マクロ視点での地価と株価推移

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１９８３年以降の東京都基準地価と全国基準地価平均と実質GDPと日経平均株価のグラフです。１９８３年を指数１としてその推移をみることができます。

ここから読み取れることは、地価と株価はある程度連動するということです。

東京都の地価は、バブル後、２番底をつけたかたちで現在、緩やかな上昇基調にあります。全国基準地価平均は、反発も鈍く東京都の地価との乖離が今後はさらに大きくなっていき二極化していくような印象です。

日経平均株価の上下の後、一年後ぐらいのタイムラグがあり基準地価が連動するように見えるのは基準地価の発表自体が１年近く前の事例を集計しているからであって、実際はそこまでのタイムラグはないと考えられます。株価の天井から大きな暴落があった場合は、数ヶ月～半年以内には不動産市況にも目に見えて影響があると思います。不動産は、一週間に１０%～２０％の株価のような暴落はないにせよ、上昇するには材料は乏しく頭が重い状況ですが、下落には素直に反応するのでマクロ的には、ゆっくりと確実に下落するでしょう。

今後は立地はもちろんのこと、条件的にも選ばれる不動産と選ばれない不動産とにはっきりと分かれていくかと思います。

日経平均株価は、１を割ったところで反発をする傾向のようです。為替や物価上昇によりますが、大きく調整したところで、高配当、優良企業、割安株を反発狙いで買うのは長い目で見るとありなのかもしれません。要は日本全体の経済成長はほぼ望めない状態で今後マイナス材料がてんこ盛りなので外国人から見て為替の変動により明らかに安いまたは物価と比較して明らかに安い場合でないと買う要素はないのかもしれません。そうは言ってもこれまでの内需中心の産業ばかりでなくインバウンドや輸出産業等、情勢に合わせて成長する業種や企業がなくなるわけではありませんので、投資としても仕事としてもその辺りは、常に敏感に方向性を捉えていき注視していきたいと考えています。