現役不動産営業マンの徒然なる日常 -27ページ目

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21Sep
- 悪運が強いのかも
  人気ブログランキングに参加しました。応援よろしくお願いします。人気ブログランキングへ人気ブログランキングへ私の就職してからを振り返ってみると、とても人様に言えるような経歴ではありません。最初の就職先は2ヶ月しないうちに逃げるように辞めました。それからいろいろとあり、精神的に不安定になり1年近く、何もやっていません。その後も、1年ちょっとで会社をやめ、行き先も決まっていなかったので、ぷらぷらとしているとだんだん病んでくるんですよ。次入った会社でなんとかやってやろうと一念発起しますが奮わず退社。それまで根拠のない自信がありましたが、それすらもなくなりかけていました。ただ、もう自分には後がなく四の五の言わずやるしかない追い込まれた状況でしたので、必死でした。そこで今の会社に入り、なんとかここまでは経済的にも少しですが安心感が持てるようになりました。最初の会社を辞めてから無職の期間は延べ20ヶ月になります。よくまあ、首の皮一枚のところでつながったなぁと思います。ほんの少し、タイミングや運が悪かったら、蟻地獄のように底辺までひきづりこまれ二度と這い上がることはできなかったと思います。その精神状態も状況も味わったことがあるので痛いほど分かります。私よりももっと仕事ができ、努力している人でもリストラされたり、無職だったりする世の中です。悪運が強かったとしか思えません。他にも今、振り返ってもゾッとするような最悪の場面を無事に切り抜けたこともいくつかあります。ただ単に助かったと思うだけでなく、その都度もう一度チャンスを与えられた意味を何かの大切なメッセージだと捉え、私にできることをして誰かに恩返しをしないといけないのかもしれないと思うことがあります。こんな私でも今置かれてる状況で役に立てるとか必要とかそのために戻されたんじゃないかって。普通に考えたら、無職ニート、底辺になるべく経歴の人間だと思います。また20ヶ月という期間、もし普通に働いていたら20×30万円=600万円は今よりも稼げていたと思ったら、もったいないことをしたと思います。それ以上に価値のある生き方をした無職期間では決してありませんでしたので。それにしても、よく収入もない中で生きていましたね。他人事のように思います。たまには振り返って、この経験を生かさないといけませんね。生かすも殺すも自分次第ですから。そう言えば、悪運の強い奴だと言われたことがありました。
19Sep
- 売却は１００点を狙うほど落第点になってしまう件
  人気ブログランキングに参加しました。応援よろしくお願いします。人気ブログランキングへ人気ブログランキングへ同じ不動産の売却は一度だけです。当たり前ですが一度だけですから、価格設定が難しいのです。不動産の売買代金は、相場と需給バランス、景気、社会情勢、売主買主のそれぞれの考え方や気持ちなど様々な観点で決まっていきます。その金額的なブレ幅は大きいことも多く、計算上の相場通りに丸く収まるばかりでは決してありません。当然、売手としては、少しでも高く売りたいわけですが、これ以上にないくらい高い値付けをしたり相場より明らかに高い値付けをすると、売れる確率よりも当然売れない確率の方が高くなり、結果値下げの回数が増えたり、販売が長期化するケースも多くなります。そうなると、３０００万円が相場でも、いきなり３０００万円で販売する場合と値下げを繰り返し３０００万円になった場合を比較すると市場（買手または客付業者）のその不動産に対する見方も変わり、後者の方が、まだ決まらないだろう、もっと安くで買いたい（買える）と考える割合が増えてしまうのです。結果、あの時よくばらず３０００万円で売っていたら、満額で売れたのに、３５００万円→３３００万円→３１００万円→２９００万円→２７００万円なんてこともよくあります。その売出し状況や値動きを見た周辺の物件がより安く売りだしてきたら、今度はそれが相場として価格形成されていきますので、さらに苦しい状況になります。感覚的ですが、４０点～７０点くらいの多くの方が買うだろうという価格を着地として想定してあまり晒し物件にならないよう確実に売っていく方が、結果としては、大損をせずにすむことが多いと思います。よく「急いでいないからなるだけ高く売ってほしい」なんてことを言う売主もいますが、販売期間が長ければ長いほど高く売れるということはまずありえません。むしろ長ければ長いほど、後から安くしても売りづらくなっていきます。
14Sep
- 不動産売買仲介の仕事と私
  人気ブログランキングに参加しました。応援よろしくお願いします。人気ブログランキングへ人気ブログランキングへ私はいくつかの会社や職を経て、現在は不動産の売買仲介営業をやっています。今の時代、終身雇用なんてものはなく、多くの人が様々な出会いや流れで今の仕事をしているものだと思います。一度も転職せずにその仕事に就いた理由をしっかりと説明できる人は少数派だと思います。私も例外ではなく、学生の頃から不動産屋になりたいと思ったわけでもなく、不動産屋になるなんて予測だにしませんでした。私はこの仕事が自分に向いてるとは基本的には思いませんし、好きか嫌いかと言うとどちらかと言うと好きではありません。それでも、いくつかの項目では、向いていると思うこともあります。例えば、私は小さい頃から、地図が好きで地名を覚えたりが好きで得意でした。(ちょっと自慢ですが、センター地理では１００点を取りました。)また、計算をするのも割と好きで、暗算は早い方だと思います。また、自分で考えて、一人で動くのが好きです。(集団行動が苦手です。)短気(せっかち)で負けず嫌いです。このあたりは少しは、不動産の仕事にプラスに働いているのかもしれません。一般的な組織のしっかりした大手の会社では私はとてもやっていけないと思います。
13Sep
- 様々なリスクについて〜安いに越したことはない〜
  人気ブログランキングに参加しました。応援よろしくお願いします。人気ブログランキングへ人気ブログランキングへ1軍復帰→代打決勝打まだまだやれそうですが・・・さみしいですね。様々なリスクについて年間死亡者数/全体交通事故（人）　　　　　４０００人/１３０００００００人　　　０．００３％火災（人）　　　　　　　　１６００人/１３０００００００人　　　０．００１％自然災害・事故（人）　１２００人/１３０００００００人　　　０．０００９％競売（件数）　　　　　　５２０００件/５５５７００００世帯　　０．０９％地震が怖いとか水害が心配とかおっしゃる方は多いです。私もそのように思います。車の事故が怖いので車に乗らないという人は比較的少ないように思います。生きてる以上、何をしていてもリスクはあります。要はそのリスクとリターンのバランスや起こりうる頻度や確率を考慮すると、そのリスクは許容できるかどうかが重要ではないかと思います。リターンに対しリスクの大きさや可能性が高いとそこまでとるリスクかと考えざるを得ません。地震が怖いから、〇百万円もする免震住宅を建てたとか、そういう需要があるのも理解できますし、お金の心配のない人はどうぞそのように抜かりなく対策を行ってくださいと思うのですが、一般の方がそのようにすると、地震に対するリスクは軽減しても金融破綻のリスクが増大すると思います。本当に心配なら郊外の高台の災害リスクの低い地域で買えばいいのです。安いですから。家の中と外出先を含めた自然災害や事故等の死亡者数の割合と１年間での競売件数の全世帯数に対する割合を比べると、競売になる確率の方が、１００倍高いわけですよ。そんな起こるかどうか分からない心配しているよりも、非常に高い確率で起こりうる、お金の苦労を心配して住宅を購入するべきです。私からするとそこまで経済的に余裕のない人が、「建売ではちょっと満足できないので、注文住宅にしようと思います。」とか「中古では耐震性や耐久性が心配なので、〇〇ハウスの耐震住宅を建てようと思います。」とか本当にやめといた方がいいですよ。検査済証がないからとかどうでもいいですそんなこと安ければ。今の売り出し価格だけで見たらいけません。不動産なんてそんな価値のあるものではありません。とにかく安いに越したことはありません。まずは、一番身近な事故から我が身を守ることを第一に考えましょう。それからです。
12Sep
- なんでそんなに高い車を買うのか？
  人気ブログランキングに参加しました。応援よろしくお願いします。人気ブログランキングへ人気ブログランキングへ依然、住宅ローンの審査が厳しくうまくいかないお客様が多いです。・低収入・勤続短い・会社の規模が小さい・正社員ではない・既存借入・過去に返済遅滞・頭金０これらがセットになってすべて該当する方もめずらしくありません。当然、ローンが通らないと私も仕事にならないという側面もあるのですが、話を聞いていて仕事抜きで溜息がでるようなこともよくあります。本人は頑張っていてたまたま会社の規模が小さい等、本人の直接の原因ではない場合もあるのですが、あきらかに本人が自ら選択したことで自業自得のようなこともあります。代表的なパターンが、低年収で預貯金がないにも関わらず、新車など高い車をオートローンで購入しているケースです。これは車が好きなのかもしれませんし、本人の自由なのですが、私にはまったく理解ができません。収入が少なく、生活が苦しいと本人も言っていたりするので余計に理解に苦しむのですが、車の支払いで月５万円支払っていたりします。まったくもってちぐはぐです。将来設計というかどういう考えでそんなに高い車を買っているのでしょうか？何も考えてないのでしょうか？まれにこのようなお客様でもローンが通る場合もあります。安くていい物件なのに、カースペースが本人所有の大きな車が入らないや入れずらいから買いませんなんて聞くとひっくり返りそうになります。このままいくと破綻するかもしれないのに、車は変えず、家賃より安い家の購入を見送って、どうしたいのか？と思います。本当に破綻しかけの方は、いったんなりふり構わず、支出を減らし生活を立て直し、余裕ができてはじめて自分の好きなことにお金を使えばいいのにと心底思います。子供もいて家族を養う立場で何をやっとるのでしょうね。
07Sep
- 築年数についてあれこれ
  人気ブログランキングに参加しました。応援よろしくお願いします。人気ブログランキングへ人気ブログランキングへ中古住宅を購入する際に築〇年くらいまでなら許容というだいたいの目安のようなものが多くの人にとってあると思います。そのだいたいの人の許容範囲が、月日とともに当然変わっていきますが、この数年でかなり変化しているように思います。土地の高いエリアであるほど、築年数の許容度は広くなりますが、郊外でなくとも、最近では戸建でも平成築の売物が増えてきてますので、ちょうどきりがいいところで平成築以降のものならという基準も多いかと思います。少し前でしたら、昭和５６年築以前か以降かの昭和５６年以降の新耐震基準ならOKという条件もよく聞きましたが最近ではめっきり減ったように思います。平成も２７年目ですから平成元年だと築２６年ですから平成築と言っても決して新しくはありません。今はそんな状況ですが、今ですら、昭和６３年築の物件と平成元年築の物件では、第一印象というか物件を見に行く前の資料の段階で、まったく印象が違うという方が多いのです。物の価値としては１年の違いですから変わらないのに、物件を見るまでもなくソートをかけられ対象から外されてしまうのです。物の本質を見ずイメージで理解するというのはよくあることで大多数の方がそうではないでしょうか。そう遠くない将来、平成から新しい年号に変わります。そうなりますと、平成でも〇年前なのに昭和なんて２個前の年号のものなんて住めるの？なんて考える人も相当増えると思います。３０代の買主がボリュームゾーンとするならば、そのうち昭和生まれは少なくなり、平成生まれが主流になりますから、より一層、年号によるイメージは顕著のように思います。土地として十分建替え可能な物件であれば、建替えや売却などが容易でこういったリスクは少ないと思いますが、再建築不可や狭小地、借地権など、建物があってなんぼの物件は、こういった大きな潮目が変わったとたんに流動性や価格に大きな変化が生じると思います。今のまだそこまで大きく崩れていない価格から一気に暴落するかと思います。逆に印象が悪くなり、とことん売られるようなことがあれば圧倒的安値で買えるチャンスでもありますので、物件によっては買いかもしれません。年号が変わっても築数か月の違いで実態は変わらないわけですから。そう考える人がまったくいないわけではないので、自分が買っても転売できる可能性もあります。また、同じ築年数での耐震性や耐久性を比較するならば、昭和築と平成築では、まったく内容が違うとも思いますので、すべて一律で築２２年経過すれば建物の評価は０に近いとする日本の住宅市場もかなり歪んだ市場のようにも思います。（実際は中古は、築２２年程度なら少し色がついて価格設定されるケースが多いですが）私なら、築年数２０～３０年くらいのものでもきちんと建替えできて流動性のあるいい土地ならよろこんで買います。だってリフォームすればまだまだ住めますから。不動産の市場では、新築が売れないため価格を下げ、買手の新築志向がそれに輪をかけ、中古市場も連れ安してます。そもそも２０年ちょっとで評価のなくなる建物ということ自体が狂っています。
06Sep
- 不動産屋を味方につける
  人気ブログランキングに参加しました。応援よろしくお願いします。人気ブログランキングへ人気ブログランキングへ私は、所有不動産を２つ売却しました。もう一つも現在、販売中です。そりゃ、不動産屋だから売却もうまくいくだろう日常の延長だろうと思う方がいるかもしれませんが、一般の方と同じように、不動産業者（他社）に売却の依頼をしております。正規の仲介手数料を支払いいたって普通にお願いをしております。少し意識しているのは、ついつい口をはさみたくなる場面もあるかもしれませんが、なるだけ一般の方以上にいい顧客になるようあまり細かなことは言わないよう努めています。なぜ、自分の仕事でも売却できるのに他社に依頼しているかと言うと、①会社や周りに知られたくない②販売力があり、いい意味で適当にうまく売ってくれる業者であるこういった理由です。高く出してますから高く売れたらしっかりと報酬も払います。これをルール違反と取る方も多いかもしれませんが、私はありだと思いますし、低額物件を高く売る(安く買う)ためにはやる必要があると考えています。私も同じ仕事をやっているのでよく分かりますが、すずめの涙ほどの手数料で、一通りの取引をまとめていただいてるわけですから、それだけでもボランティアのようなものです。やりたくないという業者も多いと思いますよ。さらに高く商談をまとめてきてくださるんですから、報酬はもらってもまったくおかしな話ではありません。私がもっとお金を持っていたらもっと払わないといけないのに申し訳ないという気持ちでいっぱいです。
05Sep
- 利回りについて
  人気ブログランキングに参加しました。応援よろしくお願いします。人気ブログランキングへ人気ブログランキングへ株にしろ不動産にしろ元本保証のない投資において、様々な視点で買値（売値）が決まりますが、配当や家賃といった一定の収益に対する価格すなわち利回りを基準にする投資家はかなり多いと思います。私もこの利回りなら相対的に利回りが高いとかこれくらいの利回りなら買手がつく（売れる）かもしれないとかよく考えています。もちろん、これだけで投資しては危険ですが、ある程度高い利回りは、価格の下支え効果にもなります。不動産で言うなら、総じて土地建物の資産性でみると価格は割高なケースが多いのですが、それでも売れていくのは、この利回りが高く魅力的に映るからでしょう。私は、売る際のことを考えるとき、希望的観測でシミュレーションすると、この利回りで今の買手なら〇％くらいで買うだろうか考えます。買うときは、そんな甘いシミュレーションではなくいろんな角度から確実に売れる線（もっと安く）を想定しますが。一方、買うときは、例えば利回り１０％が相場とするならば、１０％で買う人もいれば買わない人もいるわけなので、１１％なら？１２％なら？と９０％以上の人が買うラインを売れる予想として想定します。これがオーナーチェンジでの私の売値予想の一つです。また一般的な適性価格ではそれより高く買う人が少ない上ぶれの余地が少ないすなわち高くてその価格、下がる可能性が高いということです。これが90%の投資家(特に最近の新規参入者)が損をしているまたはすると私が考える理由です。底堅い下がりにくいと考えられるのは、もっと高く買う人も多いだろうと予測できるので、少なくとも同じ金額なら売れるだろうだから下がる可能性は低いとなるのです。そこで、１０％で売れると思っていた人が１１％で売った場合、その売買で買手は、１％しか利回りアップしてません（その程度ではまだ買手がつかないかもしれません）が、売手からするとおよそ当初より９％のマイナスです。この場合、仮に税引後の正味が６％程度の利回りだとすると、９％も売買でマイナスになると１年半ものCFが水の泡となることになります。それだけ利回りというのはもろいものだと思いますし、現物不動産は家賃も下がり、物件も古くなり、価値が下がる（バリューアップしないかぎり）ので高利回りだからと言って保有し続けることは、一番いいタイミングでの売却を逃しかねないものになります。経済状況や周辺の売り物件等の需給関係、事件事故等によって、利回りとかいってられないくらいに価格は暴落することを肝に銘じておかなければなりません。
02Sep
- 命からがら逃げたって感じで売却しました
  人気ブログランキングに参加しました。応援よろしくお願いします。人気ブログランキングへ人気ブログランキングへ2015.08時点の収支①号区分(2012.01～)◻2DK◻JR徒歩10分◻15.7%(表面利回り)◻CF:3.7万円/月◻現金購入◻回収率:26.5%◻稼働率:95.5%でした。保有期間：44ヵ月利益率：＋3.7%（+10%）確定利回り（年）+1.0%（+2.7%）売買損益率：-22.3%（-30%）()内はシミュレーションの数値です予想より-63%の大幅減益での確定です。当初の見通しはもっとずっと明るいものでした。途中で当マンションで売物が出たり、市場動向等から都度、最悪を想定してのシミュレーションに下方修正していきました。何度か当マンションで売物件が出て2014年まではほぼ私の当初の予想以上の価格で売れていきましたが、2014年秋からの売物がまだ売れずさらにもう一つ出てきたので、これは見通しをもう一段下げざるを得ませんでした。なんと言う最悪のパフォーマンスでしょう！私が常日頃、こんなリターンなら不動産投資やる意味がないと言っている典型的なダメパターンです。まず、今回の敗因ですが、①エリアの賃貸の市場や動向、知識や目利きが甘かった。外国人が多く、入居期間が短く、修繕費や仲介料、空室損等がかなりCFを減らした。②結果として、減価償却の取り方が最悪なものになった。4年前の買値と今回の売値は、売値の方が5万円安いだけでほぼ同値にもかかわらず譲渡益税ががっつりかかり手取りベースで大幅に減らしました。少しでも利益を増やすやり方よりも損をしにくいやり方を基本に忠実に選択するべきでした。結果論ですが。③圧倒的安値で買っていない当然、安いと思って買っていますが、他の2つと比べると安くなかったと思います。これも今思えば。全くもってやる価値のない投資でした。結果論ですが、同期間REITでもやってれば、もっと高い利回りと値上がり益の両方を得て税金ももっと少なかったです。せめてもの救いは保有期間中、事件事故がなくてよかったです。アクシデントがあるからその分、リターンは取らないと必ず痛い目に合います。たまたま損は出ませんでしたが、損得にこだわったわけではありません。時期をみて今年の春ぐらいからベストな売り場を探っていましたが、この先、より厳しい状況になるよう感じたので、損しようが利益が出ようがここらで早期に手を打った次第です。回収した資金をタイミングを見計らってもっといい投資対象に投資すれば、この物件で多少損しようが利益をあげようが大した違いはありません。買付も販売価格からかなりの指値が入りましたが、売り逃すことを避け、ほぼ指値通りで承諾しました。それでも最悪を想定した価格よりは少し上だったので欲張りませんでした。もう少しばかり高く売れたかもしれませんが、長期化し大きく下げる可能性もあるため、今回はリスクを回避しました。
01Sep
- 収支報告(2015.09)
  人気ブログランキングに参加しました。応援よろしくお願いします。人気ブログランキングへ人気ブログランキングへ収支報告(2015.09)です。収入:70,690円• +5,690円(②号火災保険解約返戻金)支出:0円CF:+70,690円本日①号区分を売却しましたので現在の保有物件は③号戸建のみです。売却済みも含めた回収率が95%を超えてますのでここからは③号の売却時の手取りがほぼ今回の利益になります。パフォーマンスの良し悪しはおいておいても赤字になることはまずありえないでしょう。③号戸建(2013.01～)◻3K◻地下鉄徒歩9分◻19.5%(表面利回り)◻CF:6.2万円/月◻現金購入◻回収率:38.1%◻稼働率:97.0%1件 1/1室入居(満室)◻19.5%(平均表面利回り)◻合計CF:6.2万円/月◻回収率:38.1%◻回収率:95.5%(売却済も含む)◻稼働率:97.0%◻稼働率:97.4%(売却済も含む)※CF(税引前)=収入-ローン-管理費等-固都税-保険•その他※回収率=税引後CF累計/総取得費※稼働率=入居月数/所有月数
30Aug
- 石の上にも3周年
  人気ブログランキングに参加しました。応援よろしくお願いします。人気ブログランキングへ人気ブログランキングへ特にいつまでとか目標とか決めずにダラダラとなんとか続いてるこのブログも気付いたら今日でなんと3年目です。こんな内容で、書き方で、更新もない日ばかりで、見てくれてる人いないでしょって毎回、思うのですが、いてくれてるんですよね。有難いやら申し訳ないやら、みなさん、どんなことを思って見てくださるんでしょうか？こいつはえらっそうやなとかたいしたこと言ってないしやってもないやないかとか間違ってんでなんて感じでしょうか？なかなか大人になると立場や状況を気にせず、純粋にディスカッションをする場がないと思います。ブログがそんな場になったら面白いと思っています。普段、接することのない例えば、学生さんとか専業主婦とか異業種の方とか社長さんとか外国人とか年齢とか立場も顔も見えないからお互いに色眼鏡なしに活発に意見交換なんかできたら面白いかなって。まぁ、こんなこと書いてもコメントないと思いますけど、ヒマな人いたらかまってちょうだい。いつまで続くブログか分かりませんが、気にしていただける人はまたお会いしましょう！いつもありがとうございます。
23Aug
- 早いもので
  人気ブログランキングに参加しました。応援よろしくお願いします。人気ブログランキングへ人気ブログランキングへ毎年、感じるのですが、お盆を過ぎると急激に空気が変わりますよね。暑さのレベルが違うというか。気温の問題ではなく、何かが。そして、8月もまもなく終了です。感覚的には一年の半分くらい終了した感じが、2/3終了なんですからほんと早いもんです。足の薬指触ると中指を触っているような何度経験してもあれってなる不思議な感覚と似てる感じがします。いづれにしてもこれが事実ですから、残り1/3をしっかりやり遂げて結果を出さねばなりません。2/3というと、野球で言うとツーアウトです。後がないともとれるし、開き直って野球はツーアウトからともとれるし。とにかく自分の望む結果につながるよう都合よく解釈していいパフォーマンスを狙います。仕事もプライベートも不動産購入も売却も保有不動産も投資も。
12Aug
- 割の合わない強盗
  人気ブログランキングに参加しました。応援よろしくお願いします。人気ブログランキングへ人気ブログランキングへたまにニュースで３万円の入ったバッグを盗み、逃走しました。とかありますよね。犯罪がいいか悪いかの話とはまったく別で、つかまるリスクから考えると、３万円の強盗なんてする価値ないのになぁと毎回、私は思います。このイメージと近いと感じることがあります。それは、１０％程度の利回りで建物も古く、たいした旨味のない不動産をフルローンで買っていく人です。（もちろん、１０％以下でも素晴らしい物件もありますよ）ここ２～３年かなり増えてますよね。よく分かってないから買うんです。こういう物件の場合、儲かるかどうかは分かりませんよ。儲かることもあると思います。でも損する可能性もかなり高い訳です。私なら、儲かる：損＝〇％：〇％とか儲かる：損＝＋〇万円：－〇万円って考えます。投資に絶対はないですから。儲かる可能性が高かったり、額が大きいと思うから投資するわけです。こういう人たちって、そう考えないから買うんでしょうね。考えてるのに買ってるとしたら、もっとおかしいか目利きができていないということですしね。要は、リスク＞＞＞＞＞＞＞＞＞＞＞＞＞＞＞リターンなんですよ。３０００万円の借金して、時間も労力も使い、７年かけて、３０万円儲かったとか、やる価値なしでしょう。実際に購入から売却までの正味の利益を考えるとこんなケースや赤字になるケース相当多いですよ。なんでそこまでして現物不動産にこだわる必要があるのでしょうか？もっとリスクとリターンのバランスの取れた投資や収益性のいい投資はありますよ。そうやって比較できる人は、当然、このレベルでは買わないわけで。比較しない人や現物不動産をとにかく買いたいという人が今の買主の大半ですね。預金金利と比較したりする人とか。ここ最近は、勤め先がよく、まじめでとにかく不動産の勉強をブログやら書籍、セミナーでし、超前向きに行動しまっくてる人が相当多いです。一昔前と違って、投資の買い方のこういうタイプは超優良客です。買う気マンマンだし、机上の空論だけで、実際の知識はないし、属性いいし、素直だから。実際、私からもあまりいけてない物件を満額で買っていかれました。本当は反響もこなくて、売れなくて困ってる物件ですが、すぐ決まります。人気物件です。って言ったら、そうですね。安いですねだってさ。もうちょっと、やり取り楽しみたかったのに。そんなので大丈夫？って言ったとか言わないとか。勤め先は誰もが知ってる上場企業で高年収。私は逆立ちしてもなれませんが、ちょっと畑が違うんですよね。きれいな毛並みの羊が野良犬のところに迷い込んできた感じかな。なんでここまで儲からないとかリスクとか言うかというと購入から売却まで経験してる人とこれからの人で買う基準が全然違うからです。利回りとかCFとか土地値とか夢描いてるでしょうが、ただでさえ、融資付けに苦労したアパート、売る時さらに古くなって、今の金融緩和でも苦労してるのに誰が買えますか？建て替えとか土地として売却とか言いますが、立退きやったことありますか？費用は？どのタイミングで募集か全退去か判断しますか？トラブルにならない自信でもありますか？その間、収支は納得のできるものですか？今後の空室損やリフォーム代、募集費など勘案してもどう考えてもやった方が良さそうな感じがしますかね？そうそう、入居者が建物内で死亡したら、一発でアウトですよ。それだけ不動産ってのは、リスクや下がることはあっても上がることはないものですよ。利回り10%で土地値より高く買うなら、ローン組んでせいぜい3～4%でしょリアルにシミュレーションしたら。やる意味あります？
07Aug
- この2〜3年のバブル相場
  人気ブログランキングに参加しました。応援よろしくお願いします。人気ブログランキングへ人気ブログランキングへこの２～３年の不動産投資に対する売買の活況さは、バブルの様相を呈しているように思います。中長期では、誰もが知っての通り、日本は人口が減り、高齢化社会、空家問題、増税などあげればキリがありませんが、先細りです。賃料もこの数年でも横ばいから弱含みです。あきらかに賃貸の需要と供給のバランスが健全ではありません。円安などの外部環境の大きな変化があっても、大半の日本人の可処分所得は変化がないどころか、物価の上昇と増税によりこちらも改善どころか苦しい状況です。よって、一部の特殊な地域を除いて、土地の価格の上昇はありません。根本的な利回り（賃料）と資産性（土地の価格）がまったく改善していないのに、収益不動産の価格だけが一人歩きして高くなっているのです。原因は、①不動産投資ブームです。　②金融機関の融資貸出状況と低金利です。①は相当なプレイヤーがこの２～３年で増えたかと思います。売買の取引数も多くなり、以前からの所有者から新しい所有者にかなり入れ替わったのではないかと想像します。むちゃくちゃな買い方や買ってはいけない物件や利回り、価格で驚くように売れていっています。②は利回りや価格にも直結する部分でもあり、この活況な相場を下支えしている要因でもあろうかと思います。歴史は繰り返すので、海外発の大きな金融ショックがあれば、一瞬で、金融機関の融資の姿勢は変わります。それとともに買い方不在、行き過ぎた相場は元の方向へ是正されるタイミングになるでしょう。そうなると、売り物件が次から次へと湧いてきて、価格の下落は、CFなんて一瞬で吹き飛ばすようなスピードでやってきます。そのタイミングでまた行き過ぎた（安すぎる物件が出てくるのです。）この時が私は買い場だと思っています。皆が絶望して投げうる物を冷静にいい物件だけ吟味し拾ってていけば、当初、私が描いていたスピードでCFを積み上げていき資産を築いていけるかと思います。次回の暴落はかなりのインパクトがあろうかと思います。円安、株高によって、為替も株もかなりの変動がこの２～３年はありましたが、不動産が影響を受けたのはあくまで収益不動産のみです。土地の価格や実需の不動産は何も変わっていないどころか軟調です。これは、相当ひどい状況だと思っています。２～３倍になるべきタイミングでこれだけ外部環境が良好でも深刻な国内の状況により変わっていないかむしろ依然厳しい状況です。ですので、金融ショックがやってきたら、ここからさらに下げると考えています。そうなるとある程度、落ち着くまでは一般的には怖くて買えない状況ではないでしょうか？私の仕事も大打撃を食らうかと思います。それでも、今、買うよりはるかにマシだと考えます。< div>なぜなら買ってから下がるかどうかが重要なのではなく、今の水準では儲からないから買いではないですし、仮に買った後、下がったとしても今より安ければ、今買うより損をしなかったわけで、すなわち得をしたということになります。先のことは確実にあてることはできません。安くなっていい水準になれば買えばいいのです。その後、もっと安くなれば、もっと買い増せばいいだけです。たまたま相場がよくなれば自分の売る水準を超えてくれば売ればいいです。そこからさらに上がっても、危険度も上がるわけなので、様子を見ておけばいいのです。上がるスピードも勢いがありますが、下がるスピードはもっと早いし分かりやすいものです。不動産投資専門の不動産会社の社長も、いつ会っても景気がいい話してますし、「物件が常に少なくて買い方は口を開けて待ってる。」状況とのことです。
06Aug
- リタイア後のイメージ
  人気ブログランキングに参加しました。応援よろしくお願いします。人気ブログランキングへ人気ブログランキングへ夏休みモードです。昨夜、めずらしくかなりの量を飲み、夜更かしをしました。おかげで二日酔いのような気だるい体調で目覚めました。勢いで外出しないとダラダラしそうだったので、頑張ってスーパー銭湯に。平日の午前中に行くことはほとんどないためリタイアした高齢者が多いこと(当たり前ですが)に軽くびっくり。自分もゆる～い感じに。心身ともに完全にオフモード。もともと私はサボリ癖、のんびりダラダラするタイプなので、慌ただしい日々に疲れますが、リタイアしたら、毎日こういう日常になるなとはっきりとイメージできました。自分自身で厳しく律していける人間なら、リタイアしてもうまくやっていけるのでしょうが、私には難しいのかもしれません。流されず自分をコントロールできるようになるまではリタイアもメリットがないのかもしれませんね。
03Aug
- むかつくこと言われても
  人気ブログランキングに参加しました。応援よろしくお願いします。人気ブログランキングへ人気ブログランキングへむかつくこと言われてもバカだと思うことにしよう。小学生にバカにされても本気で怒ることのないように。そのむしゃくしゃした時間がもったいない。なにもいちいち反応する必要なし。本気で相手するレベルやないよ。
31Jul
- 収支報告(2015.08)
  人気ブログランキングに参加しました。応援よろしくお願いします。人気ブログランキングへ人気ブログランキングへ収支報告(2015.08)です。収入:+120,000円支出:-34,000円• 15,000円(管理費•修繕積立)• 19,000円(固定資産税)CF:+86,000円今月から物件は2つに。嬉しいようなさみしいような。来月の家賃は今日までにすべて入金がありました。当たり前ですがすっきりして気持ちがいいです。(いつぶりだろうか？)②号は、決済日と家賃の入金日が近かったため買主に8月分も支払っておきましたが、約定日より早く無事入金がありました。最初から最後まで本当に孝行息子でした。①号区分(2012.01～)◻2DK◻JR徒歩10分◻15.7%(表面利回り)◻CF:3.7万円/月◻現金購入◻回収率:25.8%◻稼働率:95.5%③号戸建(2013.01～)◻3K◻地下鉄徒歩9分◻19.5%(表面利回り)◻CF:6.2万円/月合計CF:9.9万円/月◻現金購入◻回収率:36.9%◻稼働率:96.9%2件 2/2室入居(満室)◻17.6%(平均表面利回り)◻合計CF:9.9万円/月◻回収率:31.5%◻回収率:67.3%(売却済も含む)◻稼働率:96.1%◻稼働率:97.3%(売却済も含む)※CF(税引前)=収入-ローン-管理費等-固都税-保険•その他※回収率=税引後CF累計/総取得費※稼働率=入居月数/所有月数
27Jul
- 最終損益の考え方
  人気ブログランキングに参加しました。応援よろしくお願いします。人気ブログランキングへ人気ブログランキングへ最近、売却のシミュレーションをしてて思ったのですが、買いのシミュレーションは、どれだけ儲かるかリスクは低いかを厳しくすれば、買うかどうかの判断にはなるざっくりとしたものですが、売りのシミュレーションはどのタイミングで売れば、利益を割と出せてリスクも低いかを予想しないといけないので難しいですね。ただ、リスクの高い物件こそ欲張って引っ張りすぎては行けません。予てから書いておりますが、保有中のCFだけでなく、いくらで買っていくらで売るかも最終損益にはかなりの影響があります。そこで今まで、シミュレーションをして体感的には分かっていましたが、同じ金額の物件を異なる利回りと異なる売買の損益を組み合わせてそれぞれいつ売るのが効率がいいかを比較して一覧表にしてみました。※青字は同じ年数で最もパフォーマンスのいい物件。赤字は逆に最もパフォーマンスの悪い物件。こうして改めて見比べてみると、どういうスタンスで物件を保有するかによっても売り時というのは違いますね。いくら利回りが高くても含み損を抱えるような物件なら築年数が新しく土地としても魅力のある立地で長期保有でない限り手出し無用ですし、ばっちり転売益が出せるけど、いまいちの利回りの物件をいつまでも持っていても所有のリスク、価格下落のリスク、投資効率の悪さ等から旨味はありません。自分の中の新たな投資指標ができました。利回り×売却時点での売買損益率これの自分基準を決めれば分かりやすいし、どのタイミングでの売却もこの数値を予想し様々な角度から検討すれば割といいタイミングでの売却ができるように思います。数値なので客観視できるのもいいですね。ちなみに今まで私の買いの基準は、利回り×売却時点での売買損益率=20%くらいです。築年数が古かったりある程度のリスクを許容できるリターンはこれくらいは欲しいです。もちろんリスクの低い物件ならもう少し低くても検討します。
26Jul
- 今後のスタンス
  人気ブログランキングに参加しました。応援よろしくお願いします。人気ブログランキングへ人気ブログランキングへ先日②号戸建の売却を済ませたばかりですが実は今、かなり買い目線で物件を見ています。市況(平均)としては買いではなく売りですが不動産は一つとして同じものはありません。好況時も不況時もいい物件はいつでもいい物件です。少し前よりはちょっとシミュレーションしてみようかなという物件はあります。それもすぐ売れてなくなってしまいますが。資金的にも戦略的にも不動産を買い進めて資産をある一定のところまで築いていくスタンスです。全体として長い目ではどんどん複利で再投資を繰り返し増やしていく考えです。個別では、なるだけいいタイミングで売却をし、効率良く全体のパフォーマンスをさらに良くするためには物件の組み替えはやっていくつもりです。売却するからと言って不動産投資から手を引くという訳ではありません。
25Jul
- 当初予想より2.9倍の大幅増益で利確しました！
  人気ブログランキングに参加しました。応援よろしくお願いします。人気ブログランキングへ人気ブログランキングへまず、2015年7月時点の収支は、②号戸建(2012.07～)◻3K◻JR徒歩7分◻20.0%(表面利回り)◻CF:4.6万円/月◻現金購入◻回収率:53.4%◻稼働率:100%でした。そこで、今後も保有物件の中で最も稼いでくれる可能性もありますが、退去の可能性、リフォーム費用、募集費用もしくは空家での売却、空室損のリスク、築年数(古い)を考えると利回りで買って行く人に買ってもらえたら売る。売れたらラッキーぐらいに思ってました。また昨今の不動産投資ブームで空家になって実需で売るよりもオーナーチェンジで利回りで売る方が高く売れると考えたのも今売る理由です。(数年前は逆でした)リスク回避と利益の先取りです。この先10年退去なしで何も費用が発生せず問題も起こらない可能性は相当低いです。10年分の収入を回収できるのなら売りです。売却について↓(過去の記事)http://s.ameblo.jp/aaa250/entry-11519389243.htmlそこで買手の欲しい利回りから逆算15%なら売れるかな？と考えて知り合いの社長に相談するとすぐ近くで12%で似たような物件がすぐ売れたよとのことで、なんだか気分がよくなりそれじゃあと12%近くの金額で依頼すると数日で満額の買付をもらいました。私はもっと低い金額でも想定内でしたが、営業マンに頑張ってもらい満額でまとめてもらいました。私は利回り20%で買ってますので15%でも買値の1.3倍、12%なら1.6倍です。少しは期待してましたがここまでになるとは正直思ってませんでした。私には関係ないですがこの物件をこの価格で買っていくのはリスクとリターンがまったく見合わないと思うのですが、たまたま今物件が品薄で周辺にも類似物件がなく駅近というのは魅力に映ったのかもしれませんね。(((o(*ﾟ▽ﾟ*)o)))◻保有期間:37ヶ月◻利益率:+64.4%(+22.4%)◻確定利回り(年):+20.9%(+7.3%)◻売買損益率:+12.7%(-17.0%)()内が当初の予想の数値でしたので、約2.9倍の増益です。※各種費用、税金等考慮し、手取りの利益を計算してます。ただこれは結果論であり、これだけの利益が出るまで売らないとか損失を確定させるぐらいなら売らないというのは違うと考えてます。たまたま入居者の退去がなく、問題もなかっただけで、たまたま市況が良かったから早期に高く売れただけです。(もちろんREINSには登録していません。)市況がいいから私も物件をなかなか買えずにいるわけですから、いいことばかりではありませんが、自分の事情は関係なく今どのような判断をするのがベターかを冷静に考え決断することが重要のように思います。今は市況としては買いではなく売りです。実需も賃料も横ばい～弱いにもかかわらず投資物件の価格は上昇、つまり利回りの低下、需給バランスも買い方の圧倒的多数といった感じです。ただ決して欲張ってベストな選択を目指さないようにもします。もうちょっと高く売りたいやもうちょっと家賃を回収したいなど欲張るとかえって損をします。1～2ヶ月の家賃を手に入れる代わりに退去、リフォーム、募集代、空室損で50万円くらい平気でとんでいくものです。頭と尻尾はくれてやれぐらいの確実な利確を今後も心がけたいものです。