現役不動産営業マンの徒然なる日常 -26ページ目

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30Nov
- 収支報告(2015.12)
  人気ブログランキングに参加しました。応援よろしくお願いします。人気ブログランキングへ人気ブログランキングへ収支報告(2015.12)です。収入:+65,000円支出:8,000円•8,000円(固定資産税)CF:+57,000円契約は済ませましたが、引き続き家賃はいただけます。今年分の家賃もこれで無事回収。③号戸建(2013.01～)◻3K◻地下鉄徒歩9分◻19.5%(表面利回り)◻CF:6.2万円/月◻現金購入◻回収率:40.3%◻稼働率:97.2%1件 1/1室入居(満室)◻19.5%(平均表面利回り)◻合計CF:6.2万円/月◻回収率:40.3%◻回収率:96.2%(売却済も含む)◻稼働率:97.2%◻稼働率:97.4%(売却済も含む)※CF(税引前)=収入-ローン-管理費等-固都税-保険•その他※回収率=税引後CF累計/総取得費※稼働率=入居月数/所有月数
29Nov
- 不動産向け融資バブル期並み
  人気ブログランキングに参加しました。応援よろしくお願いします。人気ブログランキングへ人気ブログランキングへ下記の記事が出ています。http://news.yahoo.co.jp/pickup/6182363これがフラグになりそうな気がする。いよいよかなと感じています。
23Nov
- 【公開】買値&売値
  人気ブログランキングに参加しました。応援よろしくお願いします。人気ブログランキングへ人気ブログランキングへ先日、③号戸建の売買契約も終わり、この夏からの売却もひと段落しました。そこで、私がそれぞれの物件を買った時の販売価格を１００として、指値をしていくらで買って、またいくらの値付けをしていくらで成約したかを表にしてみました。買う時は、販売価格から１１％指値がで買い、売る時は買値から１．４５倍の値付けをしその売値から７％の指値で成約、売値は買値の１．３５倍ですからまあまあといったところでしょう。それにしてもすべてが手取りとはならないどころか税金もかなり支払うため実際は、売買のみの差益はほとんどなくなってしまいます。
22Nov
- なんで今、値を下げてでも売ったか？
  人気ブログランキングに参加しました。応援よろしくお願いします。人気ブログランキングへ人気ブログランキングへ１．２ヵ月間売れなかった２．売り物件が増え、価格が下がってきたように感じた（都内でも明らかに価格の安い物件が増えてきた）３．８月の世界同時株安、中国をはじめ世界景気減速により、今後、先行不透明感や投資家のマインド低下が予想される４．入居者が若い新婚カップルのため１年以内の退去が高確率で起こるとの予想５．入居者の属性がよく、今の賃料と駐車場代が８万円で住宅ローンに換算すると十分な不動産が買える→４と同じく退去を予想６．今は退去して実需で売るよりもリフォームいらずでOCで売る方が高値で売れる７．築年数が古く、今後の修繕や流動性が心配８．今後、年号が変わってしまうと、昭和築がさらに古いものと強調されてしまう９．今はこれから起こりうる不況に備え現金化しておきたい（そのうち絶好の買い場がくる）１０．なんとなく市況がよく連れ高しただけであって実際の不動産の価値はむしろ下がっているから１１．別の投資でもっとリスクが低く同程度の利回りのものがあるから
21Nov
- 売買契約しました！
  人気ブログランキングに参加しました。応援よろしくお願いします。人気ブログランキングへ人気ブログランキングへ無事、売買契約いたしました。今回は決済は少し先になります。今回の３物件の売却（一部未決済）を終えて、タイミング的には我ながらばっちりだったのではないかと思っております。こればっかりはもう一度することも、答え合わせをすることもできませんので、主観的な自己満の世界ですが・・・金額的にもベストな結果で非常に納得しております。売却活動をする前までの、☆は売却の自信度でしたが①号区分（☆☆）購入時利回り：１２．０％売却時利回り：１１．６％出して１週間程度で指値の買付②号戸建（☆☆☆）購入時利回り：２０．０％売却時利回り：１２．５％出して１週間程度で満額の買付③号戸建（☆☆☆☆☆）購入時利回り：１９．５％売却時利回り：１２．９％出して２ヵ月程度で指値の買付×２本このような結果でした。実は、立地的にも、周辺の物件との価格的にも利回り的にも③号戸建は①②をはるかに上回り、すごく自信がありました。一番、自信のなかった①号区分が一番低い利回りで決まるというおもしろい結果でした。③号戸建は当然、一瞬で買付が入りすぐに決まるものとばかり思っておりましたが、一番時間がかかり、利回り的には、一番割安（利回りが高い）な価格で売買契約を結ぶ結果となりました。市場は常に動いておりますし、私の読みが間違えている可能性もあります。①②は実際、かなりラッキーだったように思いますので、③が悪い結果ではないようにも思います。自分の考えに固執することなく２～３ヵ月売れなかったという事実は真摯に受け止めるべきですね。今回の売却で②号戸建を売りに出すまでは、こんな金額ではまさか売れないと思っていたところの満額買付だったので、予想以上に高値で買う人が多いと改めて思い③ならもっと高く（低い利回り）で売れると思ってしまった経緯もあります。それでも、結果としては、敷金（結構な額）の承継なしと私が望んだわけではありませんが、契約～決済までの数ヵ月分の家賃も入ってくるため、一度腹をくくった売買金額よりも相当高い金額が実際は私の手元に入ることになります。決済が先（３月頃）なのであくまで予想ですが、◻保有期間:38ヶ月◻利益率:+47.8%(+21.1%)◻確定利回り(年):+15.1%(+6.7%)◻売買損益率:+4.3%(-17.5%)()内が当初の予想の数値でしたので、約2.3倍の増益予想です。※各種費用、税金等考慮し、手取りの利益を計算してます。無事に決済ができることを祈ります。まずは売買契約が終わりほっとしております。
16Nov
- 実需で売るかOCで売るか
  人気ブログランキングに参加しました。応援よろしくお願いします。人気ブログランキングへ人気ブログランキングへ相場が１２００万円の不動産を買った場合直近だと２００９年～２０１２年頃は、今ほど投資熱も熱くなかったので、ファミリーマンションや戸建て系を利回りで買う人も少なかったですが、OCで売るなら１２％程度でしょうか？この場合、実需で売ると、１２００万円、OCで売ると１０００万円（家賃１０万円として）しかも実需の客は比較的いい客で、投資目的の客は指値にしても態度にしてもよくない場合が多かったです。私は、２０１２年にＯＣで２件買いました。内見できないリスクはあったのですが、実需で売れそうな物件を実需より安く買うことを選好しました。当時の考えとしては、ＯＣで買い、実需で売る。といった不動産の価格差の歪みを利用した投資方法もまあまあメジャーでした。２０１５年現在、ここ２～３年の不動産投資ブームにより、利回りは低下し、同じ物件でも利回りにすると８％程度のOCで売れることもあります。８％で１５００万円（家賃１０万円として）になります。実需で売ると、１２００万円以下（築年数も経っているし、土地の値段や不動産の価格が値上がりしている地域は少ないから）ですが、OCで売るとなんと１５００万円（家賃１０万円として）収益不動産を買いたくても買えない人がわんさかいるため、ここ数年の投資目的の客は、態度がかなりいい人が多いです。不動産についての知識も経験もあるため、飲み込みも早くトラブルも少ないです。価格面でも人間的にもこの数年間で逆転してしまった印象があります。このケースの場合、古くなった戸建をちょいリフォームして１０００万円弱で売る可能性があるぐらいなら、OCでリフォームなしで１５００万円で売る方が今のような市況の場合リスクも少なく当初の予定より早く資金が回収できていいのではないかと思います。それにしても物の価値より高く買うということが私には理解できません。利回りにしたって全然旨みがあるわけでもありませんし。それだけ投資や不動産について無知な買い手が想像以上に増えているのでしょう。
15Nov
- 不動産投資バブル
  人気ブログランキングに参加しました。応援よろしくお願いします。人気ブログランキングへ人気ブログランキングへ投資利回り・価格の推移のグラフですが、２０１２年末頃からアベノミクスによる金融緩和により収益不動産が買われはじめ、１棟アパートは、約１．４倍、区分マンションは、約１．６倍まで価格が上昇しました。それにしてもこの手のグラフはどれも２００８年以降のものしかないですね。まるで下げ止まり後、上昇の一途といった感じです。銀行の融資貸出状況が改善したことにより、影響を受けやすいのは、私は１棟アパート＞区分マンションだと思っておりました。１棟アパートの方が、区分マンションより価格も高く、融資を利用する割合も高いためそう考えておりましたが、結果価格の上昇率が高いのは区分マンションでした。借りられるから投資するというのは理解できますが(私は絶対そんな理由では投資しません)買われてるから買うというのはブームでしかなくバブリーな状況だと思います。金融緩和から派生し、現金購入も含めた不動産投資ブームが裾野まで広がり、新規参入者も急増し、価格的に買いやすく初心者も参入しやすい区分マンションの方がより多く買われた結果でしょうか？ただ実態を伴った本格的な価格の上昇では決してないと考えております。１９８３年からの地価推移グラフをみると、言わずもがなバブル以降は日本の不動産市況は衰退の一途をたどっていますが、一時的に底を打った２００６年～２００８年頃（ミニバブル）では、直近安値から２０％程度の上昇をしてますが、その後リーマンショックを経て、停滞期に入り、２０１３年～２０１５年までは比較的上昇基調にあるとは言え、２０１２年頃の安値から６％程度の上昇率でミニバブルの高値を超えておりません。２０１６年以降は分かりませんが。個人的には、東京オリンピックだから・・・と言うのはないと思います。あるにしても都心の一部の局地的な地価の上昇のみでしょう。オリンピックは経済効果が非常に高いイベントだとは思いますが、世界の経済動向を無視して、開催国のみ４年に一度、逆行高するくらい景気がよくなるかと言うと、過去の様々な開催国を見てもそんなことは起こるはずもなく、日本自体も将来性の優れた投資に値する国では決してないはずですから。売りたい人やマスコミがオリンピックだから・・・と煽っているだけのように考えています。少し脱線しましたが、本質的に買われる要素であるべき、地価や賃料、給与、人口増減等そこがほとんど改善していないにも関わらず、同期間の収益不動産は、４０％～６０％増になったということが明らかに高く買われすぎだということです。地価や賃料との乖離は相当なものです。この乖離がある状況をバブルと言います。これらはいずれ是正されますので根拠なく上がりすぎた価格は、元の位置かそれ以下に戻ります。地価は基本的に横横でしょうが、緩やかな下落基調にあることは間違いないでしょう。短期のグラフのみを見て長期のグラフを見ず判断することは木を見て森を見ずになります。今の不動産市況で各々、何をするべき局面かは一目瞭然のような気がしますが。
07Nov
- 買付ｷﾀ━━━(ﾟ∀ﾟ).━━━!!!
  人気ブログランキングに参加しました。応援よろしくお願いします。人気ブログランキングへ人気ブログランキングへ売り出し中の③号戸建についに待望の買付が入りました。しかも２本。価格は、当初の希望価格からすると80点くらいのイメージですが、今の感覚からすると90点くらいでしょうか。上出来です。ここまで２ヶ月くらいですが、長かったぁ～。すごくホッとしてます。基本的に弱気なんですが、自分の中では価格変更必至だと思いながらも、今から年末までの変更ってどうなの？今か？年明けか？大幅な指値でもいいから買付入ってくれって感じでした。結局、販売価格下げたらそこからまた大幅指値が入る可能性は高いですし、かと言って高い金額で引っ張るのは最悪ですし。無事、契約決済できましたらまた報告します。すごく自信がある物件がなかなか決まらず心配だったので、とにかくホッとしました。仲介さん、本当にありがとうございます。
01Nov
- 説明屋
  人気ブログランキングに参加しました。応援よろしくお願いします。人気ブログランキングへ人気ブログランキング自分以外の営業マンの営業トークや接客時の会話は、すごく参考になります。もちろんいい手本の場合もあれば、反面教師の場合もあります。デキる営業マンは、お客様とコミュニケーションがうまく取れ、聞くべきことをしっかり聞き、最短で商談をまとめます。一方、ダメな営業マンは、一方的に話し、会話になっておらず、興味の引かなさそうな話の説明屋になってます。これではピントがずれますよね。一方的に話てもとんでもないトーク力があればいいのかもしれませんが、こういう人に限ってそんな力はありません。自分の経験値は、自分一人の経験でしか積めませんが、他人のやりとりなんかを見聞きすると疑似体験として営業の参考になります。「賢者は愚者からも学び、愚者は賢者からも学ばない。」身近なところに学びやチャンスは転がっています。
31Oct
- 収支報告(2015.11)
  人気ブログランキングに参加しました。応援よろしくお願いします。人気ブログランキングへ人気ブログランキングへ収支報告(2015.11)です。収入:+65,000円支出:0円CF:+65,000円回収率40%オーバー。価格、販売期間、時期いろいろ悩みますね。③号戸建(2013.01～)◻3K◻地下鉄徒歩9分◻19.5%(表面利回り)◻CF:6.2万円/月◻現金購入◻回収率:40.5%◻稼働率:97.1%1件 1/1室入居(満室)◻19.5%(平均表面利回り)◻合計CF:6.2万円/月◻回収率40.5%◻回収率:96.4%(売却済も含む)◻稼働率:97.1%◻稼働率:97.4%(売却済も含む)※CF(税引前)=収入-ローン-管理費等-固都税-保険•その他※回収率=税引後CF累計/総取得費※稼働率=入居月数/所有月数
23Oct
- マンション建て替え問題について
  応援されるともっとがんばれます。クリックよろしくお願いします。人気ブログランキングへ人気ブログランキングへ連日、横浜のマンションの報道がされてます。三井不動産は、今回、問題になった棟も同敷地の他棟も建替えをする方向で考えているようです。さすが大手財閥系です。杭が不十分→建替えにて改善イメージが悪くなり資産価値低下→建替えにて解決築８年→新築マンションとすべてがより良くなるわけですから、精神的な問題や移動等の問題はありますが、みな概ね喜んでいるのかと思いきや、住人のアンケートでは、子供の学校のこともあるので、仮住まい先の地域が限定されているや高齢者なので、数年後建替えをして戻ってくる時にはもう死んでいるかもしれないや介護の問題等、建替えを賛成しない人たちも多くいることをテレビで知りました。たしかに一人一人の人生があるのですからお金で解決できる問題ばかりではありませんね。販売元の不動産会社によっては、このような対応ができない会社がほとんどのように思いますし、私としては、他人事なので、ある意味ラッキー嫌なら買取請求または売却でもおいしいぐらいに考えてましたが、すぐに建替えもできず、このようないろんな考えの方が集まって、いろんな生活、人生があるので現実問題、調整をしていくのは非常に難しいことだと改めて気付いた次第です。これが、スペック的にすべての項目が改善され１円の費用負担もないことを前提としていてもこのような考えや意識の違いがあるわけですから、何も問題のない築古のマンションを相当な費用を負担しての建替えとなるとスムーズに進むはずがないと今まで以上に思うようになりました。今から１０年程経つと、築年数的にちょうど建替え問題に直面するようなマンションが急増するかと思いますが、このような解決しづらい問題や別の問題が発生したりが表面化し社会問題となると、当然、中古マンションの売買や価格に大きな影響が生じるかと思います。
18Oct
- 意外とショック
  応援されるともっとがんばれます。クリックよろしくお願いします。人気ブログランキングへ人気ブログランキングへ今朝、自販機でお茶を買うと、ピッピッピーと音がしました。なんと当たったのです！こんなこと子供の頃以来で、面食らってしまい、どれにしようか迷っていると(お茶はダメでジュースばかり、私はジュースは好きではありません)、点灯していたボタンが消えて、直後、ボタンを押しても何も出てきませんでした。金額にすると¥100ぐらいのどうでもいいことですが、自分でも予想以上にしばらくショックでした。目の前にチャンスが来ても、もたもたしているうちに状況が変わってしまったり、誰かにかっさらわれてしまったりすることはよくあります。チャンスにすら気付かないこともあるかもしれません。すぐに動かなかった自分が悪いと考えました。ビジネスでは、音がなったりしてチャンスを知らせてくれることはありません。チャンスにアンテナを張り自分でつかんでいくものです。しかも金額にすると○万円～○億円、もっと言うと青天井です。そんな当たり前のことを改めて気付かせてくれた出来事が¥100なんてよかったんだと無理矢理、言い聞かせました。
17Oct
- うだうだやった結果
  応援されるともっとがんばれます。クリックよろしくお願いします。人気ブログランキングへ人気ブログランキングへ私ではない営業マンで、とても売れそうにもない価格で媒介を受けて、ずっとやっている人がいます。着地点からすると売値は１０００万円ほどは高いでしょうか。しかも条件的にもよい物件とは言えず、不人気地区です。誰かが、価格下げないの？と聞くと、残債が〇〇万円だから下げても１０～２０万円だとのこと。住み替えで、売却損を買い替え先に上乗せして安い物件でも買えばいいのにと話しましたが、その営業マンは、そんなこと（かわいそうで）できないと言ってました。まさかいつかほっておけば売れるとでも思ったのでしょうか。では、売れなければ３０年近いローンを払い続けるほかありません。ちなみにその売主は、もうそこに住む理由がなく、早く売って引越ししたいのです。結果、生活も荒れ、支払いも滞り差押えが付いてしまいました。これがその営業マンの狙いであれば、時間はかかりましたが、営業マンとしての着眼点は悪くはないのかもしれません。ですが、想定していなかったのであれば、売れる時にあらゆる手段で売ろうとせず、こうなってしまった彼の責任は大きいと思います。皮肉なことですが、彼が本音？でかわいそうだと思っていたのなら、住み替えよりももっと悲惨（かわいそう）な結果になってしまった格好になります。相場より高く売れるということは、よっぽどでない限りまずありえません。確率でいうと、相場より安くなる確率の方が断然高いのです。需給のよさ、周辺の類似物件がない、手数料が高い、条件的に素晴らしい、人気地区等のよほどの魅力がない限りまずありえません。その営業マン、売主はいったいどう思っているのでしょうか。今、過去に戻れて安く売っての住み替えと競売を選べるとしたらどちらを選ぶのでしょうね。多くの人がそのような未来を想像できないから決断できず結果、最悪になるといった例でした。
10Oct
- もし死んだら
  応援されるともっとがんばれます。クリックよろしくお願いします。人気ブログランキングへ人気ブログランキングへ139位！上がれ上がれ！契約書に住宅ローン特約はあっても死亡特約はありません。契約後、決済までに買主が死んだ場合、住宅ローンを利用する場合であれば売主は手付を買主に返して白紙解約となるのが一般的な考え方のような気がします。例えば、引渡期間を買主の都合で半年設けていて、買主の自殺が理由で死亡した場合。現金購入で高齢の買主が相続を見据えて家族と同居する目的で契約をし、決済までに死んだ場合。どうですか？一筋縄に行かなそうでしょ？売主が常識人なら手付け返すでしょうけど、細かくうるさいタイプならここぞとばかりにガンガン攻めてきますよ。逆に安く売りすぎたなと後悔してる場合はこれ幸いと白紙解約にもっていくかもしれません。買主が名義人は死んだけど、他の家族も住む目的で契約したし現金だから決済して欲しいって言っても、契約書に難癖つけて解約の方向に持っていく可能性もあるし。不動産の取引ってこういう部分が多いですよ。
09Oct
- 若さは財産
  応援されるともっとがんばれます。クリックよろしくお願いします。人気ブログランキングへ人気ブログランキングへ148位もっと上がりたいな若さというのは、お金にもなるし、チャンスや可能性が広がります。３０歳の人が４０歳になり、年収や資産が増えてなければ、不動産の購入予算は、下げるのが当然だと思いますし、年収も資産も増えていたとしても下げるにこしたことはありません。実際、そう考える人は多いと思います。家賃が８万円として、年間で約１００万円それを１０年間支払ったとなると、約１０００万円になります。上の例でいくと３０歳の時に不動産を購入した人は、ローンで仮に１０００万円支払っていたとすると、４０歳の時点で元金は数百万円少なくなっています。４０歳ではじめて購入する人が同じ金額の物を購入することは１０年前に購入した人と比較すると元金の差額＋家賃の支払い差額で、一千数百万円の損をしたこととも考えられます。同じ人の３０歳の時点と４０歳の時点の健康や体力、病気の有無等を比較すると多くの人が３０歳の方が良好だと思います。健康で体力があればがんばりがききます。無理をすれば稼げます。これも病弱なら無理はできませんし、病院や薬代等、余計な費用がかかります。また、健康という担保で住宅ローンも組めます。同じ能力の人が二人いて３０歳と４０歳であれば、おそらく３０歳の人を採用する企業が多いです。年齢制限を設けている企業も多いです。職を失った時に再就職できる可能性が高いことはお金に換算できます。若い人には時間があります。サッカーの試合で後半４５分に０－２で負けていたら、試合に勝つことはほぼ絶望的です。前半のはじまったばかりならまだまだ試合はわかりません。十分に取り戻す時間はあります。シュートも何本でも打てます。人生も同じです。若さ（年齢）というのは、たいへんな価値があり可能性を秘めています。１００万円を大事にする人はいますが、１年でも早い決断を意識する人は少ないです。こういう類の話は、目上の方から何度も聞いたことはありました。自分で本当にそうだなと思うようになったのはここ最近です。こういうことを思うこと自体、私自身が若くなくなりつつあるからだと思います。失ってはじめて大切なことに気付くものです。
07Oct
- 無理は禁物
  応援されるともっとがんばれます。クリックよろしくお願いします。人気ブログランキングへ人気ブログランキングへ絵になるな。もしかして引退のフラグ？一般的なサラリーマンの生涯所得が２億～３億円にだいたい収まるとすると、無理なくマイホーム購入する予算は、２０００～３０００万円だと思います。４億円とか５億円とかなら余裕もあるでしょうけど、３億円以内なら年収５００万円でも６００万円でも余裕がないことに変わりないですよ。現金でマイホームを購入できるサラリーマンも少ないので頭金の多い少ないも数百万円の差なら誤差かな？と思います。首都圏でマイホーム購入する人の大半は、賃貸で住んでいる地域よりも便利な地域に不動産を買える人はまれです。ほとんどが予算に合わせて買える地域で買うしかないのです。地域は妥協できても建物の狭さは妥協できません。子供の学区で買う時も無理する場合があります。親の気持ちとしては子供のことを考えて転校させたくないというのは分かりますけどね。転校させずに無理して高い不動産を購入して破綻してしまうのと、転校はするけど家族が幸せな人生を歩めるのかそれぐらい極端によく考えて検討してほしいですね。私はそもそも買えませんけど４０００万円、５０００万円と高額な不動産を買う人は本当にすごいなと思いますし本当に大丈夫かなと思います。そんなこと言いませんけどね。
04Oct
- 購入•••その後
  応援されるともっとがんばれます。クリックよろしくお願いします。人気ブログランキングへ人気ブログランキングへ物件の特徴によってどんな人が買うかのだいたいの予想はつきます。例えば新築戸建は結婚・出産を機に買うファミリー向けとか築古戸建の安い物件は１～２人の高齢者とかね。たまになんでこの人がこの物件を・・・なんてミスマッチがあります。例えば、子供も生まれたばかりの家族が築古の土地・建物ともに狭い戸建とか。実際、リフォームして販売していたりすると表面上魅力的に見えますが、買った時に築４０年って・・・実際問題、建替え用地としても魅力がないし、売却も厳しいでしょうし、投資用としてもいったいいつまで・・・この数年後、この家族どうするつもりなんだろうなぁと勝手な心配をしてしまったりします。他人事なのにくだらないですね。数年後、その物件が売りに出たりするといろいろ想像してしまいます。もちろん物件確認で売却理由を聞きますよ。
03Oct
- 諸経費が高い
  人気ブログランキングに参加しました。応援よろしくお願いします。人気ブログランキングへ人気ブログランキングへ一般的なマイホームを少ない自己資金で購入される方は、おおよそ不動産の売買代金の１０％程度の別途諸経費がかかってしまいます。不動産は大きな買い物と言いますが、売却すればある程度の金額も回収できるので、うまく買えばまったくもって無駄な出費になるとも限りません。しかし前述したとおり、諸経費は必ずかかるうえ、それ自体に資産価値は当然ありませんので、実際はかなりの費用を投じることになります。また売却時も購入時ほどでないにせよ、売買代金の３％～４％程度の諸経費がかかる場合も多いでしょう。そうすると、往復の取引で売買代金のおおよそ１４％程度の別途諸経費が必要となります。保有期間が長いほど、１年あたりの諸経費の負担額は軽減されていきますが、購入後すぐ売却する場合は、同値で売却したとしても売買代金の－１４％ものお金を失うこととなります。価格が下がらないということも資産としては大事ですが、短期間で売買する場合は、不動産購入のメリットが薄くなってしまいがちです。個人的には少なくとも５年せめて１０年以上は住まないと、家賃と比べての経済的なメリットがあまりなくなってしまう場合も多いのではと思います。１年やそこらでの売買は、大損をしてしまう可能性も高いため注意しましょう。諸経費の負担がここまで大きくなければもう少し不動産の流動性も少しは向上するのではないかと思います。不動産の取引において足かせになっている一つの原因ではないかと思います。ただ売買で６％程度の仲介手数料をもらってる立場としては、それがなくなってしまうと仕事もなくなるので複雑な話にはなりますが・・・
02Oct
- 収支報告(2015.10)
  人気ブログランキングに参加しました。応援よろしくお願いします。人気ブログランキングへ人気ブログランキングへ収支報告(2015.10)です。収入:+66,990円• +1,990円(①号火災保険解約返戻金)支出:0円CF:+66,990円売れるのが先か退去が先か！？CFと売却でかなりの金額を回収しました。③号戸建(2013.01～)◻3K◻地下鉄徒歩9分◻19.5%(表面利回り)◻CF:6.2万円/月◻現金購入◻回収率:39.3%◻稼働率:97.1%1件 1/1室入居(満室)◻19.5%(平均表面利回り)◻合計CF:6.2万円/月◻回収率:39.3%◻回収率:96.0%(売却済も含む)◻稼働率:97.1%◻稼働率:97.4%(売却済も含む)※CF(税引前)=収入-ローン-管理費等-固都税-保険•その他※回収率=税引後CF累計/総取得費※稼働率=入居月数/所有月数
22Sep
- 利益をしっかりと計算する
  人気ブログランキングに参加しました。応援よろしくお願いします。人気ブログランキングへ人気ブログランキングへ今年は名選手が次々と引退してしまいますね。清々しいいい表情してますね。サンキューガッツ不動産に限らず投資において利益を想定することは非常に大事だと思います。シミュレーションなんかでも損益分岐点や回収なんかに目がいきがちですが、しっかりと利益が出せる見込みがあることでより勝率もあがりますし、不測の事態があろうとも大きな損失を出さずにすむ確率も高くなります。また、想定以上に利益が出そうであれば、タイミングを見計らって売却もできます。人間の感情から損はしたくない。損しなければいいという感情が普通ですが、しっかりと利益を見積もっておかないとまるで投資対象ではないものに投資をしてしまうことにもつながります。自戒をこめて書きました。