現役不動産営業マンの徒然なる日常 -29ページ目

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03Feb
- 収支報告(2015.02)
  人気ブログランキングに参加しました。応援よろしくお願いします。人気ブログランキングへ人気ブログランキングへ収支報告(2015.02)です。収入:+212,451円支出:-15,000円• 15,000円(管理費•修繕積立)CF:+197,451円さて、①号区分がすったもんだの末、退去となりました。諦めていた短期解約の違約金はなぜか満額支払われました。それなのに今まで毎月家賃を払わなかった(払えなかった)のが不思議です。私は取りっぱぐれはないので退去になったことが残念ですが、保証会社からすると大損失です。保証会社が業を煮やし追い出した格好です。もうリフォームも終わり募集中ですが、どうなることやら。①号区分(2012.01～)◻2DK◻JR徒歩10分◻16.2%(表面利回り)◻CF:3.9万円/月◻現金購入◻回収率:24.3%◻稼働率:94.7%②号戸建(2012.07～)◻3K◻JR徒歩7分◻20.0%(表面利回り)◻CF:4.6万円/月合計CF:8.3万円/月◻現金購入◻回収率:46.1%◻稼働率:100%③号戸建(2013.01～)◻3K◻地下鉄徒歩9分◻19.5%(表面利回り)◻CF:6.2万円/月合計CF:14.5万円/月◻現金購入◻回収率:28.6%◻稼働率:96.2%3件 3/3室入居(満室)◻18.4%(平均表面利回り)◻合計CF:14.7万円/月◻回収率:31.7%◻稼働率:96.9%※CF(税引前)=収入-ローン-管理費等-固都税-保険•その他※回収率=税引後CF累計/総取得費※稼働率=入居月数/所有月数
05Jan
- 収支報告(2015.01)
  人気ブログランキングに参加しました。応援よろしくお願いします。人気ブログランキングへ人気ブログランキングへ収支報告(2015.01)です。収入:+172,000円支出:-15,000円• 15,000円(管理費•修繕積立)CF:+157,000円新年の代位弁済の入金もあり、１２月分ですが。一応、スタートは問題なく。①号区分(2012.01～)◻2DK◻JR徒歩10分◻16.2%(表面利回り)◻CF:3.9万円/月◻現金購入◻回収率:22.9%◻稼働率:97.3%②号戸建(2012.07～)◻3K◻JR徒歩7分◻20.0%(表面利回り)◻CF:4.6万円/月合計CF:8.3万円/月◻現金購入◻回収率:44.8%◻稼働率:100%③号戸建(2013.01～)◻3K◻地下鉄徒歩9分◻19.5%(表面利回り)◻CF:6.2万円/月合計CF:14.5万円/月◻現金購入◻回収率:27.4%◻稼働率:96.0%3件 3/3室入居(満室)◻18.4%(平均表面利回り)◻合計CF:14.7万円/月◻回収率:30.4%◻稼働率:97.8%※CF(税引前)=収入-ローン-管理費等-固都税-保険•その他※回収率=税引後CF累計/総取得費※稼働率=入居月数/所有月数
01Jan
- お年玉
  応援されるともっとがんばれます。クリックよろしくお願いします。人気ブログランキングへ人気ブログランキングへあけましておめでとうございます。私には９０歳の祖父がいます。まだどこも悪いことがなく健在です。年末年始に帰省をした際に私の仕事やお金についてどのように考えているか聞かれました。すると私の考えは祖父からすると私の兄弟とは対照的で安心だとのことでした。祖父は商売人でありながら投資家です。私は小さい頃から身近に商売がありましたからふとした瞬間に商売人としてのＤＮＡが備わっていると感じることがありましたが、今回、祖父からいろいろ話を聞くと、単価の低い商売をしてきただけでは、今の財産を築けなかったということが分かりました。祖父もその父から商売を引き継ぎましたが、「お金は自分が働くだけでなくお金に働いてもらわないともっと稼ぐことはできない。」という忠告のもと、時代に合わせて柔軟にビジネスを変え、作った資金を眠らさずに国債で運用し増えた資金でビルを建て家賃収入を産み資産を築いたのでした。まさに複利です。このような具体的な話ははじめて聞きましたが私が目指す方向も祖父や祖祖父が歩いた道だとはじめて知った瞬間、非常に心強いものを感じるとともに自分がなぜ今の人生の選択をしているか辻褄があったというか納得がいきました。なるべくしてなったというかそういう血が流れていたのです。だから投資のことを考えていると血が騒ぐというか俄然やる気になります。私は私の家族はすべて堅実で汗水流して働くことばかりで投資は嫌うとばかり思っていたのである意味びっくりもしました。(父母は嫌うタイプです)祖父が「(投資をして)金を稼ぐのはこんなに簡単かとその時、思った。体を動かして働くだけだったらここまで稼げなかった。」と言いました。私は今まで祖父からもらったお年玉以上のものを今日もらった気がします。私自身の話ではないのですが自信にもなりました。私も規模は小さいが不動産投資をしたり株をしたり外貨をもったり少しづつ資産を増やしていっているという話をしたら祖父の目は嬉しそうに輝いていました。祖祖父から始まったこの流れを絶やさないように形は変えても受け継いでいこうという気持ちに遅ればせながらこの度はじめてなりました。そして私もうまく波に乗れ成功できたならその子孫へと伝えていきたいです。
28Dec
- 今年の反省
  応援されるともっとがんばれます。クリックよろしくお願いします。人気ブログランキングへ人気ブログランキングへ今年は自分の心持ち、株、市況の悪さから仲介業の年収が暴落しました。年収が1ケタ減ってしまいました。その反省と原因を考えますと効率を追求するということは求める成果が同じだとすれば時間や労力の削減になります。心身ともに負担は減ります。そこで、求める成果をもっと高いものを目指せば、全体の仕事量も増えたり、新しい試みをしてみたりとなりますから更なる高みを達成できます。現状維持で効率を追求するということは、さぼりたいという後ろ向きな気持ちが常にあります私の場合は（基本、仕事したくないですから）効率を追求すること自体はいいことですが、仕事量の省エネになったり規模を小さくしていくのは、もう拡大路線を放棄したというのと同じだということのうように思います。よくて現状維持。普通に考えれば下落して当然。そもそもやる気がないからそのようなスタイルな訳で余計やる気がなくなってしまいます。スーパー営業マンのアドレス帳を見たときにあまりにも私との人脈の広さ（数も幅も）の違いに分かっていながらもショックを受けました。そこから改めて感じたのはモチベーションです。これほどではないですが、モチベーションが高かった時の自分は名刺を大切にし知り合った業者との関係で仕事が広がるかもしれないという期待がありました。今はどうせ仕事にもならんから名刺交換めんどくせぇ。この業者ならあいさつしとこかってのが本音で選り好みしてます。客も同じです。その営業マンのアドレス帳からは、人脈をつくるのが面白くて仕方がない。どんな関係のなさそうな人からもビジネスチャンスを逃さないぞというような前向きでバイタリティのある気持ちが伝わってきました。実際、効率で言えばほとんどの人脈が仕事にはつながっていないかもしれません。ただ、そのモチベーションと量が半端ないのです。こりゃ勝てる訳がないわと、昔から知っていたはずなのに頭を打たれたように再び気づかされました。もう一つ、年賀状作りや名簿や名刺の整理をしていたら大手の仲介屋さんもほとんどいなくなってますね。これはマンネリとか言ってる場合じゃないなと、サバイバルですよ。その後、彼らがどうしてるか分かりませんが多数決なら落ちぶれた人の方が多いのは間違いないはずです。久しぶりに危機感を感じました。やる気がなくて何もやらないと何も情報もなくて変化もないというのが恐ろしいですね。心入れ替えてやります！どうせ裏切られるパターンも多いから客のことより自分の契約だけを最優先にこれからの不況を乗り越えていきたいと思います。
27Dec
- 年度別収支報告(2014)
  応援してやってください。是非よろしくお願いします。人気ブログランキングへ人気ブログランキングへ早いものではじめて収益不動産を購入してから３年になろうとしています。３年間の実績を比較したいと思います。結局、２０１３年１月を最後に不動産を買えていません。今は去年と違って本当によっぽどいいものでない限り買うつもりはありません。2012年度◻17.5%(平均表面利回り)◻合計CF:8.3万円/月◻所有物件数:2◻年度別回収率:9.6%◻稼働率:100%2013年度◻18.2%(平均表面利回り)◻合計CF:14.7万円/月◻所有物件数:3◻年度別回収率:10.3%◻累計回収率:16.3%◻稼働率:94.4%2014年度◻18.2%(平均表面利回り)◻合計CF:14.7万円/月◻所有物件数:3◻年度別回収率:13.5%◻累計回収率:29.9%◻稼働率:100%通算◻累計回収率:29.9%◻稼働率:97.8%※CF(税引前)=収入-ローン-管理費等-固都税-保険•その他※年度別回収率=税引後CF累計/年内取得費※稼働率=入居月数/所有月数
12Dec
- 師走ですね
  応援されるともっとがんばれます。クリックよろしくお願いします。人気ブログランキングへ人気ブログランキングへこのところ寒くなってきましたが、みなさんいかがお過ごしでしょうか？そろそろ年末感が漂いはじめていますが、お忙しいでしょうか？私は気分的には残り少ない忙しい感覚にはなんとなくなっているようななっていないような感じですが、仕事的にはやっぱりひまですよ。この時期は年末の商戦が繁忙期で賑わっている業界とそうでない業界とでかなり温度差や取り組み方が変わるのでしょう。不動産業は売上とか客、物件の動きは波がかなり荒い業種ですが、年末年始や真夏なんてのは基本、季節指数（月）ではまったく可能性を感じさせない低さです。できる営業のみなさんはそんなこと言わずに可能性がある限りはあきらめず最後までやり尽くすんでしょうけど、実際、年内に家をどうしても買いたいという人はほとんどいませんよ。契約したところで、ローンだなんだやっているともう年内の入居は厳しいのでは？逆に年内に売りたい人はいっぱいいると思いますよ。本当に安く買いたい人はこういう閑散期に仕掛けるべきですよね。市場が賑わっているときに、まわりよりも自分は安く買いたいと言ったところで話が通る可能性は低いわけですから。ということで年内の契約も一般的に考えて週末はあと２回のどこかで買付をもらって即、契約というカウントダウンになってまいりました。気合と根性はバカみたいと思う一方で、やっぱりこの職種には結構、重要な要素だと思います。水風呂とサウナを繰り返し、そんなことしてたら心臓によくないよとか言ってぬるま湯に入ってる人間よりもサウナで汗だくになり水風呂に飛び込んでいくぐらいの勢いでやってる人間の方が、仕事には繋がっていくものです。今年はそれを改めて痛感しました。下手な鉄砲数うちゃ的なノリでいいのです。だからと言っても後先をまったく考えずただ繰り返しやるだけではダメです。そこで反省し検証し改善して精度と効率化UPを図っていくのですが、そこで質を高めることで手を抜く（量が減る）というのはいただけません。無駄なことを無駄と分かっていながらやることに面倒になったりマンネリに感じたり・・・・・・その辺のバランスなんですよね。難しい。多少、効率が悪くても、能力が低くても気持ちが前向きでいる限りはある程度心配ないかな。どんなに一流営業マンでも気持ちが切れているとまったくダメな時期ありますから。一番大事なのはだからそういう気合だ根性だというのにのっかれるぐらいの前向きな気持ち（いい意味でバカになれる）が必要じゃないかと思った次第です。
10Dec
- 空気を読めないバカ
  応援されるともっとがんばれます。クリックよろしくお願いします。人気ブログランキングへ人気ブログランキングへ立派な注文住宅が格安で売りに出ることがあります。いわゆる任売です。割安でなかなかいい物件も多く買付が殺到することもあります。今回はさすがに安すぎたかな？なんて思いながらも仲介業者にとっては痛くもかゆくもありません。債権者にも話しが通っているし。所有者も肩を落としてもう金額はいくらでもいいという力なく投げやりな状況。さらに指値が入った買付で交渉がまとまり売買契約することに。所有者は事業家で数年前、事業が傾き、資金繰りが悪化しローンが払えず自宅が差し押さえになりその頃から夫婦喧嘩も絶えず奥さんは子供を連れて家を出ていき離婚。買主はまるで数年前の売主のようだ。子供がいる幸せそうな家族。幸せの絶頂だろう。こんないい家を安くで手に入れられるのだから。辛い状況の中すべてを失った売主。新しく手に入れた買主。空気を読めば嬉しい感情や気持ちを表情や態度、言葉に出すことはありません。買主「こんなに安くで売っていただいてありがとうございます。ちなみに新築の時、いくらで買ったんですか？」「この部屋は◯◯ちゃんの部屋にしようね。ここでみんなで遊んで。そう庭ではバーベキューもしたいね。」なんてね。空気が凍りますよ。修羅場のようにね。まあこんなことありますね。普通の契約なら微笑ましい場面でいいんですけど。売主の立場ならこんなやつにだけは売りたくなかった。せめて最後だけは苦痛が少なく静かに終わりたかった。なんでこんなやつに値引きまでしなきゃならなかったんだ。ちくしょうって思いますよ。こんな空気読めない買主は私は買う資格がないと思うし、私は契約の前に絶対に楽しくしないで欲しい。状況が状況なので、売主の立場に立ち粛々と手続きを進める感じでお願いしますと釘を刺します。それが任売ってもんです。安くでも買うしそんなことは知らないおれは客だ。なんて奴には買わせませんよ。物件を紹介するタイミングで任売が気になるなら見ないでくださいと言います。だからこんな経験は今のところありません。バカな客と仲介業者のせいでこんな感じになってしまうこともあります。
09Dec
- やらかしましてしまいました
  応援されるともっとがんばれます。クリックよろしくお願いします。人気ブログランキングへ人気ブログランキングへ住宅ローンで別の支店の担当になるから、確認をして進めていたつもりが別の会社でまったくと言っていいほど別のルール。条件等、変更ない確認をしてましたが結果、まったく別の条件。全力でお客様に謝りました。もう私は1円もいらないので、そんな資格ないのでこの条件で進めるか白紙解約か選んでもらおうと思いました。それでも私の責任ははれませんが。お客様はとてもとても穏やかで神様のような人で逆に気を使っていただきました。情けないかぎりです。私は契約は責任だと思っています。適当な契約をバンバン取りたいとは思いません。契約はストレスだからです。100点しか許されないからです。客がどうこうではなく自分が細心の注意を払って抜かりなく完璧にやって当たり前なのです。今回はそれに見合った仕事をしてないと判断しました。私はお客様に何を言われてもすべてを受け入れるしかないと思っています。それでもお客様は怒りませんでした。私は報酬を受け取ることを放棄しました。プロとして失格だからです。銀行の担当者に話と違うじゃないかとキレてもいいです。ですが、それはお客様には関係ありませんし、結果がすべてです。それも含めて結果が違えば私の責任です。それが仲介です。ですから私は日々、すべてが終わるまで安心もしませんし、本人に確認させ納得させたいですし、基本、疑ってかかってるのですよ。私はまだまだ甘かったようです。本当に申し訳ございませんでした。数字がぱっとしなくてもやる気がなくてもこういうとこだけは腐っていないようです。
08Dec
- 安部のミクスとインフレ
  応援されるともっとがんばれます。クリックよろしくお願いします。人気ブログランキングへ人気ブログランキングへ選挙を前に安部のミクス（アベノミクス）の是非が問われています。日経平均株価は、最安値から２倍以上になりました。円安も１．５倍ぐらい円に対してドルが高くなりました。（つまり円が安くなりました。）物価も上昇しています。消費税をはじめ税金は増税です。年収は大手企業の一部では昇給したとの報道がありましたが国内の９９．７％は中小企業です。中小企業のサラリーマンの年収は、上がったのでしょうか？不動産の賃料や売買価格は上がったのでしょうか？実態、経済が株価とはまったく逆方向で苦しい状況としか私には考えられません。スタグフレーションというそうですが、外貨や株、輸出入や好況の事業にはプラスの恩恵もありますが、円でしか通貨を保有せず預金をしている大部分の日本人は対外的にみて大損をしていると思います。今後も格差は広がっていくでしょうし、それを是正しようと高額所得者から高い税金を取ろうとすると、国外に資金や人が流出してさらに世の中は景気をはじめ低迷していく末路しか思い浮かびません。インフレが進めば政府は助かるでしょう。我々が支払った年金も受け取る時には、実質１/１００とか１/１０００とかになっているかもしれません。政府の借金だってチャラです。私は批判はしていません。こういう流れだと考えているので少しでも恩恵を得られるように行動するのみです。行動しないで批判するのは簡単ですが愚者でしかないです。
07Dec
- 更新サボってましたが
  応援されるともっとがんばれます。クリックよろしくお願いします。人気ブログランキングへ人気ブログランキングへ建売の内見でシャワーの水を私が見ていないすきに流し、私「ちょっ、っと、すみませんが。」客夫「（シャワー）まずいんだって！」客妻「なんで？水圧チェックもダメなわけ？〇〇不動産が水圧チェックしてもいいって言ってたじゃん。」客夫「それはそれだろ。今はダメなんだって。」一声かけたり、謝ったり、今まで会ってきた人たちはそうでしたけど、あまりにもびっくりしました。一挙一同、無鉄砲というか無頓着というか、子供じゃないんだからと・・・まあ話ができないし非常識でとにかくムカつきますよ。私「車が来ましたからご注意ください。」客よけないで道の真ん中にいる。客「車に睨まれたんだけど。」当たり前だろっ。どう考えたってお前が悪い。客「安いからって陽当たりの悪い区画を買う人の気がしれんわ。」大声で・・・・・・もう引渡し済みで入居してます。おそらく聞こえていたと思います。もうね・・・頭張り倒してやろうかと思いましたよ。ただでさえやる気がないうえにまたやってられない気持ちになりました。ただここ最近、こういう愚痴のようなことを言っていてもキリがないし、そんな自分にもいい加減、嫌気がさしてきて、いろいろ思案をめぐらしていたところです。ブログ更新に前向きになれませんでした。それでも毎日見ていただいた方が多くいらっしゃって申し訳ない気持ちになっていました。正しいこととか自分の考えを曲げないことは、ある意味自分の楽なところから抜け出ないでいることですから、我慢をしたり苦労して営業することも仕事としては当然、大事ですからそれを放棄しているわけで、それは仕事をさぼっていたりその力量が自分にはないということですから、自分はよくないんじゃないかとか。それでも効率よく結果を出していれば問題ないですが、結果が伴わなければそういうところまで守備範囲を広げてやっていくのかスタイルを貫き精度を上げていくのか決断をせまられますし。こういう客とやっていかなければいけないということもうんざりしますけど、そういう仕事や立場を選択しているのも自分ですからそれもうんざりというか自分自身も人からあいつは・・・と思われてるかもしれませんしね。もう、客のこととか考えとか常識とか一切度外視して、とにかく不動産を売りつけてやろうかとか。不動産営業になりたての頃はそうでしたから、客が得しようが損しようが関係ない。ウソさえつかなければ都合の悪いことは黙っていればいい、すべてが自己責任。こんな考えでとにかくチャンスがあればすべて売ってやろうと思ってました。そりゃむかつくことは山ほどありましたけど。ある意味、割り切ってというか。自分中心というか迷いはないんですよ。少なくとも今よりは前向きに仕事に取り組んでいましたね。仕事にどう取り組むか何を求めるかをシンプルに結果だけにする方がいいのかと。そうすれば結果が良くなるかどうかは分かりませんけど、今感じているストレスの一部は感じにくくというか見ないで済むのかもしれません。例えば、私が結果以外、まったく関心がなければシャワーを出したって、売主にばれなければいいですし、車に引かれたって、周辺の住民に迷惑をかけたり嫌な思いをさせたって私には一切、関係ないことですし、私の契約とは結びつきませんから。昨日のことですが、最近はこんなもやもやした感じです。
02Dec
- 収支報告(2014.12)
  人気ブログランキングに参加しました。応援よろしくお願いします。人気ブログランキングへ人気ブログランキングへ収支報告(2014.12)です。収入:+172,000円支出:-15,000円• 15,000円(管理費•修繕積立)CF:+157,000円2014年の家賃の回収が終わりました。今月末から来年1月の家賃になります。①号のみは入居者からの入金がないため1月遅れの保証会社の代位弁済になります。保証会社も困って何度も私に電話をしてきます。まあ今年も不動産投資は大きな問題もなくまずまずだったと思います。もう新規物件は買える水準ではないです。相変わらず見てはいますがまったく見当たりません。高値で買ったらアウトなので手出し無用です。①号区分(2012.01～)◻2DK◻JR徒歩10分◻16.2%(表面利回り)◻CF:3.9万円/月◻現金購入◻回収率:21.5%◻稼働率:97.2%②号戸建(2012.07～)◻3K◻JR徒歩7分◻20.0%(表面利回り)◻CF:4.6万円/月合計CF:8.3万円/月◻現金購入◻回収率:44.0%◻稼働率:100%③号戸建(2013.01～)◻3K◻地下鉄徒歩9分◻19.5%(表面利回り)◻CF:6.2万円/月合計CF:14.5万円/月◻現金購入◻回収率:25.1%◻稼働率:95.8%3件 3/3室入居(満室)◻18.4%(平均表面利回り)◻合計CF:14.7万円/月◻回収率:28.8%◻稼働率:97.8%※CF(税引前)=収入-ローン-管理費等-固都税-保険•その他※回収率=税引後CF累計/総取得費※稼働率=入居月数/所有月数
25Nov
- 幸か不幸か！？
  応援されるともっとがんばれます。クリックよろしくお願いします。人気ブログランキングへ人気ブログランキングへほんのちょっとのことで、物件的に融資が可能になったり不可能になったりします。基本的に不動産を買いたい人は当たり前ですが融資が可能になることを願っています。その人が一生住み続けるものなら当分問題にはなりません。本来、融資が難しい物件を銀行と不動産屋が動いたことで可能になっていたとしたら、もし売ることになった時、売るに売れないで困るかもしれません。買う時は売る時のことを想定してないことも多いです。買う時は銀行や不動産屋に感謝して、売る時は憎むことになります。もし、お客様にそのような説明をせず、重説を差し替えたりして銀行に提出していたとしたら•••不動産屋は売ったら終わりです。お客様は買って、住んで、売るか相続するまでずっと長い間、その不動産と付き合うわけです。ほんのちょっとのことで人生大きく左右されることってありますね。怖いですね。これからは重説に「融資に関しては重要事項説明時点での◯◯銀行△△支店の融資基準を当物件が満たしていたものであり、将来、経済状況や各行の融資基準や関係法規の変更等により融資基準を満たさなくなってしまう可能性がございます。その場合は、担保価値や不動産の流動性の低下等により売却が困難となってしまう可能性があることを買主は了承したものとします。」とでも書きますかw w w
09Nov
- 市場を無視した私情
  応援されるともっとがんばれます。クリックよろしくお願いします。人気ブログランキングへ人気ブログランキングへ「買った時は１億円した。」「〇〇ハウスの注文住宅でオプションもたくさんつけた。」「腕のいい大工がつくった。」「昔はここは〇〇万円ぐらいが当たり前だった。」「残債が〇〇万円ある。」「〇〇万円以上じゃないと売りたくない。」これらの言葉を何度聞いたか分かりません。話自体は聞きますし、気持ちは理解もしますよ。ただ、これらは主観であり私情です。本当に売りたかったり、売らないといけなかったりするならこういうことは売る妨げにしかなりません。今の市場がどうか、購入者は？相場は？近隣の類似物件は？等を冷静に客観的に見て判断するべきです。私はノルマで媒介を取らないといけない立場でもないですし、成約することを考えていますから、このような言葉が何度も出る依頼者からは依頼を受けません。買った時よりも高く売れるなら多くの人が苦労していませんし、もっともっと景気がいいはずです。本当はそんなこと分かっているのです。分かっていながらできないのです。こちらの話を聞けない、考えを変えない、常識が通じない・・・おまけに売れないそんな意味のない時間を私は使いたくありません。もちろん、長い時間を費やした後、値下げを繰り返しラッキーで売れることも可能性としてはあります。そこに費やす時間と労力、広告費等の費用、他の仕事との兼ね合いを考えるとどうしても引き受ける訳にいきません。それに無駄な時間や作業を私も売主もやっているということ自体が受け付けられません。引き受けるということはかすかに期待を抱く依頼者のために努力するということにもなります。口先でリップサービスをして裏では何もしないということは私にはできません。引き受けた以上はやります。だから簡単に引き受けないのです。私は根拠のない期待を抱かせません。現実を見させ理解させようとします。お互いに共感できなければ縁がなかったまでです。運よく他社で高く売れればよかったなと心から思いますし、決まらずダラダラ長期間、値下げを繰り返し晒し物件になってたら、やっぱりなと思います。そうやって養われた相場を見る目で次の人にもアドバイスしてます。聞かないなんてもったいないと思いますよ。
05Nov
- 収支報告(2014.11)
  人気ブログランキングに参加しました。応援よろしくお願いします。人気ブログランキングへ人気ブログランキングへ収支報告(2014.11)です。収入:+172,000円支出:-15,000円• 15,000円(管理費•修繕積立)CF:+157,000円①号区分は10月分の家賃の入金はなく保証会社の代位弁済になりました。①号区分(2012.01～)◻2DK◻JR徒歩10分◻16.2%(表面利回り)◻CF:3.9万円/月◻現金購入◻回収率:20.6%◻稼働率:97.1%②号戸建(2012.07～)◻3K◻JR徒歩7分◻20.0%(表面利回り)◻CF:4.6万円/月合計CF:8.3万円/月◻現金購入◻回収率:42.5%◻稼働率:100%③号戸建(2013.01～)◻3K◻地下鉄徒歩9分◻19.5%(表面利回り)◻CF:6.2万円/月合計CF:14.5万円/月◻現金購入◻回収率:23.9%◻稼働率:95.7%3件 3/3室入居(満室)◻18.4%(平均表面利回り)◻合計CF:14.7万円/月◻回収率:27.7%◻稼働率:97.7%※CF(税引前)=収入-ローン-管理費等-固都税-保険•その他※回収率=税引後CF累計/総取得費※稼働率=入居月数/所有月数
04Nov
- この物件いくらで仕入れたんですか？
  応援されるともっとがんばれます。クリックよろしくお願いします。人気ブログランキングへ人気ブログランキングへ「この物件いくらで仕入れたんですか？」文面だけだとどうともとれますし、その場の空気や会話の流れによっては決しておかしくない場合もありますが、本気で売主に向かって聞いてくる客がいたとしたら、どう思いますか？私からすると超非常識以外の何者でもありません。自分は不動産の素人だからうんたらかんたら言ってましたが、そういう問題でしょうか？もしその理屈が通るならば、私は、会社から離れたら一消費者としてスーパーやコンビニ等で買い物をします。私はスーパー、コンビニ業界で一度も働いたことがありません。素人です。私は素人だからスーパーに買い物に行って、気になるからといって商品の仕入れ原価を聞いたりしません。そのような人も話も見聞きしたことはありませんし、そんなことあれば非常識だと思います。多くの人も似たような印象を持つと思います。素人だから聞いてもいいという理論は成り立たないと思います。これは私が不動産業に従事する者として意見をしているのではなく、あくまで一社会人、一消費者としての普通？の感覚かなと思って意見している話です。それでもあえて自分の感覚を疑ってかかるならば、非常識と思うことが増えてきてそれが多数を占めてきたらそれがその時点での常識や普通です。いいか悪いかは別として世の摂理です。時や国、場面が変われば常識なんてものも相当変わります。私は失礼で非常識と感じましたが、もしかするとそういう時代なのかもしれませんね。ということは私が非常識という・・・もうよく分かりません。
03Nov
- よく分からずに不動産購入
  応援されるともっとがんばれます。クリックよろしくお願いします。人気ブログランキングへ人気ブログランキングへ不動産購入って結局、ほとんどの人にとってあまりよく分からないで買うものだと思います。他にも日常的に買わないけどあまりよく分からないものは車とか保険とかあると思いますが、不動産が最も高い部類の方じゃないでしょうか。数万円の家電を買う方が調べて比較して買う人が多いのに、不動産はいくら調べたところで知識的にはまだまだ未熟でリスクも理解しないまま買う風潮なんでしょうか？みんなが買うからそうするのだと思いますが。知識やリスクを理解できない買主が悪いのではなく、金融や不動産、税金を含めそういった人生において大切なことをおしえてくれる教育システムがないことが大きな問題だと思っています。意識の高い人はもちろん自ら進んで勉強したりしますが、多くの日本人は危機管理意識が低く（人がいい）、社会の大きな流れに疑問を持たない性格ということもこのような問題の原因だと思います。不動産業界のコンプライアンスが重視され将来的には重要事項もさらに細かくなるとは思いますが、販売側を法で規制して読みたくなくなるような細かな約款をつくってもほとんどの人は理解しないままサインするだけですよ。時間はかかるでしょうが、資産についてやライフプランについてなどの相談窓口のような商売がいずれ増えてくるように思います。最初は胡散臭いと煙がられるでしょうが。
02Nov
- 契約が取れない=仕事量が少ないか？
  応援されるともっとがんばれます。クリックよろしくお願いします。人気ブログランキングへ人気ブログランキングへ不動産売買仲介の営業マンは契約を取り手数料を稼ぐことが仕事です。仕事をしているしていないは結果がすべてという意味でも使います。また、契約を取るために様々な仕事をしています。これは結果という意味ではなく仕事(作業)です。結果が出ない場合、仕事量(作業)が少ない、サボっているという人間がいます。半年や一年という単位で様々な条件や状況を同じような設定で比較すると確かに過去や同じくらいの実力の営業マンより結果が相当劣っていれば動きが悪かったりサボったりしている可能性は高いかもしれません。1～2ヶ月の結果や実力の違う営業マンと比較しても結果と仕事(作業)量は相関性が低いものであまり意味がありません。反響や物件、エリア担当等がある場合は、努力よりも運が結果に大きく作用しますし、実力のない者が朝から深夜まで仕事をしても実力のある者が片手間でやっていることに結果かないません。上の人間は、すぐに仕事量が足りない、もっと電話しろ、もっと案内しろと言います。案内しても取れない者は取れません。案内が少なくても取れる者は確実に取ってきます。結果が欲しいのは上も営業マンも同じです。少なくとも営業マンはどうやったら契約が取れるか考えています。がむしゃらにやったって取れるわけではありません。今はしつこいと嫌われます。それなのに上の人間が営業マンの実力をあげることに力を入れたりすることは一切ありません。それは会社にとって営業マンは使い捨ての駒であり、各自が自分のことをやって当たり前だからです。人材を大切にし育成に力を入れる。それこそが会社にとってもストックとなり成長につながるという考えは一切ありません。自らもそういう環境でやってきたし、そもそも教え方も分からないのです。
31Oct
- 閑古鳥
  応援されるともっとがんばれます。クリックよろしくお願いします。人気ブログランキングへ人気ブログランキングへどこの街でもある閑古鳥が鳴いている古くからの商店。特に時代遅れになってしまった感のあるふとん屋、酒屋、米屋、電気屋とか。私は一日の売上いくらか？月収は？経費は？と考えてしまいます。自分の所有する不動産だから家賃の支払いはないという場合が多いと思いますが、それにしても１ヶ月店を開けていて（時間を拘束されて）労働の対価がほとんど金にならないなら、やめてその不動産を貸すなり売るなりして別のことをした方がまだいいのにといつも考えてしまいます。店主は高齢でもう金のことを考えて商売やっていないとか趣味や生きがいのような感じだったり、やめたら困るという客や取引先のためにやっているのかもしれませんが。外から見ているから簡単にやめるとか損得の計算ができるものです。自分が全財産はたいて店を出し一時期は繁盛して自分の年齢や時代の変化とともに衰退していった・・・としたら店を閉めてしまうことがまるで自分の人生に終止符を打つことかのように考えてしまってもおかしくはありません。それにいい時期も知ってるからこそ頑張ればきっとまたよくなるかもしれないと思ってずるずるときているのかもしれません。わかりませんよ。直接、本人に聞いたわけではありませんから。ただ、自分のこととなると感情が入り見えなくなってしまうことや惰性で続けてしまうことは怖いなあと思う次第です。長く同じことをやっていれば変化すること自体も怖いことでしょうし。私もまわりの人から不動産営業マンやめた方がいいのにと思われてるかもしれませんね。
29Oct
- 妄想
  応援されるともっとがんばれます。クリックよろしくお願いします。人気ブログランキングへ人気ブログランキングへ売り物の少ない人気地区で、資本力のある大手が協定を結び不動産を買い占めて、過去の相場より１割高い値付けをし一切値下げをしなければ、いずれその価格で物件が売れます。次は、さらに高い値段で売るとまた売れます。物件数も少なく価格も上昇傾向となるので、早期で売れるようになります。これが新しい相場となります。現実的ではないですけどね。資本力のある会社が本気を出せば出来てしまうと思います。要は売り手と買い手の我慢くらべです。安く買いたいという買い手も、「もう少し待てば。」とか「この物件が売れてしまっては困る。」という狭間の中で決断しますし売り手の方も「もう少しこの価格でがんばってみるか。」とか「そろそろ値下げしないとまずいな。」と日々考えているわけです。家を買うタイミングや必要にある人は必ずいます。それもその地域でないといけなかったり、その地域に住みたかったり。家を売る方は、そのような絶対的な理由はないのです。利益さえでればいいのです。資本力があり財務も万全な会社が本気を出し、我慢くらべをすれば本当に家を買いたいと思っている人は根負けしてしまうと思います。ただの妄想です。現実的にはまあないでしょう。会社は莫大な経費を使い、先行の見えない景気の中で競合他社と生き馬の目を抜くような売り抜け合戦をやっているのが現状です。近くの他現場が一気に値下げしたから当社も負けじと大幅値下げといった感じで、投げ売り合戦をやっているのが現状です。次、同じ地域で販売する時は、上値は以前より重くなってますよ。目先の利益を追求するがゆえ自分で自分の首を絞めているような恰好です。それもパワービルダーと言われる建売屋が相場を牽引して、個人の売主は引っ掻き回されているような状況です。ビルダーが我慢比べで買手に負けているというより自滅してるに等しいですね。ビルダーはそうやって地域を侵食し食い散らかしていずれ食えなくなったら去っていくのです。長い目で見ると、不動産屋も先細りですよ。１００万円の値下げで仲介料は３万円しか変わりませんからどこか他人事ですが、不動産価格が下がり、需給バランスが崩壊して、取引量が激減すれば、食っていける不動産屋や営業マンはわずかになっていきます。
28Oct
- 迷惑な営業と営業成績
  応援されるともっとがんばれます。クリックよろしくお願いします。人気ブログランキングへ人気ブログランキングへ以前、TVで街の洋服屋を実験で二つの入口にし、一つは従来通り店員が声をかけ接客してもいい入口、もう一つは店員が接客しないことを希望する入口でした。おもしろかったのは、接客をするのとしないのとでは、売上が違うということでした。多くのお客様が接客をしないで自分のペースで見たいと思ってますが、お客様の立場で快適な状況は売上増加にはつながらないのです。営業って、役にも立ちますし、感謝もされますけど、迷惑な部分も相当大きいですよね。もちろん人によって受け取り方は違いますが。その迷惑を気にせずどれだけ多くの迷惑な行動をできたかが、営業成績に比例しているように思います。時や場所が変われば私も営業される側ですから余計に思うのですが、例えば、アポなしの訪問テレアポ営業メール郵送ダイレクトメールすべて嫌いです。その中でも、こちらの都合やタイミング、状況等を一切無視したアポなし訪問やテレアポが一番ウザいですよ。いちおう、無視もできないし。会社員としての最低限の応対もありますし。その上で変な態度やしゃべり方、内容もこちらにとっては薄く、急ぎでもないようだと軽く殺意すらわきます。ただ、営業する側からすると、強引に会った人の中からたまたまタイミングのいい興味ももってくれる人を見つければいいわけで。こんな迷惑な行動でもやらないよりはやった方が営業成績がよくなる傾向にはあります。未だに電話営業？って世間の一般的な認識であり流れですが、迷惑電話を繰り返していても必ず気に入ってくれる人はいます。いっぱい人に迷惑をかけた（行動した）方が利益が上がるというのもこっけいな話です。要はこういうことを気にしない人が売れるんですよ。こういうことを気にしながら売れてる人なんて少ないはずです。私はもちろん売れてま•••