現役不動産営業マンの徒然なる日常 -25ページ目

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18Jan
- 命の値段
  応援されると嬉しいです。クリックよろしくお願いします。人気ブログランキングへ人気ブログランキングへ命に値段はあると思いますか？私は今まで命に値段はないと考えていました。しかし最近、いろいろと思うところがあり命に値段はあると考えるようになりました。こんなことはどこかタブー視されていたり不謹慎な内容かという意識がおそらく少なからずありました。私のイメージでは、正確に値段をはっきりとできるものではなく不動産の価格のようにある程度の幅を持たせていろんな角度から査定できるものと捉えてます。なぜそう考えるようになったかと言うと、例えば、私が病に倒れ、預貯金を崩して莫大な費用の治療費をかけられるか？体は動くけど余命１年として今すぐ仕事を辞められるか？いずれもできません。残された家族が困らないように、少しでも選択肢が多く、なるだけ不自由なく生きられるよう死ぬまでに少しでもお金を残せるように考えると思います。すなわち今もそうなってしまった場合も自分の命と引き換えに命を削ってお金に変えているわけです。よって自分の命の値段は、同期間に得たお金よりも安いことになります。高ければ交換するほど損をしますからね。年齢や状況により変わりますが、それが集積したのが自分の命の値段ではないかと気付いた次第です。これは家庭での経済的な観点からのみの話ですが、他にも様々な観点があります。家事や育児等の労働価値、いなくなることで残された人に与える精神的にや対外的によるデメリット等。生きていたら社会に与えたであろう影響etc誰かのためになっていたり社会の役に立っていたりする人ほど命の値段は高いのではないかと思います。値段というのは自分が決めるものではなく他人の評価ですから、自分が生きたいという気持ちやあれをしたいこれをしたいというのは値段とは関係のない話ではないかと思います。自分が価値があると思っても他人から見たら価値のない物にたいした値段は付きません。それと同じです。ただ、他人から見た評価が低かったり、経済的には価値の低い人もある人にとってや家族にとっては何者にも代え難い大切な人であったりもします。それは値打ち(価値)があるということです。混同してしまいがちですが、失くしてさみしいからといって価値があるわけではないと思います。失くしてさみしくなるのは当たり前で、それと日々まわりに与える影響とは別の話だからです。家族にとって経済的な価値、実働としての価値、人間的な価値、会社にとって、友人にとって、社会にとって。それぞれの評価する値段は違うでしょうし、プラスかもしれませんしマイナスかもしれません。命は買うことができませんので、そういう意味では値段というのは語弊があるかもしれませんが、今まではこういったことをただ思考がストップして考えてこなかっただけのような気がします。現実的には、90歳の老人が亡くなる場合と、子供のいる30代の若者が亡くなる場合とでは、その後の家族の人生に与える影響は経済的、精神的その他諸々かなり違ってくることが一般的だと思います。私の命の値段はいくらだろう？そんなことを考えました。
16Jan
- 外国人の入居期間
  応援されると嬉しいです。クリックよろしくお願いします。人気ブログランキングへ人気ブログランキングへ入居者による平均居住年数のグラフです。間取りや地域等によっても変わるかと思いますが、このような視点を持っていることも大事だと思います。考えてみたら当たり前の話ですが、外国人は、一時的に来日してる人が多いので、平均で見ると短期の退去の可能性が高いのです。外国人×学生になると長期入居者はかなり少ないように思います。私は、①号区分で、ベトナム人のみに３回入居してもらいました。日本人はありませんでした。当時の私に入居期間を予想する発想がありませんでした。日本人でも外国人でも保証会社に加入させ問題がなければどちらでもいいと思っていました。その結果、家賃は相場通りでリフォームなしで入居してもらったこともあり、家賃の未回収もありませんでしたが、短期間の退去が続き、出費がかさみCFは当初の想定をはるかに下回る額しか手元に残りませんでした。外国人自体がまずいとは私は今でも思いませんが、短期退去は非常にまずい問題です。逆にファミリー向け物件は、広くなり利回りが低く、修繕費がかさむ傾向にありますが、一般的には長期入居が見込めます。地域の賃貸需要は賃料相場の金額だけでなく入居者の属性や外国人比率、好まれる間取りや入居期間等いろいろと知っているにこしたことはありません。①号の近くは、外国人の専門学校もあり、非常に外国人比率の高い地域でした。こういったこともあり、①号区分はほとんど利益は出ませんでしたが、売却しました。
15Jan
- SMAP解散騒動で感じたこと
  応援されるともっとがんばれます。クリックよろしくお願いします。人気ブログランキングへ人気ブログランキングへ私、他人のことはあまり興味がありません。ましてや芸能界やテレビもほとんど興味がありません。が、SMAP解散騒動を知って、なんだか心がざわざわしてます。もちろん、私はホモでもありませんし、ジャニオタでもなんでもありません。自分にとってあまりにもどうでもいいニュースのはずなのにさみしい、結構ショック、喪失感や虚無感のようなものを感じている自分に少し驚いています。自分がまだ子供だった頃、当時、大人気だった光GENJIの後に突如出てきて、またたく間にトップアイドルになり、今や国民的スター。様々な分野で各メンバーが活躍されてます。すっかり定着し、もはやなくてはならない存在としていて当たり前のように思っていた人も多かったのではないかと思います。おそらく無意識のうちに私はそう思っていたんだと思います。ずっと見る内にいつの間にか安心というか好きというか。それがいきなりなくなってしまうかもと思うと今まで意識していなかったのにショックという・・・ましてや本人たちや関係者、ファンの方々の気持ちを考えるとより一層、不憫に感じ切なくなります。会ったことない人ですらこうなんですから、別れというのはいろんな見方ができますが、やはりさみしいものなんだと再認識した次第です。一番の別れは、「死」です。もし仮にそれまでうまくいってなかった人でも死によっての別れがあるとさみしくなんとも言えない気持ちになってしまいます。私のような他人に興味がなく、日々、文句ばかり言っていて、コミュ障で他人にストレスを感じることが多い人間でも別れから喪失感や虚無感を感じてしまいます。歳をとったからでしょうか？弱っているのでしょうか？ストレスの大半は人間関係と聞きます。ですが、ぬくもりや温かさ優しさのような素敵なものは人間関係でしか得られないものも少なくありません。失くしてから気付くのでは遅すぎます。嫌なことも嬉しいことも両方あるのが普通です。何に目を向けるかですよね。毎日、嫌なことしかキャッチしない自分の心ならどんな状況でも不幸に思いますし、嬉しいことや幸せなことをキャッチできる自分の心なら素晴らしい人生を送れるのではないかと真剣に考えたりしました。きれいごととか精神論は元来、大嫌いですが、今ある自分に感謝する日々を送ろうとする姿勢が本当に必要なんだと思います。
11Jan
- 【鉄板】不動産投資必勝法！！！
  応援されるともっとがんばれます。クリックよろしくお願いします。人気ブログランキングへ人気ブログランキングへそれは、安く買うことです。これに尽きます。当たり前ですが、本当に理解している人が少ないように思います。自分は、キャピタルゲインはどうでもよくてインカムゲイン重視だからryと聞こえてきそうですが、でもそんなの関係ねぇ♪安く買えばもっとCFもいいでしょ？長期保有だろうが何だろうがこれがすべてですよ。賃貸の客付けもリフォームも運営も売却も二の次です。多少下手でも安く買えていれば儲かります。統計はとってませんが、おそらく不動産業者と一般の個人投資家を比較すると、不動産業者の方が、不動産で損をしている割合はかなり低いはずです。私の知る限り、普通の不動産業者は、かなり安くない限り不動産を買いません。それは、転売目的はもちろんある程度の中長期保有の場合もです。それに対し、個人投資家は、指値したと喜んだところでまだまだ不動産業者より高買いのケースがほとんどです。CFを月〇〇万円にしたいとか利回り〇%だからとか意気込んで安くない不動産を買う不動産業者はやはり少ないのです。安くで買っているので結果、利回りは高くなりますが、リスクを低くする意味でもいつ売っても利益が出るくらい安く買うのが不動産業者です。
10Jan
- 見せねぇよ！
  応援されるともっとがんばれます。クリックよろしくお願いします。人気ブログランキングへ人気ブログランキングへスーパーの試食コーナーなんかで、「ほらっ、あそこで配ってるチョコ、タダだからもらっておいで！」なんて言うバカ親（親バカではありません）がいます。後ろから頭はたきたくなります。まったくもって、いやしい、品がまるでありません。あれは、商品を売るために配ってますよね。当たり前ですよね。もちろん、その結果、買わなくてもOKですが、タダでもらえるプレゼントではありません。実際は買う人の方がまれで、そんなことにいちいち腹立てている担当者はいないでしょうが・・・あまりにも露骨にタダだからもらうだけの人（乞食やモラルなしの人間）に対してもイヤな顔するだけで騒がれたりして面倒だから笑顔で配っているだけの話です。それを勘違いしやがって、このクソ野郎が！本当にバカでモラルのない人たちが増えましたね。お前こそ非常識だろってツッコミは勘弁してくださいwwwそういう奴に限って、クレーマー気質で自分の権利ばかり主張して騒ぐのがまたむかつきます。ちょっと話が長くなりましたが、私はこのような考えの人間です。本質的にはこの話と次の話が似ていると思ったので書きました。先日、オープンハウスをしていたら、一組の夫婦が来場されました。一通り建物内を見せて、説明したり質問したりすると、資金的に買えない人だと判明しました。玄関で分かれる際、客「そういえば、この近くにネットで見たんだけど、〇〇万円の物件ありますよね？」私「はい、ございますよ。」客「見てみたいんだけど•••」私「買え(買わ)ねぇんだろ？お前、客じゃねぇじゃん。なんで見せなきゃいけないの？頭おかしいの？さっき名刺渡したよね？◯◯不動産って書いてあるよね？不動産屋は家をタダで見せるボランティアだと思ってんの？帰れや！見せるかボケ！二度と来るんじゃねぇよ！」とは言いませんでしたが、一応、大人の対応をし、静かにお引き取り願いました。私より一回りも歳を取った人間が・・・なんだかなぁという気分になりました。そこまで深く考えてない説もあるでしょうが。それと、不動産屋を警戒して本当は買える客なのにウソを付いた可能性もあります。それも頭にありましたが、そもそもウソを付く人間と信頼関係なんて築けるはずがありません。私みたいに対応しなければ、１/１０００は、契約なり話が発展する可能性もあるでしょうが、それの何倍も振り回される可能性も高まります。これでよかったのです。いつかは買えるようになる可能性もありますが、先のことは経営者でもないのでどうでもいいのです。その時は自分がいないかもしれないですし。不動産屋は今買える客に買わせる仕事だと思っています。きれいごとでやってる営業で売れてる人間はいません。
09Jan
- 自分の買った利回りなんて関係ない
  応援されるともっとがんばれます。クリックよろしくお願いします。人気ブログランキングへ人気ブログランキングへ当たり前ですが、自分が利回り8%で買おうが20%買おうが、売却して利益が確定しようが損失が確定しようが売値には全くもって関係ないことですし、保有し続ける理由にも売却する理由にもなりません。人生と同じく投資も選択して変えることができるのは、今と未来しかありません。正しい考え方は、この先、いつ売るのが利益やリスク等、総合的に勘案してベストなのか。もっと効率のいいものがあれば売却するのか等といった視点です。売却のいいタイミングを逃すとせっかくのCFも大きく減らすことになってしまいかねます。購入前からしっかりシミュレーションすることが大事ですが様々な状況や自身の状況に応じて微調整をしながら都度冷静に判断すべきです。誰しも間違って投資してしまうことはあります。そんなことはどうでもいいことで、間違った投資にすがりつき長期間継続する方がよっぽどまずいのです。なるだけなら失敗しない方がいいですが、失敗は素直に認め、次に進んだ方が人生も投資もトータルではよほど健全かつ得るものも大きいように思います。
08Jan
- 日常という不安定なもの
  応援されるともっとがんばれます。クリックよろしくお願いします。人気ブログランキングへ人気ブログランキングへおおまかな話、私が死んでもそこまで家族の生活は変わらないと思う。私が死んで困らないように考え保険も組んでいるし家もあるし団信もある、預貯金等も一覧表にして残高も記してある。嫁さんが死んだら金では解決できない。まず、私が今の仕事を辞めないといけない。って言うか普通の仕事はやれないと思う。家のことをしないといけないから。仕事しなくても生きていけるくらいの金があればいいかと言うと多少ましな状況だろうが嫁さんの代わりにはなり得ない。嫁さんが死んだら180°生活は変わるだろう。そう考えると私に限らず、多くの家族が非常に不安定な紙一重なところでそんなことは想像もせず、たまたま今は何もなく日常を送らせてもらっているのだなぁと思った。意識をしないと、何かが起こってはじめて今までと比較をするが何も起こらなくても日常でこうじゃなくてよかったという比較はなかなか出てこない。そんなこんなを考えさせられる出来事があった。悪い想像ばかりが頭をめぐり、気持ちが沈んでいた。当たり前のことなんてなく、有難いという気持ちを忘れてはいけない。
03Jan
- 相場についての考察
  応援されるともっとがんばれます。クリックよろしくお願いします。人気ブログランキングへ人気ブログランキングへ不動産では取引相場というものがあります。不動産投資をするうえでは、売買の相場と賃貸の相場を予想することになると思います。私の営業エリア(東京駅から30～60分程度の隣接県)のほとんどでは、売買の物件を駅10分程度で似たような条件で検索するとマンションで10～20件、戸建で4～5件といった感じですが、賃貸になるとアパマンで2000件、戸建で10～20件ぐらいのイメージです。賃貸マンションは、貸し希望が2000に対して借り希望が200(1シーズン)ぐらいでしょうか。なんとなくのイメージですが、それほど外れてもないと思います。売買•賃貸ともに一定の取引があるとすると、上記の場合、売買の相場はある程度予想通りになりますが、賃貸の場合、甘いシミュレーションだと予想通りになることよりも下振れ(決して高くないのに決まらないや予想よりまたは近隣よりかなり安く決まったり)する可能性が非常に高い状況にあると言えます。完全に需給バランスが崩壊してます。要は相場というものがあってないような状況です。私は、類似条件の中で最安値を賃貸の相場としてシミュレーションして、そこからの指値も想定しています。また郊外の場合、エリアによっては需給バランスは上記の場合よりもましなケースもありますが、取引数が非常に少なく相場というものもあってないようなボラティリティの高い閑散としたエリアもあります。株で例えるなら出来高の少ない板の薄い状況。この場合も非常に予想がしにくいので、よほどの好条件や戦略がない限り私は手だし無用と考えております。下げて決まるならいいですが、下げても決まらない場合や家賃の金額自体が安すぎて採算が合わないエリアもあります。また、これらの心配や苦労を避けるためには、私は物件の最寄り駅の不動産会社の出店状況を最優先チェック項目にしています。
02Jan
- あけました
  応援されるともっとがんばれます。クリックよろしくお願いします。人気ブログランキングへ人気ブログランキングへあけました。おめでとうございます。ここ何年か年末に一年の目標を決めたりする作業にかなり時間を割いてましたが、今年は特にしませんでした。まあ、現状維持から少し上で健康に大きな問題なく楽しく過ごせたらそれでいいと思います。大きな目標を達成するたには今の生活ややり方を変えないといけないわけで、それは今は望んでいません。年末年始は実家(実家のある土地)に行っていました。事情があって誰も住まなくなった元実家があるのですが、この度、10数年ぶりに建物内に入りました。私の中では普通に住んでたイメージのままでしたので、久しぶりに目の当たりにする古い建物やガラクタを見るとやはりあれから長い時間が過ぎたのだなぁと改めて気付かされました。また、自分のイメージや感情と現実のギャップにも気付かされました。明らかに建物は古家としか言えないレベルで思い出のかたまりのような学生の頃の写真やいろいろな物は、汚い残置物に違いありませんでした。主観と客観の違いですね。普段、私が査定したり仲介してる不動産もそれぞれの異なる背景や状況、感情があるということを改めて認識した次第で、複雑でノスタルジックな感情に浸った元実家訪問でした。この先、建物をどうするのかも卒業アルバムやその他残置物をどうするのかも全く予定も考えもありません。捨てるとなるとたまらなく惜しい気もしますが、持って帰ってもガラクタにしかならない気もします。今度はいつ行くのか、もう二度と行かないのかも分かりませんが、私の親が私の名前を彫ったと思われるキーホルダーと親父のネクタイを2本こっそりポケットに入れてきました。
31Dec
- 収支報告(2016.01)
  人気ブログランキングに参加しました。応援よろしくお願いします。人気ブログランキングへ人気ブログランキングへ収支報告(2016.01)です。収入:+65,000円支出:0円CF:+65,000円2016年はじめの家賃も問題なく。決済までに退去した場合も私が損をしない取り決めをしてますが、なるだけならこのまま(入居)決済を迎えたいです。③号戸建(2013.01～)◻3K◻地下鉄徒歩9分◻19.5%(表面利回り)◻CF:6.2万円/月◻現金購入◻回収率:42.6%◻稼働率:97.3%1件 1/1室入居(満室)◻19.5%(平均表面利回り)◻合計CF:6.2万円/月◻回収率:42.6%◻回収率:97.1%(売却済も含む)◻稼働率:97.3%◻稼働率:97.5%(売却済も含む)※CF(税引前)=収入-ローン-管理費等-固都税-保険•その他※回収率=税引後CF累計/総取得費※稼働率=入居月数/所有月数
30Dec
- 売却のリフォームと賃貸のリフォーム
  応援されるともっとがんばれます。クリックよろしくお願いします。人気ブログランキングへ人気ブログランキングへ物の見方は大事です感覚的な表現になるけど、一般的には売却のリフォーム>賃貸のリフォームが正解。いろいろ話を聞いたり、ブログを見たりしていると賃貸物件それも低額家賃の部屋に対して売却のリフォーム並みにtoo muchなリフォームをされてる方が多い。それで家賃なんぼあがるってみてんの？って感じ。以前も書いたけど、リフォームも利回り(http://ameblo.jp/aaa250/entry-11766928359.html)やコスパを優先すべきやないの？事業として利益を優先するならね。地域に貢献するとか慈善事業なら話は別。あほほどリフォームしてたかだか2000～3000円家賃UPするならリフォームせずに2000～3000円下げた方がコスパがいい。家賃下げてもリフォームがっつりしないと客付けできないような物件やエリアならもう撤退した方がええよ。なにも世の中その不動産だけちゃうし、その投資だけちゃうし。はっきり言ってやる意味ある？って話。そんな状況ならリフォーム屋やる方が儲かるよ。売るために高く入れる場合は例外。その場合もOCなら結局、中を見ずに買うわけなんで、80万円のリフォームしても買い手は80万円の評価はしないわけ。それなら適当なリフォームしてフリーレントや広告料で高く入れてもよほど相場の家賃より高くなければ利回りで買う奴は買うよ。すぐに退去しても売った後なら自分に関係ないし、別に知り合い入居させてる訳でもないし騙してる訳でもないから問題なし。頭使わな！不動産の世界は、利益を得るものもおれば不利益を被るものもおる厳しい世界やで。甘っちょろい考えのものは簡単にババつかまされるだけ。騙し合いの世界なわけ。カードを置いたり涙ぐましい努力をしてなんとか空き埋まりました！とかちょっと違うんじゃないかと思うで。そんなことしたりセルフリフォームしたりしても3ヶ月以上あけたら家賃6万円で約20万円の機会損失や。さらにそれだけ決まらんいうことはその先も下げな決まらん可能性が高いいうことやから結局下げるはめになるわけやろ。そんなら最初からさっさと下げてでも決めたら5000円下げたところで2年で12万円の損失なだけ。しかも前者より退去の可能性も低くなるわけやろ。どっちが金がまわって事業が安定するか。不動産を事業としてやるのか自己満の不動産屋ごっこをするのかの違い。まだまだ工夫で差別化できるとかニッチなニーズもあるとかそんなんせな勝てへん時点で投資対象としてどうなん？なんのためにリスクの高い不動産をやっているのかこれが本質でこれが大事。不動産は持ってる期間はあらゆるリスクがつきまとうやろ。部屋で死んだらどないすんねん？短期間でさっさと効率よく回収せなあかんのちゃう？
29Dec
- 減価償却費を大きくとるリスクについて
  応援されるともっとがんばれます。クリックよろしくお願いします。人気ブログランキングへ人気ブログランキングへ減価償却の取り方は、物件の保有期間や所有者の税率等、諸々考慮のうえ検討すべきですが、所得税率＋住民税が40%未満の場合、減価償却費をあまり大きく取らない方が手堅いのではないかと思います。迷うのが、税率が合計で33%、売却時にそこまで利益が出る物件でもなく、そもそも短期譲渡の期間内で売却はしないだろうというケース。この場合、減価償却(年間100万円)によるCFでのメリットは33万円、短期譲渡による譲渡益税が課税される場合、昨年同値で売却するより約40万円多くかかってしまいます。購入当初、売却しないつもりでも、売却というのは往々にして予期せぬ時期に様々な事情があって行うことがあります。困って売却する場合も当然ありますので、多少の利益を増やそうとするよりも余計な出費のないように考えた方が手堅い投資と言えると思います。また、短期譲渡期間は以外に長く実質、購入後6～7年になります。税率33%ならまだ迷うところかもしれませんが、15%や23%程度ならこれらのリスクに対してリターンが少なすぎるように思います。減価償却を大きくとっていると、売却時に買値より売値が下回って売却してもかなりの金額の譲渡益税が課税されてしまうことになるので、注意が必要です。減価償却費は、売却時ではなく、購入後の確定申告で決定(自分で決める)しますので熟考すべき重要な項目です。要は後出しジャンケンできない仕組みです。私は①号区分で、まさにこの失敗をしました。敢えてリスクを取って、CFを最大化にして早いスピードで物件を増やしていこうとがっつりと減価償却をとりました。リスクも分かってるつもりでしたが甘かったです。結果、ほぼ買値と同値の売値にも関わらず、相当な譲渡益税を支払うことになり、最終的な利益は微益になってしまいました。それでももっと所有することで、さらに税金がかかる割にCFもたいしたことなく、当マンションの取引相場があやしくなってきたため利益が出ようが損失が出ようが売却しました。攻めの減価償却でしたが守りの減価償却をしていれば、あと100万円くらいは手元に残せたと思います。
28Dec
- 比較と決断
  人気ブログランキングに参加しました。応援よろしくお願いします。人気ブログランキングへ人気ブログランキングへ例えばボロボロの店。一日一人も来ない日もあるのではないかと思うような洋服屋。（実際は儲かってるかもしれないのにスマソ）店なんかやめて持っているならその不動産を売るなり、もう少し別の商売でもしてる方が全然儲かるのでは？なんて考えたことある人も多いのでは？店主はどうなんだろうか？・困っていないから考えたこともない。・困っているが長年やってきたことなので今更他にやりようがないと思っている・他のことをやった方がいいことは分かっているが、やる勇気がない他にもあるかもしれない。少なくとも店主が変化することを決断する確率よりも他人がなんで変化しないのだろう？と思っている確率の方がはるかに高い気はする。私はその人の性格や考え方の違いで変化することへの決断も人によって異なるのだと思っていた。それに加え、最近思うのが、比較対象の多い少ないもかなり影響があるのでは？と思うようになった。預金金利と新築区分マンション投資の二つのみを見ると、０．０２％と７％を比較することになる。そもそも元本保証とそうでないものと比較する時点で単純な比較になるわけもなく、その他にも様々な観点を比較検討しないといけないわけだが、新築区分マンション投資が文句なしに素晴らしい投資であるように考えてしまっても不思議ではない。その人が、中古戸建の投資（仮に利回りが１０％として）も選択肢にあったとするとどうだろう？他にも株や投資信託、FX・・・日本だけでなく海外も含めればあげればきりがないほどたくさんの選択肢があるはず。選択肢が少ないということは、当然、比較が少ないため、よりよい判断ができないことは容易に想像できることだろう。比較が少ないほど、リスクが高くリターンの少ないものをそうとも知らず手を出してしまう可能性が高い。また有効な比較の対象は、数だけでなく、時代とともに目まぐるしく変化する。例えば、昔はレンタルビデオ屋が必ず駅前にあったが、パソコン、スマホの普及で今となっては風前の灯火のようだ。これも粘れば粘るほど状況は悪化の一途になるので、見通しが悪くなったタイミングで損切りできる決断力とやはり比較対象があることで方向転換が図れるように思う。職業なんかもどうなんでしょう？不動産仲介業はもちろん、これからの１０年で多くの職業がなくなるまたは大幅に縮小されるように思う。それでも時流に乗った職業につくことや商売をすることでいつまで続くかは分からないがうまくやっていけるような気もする。普段からこういった事を考えておかないとしかるべき時に動けないで、最悪な状況に陥ってしまうことになるだろう。他人のことは客観的に見えるが自分のことになって冷静に客観的に判断し動けるかが最も重要だ。「言うは易し行うは難し」
27Dec
- 2015ひつじを振り返って•••
  応援されるともっとがんばれます。クリックよろしくお願いします。人気ブログランキングへ人気ブログランキングへ仲のいい店員と私の会話店員「木村さん、今年はどうでしたか？」私「そうですね。無事、何事もなくよかったですね。それが一番幸せですね。」本当に無意識にこんな言葉が口から出てきました。子供の頃は、年配の方がこんなことを言うと、どうでもええこと言うなや。当たり障りのない、ほんまに思ってんのか？なんて感じてましたが、実際、口から自然とこんな言葉が出て本当にそうだなとしみじみ改めて思った次第です。まあ、私も立派な中年ですが•••それはさておき、個別に見てもまあまあよかったように思います。仕事•••まあまあ稼げたかな。まだまだですが、年収は8桁マソ不動産•••最高のタイミングで最高の金額で売れたかな株•••確定分は微益ですが、保有分は若干の含み損。ルールも守って去年よりは格段にましなトレードになった。資産•••金融資産特に現金比率を高め、過去最高。行ける内に行けるとこまで行きたい。家族•••みな健康で楽しくやってます。体力•••年取ったなぁと思います。運動しないから特に。体力は健康にも気力にも直結するので来年こそはウォーキングを続けられるよう頑張りたい！気分が晴れなかったり、前向きに取り組むということが私にとっては中々難しいですが、ある程度は開き直って、うまくストレスと付き合うということと、仕事ではくだらないことを気にせず、稼ぐために結果を出すためにやるということにもっとフォーカスしてさらなる飛躍をしたいと思います。(これは今年出来たから多少よかったように思います。)
- 年度別収支報告(2015年度&2016年度予想)
  人気ブログランキングに参加しました。応援よろしくお願いします。人気ブログランキングへ人気ブログランキングへ緑が年度別回収率青が累計回収率収益不動産を買って４年目が終了。今年は動きました。3つの不動産を売却(1つは来年決済予定の契約済)やっぱり不動産は売ってはじめて利益や損失が確定するということが頭だけでなく身を持って分かりました。今年は①号区分で退去がありましたが、想定内の入居と他が満室でまずまず堅調な一年間でした。(傷口は最小限に抑えました。)売却に関しては前述しましたように満点です。2015年度と短いので2016年度をまとめて集計しました。来年の決済が終われば一旦、不動産投資からは撤退になります。また折をみて参戦したいと思います。2012年度◻17.5%(平均表面利回り)◻合計CF:8.3万円/月◻所有物件数:2◻年度別回収率:9.6%◻稼働率:100%2013年度◻18.2%(平均表面利回り)◻合計CF:14.7万円/月◻所有物件数:3◻年度別回収率:10.3%◻累計回収率:16.3%◻稼働率:94.4%2014年度◻18.2%(平均表面利回り)◻合計CF:14.7万円/月◻所有物件数:3◻年度別回収率:13.5%◻累計回収率:29.9%◻稼働率:100%2015年度&2016年度予想◻18.2%(平均表面利回り)◻合計CF:14.7万円/月◻所有物件数:3→0◻年度別回収率(CF):10.0%◻年度別回収率(売却):96.4%◻年度別回収率(合計):106.4%◻累計回収率(CF):39.9%◻累計回収率(売却):96.4%◻累計回収率(合計):136.3%◻稼働率:96.3%通算◻累計回収率(CF):39.9%◻累計回収率(売却):96.4%◻累計回収率(合計):136.3%◻稼働率:97.5%※CF(税引前)=収入-ローン-管理費等-固都税-保険•その他※年度別回収率=税引後CF累計/年内取得費※稼働率=入居月数/所有月数
24Dec
- 不動産業界の今後の展望論
  人気ブログランキングに参加しました。応援よろしくお願いします。人気ブログランキングへ人気ブログランキングへ年々、感じることではありますが、今年は特に変化を感じられました。大手仲介の立ち回り・・・いわゆる「囲いこみ」が問題になり、今までのように露骨な囲いこみはなくなりました。仲介手数料の低下・・・仲介手数料を値引きしたり、０円にするなどの仲介業者が増加しました。情報の普及・・・エンドユーザーでも業者と同程度情報を取得できるようになりました。将来的にはREINSも使用できるようになるようです。(そもそも業者しか閲覧できないというのもおかしな話だと思います。)代表的なところではこのようなところでしょうか。消費者からすると、少しは不動産取引が透明化されまともになってきつつあるのではないでしょうか。私、個人的には、業界のおかしなところも今となっては慣れてしまっているところもあり、おかしいことをおかしいと言うことよりもどのような立ち回りをすれば、自分に利益があるかを常日頃考えて動いてきましたので、ここらでこのような変化とともに自分自身の立ち回りや考え方も変えていかないといけないと思っている次第です。（ダーウィンも「強い者が生き残ったわけではない。賢い者が生き残ったわけでもない。変化に対応した者が生き残ったのだ。」と言っておられます。）例えば、大手仲介は両手にこだわるからこそ、両手になるようにまた手数料を多く払ったり相手に利益を多く与える動きをすることでWINWINの関係になれるというような考え方は、売主の不利益にもつながりますので今後は通用しにくくなるかもしれません。手数料の低下は、客付のみではなく、ソニー不動産の売却時の手数料の計算等、今後さらにすすんでいくことは目に見えています。さらには、ソニー不動産とYAHOOとの提携により、売主自ら売価を決め、売り物件として登録できるシステム等、従来のやり方とは１８０°異なる自由な取引も広がっていくことかと思います。また、一般消費者のREINS利用等も進むと、物件の紹介や売却の依頼等といった今までは不動産屋にお願いをしていたものも簡単に自ら行うこともでき、仲介業者のいる意味も薄れてきます。必ずしもこれらのためだけの仲介手数料ではないのですが、値引き合戦がこれに輪をかけ、仲介手数料は安くなってしまうことは防げないでしょう。そこで、仲介業者として生き残るには、不動産の法律やローン、税金等の専門的な説明や契約、決済業務、資産運用としてや相続対策としての不動産活用等、高度な知識が求められるようになると思います。これまでのような電話やメールを中心として営業活動からカギを開けて建物を見せて契約を取るといっただけの営業は近い将来、淘汰される時代が来るように思います。こんなことは誰でもできて、そのくせ、仲介業者の手数料は、他業界の利益と比較してもかなり高かったように思います。
19Dec
- 師走っすなぁ〜
  人気ブログランキングに参加しました。応援よろしくお願いします。人気ブログランキングへ人気ブログランキングへ世間は忙しい感じになってきました。子供の頃は年末年始の雰囲気が好きでなかったのですが、ワタクシ大人になってからなんだかわくわくするようになりました。貴重な休みがあるからでしょうか。特にこの季節の夕焼けは反則級に美しく気が付いたら仕事をサボってみとれてしまいました。
16Dec
- なめたらあかんぜよ
  人気ブログランキングに参加しました。応援よろしくお願いします。人気ブログランキングへ人気ブログランキングへ価格:３０００万円利回り:１２％６室　５万円/室の設定１年間で空室１室１ヶ月とすると空室損・・・・・・・　－５万円原状回復・・・・・－２０万円仲介手数料・・・　－５万円広告料・・・・・・・　－５万円合計・・・・・・・・・－３５万円利回り：１０．８％（－１．２％）１年間で空室２室２ヶ月とすると空室損・・・・・・・－２０万円原状回復・・・・・－４０万円仲介手数料・・・－１０万円広告料・・・・・・・－１０万円合計・・・・・・・・・－８０万円利回り：９．３％（－２．７％）と実質の利回りは低下します。これくらいならまだましで、もっと空室期間が長かったり、家賃が下落したり、現状回復に費用がかかったり、トラブル、滞納、事件事故等、収入の上振れはなくしっかりとシミュレーションしないと想定外の費用が予想以上にかさみます。目先の利回りだけにとらわれることなく、入居率や回転率、修繕費、空室期間等を加味した実質の利回りをできる限り正確に想定することが大事です。見た目利回りの高い１Rや広い割に家賃の安い地方の戸建等は、回転率や修繕費など、実際の費用もリアルにシミュレーションしないと失敗する可能性が高まります。
14Dec
- 案内不要
  応援されるともっとがんばれます。クリックよろしくお願いします。人気ブログランキングへ人気ブログランキングへ自分で見に行ってよかったらこちらから連絡しますから•••営業マンとしては、これで終わってしまえばなすすべもないです。ただ一消費者としてはよく分かります。いちいち説明を聞かなくても不動産は見ればある程度の判断はできます。営業マンに案内されると、買うのかどうかと詰められるし、これと言って有益な情報を与えてくれる営業マンも少ないと思います。接客態度も悪く、知識や情報もなく、うるさいだけの営業マンならいない方がましですよね。それに他の物件だって今はお客様がインターネットでだいたい調べられます。お客様の方が詳しいぐらいです。室内だって今は、写真だけでなく動画もあります。住宅ローンのシミュレーションもネットで簡単にできます。営業マンや案内を不要とする流れは加速するでしょうね。これから不動産のエンド向け営業マンとして生き残るためには、嫌われないことはもちろんですが、専門性を高め、様々な提案ができ、任せられる信頼されるような人柄が必要なのだと思います。
05Dec
- マクロ視点での地価と株価推移
  人気ブログランキングに参加しました。応援よろしくお願いします。人気ブログランキングへ人気ブログランキングへ１９８３年以降の東京都基準地価と全国基準地価平均と実質GDPと日経平均株価のグラフです。１９８３年を指数１としてその推移をみることができます。ここから読み取れることは、地価と株価はある程度連動するということです。東京都の地価は、バブル後、２番底をつけたかたちで現在、緩やかな上昇基調にあります。全国基準地価平均は、反発も鈍く東京都の地価との乖離が今後はさらに大きくなっていき二極化していくような印象です。日経平均株価の上下の後、一年後ぐらいのタイムラグがあり基準地価が連動するように見えるのは基準地価の発表自体が１年近く前の事例を集計しているからであって、実際はそこまでのタイムラグはないと考えられます。株価の天井から大きな暴落があった場合は、数ヶ月～半年以内には不動産市況にも目に見えて影響があると思います。不動産は、一週間に１０%～２０％の株価のような暴落はないにせよ、上昇するには材料は乏しく頭が重い状況ですが、下落には素直に反応するのでマクロ的には、ゆっくりと確実に下落するでしょう。今後は立地はもちろんのこと、条件的にも選ばれる不動産と選ばれない不動産とにはっきりと分かれていくかと思います。日経平均株価は、１を割ったところで反発をする傾向のようです。為替や物価上昇によりますが、大きく調整したところで、高配当、優良企業、割安株を反発狙いで買うのは長い目で見るとありなのかもしれません。要は日本全体の経済成長はほぼ望めない状態で今後マイナス材料がてんこ盛りなので外国人から見て為替の変動により明らかに安いまたは物価と比較して明らかに安い場合でないと買う要素はないのかもしれません。そうは言ってもこれまでの内需中心の産業ばかりでなくインバウンドや輸出産業等、情勢に合わせて成長する業種や企業がなくなるわけではありませんので、投資としても仕事としてもその辺りは、常に敏感に方向性を捉えていき注視していきたいと考えています。