現役不動産営業マンの徒然なる日常 -28ページ目

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14Jul
- 【収支予想】２０１５年度　
  人気ブログランキングに参加しました。応援よろしくお願いします。人気ブログランキングへ人気ブログランキングへ年度別回収率と累計回収率の2015年度末予想をグラフにしました。2012年度と2013年度は購入年度でやや経費がかさみ回収率が悪いですね。2015年度と2014年度の回収率の違いは、退去時のリフォームの有無です。何もなければこのようになります。回収率は40%を超えます。厳しめに見ても売却後の最終的な損益分岐は超えたかと思います。
13Jul
- 回収率その他訂正しました
  人気ブログランキングに参加しました。応援よろしくお願いします。人気ブログランキングへ人気ブログランキングへ売却のシミュレーションをしていました。経費とか税金とか分かっていたつもりでしたが、全然ですね。いろいろと気付きがありました。過去の月次の収支報告の修正は相当面倒なのでもうさかのぼってはしませんが、トップの保有物件の箇所と翌月以降の数値は訂正いたします。具体的に何を訂正したかと申しますと、私、毎月、エクセルの計算表で収支管理をしていたのですが、購入時総額は、何から何まで計算をして、毎月の収支に取得税の支払いがあったり、登記料や損害保険の扱いも重複していたり、入っていなかったりめちゃくちゃでした。所得税・住民税も実際は翌年の支払いになるし、他の収入と混ざっているので実際に支払っている訳ではないので、これも収支のあった年に税金を支払ったこととし税引後の収支を再計算したりごちゃごちゃやってました。それにしても毎月、入力してても数字は合いませんね。
12Jul
- また買付
  人気ブログランキングに参加しました。応援よろしくお願いします。人気ブログランキングへ人気ブログランキングへまた買付るつもりで内見に行きました。今までと少し違いリスクはあるけど化ける可能性がある物件。最悪、高利回りだからなんとでもなるかとも考えてました。現地にカギがあるというので一人で見ようかと思っていたら、わざわざ遠方から案内に来てくださいました。本当に恐縮です。私ならこんな価格の物件は、見る前に買うかどうかかなり詰めてからしか案内しません。担当者は逆に教えてください。勉強になりますと言ってメモを取り気持ちよく案内してくれました。結局、買付持参で行ったのですが、買いませんでした。ただでさえリスクを許容するかどうか迷っていたところ図面の情報と大事な箇所が事実と相当異なりかなりヤバイ物件に成り下がりました。それでも利回りは取れるし、担当者に申し訳ないし指値をすれば解決できるかもと一瞬揺らぎましたがやめておきました。見に行く前や行った時は少し興奮しますが、後になって正しい判断だと胸をなでおろしてます。客の気持ちが分かりました。そういった意味ではいい経験になりましたよ。何日か経ってからは買おうとは微塵も思いませんが、少なくともあの時は間違った選択をしていた可能性もあります。しかも申込みしたら悪くて断れませんよ。本当に担当者の方申し訳ございませんでした。
05Jul
- 冷静に考えたら買わない
  人気ブログランキングに参加しました。応援よろしくお願いします。人気ブログランキングへ人気ブログランキングへ不動産を買う場面で冷静に考えたら買わないというのは私はよく理解できるし的を得た表現だなと思います。決済の時に、「冷静に考えたら買わなかった。」と言った方がいましたけど、全く同情はしませんでした。むしろあの時、テンポよく契約してよかったと胸をなでおろしましたよ。物件が問題がある場合やかなり無理をしていたり割高だったりはもちろん論外ですが、普通のタイミングで普通の物件を買うにしてもベストなチョイスかどうかは分かりませんよ。数多ある選択肢の中でたいていは普通のチョイスのような気がします。冷静に考えたら、もっと条件のいい物件は必ずありますし、(時間のかけ過ぎはダメだし、本人がいい物件と思うかどうかの問題はありますが)舞い上がっていたり、動機や自分の条件がはっきりしていれば買うわけです。これこそが思い込みであったり冷静さを欠いてる証拠だと私が思う理由です。感情や人間的なことをおいておいて、確率論で話をすると、これだけ日本中に家があるんですよ。せいぜい１０～２０見たぐらいでベストなチョイスだと冷静に買うのならその感覚自体が異常だと思います。結婚も同じです。自分が出会い付き合ってきた異性よりも出会っていない人数の方が圧倒的に多数なわけです。こんなことは言いませんが(言えません)自分の結婚がベストかどうかは冷静に数字から判断するとベストとは言えませんよね。だから、私は家を探している多くのハッピーな人には冷静にならないうちに即断即決で契約を迫ります。「これもご縁ですね!」なんてね。
04Jul
- 家を買えないといふこと
  人気ブログランキングに参加しました。応援よろしくお願いします。人気ブログランキングへ人気ブログランキングへまずはじめに私は家を買うことが必ずしも幸せだとは全く思っていませんし、接客においてもそのまま伝えることも多いです。しかし、本人や家族が家を欲しがっていて、かつ経済的にもその他においても買った方がベターにも関わらず、ローンが組めない等の理由で買えないというのは不自由に思います。比較することはできませんが、買えない方がいい場合もあるかと思いますが、しばらく長い間買えない、一生買えないというのも自分が積極的に選択したわけではなく、選択せざるを得ない状況については不幸に近い不自由さを感じます。完全に自業自得でそうなってしまう場合はまだしも、人に巻き込まれた場合や、その家族が振り回されたりしていると、見ているこちらからするとなんとも言えない気持ちになります。まれに配偶者に内緒で過去に借金があったとか、ブラックだったとかが発覚して家族関係が大事になったりすることがありますが、そこは成約になろうともならないとも私は細心の注意を払い、今まで通りの家族関係が継続できるようこっそりと本人にお伝えします。たかが家を買うかどうかで、修羅場になり、離婚なんてしたら、割に合いません。私は短い時間のほんの一瞬の付き合いですが、家族は一生の付き合いです。家を買うことが必ずしも幸せとは思ってませんから、せめてもっと大事なものを守って幸せになって欲しいものです。
02Jul
- 収支報告(2015.07)
  人気ブログランキングに参加しました。応援よろしくお願いします。人気ブログランキングへ人気ブログランキングへ収支報告(2015.07)です。収入:+170,000円支出:-15,000円• 15,000円(管理費•修繕積立)CF:+155,000円順調。問題なし。①号区分(2012.01～)◻2DK◻JR徒歩10分◻15.7%(表面利回り)◻CF:3.7万円/月◻現金購入◻回収率:25.5%◻稼働率:95.5%②号戸建(2012.07～)◻3K◻JR徒歩7分◻20.0%(表面利回り)◻CF:4.6万円/月合計CF:8.3万円/月◻現金購入◻回収率:53.4%◻稼働率:100%③号戸建(2013.01～)◻3K◻地下鉄徒歩9分◻19.5%(表面利回り)◻CF:6.2万円/月合計CF:14.5万円/月◻現金購入◻回収率:35.4%◻稼働率:96.9%3件 3/3室入居(満室)◻18.2%(平均表面利回り)◻合計CF:14.5万円/月◻回収率:36.7%◻稼働率:97.4%※CF(税引前)=収入-ローン-管理費等-固都税-保険•その他※回収率=税引後CF累計/総取得費※稼働率=入居月数/所有月数
20Jun
- 玉砕シタ
  人気ブログランキングに参加しました。応援よろしくお願いします。人気ブログランキングへ人気ブログランキングへ先日の買付後、他から満額の買付が入った模様。しっかり計算してあの金額でないと買う意味がないとの判断なので仕方ない。それにしても満額で買う人は私とは判断基準が大きく違うのか、よく分かっていないのか。いずれにしても転進。次、行きましょう。
13Jun
- ひさびさに買付を入れました！
  人気ブログランキングに参加しました。応援よろしくお願いします。人気ブログランキングへ人気ブログランキングへひさびさに買付を入れました！振り返れば２年半ぶり。買いたい物件は、買付を入れる前に決まってたり、本職の都合、買えなかったり(買わなかったり)なかなか思うようにいきませんでした。買える基準まで条件を下げなかったのもあります。気持ちの浮き沈みもあります。ここにきて試算してみたい物件が数件出てきました。今は、もう少し不動産を買い進めたいです。無謀な投資はするつもりはありませんが、無駄にキャッシュ比率が高いのも損をしているのに近いものを感じてます。リスクオフしすぎてリターンがまるでないのは取れるべきものを取ってないことにもなりますから。適度にリスクを取ってリターンを大きくしていこうと思案中です。今回は、費用の面で懸念がありましたが、見積りを取り、金額で解決できそうなので指値をしました。販売金額からはそこそこな指値になったのでいかがなものでしょうか？仲介で人の買付を出す時以上にやはりわくわくドキドキしますね。さあ、どうなることやら。
06Jun
- 昨日失くした１０万円にクヨクヨする暇あんねやったら、目の前の１億円を拾いに行け！
  人気ブログランキングに参加しました。応援よろしくお願いします。人気ブログランキングへ人気ブログランキングへ自分への戒めです。ふざけんなっ！ということはよくあります。私は、抑えようと思っても、その都度、反応してしまいがちです。まあ、結構、言いたいことずばずば言ってますが。言ったところでその場は一旦、すっきりはしますが、それだけであって事態が改善するといったことはほとんどありません。ムダなことや終わったこと、何も変わらないことに時間やエネルギーを使うのは意味がありません。もっと言うと、そのムダなエネルギーや時間を他のことに使っていたらチャンスも広がりますから、本来つかめたはずのチャンスを逃して更なる悪循環を生むといったことにもなります。そうなると、つまらないことが連鎖して２次、３次災害と言っても過言ではありません。仲介の仕事や投資では、１０万円～１００万円ぐらいのそれも腹の立つ損失や騙されたり、盗られたり裏切られたりといったことが起こります。一方、ちょっとした早さやアイデア、努力で１０万円～１００万円稼ぐことができるチャンスが日常にあります。１億円と言うのは大げさですが、チリも積もればというのと、近い将来、１億円ぐらいの資産を築けることから、自分の心持ちをむかつくゲス野郎に向けるのではなく今日、明日の目の前のチャンスに向けて大きく稼いでやろうと改めて思った次第です。今の自分の器では軽く受け流すというのは難しいですが、それが理想です。すべてのことが１００％うまくいくはずがありません。逆に予想外にうまくいくこともあります。うまくいかなかったことは必然ですし、それにばかり目を向けるのは客観的に見れば、感情的過ぎであり建設的なことではありません。
01Jun
- 収支報告(2015.06)
  人気ブログランキングに参加しました。応援よろしくお願いします。人気ブログランキングへ人気ブログランキングへ収支報告(2015.06)です。収入:+170,000円支出:-15,000円• 15,000円(管理費•修繕積立)CF:+155,000円またまた①号が約定日に入金がありません。どこまでいい加減やねん！即、代位弁済しました。と書いた数分後、入金がありました。なんとか無事？回収。②号が回収率50%を超えました！ドヤっ！素直に嬉しい！①号区分(2012.01～)◻2DK◻JR徒歩10分◻15.7%(表面利回り)◻CF:3.7万円/月◻現金購入◻回収率:24.4%◻稼働率:95.2%②号戸建(2012.07～)◻3K◻JR徒歩7分◻20.0%(表面利回り)◻CF:4.6万円/月合計CF:8.3万円/月◻現金購入◻回収率:50.9%◻稼働率:100%③号戸建(2013.01～)◻3K◻地下鉄徒歩9分◻19.5%(表面利回り)◻CF:6.2万円/月合計CF:14.5万円/月◻現金購入◻回収率:33.2%◻稼働率:96.7%3件 3/3室入居(満室)◻18.2%(平均表面利回り)◻合計CF:14.5万円/月◻回収率:34.8%◻稼働率:97.2%※CF(税引前)=収入-ローン-管理費等-固都税-保険•その他※回収率=税引後CF累計/総取得費※稼働率=入居月数/所有月数
25May
- 自己責任
  人気ブログランキングに参加しました。応援よろしくお願いします。人気ブログランキングへ人気ブログランキングへ私はかなり昔から自己責任という感覚は相当強く持っていた。「例えば自分が歩行者の場合、青信号で信号無視の車にはねられたとしてもルールうんぬんよりも安心しきって注意を払わずはねられた自分に責任がある。そもそも死んでしまってはルールとかなんとか言うことすらできない。」こういう考えだ。車側の時は一切こんな考えではない。当たり前だが。自分が損を被る側か否かの立場によっても自己責任という言葉はずいぶんニュアンスが変わってくる。もちろん今までこんなのと違うとか損をしたとか山ほどあるが、ほとんどの場面で、「じゃあ自分に落ち度は一切ないのか？事前に確認したのか？書面にしたのか？」等突き詰めるとそれらは自分にも落ち度があり自己責任ということで自分の甘えと甘さを再認識し現状を受け入れる他ないと理解してきた。また世の中には絶対はないという感覚も強く持っているので、信じられないようなことが起ころうとも割と早い段階で何か言っていても事態は変わらないのだから受け入れ今からどうするか？を考えようとしてきた。それ故、年を取るごとにこの感覚はより強くなっていった。ちょっと極端なところもあるが人に迷惑をかけることもないし自分自身甘さも少しはなくなってきたし特に問題はないと思うのだが、立場が逆になったときに目の前の人が自分と同じように理解し納得する人が少なく感情をぶつけてきたり、独自の理論で話が平行線になることがあるから厄介だ。もちろんこれに関しては自分が少数派で自己責任の感覚の薄い人が多いことも理解してるし、頭から自己責任ですからとやっつけてやろうとも思わないけど、よくまあいい大人がふざけたこと言ってるなと思う。共感するふりはするが残念なことに私にはまったく理解ができない。人によっては冷たいとかドライすぎるという印象のようだが、それもなんとなく言いたいことは分かるが、私にはそういう感覚がまるでないので共感はできない。だからと言って、ホスピタリティや人情など人間味あふれる人や話は大好きだし、感動する。私もすべて白黒、すべて自己責任とかあそびがなさすぎて人間関係がギスギスしてしまうこともわかるので多少は相手に甘えの部分を与えたりするように心がけているが、人や社会に依存して自己責任の感覚の薄い人を見る度に今までの人生で疑うことがなかったのかもしれないし反省して改善したりがなかったのかもしれないがこの先、大丈夫かと心配になる。置き引きでサイフをとるのは当然悪いことだ。ただ悪いことだと叫んだらサイフが戻ってくるだろうか？サイフを置いておいた自分の認識や管理の甘さ、そういった行動をした自分に責任はないだろうか？やってくれるだろうや何も考えていないということは甘え以外の何物でもない。と思うのだが。昔、何か大きな出来事やきっかけがあってこうなったのかな？と考えてみたのだが思い出せない。
24May
- 稼がにゃやる意味なし
  応援ありがとうございます。クリックよろしくお願いします。人気ブログランキングへ人気ブログランキングへ何度も同じようなことを書いていますが、最近、改めて強く思います。仕事はノッています。１０年程前、面接に行った不動産屋が「人の２倍働いてでも２倍稼ぎたいか？」と言っていましたが、２倍働くというより拘束され、時間だけでなく、辛いこと、きついこと、おかしなこと、理不尽なこと等が人の２倍以上あるように思います。だから長い時間働くとか仕事の量が多いとかだけの話ではないと思うのです。そういう意味である意味誰にでもできそうで誰にでもできる仕事ではないと思います。それらをひっくるめて考えると人の２倍どころか３倍以上稼がないとやってられないなと思います。稼げなくなったらやり続けるメリットが一切ないとさえ思います。ためしに気になったので拘束時間を比較してみました。平均 258日(年間)×7.7時間(日)≒1987時間私 300日(年間)×12時間(日)≒3600時間予想以上に差がありました。1.8倍以上の長い貴重な時間を拘束されていました。私の仕事は人に不動産を買わせたり売らせたりする仕事です。それで手数料を稼ぐわけですから、稼ぐためにどうするか？を常に考え行動することが最もシンプルかつ効果があります。極論で言えば、感じよく接客したり、きれいな資料をつくったり、丁寧な説明したり、何度も何度も案内したり、客の役に立つ情報をおしえたり、不動産の知識が豊富であったりは契約にならなかったらすべて無駄です。それらは稼ぐために契約するための手段にすぎません。余計なことは考えずとにかく稼げるだけ稼いでみます。
02May
- まだやってみるか
  応援ありがとうございます。クリックよろしくお願いします。人気ブログランキングへ人気ブログランキングへ長いトンネルからようやく抜け出したように感じます。仲介業は多くの営業マンにとっては天国と地獄を味わえるジェットコースターのようなものだと思います。成績がいいからやる気になるのかやる気があるから成績がよくなるのか卵が先かにわとりが先かのような話だがそのくらい稼ぎもモチベーションも波が激しい。トップ営業マンは常に最高の状態ですが、なかなか私は•••仲介業をやめると時間や自由は増えますが不動産の取引や不動産を見る目が大きく鈍ってくるように思います。不動産は間違った物件を間違った金額で買ったり、売ったりすることが一番致命的です。実務から離れると実際の市場の動きや変化等がつかみにくくなるように思います。それにいい時も悪い時も腐らずにやってるといずれビッグチャンスに巡り会えます。これは他業界の会社員にはなかなかないように思います。一発が当たれば大きいです。数百万円や一千万円の利益を得たり。一瞬のチャンスをずっと伺って逃さなければそういうチャンスもまだまだあります。身を粉にして働いてもほとんどの人にとってはて一年間でせいぜい数百万円の収入。不動産の売買仲介で稼ぎ、自分自身も売買や投資で稼ぎ、資産を築いていくというのはやはり魅力があるように思います。不動産屋の社長も個人的にも不動産を所有しこのようにやっているのを最近近くで見て改めてこんな風に思いました。まだまだやってみるか！今はまたこんな気持ちを持ってやりなおしている感じです。取れる契約は全部取って、自分の利益を第一に追求していきます。私は単純な人間なので、バランスよくなかなかできず、白か黒かのようになってしまいがちですが、それならやっぱり稼いだもん勝ちですよ！
01May
- 収支報告(2015.05)
  人気ブログランキングに参加しました。応援よろしくお願いします。人気ブログランキングへ人気ブログランキングへ収支報告(2015.05)です。収入:+170,000円支出:-37,710円• 15,000円(管理費•修繕積立)• 22,710円(固定資産税)CF:+132,290円①号区分の初家賃振込。1日遅れだったので、即、代位弁済。直後、遅れこと振り込んだこと客付仲介からメールあり。分からないから不動産屋に行くんだろうな。なんか悪いことしたような少し複雑な気分に。でもとりあえず満室で家賃も入ったので問題なし①号区分(2012.01～)◻2DK◻JR徒歩10分◻15.7%(表面利回り)◻CF:3.7万円/月◻現金購入◻回収率:23.9%◻稼働率:95.1%②号戸建(2012.07～)◻3K◻JR徒歩7分◻20.0%(表面利回り)◻CF:4.6万円/月合計CF:8.3万円/月◻現金購入◻回収率:49.8%◻稼働率:100%③号戸建(2013.01～)◻3K◻地下鉄徒歩9分◻19.5%(表面利回り)◻CF:6.2万円/月合計CF:14.5万円/月◻現金購入◻回収率:32.0.%◻稼働率:96.6%3件 3/3室入居(満室)◻18.2%(平均表面利回り)◻合計CF:14.5万円/月◻回収率:33.8%◻稼働率:97.1%※CF(税引前)=収入-ローン-管理費等-固都税-保険•その他※回収率=税引後CF累計/総取得費※稼働率=入居月数/所有月数
20Apr
- 絶対やったるで！
  応援ありがとうございます。クリックよろしくお願いします。人気ブログランキングへ人気ブログランキングへお子さん３人の５人家族、低年収、頭金なし、学区限定。予算も限られているので本当に少ない選択肢。これ以上ないほどの好条件の物件をいち早く紹介し案内しました。家族皆さん、物件は気に入り、話を進める段取りになりました。そこで、一本の電話が。客「もう一度、見せて欲しい。」さっきは十二分に見ました。こういうときはたいていよくない方向に行くシグナルです。細かな最終チェックではないのです。誰かに吹き込まれた本人からしたら重要なことを確認するか、本人自身に決断力や考えに問題があるからかいずれにせよ、軽い問題ではないことがほとんどです。もちろん予想があたりました。客「方位がどうも•••」私は説得をしません。やめたらどうですか？というスタイルです。客「いや、それでも気に入っていて•••」どっちやねん！白か黒かはっきりせぇや！ってな感じです。方位にしろ、こんな性格にしろ、もう今後私は手を引くつもりでした。仕事としてあまりにも効率が悪すぎるし、こんな好条件で気に入ってても進められない客は、次もまた同じことになるから。その後、いい歳して親にも見てもらいました。親が金出すならまだしも。その親が大反対。親が見る前から、絶対反対しますよ。どこの親でもそうだと話ておいたのもまったく無力。結果、その家族はあきらめることになりました。私もそこでギブアップです。ですが、律儀にそういったことを私に丁寧に説明したり、私の嫌味や説教のようなウザい話をしっかりと聞きつつ、次は事後報告をしてでも買うつもりなので、今後とも是非物件を紹介して欲しいとのこと。今の条件のままだとあまりにも選択肢がなさすぎて、エリアを広げてはどうか？と提案してみた。客「本当に木村さんには何度もやってもらったのに申し訳ないです。本当に自分も子供たちもあの物件がベストだと思って気に入ったから進めたかったのにこんなことになってしまってくやしくて仕方がない。本当にすみませんでした。でも本当に買いたいんです。」途中から泣いていました。無念さやみんなの落胆、親への怒り、無力さを感じながらも私への感謝と配慮をしっかりする。それがこちらも手に取るように分かりました。これは、ビジネスとか効率とか抜きになんとかせなあかんわ！と心を打たれました。これが自分の甘いところでもあるんだろうけど、絶対やったるで！ってスイッチ入りましたよ。毎日、ストレスやくだらないことやなんやばっかりですけど、こういうことこそ本来の綺麗な意味で仕事をやる目的であったりやりがいであるような気がします。ずっとこういうことを忘れてきてたし、ここまでの感情は、恥ずかしながらはじめてかもしれない。プロの意地でなんとかしたいと思います。
04Apr
- 仲介って素敵かも♪
  応援ありがとうございます。クリックよろしくお願いします。人気ブログランキングへ人気ブログランキングへ仲介ってめんどくさいし、伝言ゲームみたいでかったるいしトラブルのもとだし、シンプルに考えれば間に人がいない方がスムーズなことがほとんどのように思います。が、人には相性があります。理解出来る出来ないもすき嫌いも誰が言うかによって受け取る側の影響も大きいです。仲介がいたから話がまとまった。売主も買主もお互いに仲介に感謝している。そんなこともたまにはあります。自分の存在意義がある。もしかしたら自分だからできた。感謝された。喜んでもらえた。これは仲介のやりがいではないでしょうか。ほとんどが苦しくてトラブルを避け、数字に追われ、本当にごくたまに手放しで喜べる仕事。だからこそ価値があるのかもしれません。
03Apr
- 免許番号って重要
  人気ブログランキングに参加しました。応援よろしくお願いします。人気ブログランキングへ人気ブログランキングへいつも見てくれている方、全然更新しなくてさーせん。最近、仲介業務がプチバブルのように売れています。売れてる件数よりも、えっ！？あの物件も売れた？っていう感じが不自然な動き(バブルっぽい？)に感じます。そんなこんなでお陰様でそこそこ忙しくかつガツガツ契約取ってやるぞっという意気込みで最近はやってましたので、ついつい忙しさにかまけてブログ更新さぼってました。日々の仲介業務では、よく記事にしているように腸が煮えくり返るぐらい腹立たしいことや胃が痛くなって眠れないことやあまりにも理不尽なことや嬉しくて胸が熱くなることなどめまぐるしくあり、渦中にいる本人は本当に疲れる毎日ですが客観視すると濃くある意味充実した日々ですよね。たくさんの人の非日常な売買、それに伴う怒りや喜び、妬みや感謝など日常的な買い物では味わうことのない感情を身近に感じこちらもあるときは振り回されたりします。そんな非常に濃密な時間を免許番号が大きい業者はそれだけのよりたくさんの経験をなさってるわけです。これは敬意に値すべきものでかなわない部分だと素直に思います。仲介や仕事に限らず人生において経験は宝です。
01Apr
- 収支報告(2015.04)
  人気ブログランキングに参加しました。応援よろしくお願いします。人気ブログランキングへ人気ブログランキングへ収支報告(2015.04)です。収入:+191,290円支出:-101,500円• 15,000円(管理費•修繕積立)• 82,500円(広告料)• 4,000円(固定資産税)CF:+89,790円ふたたび満室です。①号区分(2012.01～)◻2DK◻JR徒歩10分◻15.7%(表面利回り)◻CF:3.7万円/月◻現金購入◻回収率:23.5%◻稼働率:95.0%②号戸建(2012.07～)◻3K◻JR徒歩7分◻20.0%(表面利回り)◻CF:4.6万円/月合計CF:8.3万円/月◻現金購入◻回収率:48.6%◻稼働率:100%③号戸建(2013.01～)◻3K◻地下鉄徒歩9分◻19.5%(表面利回り)◻CF:6.2万円/月合計CF:14.5万円/月◻現金購入◻回収率:31.0%◻稼働率:96.4%3件 3/3室入居(満室)◻18.2%(平均表面利回り)◻合計CF:14.5万円/月◻回収率:33.0%◻稼働率:97.1%※CF(税引前)=収入-ローン-管理費等-固都税-保険•その他※回収率=税引後CF累計/総取得費※稼働率=入居月数/所有月数
19Mar
- 契約しました！
  人気ブログランキングに参加しました。応援よろしくお願いします。人気ブログランキングへ人気ブログランキングへ１月下旬から空きになっていた①号区分ですが本日無事契約しました！稼働率は月ベースの入金の有無で見ると、２月まるまる入金なしの１ヶ月の空き。１月３月は日割りですが、実質２ヶ月近くのロスになりました。そうは言っても、物件確認や感触が過去の２回の募集よりも弱く時期的にももうダメかと正直かなり弱気になり開き直っていたところでした。家賃は前回より¥2,000downですからまた元に戻ったかたちです。今回は古いエアコンも取り外し、エアコンなしで最低限のリフォーム(要は中途半端)で指値かエアコンかフリーレントか敷金の指値か何かきたそのきたもので対応しようと考えていました。結果、想定内のゆるい指値で現況渡し。営業マンに頑張ってもらいました。その分、こっちも営業マンには感謝しますよ、もちろん。ただ退去は痛いですね。退去しなかった場合の１月から３月末までの収支と今回の収支を比較すると３０万円近い差額になります。だからと言って出費を削ったり家賃を高く設定したりすると時間がかかって傷口を広げることにもなるのでそのへんが難しいところ。今回もさらに募集家賃を下げようかとも考えましたが、どうやら金額の問題よりも物件が動いていない印象があり踏みとどまりました。結局、下げたらそこからまた指値ですから。もうこれ以上時間かけたらアウトという最後に決まった気がしてほっとしています。
27Feb
- 収支報告(2015.03)
  人気ブログランキングに参加しました。応援よろしくお願いします。人気ブログランキングへ人気ブログランキングへ収支報告(2015.03)です。収入:+115,000円支出:-115,000円• 15,000円(管理費•修繕積立)•100,000円(①号区分リフォーム代)CF:0円①号区分が今月分の入金が0になりました。引き合いも少なく正念場の3月どうなるか？2月は③号戸建の更新も無事完了。家賃交渉も更新料の交渉もなく100点と思っています。間に業者が入ると言いたい放題言うんでしょうが、直接なので言わせませんヨ。①号区分(2012.01～)◻2DK◻JR徒歩10分◻16.2%(表面利回り)◻CF:3.9万円/月◻現金購入◻回収率:22.6%◻稼働率:92.3%②号戸建(2012.07～)◻3K◻JR徒歩7分◻20.0%(表面利回り)◻CF:4.6万円/月合計CF:8.3万円/月◻現金購入◻回収率:47.4%◻稼働率:100%③号戸建(2013.01～)◻3K◻地下鉄徒歩9分◻19.5%(表面利回り)◻CF:6.2万円/月合計CF:14.5万円/月◻現金購入◻回収率:29.8%◻稼働率:96.0%3件 3/3室入居(満室)◻18.4%(平均表面利回り)◻合計CF:14.7万円/月◻回収率:31.9%◻稼働率:96.0%※CF(税引前)=収入-ローン-管理費等-固都税-保険•その他※回収率=税引後CF累計/総取得費※稼働率=入居月数/所有月数