ブログランキングへすぐ売れますよとかせかしたりしないので、木村さんは信頼できますと言われたことがあります。私だって言いますよ。ただ、アホみたいに何でも言えばいいってもんじゃありません。まだ、購入の意思があまりないような段階で言ったら逆効果ですし、いろいろと見て決めようかどうかというタイミングならその一言が決定的になる場合もあります。紹介した物件を検討していたお客様から電話がありました。以前より金額が下がり相場的にも割安感が出たタイミングでした。客「気に入っているけど・・・資金を出してもらえる親から反対されて・・・」という内容でしたので、私「親御さんから反対されてまで購入を進めることはないのではないでしょうか？大きな買い物ですのでじっくりお考えください。ただ相場的にはもうすぐに売れるでしょう。」と話をしました。別に契約を誘引しようと思ってのことではありません。人として常識的な意見（私見）と相場を見てきた不動産屋としての客観的な予想を述べたまでです。決めたければ決めればいいし、迷っていたり身近なところに反対意見がある中で契約を誘引したいとは微塵も思っていません。以前別の客に、なんで売れるって言ってくれなかったのと怒られた経験からあまり言いたくはないですが、安いとか売れそうとか一応伝えたという事実は残すようにはなりました。売るためにある物なんだから売れたって知りませんよ。それが嫌なら買うしかないですよね。こんなこと小学生でも分かりますよ。ちなみに、動きがあったら教えてほしいとか売れたら教えてほしいとか、私は意味がないと思うのでそんな約束をしたり連絡をしたりは滅多にしません。こんな電話ばっかりしてる営業いますけど。たいして感心のない客からしたらウザいだけですよ。営業マンからしても、ほらね売れちゃったよ。決めないから。こうやってよく売れるんだよっていう心の声が聞こえてきますし。建設的じゃないですよね。イヤミっぽいというか。その後、客「やっぱりあの物件で決めたいと思います。」私「もう申込みが入りましたよ。」客「えぇっ！！」私にはなんでそこまで驚くのかまったく分かりません。不動産がすぐに申込みが入ったり、契約になったりするとは思っていなかったからなのか、私が言ったことを信じてなかったからでしょうか。だから私言いましたよね？
20Oct
- ゴネ得？
  応援されるともっとがんばれます。クリックよろしくお願いします。人気ブログランキングへ人気ブログランキングへ原発問題のような災害が起きたとき決済前の案件を抱えている仲介営業マンはヒヤヒヤだと思います。契約書に「天災地変その他売主買主いずれの責めにも帰さない事由により本物件が滅失又は毀損した場合・・・」とありますが、大きな利益や損害を被る当事者同士は、自分勝手に都合よく解釈しますし、本当は理解していても強引に主張を繰り返しゴネ得となる者もいます。白紙解約したい買主が決済を無視し続け、さらには売主側の落ち度を指摘し手付けを返させたようなケースもあります。売主も激怒してましたが解約合意書を結ぶまでは別の契約も結べないので弱い立場です。おかしいと思いながらも手付けを返したのです。実際、どうにもとれるような曖昧な表現ですし、買主が本当は買う気持ちが萎えたとして自分の違約を認めすんなりと違約金を払う者ばかりとも限りません。所詮、契約書なんてこんな程度のものですよ。払わない者やない者からは取れないのが現実です。まともな人やルールを守る者が損をするのは嫌なもんです。例えば買「契約時の状態と同じとは言えず、滅失はしていないにしても毀損だ。天災地変でなくてもその他売主買主いずれの責めにも帰さない事由に該当するはずだ。」売「そんなこじつけが通るならなんでもまかり通る。やめたいなら違約金を払え！」こうなります。取引に関わる者が常識的で自分と同じ考え価値観が概ね通るとは限りません。そうでない場合を想定しておかないとクレームやトラブルだらけで営業マンは忙しくなります。営業マンとしてはこんなくだらないことに時間をかけてもいられないので火の粉がとんでこないように、落としどころを探します。本来であれば筋を通しルールに従い勝手な主張ばかりするものに制裁を加えたいところですが、性格や力関係を見て、収めるところに収めますよ。結局、みんな自分が大事なんです。もしこんな風にトラブルが表面化しないとしても売主買主ともに心情は穏やかではない場合が多いと思います。例えば、土砂災害の近くの物件でたまたま間一髪危機を逃れたような物件。買いたくないけど、仕方がない。と考える買主だったり。今回、無事に決済を迎えられないともう売れないかもしれない。と考える売主。うまくまとめないと仲介手数料とれないどころかこちらの説明責任を追及されて面倒なことになるんじゃないかと怯える仲介営業マン。不動産取引では何もなく無事決済を迎えることが、すべての関係者にとって一番です。何が起こってもおかしくないのです。それには、一日でも早い取引をすることと、常識の通じる者同士の取引をすることこれが重要です。
19Oct
- ボロ物件がいいという違和感
  応援されるともっとがんばれます。クリックよろしくお願いします。人気ブログランキングへ人気ブログランキングへ収益物件の問い合わせでボロ物件がいいんです。という客がいました。ボロ物件投資なんてジャンルや言葉があることも知ってます。私はニュアンスは理解しましたし、基本そのスタンスは間違っていないと思いますが、実際に電話でその言葉を聞いた瞬間、強烈な違和感を感じました。私「分かりました。多少、悪条件があっても割安に物件を購入したいということですね？」と言い換えずにいられませんでした。正しくは、「ボロ物件でも汚くても残置物放棄でも構いません受け入れますが、それ以上に安ければ買いたいです。」ということですね。まあ、分かりますよ。実際、こんなク丁寧に説明しなくても何が言いたいかぐらいは、一応プロですからね。でも、こういうスタンスや考え方が一般エンドユーザーに蔓延してるとこを見ますと、不動産投資市場も下落基調に入りはじめたのかなとも思ったりします。電話を切ってからもモヤモヤ感が拭いきれなかったのでいろいろと考えてみましたら、「まずい飯が食いたいんです。」のようなことと先ほどのボロ物件～は同じではないかと結論に至りました。多少、まずくても安ければいいという需要はかなりあります。とにかく安いだけの外食や弁当なんてのも市場はかなり大きいです。ただ、それは味よりも値段に魅力を感じるからであって、あえておいしい物を避けている訳ではありません。同じ金額であったらおいしい物を求めるはずです。だから、CPがいいとか安いとかが多少のまずさよりも勝っているわけです。あえてまずい飯が好きとか聞いたことありませんし、もし聞いたら違和感感じますよ、絶対に。言葉足らずというか。そんなことを思った次第です。で、通っぽいその客に購入基準やらいろいろと聞いたんです。何か結構、勉強してるなあと思いました。頭でっかちというかね。実際、そんな物件あるのかな？とも思いました。あったら水面下で業者が買いますというレベル以上です。この時点で私は、追客も契約もないなと思いましたが。ところで探されてどれくらいですか？→２年くらいです。不動産はお持ちですか？→まだ持っていません。今までいいと思う物件はありましたか？→ありましたがすぐに売れました。こりゃダメだ。
17Oct
- 年収×9倍<ローン
  応援されるともっとがんばれます。クリックよろしくお願いします。人気ブログランキングへ人気ブログランキングへ人それぞれ価値観が違うというか無知なだけなのかよほど強い意志や考えがあるのかは分かりませんが、不動産取引をしていて感覚の違いに驚くことがあります。年収約３５０万円で住宅ローン約３２００万円を組んで物件を買われたお客様がいらっしゃいました。ローンは脅威の年収９倍以上です！これは私のお客様の中でも最高記録だと思います。これでローンを融資してしまう銀行もすごいですが借りてしまう方ももっとすごいですね。私も本人が希望していましたし融資が通らないと１円にもなりませんからあの手この手で切り抜けなんとかうまくいきましたよ。できれば奥さんも働いて、もっと言うならもう少し給与のいい仕事に転職するなりして頑張って返済していって欲しいです。まぁこれは私の価値観でしたね。自己責任ですが楽しい幸せな生活が続くよう頑張って欲しいものです。この話が私の中でより強い印象になったのは、これだけではなく、ご主人が通勤で自転車で行っているという話になり１０kmも自宅から離れた職場に、勤務時間も不規則かつ長いのに往復で20kmです。たまにこういう方もいるので私は健康のためですか？いいですね。なんて会話をしてたら電車代がもったいないですから節約しないとお金がないからとのことです。いきなり考えさせられちゃいましたよ。そりゃこの年収で家族を養っていくならそういう金銭感覚が正しいように思いますが、思い切りよく限度ギリギリまでローンを組んだイメージが強かったため、そこまでしてこんな高額なローンを組み不動産を買ったんだ！というインパクトが強烈に残った次第です。地域に他にももっと安い物件はありましたし私はそちらをすすめていたんですけどねぇ。何がこうさせたんでしょうか？家族のためでしょうか？家族のためならなおのこと・・・いや、なんでもないです。
14Oct
- 建売業者の態度
  応援されるともっとがんばれます。クリックよろしくお願いします。人気ブログランキングへ人気ブログランキングへ土地を降ろした業者にのみ一定期間専任媒介で販売をまかせたりする建売業者も多いです。専任返しというならわしのようなものです。ただよほどの価格設定やラッキーでない限り着工前の状況ではまず売れません。手数料も低く不人気エリアでまともに広告を打ち続けオープンハウスをやり続けたら１件成約したぐらいでは赤字になる可能性も高いです。一般公開していないような状況で未公開物件と呼ぶ人もいますが、この期間にたまたま条件がぴったりのお客様がいるから直接取引可能か？と選任以外の仲介業者が売主業者に聞くこともありますが、たいてい「紹介してあげてもいいよ。」とか「片手ならいいよ。」とか上からのスタンスになります。不思議です。高いのに、売れてないのにです。逆に完成して価格を下げに下げてまわりの中古物件より安くなって当然、REINS登録もしてあっても「なんとかお願いします。」「指値ぶつけてください。相談乗ります。」「お客様いませんでしょうか。」なんて感じで腰が低くなります。安くてほっといても売れるのにです。バカかと思いますよ。逆ですよね。最初から最後までえらっそうな超上から業者よりマシですがね。
13Oct
- 踏み倒してやった
  応援されるともっとがんばれます。クリックよろしくお願いします。人気ブログランキングへ人気ブログランキングへ広告の問い合わせがあり現地で待ち合わせをし新築戸建を案内しました。小学生の子供が２人いる普通の４人家族。物件のほうは、なかなか好印象だったようです。私も熱が入り営業をしていると、ご主人が私と二人になったタイミングで、ご主人「他に借入があるんだけど、１つは数年前に踏み倒してやったんだけど買うの無理だよね？」私「何年ぐらい前でしょうか？」ご主人「２年ぐらい前。嫁には内緒だけど。」絶対、無理です。どういう状況で物件を見に来ることになったか一瞬で理解できました。おそらく、奥さんが広告を見つけて、奥さん「ねぇ、近くにこんな物件があるわ。うちもそろそろ買った方がいいんじゃないの？家賃ももったいないし。」子供「わーい、家見に行きたい。」ご主人「・・・・・・。そ、そうだな。行くか。」こんな感じだったと思います。嫁には内緒ですから、見に行かないというのも不自然だからです。早く完結してある意味私としてはよかったと思い、何があったかは分かりませんがご主人の立場に多少同情しました。物件から外に出ると、笑顔で奥さんと子供が待っていました。ご主人「じゃあ後でローンの件で携帯に電話くれる？」これは私にではなく家族に言ったセリフなのです。しかし、なんでだろう？見た目や雰囲気はまったく普通というかどちらかと言えば真面目そうな感じのサラリーマンで、家族もいい感じで幸せそうにみえるのに。「踏み倒してやった。」なんて普通やらないし言わないですよ。人は見かけによらないし、それぞれにドラマがありますね。
12Oct
- 本音不動産と現実不動産
  人気ブログランキングに参加しました。応援よろしくお願いします。人気ブログランキングへ人気ブログランキングへ営業「本音不動産です。お問い合わせありがとうございます。」客「〇〇町の〇〇万円の物件なんですが」営業「はい、ありますよ。勝手に現地行かれると他社に抜かれたり当社には１円にもならないからとりあえず当社に来てください。」客「はっ、はい。」～来店後～営業「まずは、買えるかどうかだから、買えない客やっても１円にもならないからね。お宅の年収は？会社は？勤続年数は？他の借入は？頭金は？滞納とかしたことないよね？あと健康状態も問題ないかな？」客「年収は４５０万円で会社は〇〇商事、赫赫云々。」営業「まあ、ローンは問題なさそうだね。ところで本気で買う気あるの？いつ買うの？」客「今住んでいる賃貸が狭いからすぐにでも引越したいのですが、買った方が支払も安いし自分の物になるからいいものがあれば今すぐにでも買いたいです。」営業「それなら仕事になるからちょっとやってみましょうか。物件はこのA中古とB新築とC新築があります。」客「もっと他にはないんですか？」営業「まああるけど見れば見るほど目が肥えて決まりにくくなるし、面倒だからこれでいいでしょ。結構疲れるんだから早く決めてくださいよ。」客「そっ、そうですね。」営業「じゃあ、さくっと行きますか？」客「はい。よろしくお願いします。」～案内後～客「予算はあまり無理したくないので、A中古で検討します。」営業「A中古は一見安く見えるけど、B新築の方が絶対いいですよ。だってA中古よりB新築の方が手数料２倍だから契約したいですよ私としては。」客「そんなこと・・・分かりました。」営業「あざっす！」営業「現実不動産です。お問い合わせありがとうございます。」客「〇〇町の〇〇万円の物件なんですが」営業「はい、ありますよ。他にも物件がありますし未公開情報もお知らせできますのでとりあえず当社に来てください。」客「はっ、はい。」～来店後～営業「まずは、ご予算が一番大事ですから資金計画のポイントについてお話いたしましょうか？」客「是非お願いします。」営業「ところでお客様によって金利の優遇幅も違ったりするのですがご興味ありませんか？」客「そうなんですか！？」営業「シミュレーションしてみましょうか？さしつかえなければご年収は？会社は？勤続年数は？他の借入は？頭金は？滞納はありませんよね？あと健康状態も問題ないでしょうか？」客「年収は４５０万円で会社は〇〇商事、赫赫云々。」営業「当社提携〇〇銀行でしたら０．××％の低金利で融資がおりそうですよ。」客「本当ですか？すごく安いですね。」営業「ところでマイホームをお探しのきっかけは何でしょうか？」客「今住んでいる賃貸が狭いからすぐにでも引越したいのですが、買った方が支払も安いし自分の物になるからいいものがあれば今すぐにでも買いたいです。」営業「物件はこのA中古とB新築とC新築がぴったりだと思います。」客「もっと他にはないんですか？」営業「他にもありますが相場やご予算、エリアから見るとこれらの物件がおすすめです。」客「そうなんですね。」営業「では早速行きましょうか？」客「はい。よろしくお願いします。」～案内後～客「予算はあまり無理したくないので、A中古で検討します。」営業「A中古は一見安く見えますけど、保証もないし住宅ローン控除も受けられません。それに建物はメンテナンスが必要です。リフォーム費用も試算すると３００万円かかります。これは住宅ローンとして組めませんから頭金を減らしてその分、リフォーム代にあてないとなりません。一方、B新築はかなり割安なのに加えて、１０年間の保証や保険、住宅ローン控除、リフォーム不要、今月売主が決算月ですから今ならさらに値引きができるみたいなんですよ。比較したら中古と新築ほとんど同じ金額になってしまいますよね。それに新築ならお子様も奥様も喜んでいただけるのではないでしょうか。」客「本当ですね。ぱっと見で安い高いで見てましたけど長い目でみると新築の方が断然よさそうですね。」営業「はい、私も自信を持っておすすめします。」客「じゃあ、B新築で検討します。」営業「ありがとうございます。(ちょろいもんだぜっ)」
11Oct
- 知らんぷり
  人気ブログランキングに参加しました。応援よろしくお願いします。人気ブログランキングへ人気ブログランキングへ営業マンの誰かが電話で間違ったことを言っていてもまわりの営業マンは指摘したりしません。それが個人主義で不動産営業です。自分に関係ないからです。自分の利害に少しでも関係があれば細かく口を挟んできます。他人に指摘することによってメリットは０と考えてるんでしょう。考えられるデメリットは、①逆恨みされる。②１円にもならない。③時間のムダ。普通なら指摘があれば感謝して喜び改善するきっかけになりますが、不動産屋はうるせーなと思ったり、口では感謝をしますがふてぶてしい態度の者ばかりです。契約取れなくなったり、トラブルを招いたり、まわりに迷惑をかけるよりその前に指摘され直す方がよほどマシなんですけどね。あっ、あと、指摘しないのは他人の失敗を楽しみにしている人もいるかもしれませんね。やたら他人の失敗やトラブル、クレームのときだけ、大変そうだね？なんて笑顔で言いながらやたら話かけてくる人もいますから。
10Oct
- 最近の不動産ってさ
  応援されるともっとがんばれます。クリックよろしくお願いします。人気ブログランキングへ人気ブログランキングへパワービルダー一色、安かろう悪かろうで投げ売りという風潮。ビルダーの新築戸建はあまりにも画一的で、不動産特有の個別性がまったく感じられない。不動産を見ていて面白いとなるのはやっぱり土地や中古戸建。マンションも画一的なのでビルダーの新築寄りだけど、まだ相場観を保っているのでこちらの方が見ていて面白い。土地や中古戸建は、目利きも必要。知識も必要だしクセのある物件もあればお宝物件もある。当然、建物の程度や状況もすべてが違う。やはり専門性の強い不動産を見ている方が面白い。数年前まである程度の土地の値段がしていた地域なんかもビルダーが参入しだして、どこもかしこも２０００万円～３０００万円台の新築というボリュームゾーンの価格帯に変化した。そんなエリアでは中古戸建や土地の少し広いものは、数年で半額程度の市場価値になったものもある。どこの現場も同じでだいたい同じ価格帯のだいたい似たような年収、家族構成、粗悪で安価な建物、不動産の知識も経済観念も薄い客。それでも仲介するモチベーションは手数料が高い。今のトレンド。保証があるので取りあえず安心。こんな感じですよ。私自身、仲介する物件好きじゃないことがほとんどだし、賃貸を借りる感覚で新築志向の若い人が軽いノリで買っていくこともどうかと思うし。まるでコンビ二の商品（どこで買っても同じもの）を販売してるような気分になります。まあ、これも新鮮味がなくマンネリ化してる原因かもしれませんね。
09Oct
- とりあえず自分のことは自分で守ってください
  人気ブログランキングに参加しました。応援よろしくお願いします。人気ブログランキングへ人気ブログランキングへ「ローンが払えなくなったら、銀行は甘くなく、任売なり競売になってしまう。それでも借金は残り、経済的にも精神的にも追いつめられ、そもそもそんな状況だから以前の家庭環境や生活水準は維持できなくなるという苦しい現実があります。」「不動産投資の利回りって誤解を招く表現です。元本保証のない利回りというのは当たり前として、家賃も資産価値も下落するのが一般的なのにその瞬間だけの数値を利回りと表示することによってあたかも預金金利よりも格段とすばらしい運用のような印象をあたえます。」こういうことを本当に理解してる人ばかりではありません。まったく理解せず買っていく人も少なくないように思います。資本主義ですから、自己責任です。投資物件はまだ多少そのことを理解している人もいるようには思いますが、普通の家族の普通のマイホーム購入は投資ではありません。そのうえでハイリスクです。失うときは人生の大部分を失ってしまう人もたくさん見てきました。自己責任、情弱、と言ってしまえばそれまでですが、広い視野で見たときにそれでいいのかと思ってしまいます。理解してリスクを受け入れて失敗するのと、まったく知らずに失敗するのとでは意味合いが違います。もちろん、自分が客の立場なら不動産に限らずですが、すべて自己責任と理解してますし、青信号で車に引かれてもそれすらも己の危機管理の低さと考えています。自分の身はいかなるときも自分で守り、おかしいじゃないかと文句を言うこともおかしいと考えています。死んだら言えませんし。ただ逆の立場の人間がそれを言うのもおかしいと思っています。それがまかり通るなら、知らないやつに売りつけてしまえばいいと、詐欺と紙一重になってしまうのではないかと思っているからです。モラルもへったくれもありません。弱肉強食のなんでもありの暴力的な世の中になってしまいます。業界のコンプライアンスを強化するというのも悪くはないですが、何か違うなと感じています。結局は、売り手に規制をしたところで、抜け道を見つけて売る努力は惜しまないからです。いたちごっこのような気がします。不動産購入やライフプラン、ファイナンシャルリテラシーについて学校で教える教育体制が望ましいと思います。英語も大事ですがもっと大事なことではないでしょうか？だって今まで１円も借りたことがないような普通の人たちが〇千万円という大きな借金を３５年という気が遠くなるような期間の返済をするのですから。不動産業者の中でこういった提案をする業者も近い将来増える（もうあると思いますが）でしょうが、それは利害関係なしに信頼して相談できる立場にはなり得ません。悪く言えばお客様主義をうたった偽善ぶった面をした、中身は利益を追求する不動産屋だからです。そんな相談なんて、結局ポジショントークにすぎませんよ。セミナーとかも一緒ですよ。セミナーする業者の本当の目的は・・・所詮、ポジショントークってやつです。よく、知り合いのリフォーム業者に中古物件を内覧させて、どこをリフォームしたらいいだろうか？と相談するカモネギな人がいますけど、リフォーム業者からすれば、相談者の顔色みながら「ここもあそこも何年か先にはあそこもやった方がいいね！」って言うに決まってます。利害の絡まない不動産取引・実務や金融、税金、資産運用、法律、人生設計、男女関係、旅行、趣味、娯楽、スポーツ、食事、健康・・・・・・ありとあらゆるものに精通している相談者がベストです。その相談者も、一度の相談で終わっては相談料が稼げませんから、何度も来させるために、「この不動産はここがダメですね。」「今のタイミングでの購入はダメですね。」となってしまったり、「まずはこの保険を解約してこちらの保険を」とか、「こちらの投資信託を毎月、積み立てましょう。」なんて言って、裏でマージンとったりしてたらなんの意味もないですけどね。人を騙すようなことばかりやってる人間は、人のことを信じられなくなると思います。こういう循環が大きくなりそれが社会だとするとみんなが騙し合いの警戒モードなんて状態になってしまいます。早く穏やかな豊かな世の中になって欲しいものです。
07Oct
- バッターの選球眼
  人気ブログランキングに参加しました。応援よろしくお願いします。人気ブログランキングへ人気ブログランキングへぼーっと、野球を見ていてふと思いました。野球のバッターって、選球して何球かボールを見たりしますよね。全ボールフルスイングという人はホームランバッターかもしれませんが、三振も圧倒的に多いはずです。不動産営業の契約はホームランほど難しくはない契約が多いと思います。ヒットを打つことが大事で空振りをしないことも大事なのです。ですからよくボールをも見て、無駄そうなものや無理そうなものには手を出しません。そこで狙ったボールが来たら確実な仕事をしていくのです。ただ、リスクやトラブルに慎重になりすぎて、際どいボールはすべて見送った結果、ツーナッシングで追い込まれたら・・・立場が悪いですよね。絶対、空振りができない、後がない状況です。変なボールが来るかもしれませんが余裕で見送れる心理状態ではなくなっているかもしれません。ただ、やばい状況だからと言ってあせって手を出すと、アウトになりますよね。どっちみちアウトになるなら全力でというのは高校球児にはありですが、プロにはなしですよ。かと言ってど真ん中のストレートに見送りの三振もありえませんし。まあ追い込まれないように余裕を持って仕事をするか、追い込まれても本領を発揮するかやっていかないと遅かれ早かれアウトですね。野球は３ストライクでアウト。不動産は３ヶ月０でアウト。野球を見ててこんなくだらないこと考えてました。重症ですね。
06Oct
- 営業マンのテンションの変化
  応援されるともっとがんばれます。クリックよろしくお願いします。人気ブログランキングへ人気ブログランキングへ今さらですが、不動産屋なんて客がどんな家買おうが、どんな投資物件買おうが、どんな利用方法しようが、引き渡した後のことは、はっきり言ってまったく興味ありません。契約する段階で興味があるのは手数料と取引として問題がないかぐらいです。興味があるとしたら、その対象者はかなり近い関係の人か繰り返し買ってくれるような上客ぐらいです。一つの取引においても営業マンのテンションは段階によって変わってきます。イメージとしてはこんな感じでしょうか。案内～買付　テンション　８０％契約　　　　　テンション１００％契約～金消テンション　６０％決済前　　　　テンション　４０％決済後　　　　テンション　０％契約時が最高潮で後は、ローンが無事通過すること問題なく決済までスムーズに進むことぐらいしかあまり興味ないのでは？決済後は完全に過去の案件です。決済後に客から、「現地に行きましたら、実はですね・・・。」なんて聞くだけでいやな気分になります。買う人は分かりますよね？自分の希望を通したいなら有利に話をしたいならいつ話をすればいいか？たった一日のタイミングの違いでずいぶん変わりますよ。
05Oct
- だから客のことは信用しない
  応援されるともっとがんばれます。クリックよろしくお願いします。人気ブログランキングへ人気ブログランキングへ中古物件は現況渡しです。瑕疵に該当しないことは一切、保証の対象外ですと何度も説明してます。相手の理解に合わせて説明をする能力は私に不足していたかもしれませんが、理解したうえで調子が悪いから直して欲しいと言われたものは断固拒否です。人情や感情を優先するタイプの客は、問題のないときは愛想がよかったり細かいことを言わないケースが多く、自分が困ったとなると、そんなこと言わず、なんとかなりませんか？とくる。気持ちは分かりますが、甘えは許されません。なめてます。すると、対応しないなんてひどい不動産屋だとか知り合いは普通その程度なら対応すると言っていたなんて言葉が出ようものなら、私の方も徹底的にやっつけますよ。不動産屋をなめるなよってね。まだ、私が理解不足で申し訳なかったが、今回、非常に困っている。かなりお世話になったのにお願いするのも気が引けるがなんとかいい方法はないか？なんて言われると場合によっては会社にかけあってでも知り合いの業者を使ってでも対応する気になります。私が人に頼む場合はこういうスタンスです。私は何度も伝えた→本人も理解したと言った（書面にも残っている）→クレーム→全力でやっつける一方、細かく理屈っぽいタイプはめんどくさく手を焼くことが多いですが、この手の訳の分からない話にはならないです。本人も筋を通すので恥ずかしくて言えないのでは？不動産の営業マンは、業者にかけあってよくしてあげたとか銀行とのやりとりでよくしてあげたとか客からすると見えない部分なのでうまく見せないと感謝されません。なのに自分に不都合があるときだけ怒るバカがいるのです。ある程度、こういった取引やリスクは防げますが、滅多に起こらない事故のようにたまには仕方がないと思っています。感情的なクレームに対し、契約書に書いてありますよ。と第一声で言ってやりたい気持ちはありますが、相手の出方次第では火に油を注ぐことになりますので、（そもそも日本語や常識が通じないから無茶を言うわけですから）まあ一応、多少の我慢はします。そしてトーンダウンした頃にこちらの主張ははっきりと伝えます。できないものはできないし、そんな物言いしてやってあげましょうなんて人いませんよ。私の場合ほとんどの人や取引がまったく問題なくスムーズにいきますが、たまにこういうふざけんなということがあります。普段から先読みして布石打ってますから、こういうことは予想外ですよ。まさに「ブルータスお前もか！？」的な。だからほとんどのいい人に対して厳しく言ったり、何度もしつこく言ったり、結果何もなければ嫌な思いさせたかな？やり過ぎたかな？と思いますが、一部の問題のある人と問題に遭遇したらという前提が常にありますので致し方ありません。だからと言ってゆるく感じのいいだけの対応していたら、トラブルやクレームは多発してマイナスの仕事が増えますし、なめられますよ。
04Oct
- 有害な仲介業者
  応援されるともっとがんばれます。クリックよろしくお願いします。人気ブログランキングへ人気ブログランキングへ仲介物件を案内し満額で買付を入れました。物元の担当者はなぜか契約日の調整等、やる気がなさそうな感じ。嫌な予感は的中し、その数日後、物元から電話がありました。物元「売主は身内と勝手に売買したようです。うちも困りましたよ。」私「えっ、本当ですか？！御社の仲介抜かして売買したんですか？」物元「そうなんですよ。やってられませんわ。」こんなことで騒いで文句言ったってもう戻ってきません。淡々と粛々と事をすすめる主義です。まあ事故にでもあったと思ってやり過ごしました。私は怪しいと思ってました。おそらく案内のタイミングで買付が入っていたか、入りそうな案件があったんでしょう。それも自分の客で。当然、両手取引をどうやってやるか考えるでしょうから。ここまでは想定内です。こんなこともあろうかと、買付を入れたタイミングで、私「１番手でいいですね？」と釘を刺して聞いておいたんですがね。他にもあえて細かく言ったりしました。このことを買主に伝えたら激怒してましたよ。当然、私にではなく、物元に。しかもその後、知った話ですが、物元の事務所まで文句を言いに行ったらしいです。私は恥ずかしいことをしているつもりはありません。ここで話は終わりません。もうこのことを忘れ去った頃、見覚えのある物件が、出てきました。物件はこの物件です。しかも売主は地場業者。物元の大手仲介とその地場業者は何度も取引をしてる仲です。これ、限りなく黒ですよね。私は、こういったことも含めて悪しき不動産業界だと思ってますが、満額の買付を隠され、安く売らされた売主と満額で買いたかったのに仲介業者の利益を優先されたために買付を闇に葬られ買えなくなった買主。いったい誰のための取引なんでしょうか？不動産を適正に流通させるためなら、こんな仲介業者は百害あって一利なしですね。大手に限った話ではないですが、モラルって？手数料収入って？不動産取引って？まあいろいろ考えさせられた出来事でした。こういう経験をたくさんして良くも悪くも今の自分の考え方、スタイルになったのです。
03Oct
- 収支報告(2014.10)
  人気ブログランキングに参加しました。応援よろしくお願いします。人気ブログランキングへ人気ブログランキングへ収支報告(2014.10)です。収入:+172,000円支出:-27,000円• 15,000円(管理費•修繕積立)• 12,000円(固定資産税)CF:+145,000円①号区分(2012.01～)◻2DK◻JR徒歩10分◻16.2%(表面利回り)◻CF:3.9万円/月◻現金購入◻回収率:19.7%◻稼働率:97.1%②号戸建(2012.07～)◻3K◻JR徒歩7分◻20.0%(表面利回り)◻CF:4.6万円/月合計CF:8.3万円/月◻現金購入◻回収率:41.0%◻稼働率:100%③号戸建(2013.01～)◻3K◻地下鉄徒歩9分◻19.5%(表面利回り)◻CF:6.2万円/月合計CF:14.5万円/月◻現金購入◻回収率:22.7%◻稼働率:95.5%3件 3/3室入居(満室)◻18.4%(平均表面利回り)◻合計CF:14.7万円/月◻回収率:26.5%◻稼働率:97.6%※CF(税引前)=収入-ローン-管理費等-固都税-保険•その他※回収率=税引後CF累計/総取得費※稼働率=入居月数/所有月数