現役不動産営業マンの徒然なる日常 -24ページ目

現役不動産営業マンの徒然なる日常 -24ページ目

ホームピグアメブロ

芸能人ブログ人気ブログ

14Feb
- 新人か！？(タカアンドトシ風)
  応援されると嬉しいです。クリックよろしくお願いします。仲「木村さんに紹介したい物件があるのですが。」私「ありがとうございます。当社の買取ですね。」仲「はい、そうです。」私「内見、調査もしてきっちり金額出しますか？それとも机上でさくっと出しますか？」仲「机上でさくっとお願いします。」だいたいこの場合は不発で終わります。なので先にこのように聞きます。相手も時間がかかるならアバウトでいいので早く知りたいという場合がほとんどです。私「分かりました。ちなみに角地のようですが、南側のおそらく私道は（建築基準法上の）何道路ですか？」仲「えっ！？」私「えっ！？だっかっら～道路の種類は何ですか？（イラッ）」仲「え～っと、アスファルトで舗装されてますけど。(何か？)」私「新人か！？」(タカアンドトシ風)と心の中で激しくツッコミました。怒りと笑いが同時にこみ上げてきましたwww私「う～んと、あのですね。建築基準法というのがですね。ありまして、ご存じかもしれませんが、道路の種類によっては、再建築ができるできないというのがあるんですね。あと、私道であれば持分が有るかないかによってもこの土地（１００坪以上）は、査定額が大きく変わりますよ。要は問題がなければ分割ができるので高い金額が出ますし、分割ができなければ大きすぎるので高い金額は出ないですよね。」仲「（よく分かっていない様子）はっ、はい。そうですね。」私「私が調査しましょうか？現地も見て、〇日くらいはお時間いただきますけど。」仲「それだと困ります。すぐ知りたいんですけど。」私「それなら、分割できないこと私道の持分がないこと前提で金額出しましょうか。それなら早いですが安くなりますよ。」仲「えっ、安いのですか！？」私「もうええわ！」仲&私「はい。ありがとうございました！（コント風）」最後は違いますけど、ほとんどこんなやりとり、話も通じないうえにテンポも遅くてイライラしましたが、取引業者で声をかけてくださっているので怒ることはありません。不動産屋もいろいろあるので、マンション仲介専門や買取再販業者なんかはこんなの割とよくあります。同じ不動産でもマンションより戸建・土地の方が断然、知識・経験が必要な分野になります。タカアンドトシ単独ライブ in 日本青年館勝手に!M-1グランプリ [DVD]/よしもとアール・アンド・シー￥3,990Amazon.co.jp
13Feb
- 手数料3%+6万円でいいのか？
  応援されるともっとがんばれます。クリックよろしくお願いします。予算は人それぞれです。自分が住むマンションを本気で探していて予算が５００万円。ローンは組めず現金購入なので、予算も増えることはない。そんなお客様がいます。とりあえず会うことになってしまった場合は、物件の紹介はしますよ。で、決まらなければ、希望条件がどの程度のこだわりや妥協ができるか。即決できるか確認します。その後は、よほどの物件が出ない限り、物件の紹介はできません。残念な気持ちはありますけど、カギを借りて数件案内して決まらなかったら、また見せて欲しいってなるでしょう。ビジネス的に言えば、１回で決めなければ赤字です。片手で２１万円。両手が４２万円。やることは５００万円の不動産も５０００万円の不動産も同じです。手数料は１０倍なのに。こういう手数料体系なので、安価な手数料の案件はやってられないのが現実です。私も自分で不動産を購入したこともありますし、そういうお客様をバカにしてるわけでは決してありません。むしろいい物件を買って欲しいと心から思いますし、５００万円と言えども十分に高額なお買い物だと思っています。現金で買えるということも含めて立派だとも思います。私も一応ビジネスでやっています。３０万円以下の手数料は一発で決めていかないとそれにかかる時間を考慮すると１００万円程度の他案件を取り逃がす機会損失につながるリスクが高まります。調査や契約、残務、引渡し、トラブルの可能性を考えると旨味がありません。不動産の営業マンならよほどヒマかバカか新人でもない限りみんな多かれ少なかれこんな感じだと思います。本音では、１部屋見ただけ決めるべきではないと思ってます。よほどの素晴らしい物件でない限り。でも営業としては１部屋で決めないといけない深追いすればするほど赤字が膨らむ案件です。辛いところです。どこかでいい物件を見つけて欲しいと心から祈ります。特に投資用ではなく自住目的のお客様には後ろ髪ひかれる気持ちになってしまうことも何度かありました。この問題は手数料体系を変えないと解決しないと思います。
12Feb
- 賃貸のち売買
  応援されるともっとがんばれます。クリックよろしくお願いします。もうすでに地方や首都圏でも不人気エリアでは賃貸の需給バランスはおかしくなっていますが、この先、不動産の市場が大暴落するなら、先に賃貸の市場が崩壊してその後、売買物件も需給バランスが極端に悪くなり崩壊するように思います。すべての地域が一律に動くわけではなく、今後はますます地域による格差が拡がっていくように思います。限界集落の増加もシミュレーションの結果、予測されております。不動産は、読んで字のごとく動かすことができませんので、ますます立地を重視する流れになるように思います。地方消滅 - 東京一極集中が招く人口急減 (中公新書)/中央公論新社￥886Amazon.co.jp
11Feb
- これいりますか？
  応援されるともっとがんばれます。クリックよろしくお願いします。地方じゃないですよ。一都三県と呼ばれる地域にあります。これいりますか？買ってはいけない家と土地/自由国民社￥1,512Amazon.co.jp
09Feb
- 独学で勉強しました
  応援されるともっとがんばれます。クリックよろしくお願いします。不動産営業でも不動産投資をやっている割合は多くない。売買仲介でも投資系メインの会社もあれば、実需系メインの会社もある。賃貸仲介や管理会社も一通り経験できればその知識や経験は強みになると思うが、不動産投資に興味があって取り扱いをしているか自身がやっていないと不動産営業と言えども不動産投資に関しては素人同然だ。日々の業務に追われた単なる売り子がほとんど。かつては実需系メインの売買仲介だったため私にとっても不動産投資は興味はあったけど、未知の領域であった。正直、賃貸のことも分からない。税金も分からない。リアルの出費は何かも分からない。投資のマーケットについてもよく分からない。とにかく興味はあるけど、実態が分からず不安な状態。そんな状況からどうやって知識をつけ、実際に不動産投資に足を踏み入れたか？仕事で収益不動産の仲介をするようにしたのか？誰かに教わったのか？違う！完全に独学だ。幸いにして先人達の汗と涙の結晶である本やネットが豊富にある。寝る間も惜しんで気になるものはすべて読み倒した。疑問に思ったことはすぐに調べ、自分なりに仮説をたて、検証し、修正を繰り返していった。誰かに見てもらったわけではないので、正解かどうかは分からない。完全な我流だ。シミュレーションや投資理論も自分なりに情熱や時間をかけてより精度の高いものへと昇華させていった。(本やブログはポジショントークもあるのか税引後のリアルなシミュレーションのものは残念ながら少ない。)私より不動産投資の経験値があり、頭のいい個人投資家は五万といる。彼らは不動産屋か？私は不動産屋だからほっといても今の知識がついたか？いずれもNO！私のとなりに座ってる営業マンは、ここの読者の10％も不動産投資のこと知らないよ。金もないし興味もないよ。情報をインプットして自分の頭で考え、進化させること。シミュレーションや不動産を見て正しい目利きができること。これらをどれだけの数をこなしたか。どれだけの情熱や時間をささげたか。これが本質ではなかろうか。不動産屋かどうかはたいした問題ではないよ。↓私も影響を受けました。まだの人は是非読んでください。激安不動産を入手シテ豊かに暮らす方法ローンを組まずにお宝物件を見つける/ぱる出版￥1,620Amazon.co.jp
08Feb
- ブログをやっていて•••
  応援されるともっとがんばれます。クリックよろしくお願いします。たまに思うことがあります。このブログは、損得勘定は一切抜きに、リアルな私の本音を赤裸々に綴っています。完全なる自己満オナニーブログですが、思いのほか熱心に読んでくださる方やコメントをくださったりする方がいて驚きとともに嬉しい限りです。感謝感激です。ブログは私に利益をもたらすものではありません。だからある意味、はじめた頃からブレずに自由気ままにやらせていただいております。ストレートな表現等のため不快な思いをされている方にはこの場を借りてお詫び申し上げます。一方、仲介業では当たり前ですが、基本的に自分の利益の最大化を目的に営業活動しております。当然、本音を言う場面ばかりではなく、思ってもないことを営業トークで言う場面も多多あります。同じ木村祐樹という人物でありながら発言が異なるわけです。仕事(営業)では必要に不安を煽るようなことは言わず、ブログではどちらかと言うとネガティブかつ慎重に安易な不動産購入を思い留めるような記事を書くことが多いです。もしかしたらこのブログの読書の中でも私のお客様や私から買われた方や売却の依頼をいただいた方もいるかもしれません。(いるわけねぇかwww)現実でもブログでもどちらも接点がある人がいたら面白いですね。たぶん同一人物と思いもしないんじゃないかな。世にも奇妙な物語みたいでなんだかシニカルな話だと思います。世にも奇妙な物語 SMAPの特別編 [DVD]/ビクターエンタテインメント￥4,104Amazon.co.jp
07Feb
- こんなの買ったら•••
  人気ブログランキングに参加しました。応援よろしくお願いします。ダメ絶対！利回り20%だからとか200万円だからとか駅近だからとかそんなの関係ねぇ～♪そんなの関係ねぇ～♪はい、即死！こんなの買う人いるんですか？って思った人は正解です。買うべきではありません。でもいるんですよ。前にも記事にしたことありましたが、不動産収入○千万円の自称イケてる不動産投資家の人が最近買った物件と自慢気に写真を見せてくれたのがまさにこんな感じの物件でした。http://ameblo.jp/aaa250/entry-11710682880.htmlたまたま売れるかもしれません。そんなことを言っているのではなく、こんな擁壁は手だし無用です。ハイパー高リスクです。意外と知識がない人がいますが、タダでもいらないマイナスでも引き取り手いないんじゃないかと思う物件もたくさんあります。今後はさらに増えると思われます。この手の物件は、ほぼ100%擁壁の検査済なんて取ってませんから、現実的には再建築不可に近いものがあります。って言うか土地の安い地域なら再建築不可よりたちが悪いです。土地値が300万円で擁壁新規で1000万円ならタダでもいりませんよね。700万円払うから貰ってね～って言われてもいりませんよ。不動産屋は、絶対手を出しませんよ。土地や建物を正しく評価出来ずに数値だけで判断する逆張り投資家がたまに手を出すんですよね。不動産投資って、投資って言いますけど、不動産の売買と賃貸経営ですから土地と建物の正しい理解と目利きが最重要ですよ。2時間で丸わかり不動産の基本を学ぶ/かんき出版￥1,620Amazon.co.jp
05Feb
- 利回りクソ野郎(有吉風)に告ぐ
  応援されるともっとがんばれます。クリックよろしくお願いします。法定耐用年数を経過して減価償却した上物ののった土地は、理論上、利用できない程度のものであれば古家の解体費用を更地の実勢価格から差し引いて考えます。上のアパートの場合、もし仮に大きな戸建が建っていたら、新築用地として購入を検討する者からすると、建付け減価の観点から実勢価格－解体費用であれば購入の対象となってくるわけです。解体費用：５５．１９坪×３．５万円/坪≒１９３万円約２００万円ですね。ざっくりと実勢価格－約２００万円で考えます。これが本来の物の値段の考え方です。ちなみにこちらの物件は最寄駅から徒歩１４分の北東６ｍの公道に接道しております。アパートの売値（買値）は、利回りという非常に重要な側面もありますので、この場合、想定賃料から逆算して利回り９．６２％というありがちな値付けになっております。一方、近隣の土地は最寄駅から徒歩１５分の南西６ｍの公道に接道しております。古家ありですが更地渡しのようです。それぞれ１坪の土地を、いくらの金額で買うのか？と考えてみますと、アパ（５８５０＋２００）÷５５坪＝１１０万円/坪土地３４００÷５０坪＝６８万円/坪となります。ちなみに北東向きより南西向きの方が、一般的には１０％程度単価が高いことが多いです。上物が戸建だったらせいぜい６０万円/坪ぐらいじゃないでしょうか。利回りだけで判断する利回りクソ野郎(有吉風)はこのことに気付かずまたは甘く考え買っていきます。利回りという見せかけのアピールで売れてしまうんですよね、昨今の市場では。まあ、こんなものは買った瞬間に大きな含み損をかかえるようなものです。それも幸か不幸か、買った本人が売ろうとするまで気付かない頭がお花畑の人も多いのではないでしょうか。今は非常に買い上がってますし、土地の値段がそれほど高くなく、賃料はそこそことれている（土地に対してという意味）エリアほど、このような乖離の大きな物件は多いです。逆にチャンスと見るのは、戸建では明らかに売れない値段でアパートなら売れる訳ですから、安い土地を仕入れ新築アパートを建てて利回りクソ野郎(有吉風)に華麗に売りさばく。このスキームの方が、手堅くそして確実に利益を出せそうですね。建物は内見もしない(できない)し、どうせたいした評価できないんですから、なるだけコストをかけずにできるだけ安く仕上げ、新築プレミアやあの手この手で相場より高い家賃で入居させ、利回りもそこそこ新築なのにいいじゃんって値付けで売れば・・・かなり売れそうな気がしてきた。オレは絶対性格悪くない!/太田出版￥1,296Amazon.co.jp
03Feb
- よからぬ考え
  応援されるともっとがんばれます。クリックよろしくお願いします。昨年から保有不動産を立て続けに売却しましたが、売却前に一瞬よからぬ考えが頭をよぎりました。私はたいした規模では運営してませんでしたが、すべて現金購入だったため、CFは月に１５万円程度はありました。半年後に売却したら９０万円くらい多く手元に残すことができます。一般的なサラリーマンからすると年間で９０万円の余剰金をつくることは大きなことだと思います。ちょっとした贅沢もできます。ですので、もうちょっと保有してから売ろうかとよからぬ考えが一瞬頭をよぎりました。ですが、保有物件はそれぞれ問題を抱えていましたし、退去したり、問題が起こると大きく利益をへらすことと、たまたま市況が良く連れ高しただけで明らかに過大評価されてるだけの市況と判断しましたので欲張らず売ることにしました。その結果、②号は７月、①号は９月、③号は１１月(決済は２月予定)に売却しました。８月にはチャイナショックがありましたし、今年は年明けからチャイナショックの安値を下回る世界同時株安で多くの投資家のマインドが明らかに低下しています。少なくとも不動産が昨年の高値をとることを予想している投資家の人数は昨年夏頃よりは大幅に減少しているのは間違いありません。よってベストなタイミングの売却ができよからぬ考えに流されずに助かったなと安堵しています。不動産も株も天井と底を当てることはできませんので、確実なところで頭と尻尾はくれてやれぐらいの投資がいいかと思っています。↓安ければいいだけではありません。100万円からの空き家投資術/WAVE出版￥1,512Amazon.co.jp
02Feb
- 宅建協会に苦情の申し立てをしました
  応援されると嬉しいです。クリックよろしくお願いします。以前、契約後引渡し前に売主業者が倒産したため宅建協会へ苦情の申し立てを行ったことがあります。私「○○ハウスと不動産売買契約をしましたが、引渡し前に倒産したようなので、違約金を請求したいのですが(せめて手付金だけでも返して！)」宅「○○ハウスねぇ。もういっぱいそんな話きてるねぇ。一応、受付はできるけど、支払いできないよ。」私「えっ！？」宅「えっ！？」結果、手付金返還は、宅建協会ルートではなく、たまたま運よく売主業者から返還されましたが売主業者は違約金を支払い能力がないため払えませんでした。そもそも重要事項説明書には、手付金の保全措置を講じるか否かを確認する項目がございます。未完成物件の場合、売買代金の５％以上、１０００万円以上完成物件の場合、売買代金の１０％以上、１０００万円以上なら講じるとなります。それ以下では、講じる必要がございません。私は、今までの契約でたったの一度も保全措置を講じたことがありません。不動産売買の実務では、いちいち保全措置を講じるのが面倒なので講じることはほとんどないのが実態です。悪意を持って手付金授受→倒産した業者の話も聞いたことがあります。（ちょうどリーマンの頃だったと思います。）不動産売買契約書には、手付解除、違約解除の項目がございます。手付金が保全されていない不動産売買において売主業者が引渡し前に倒産してしまった場合は、残念ながら手付金は戻ってこないケースが多いです。そこで、買主は、宅建協会へ苦情の申し立てを行い、営業保証金に相当する額から（手付金の）返還を受けるという流れになります。本店のみの場合その額は１０００万円、支店がある場合には１支店につき５００万円ずつ加算とあります。だから、取引は安全だと聞いておりましたし、そのように信じておりました。しかし、１会員に複数の申し出がある場合には、申し出の受付順位によって処理されるとあります。(上記のケースはまさにこれでした。)倒産するような会社の多くは、１０００万円程度の金額よりはるかに高い債務を負っていることがほとんどです。よって、多くの場合、買主は手付金の返還を受けることはできず、泣き寝入りとなってしまいます。手付金ですらこうなんですから違約金なんて言わずもがなです。仲介業者が間に入る売買の場合は、最後の頼みの綱で仲介業者に泣きついたり、怒りをぶちまける人もいるでしょうが、仲介業者が売主業者がそのような状態だと知っていなければ、責任もありませんので仲介業者が変わりに金銭を支払ってくれるといったことはないのが通常です。なら最後は裁判と考える人も少しはいるかもしれませんが、結局、ないものからはとれません。裁判にかかる時間と金のムダ。くやしいけど泣き寝入りする方がマシと無理矢理納得せざるを得ない結論になります。滅多にあるケースではありません。しかし実際にこの手の話はあります。私はこのような経験を経て契約書なんて金銭を物理的に払える、性格的にルールを守れる人にしか通用しない書類だと思っています。悲しいかなそうでない人たちはたくさんいます。(倒産以外でも払わない返さないはありました。)世の中に絶対はない。この仕事をしている強くそう思います。こういう局面に出くわすと、その人間の本質が垣間見れます。とんでもなく怒りをぶちまける人とかを見て、ずいぶん狭い許容範囲で儚い想像力だなと思ってしまいます。私はルールを守らない人間は大嫌いです。ですが、ルールを守らない人や汚い人がかなり多くいることを受け入れてますので、いちいち怒ったり本気で反応したりしません。想定内です。信じられないことが起こるのがこの世界です。何か起きれば現実を受け止めて、どうするか考えようとすぐに思います。怒りぶちまける人の方が、もともと性善説だからこそ裏切られた気持ちが強いのかもしれません。私は、斜に構えすぎで冷めすぎているのかもしれませんね。不良債権をめぐる債権者と債務者の対立と協調/ファーストプレス￥4,536Amazon.co.jp
01Feb
- 賃貸は一般媒介、売却は専任媒介
  応援されると嬉しいです。クリックよろしくお願いします。自主管理なのか管理会社に委託しているのか地域の特性や状況にもよりますが、私は賃貸の客付は一般媒介に限ると考えております。私は保有物件を自主管理しておりました。②号はやや賃貸に弱いエリアでしたが、となり駅はターミナル駅で①③号は賃貸でもある程度自信の持てる地域でした。地域の賃料相場だけでなく賃貸業者が物件の周辺にどれくらいの数あるかも実際の客付にかなり影響があると考えています。基本的に不動産屋は忙しいです。同じ手数料であれば、なるだけ会社から近い物件、簡単に決まる物件を案内します。逆に多少難ありでも遠方でも手数料が高ければ頑張る業者もまだまだいます。賃貸業者の中でも管理に強い会社もあれば客付中心に力を入れている会社もあります。見分けは難しいです。だから物件周辺の賃貸業者に可能な限り一般媒介で依頼をしたうえで、さらに広告料やボーナスも設定するのが手堅い客付方法ではないかと考えております。実際、私はそのようにしました。空きが出れば自分を売り込む意味でも指値も相談に乗るし細かいこと言わないよ。たくさん報酬も払うよ。だから客付よろしくねっていう印象を与えるよう笑顔であいさつに行って資料を配ってました。本業でも飛び込み営業なんてしないのに一生懸命やりましたよ。もちろん不動産屋だってのは言いませんよ。私だったら客に不動産屋だって言われたら気を使うし、最大限に警戒しますから。結果、一番空きの出た①号ですら、月ベースの空室率は保有期間の４％程度で済みました。③号は購入後、すぐにリフォームし、すぐに営業をし客付していただきましたので空室率は保有期間の３％程度です。賃貸営業は、最低でも両手でないと基本的にやらないと私は考えております。REINSにのせて他社に客付をさせ分かれにすることもしないでしょうし、物件なんて腐るほどありますから、営業マンは物件を選び放題です。仲介料は両手でもたかだか１ヶ月分の家賃にすぎません。これが会社に入って、営業マンにはいくら入るでしょうか？まったくヤル気しませんよね。地域相場にもよりますが仲介料+広告料＋αさらに払っても決して払いすぎではありません。それを１社にしか依頼しないと他の会社は物件の存在すら知らないし、仮にREINSから物元に問い合わせてまで客付するとはとても考えられません。この場合、双方片手になってしまいますので、元付も客付もあまり気乗りしませんよね。だから地域のなるだけ多くの業者が両手＋報酬が受け取れるよう一般媒介を結ぶべきではないかと思います。高級賃貸のような高額手数料のエリアは例外だと考えてください。当たり前ですが、たいてい売買仲介よりも賃貸仲介の方がノリが軽いです。一方、エリアによりますが、売却は専任媒介（専属）でやるべきではないかと思います。まず、不動産に限らず物を頼む業者が複数いるという形態が普通ではないと思います。（さっきとまったく矛盾してますが）それと物件の価格にもよりますが、売買物件の手数料は平均的には賃料の１ヶ月分と比較すると何十倍も高いと思います。売れない物件や低額物件だと営業マンもヤル気なくしますが、普通に売れる物件であれば十分な手数料が入るため賃貸の手数料程、何が何でも両手じゃないとやってもらえないということは少ないのではないかと思います。共同仲介の割合も賃貸とは比べ物にならない程売買の方が高いと思います。そこで、１社に頼むことになりますが囲い込みをする業者はもちろん論外です。そこをクリアしたうえでの１社です。１社に頼むことでのメリットは、ポータルサイトやREINSに最小限の掲載になりますので、エンドユーザーから見て同じ販売期間であっても晒し物件のような売れない印象を必要以上に与えずに済むことです。だからと言って、複数社に頼む場合と比べても販売期間や金額は変わらないことがほとんどです。ネット利用者がほとんどなのでポータルへの掲載もなさすぎもダメだけど掲載しまくりはもっとダメです。自分がネットで知らなかった物件を紹介されただけで未公開だとテンション上がって買うバカもいるぐらいですから。また、一般媒介にすると業者通しの競争意識が働き、買付のタイミング等でつぶし合いが発生する場合があります。まともに活動してくれる業者なら１社で十分です。反響や案内等の状況も１社にまとめた方が把握しやすいです。（まあこれは適当な報告でしょうから、真意を探る必要はありますが複数社にその作業をするよりはマシだと思います。）我々、業者から見ても一般媒介で何社からもREINS登録されている物件を見ると、売主や物件の印象は悪いですし、かなり目立つため、まだ売れてないの？あのクソ物件。みたいな認識になってしまうことも少なくありません。「不動産業者が動いてくれない」「いいかげんすぎる」「遅い」といった不満はよく聞きます。私も同業としてもそのように思います。でも彼らは時にすごくヤル気を出して頼もしいくらいにしっかりと決めてくれます。それは、自分が得するかどうか。手数料がいかに簡単に稼げるか。汚い話ですが、現実はこういうスタンスですから、そういう人たちを動かすためには、文句を言ったり、店長にクレームを入れたり、メールやミーティングするよりも彼らの目の前に人参をぶら下げる方がよっぽど効果的です。幼稚園児に本気で怒ってもしょうがないですよね。まあその程度の人種です。自分のことを卑下してるようで段々辛くなってきました(泣)もうそろそろ終わりにします。一般社会からみると不動産業界はあまりにも怠惰で非常識な世界ですが、WINWINになるために考え動くことが勝ち組になるためには重要だと思います。それに疲れたり、怒りが収まらなかったり、振り回されたりするなら、不動産はやめておいた方が賢明でしょう。利益の割にすごくストレスがたまってしまいますからね。
31Jan
- 使えないヤシ
  応援されるともっとがんばれます。クリックよろしくお願いします。みなさんのおかげで126位までなることができました。さらなる応援を引き続きよろしくお願いいたします。使えないヤシにもいろんなパターンがあるとは思うが、パッと見の雰囲気とか第一印象はいいし、丁寧できっちりしてる感じなのに使えないヤシ。原因がわかった。期限を切ってない。ゆるいんだよな。甘いんだよ。仕事なんだから、効率よくお互い少ないストレスでなるだけリターンがあるようにちゃっちゃやろうや。何をチンタラやってんの？俺も他人からそう思われんよう気をつけよう。
- どうなる！？マイナス金利
  応援されるともっとがんばれます。クリックよろしくお願いします。年明けから呆れるほどドMな弱気相場でしたが、日銀のマイナス金利発表は株や為替のロング派にとってはポジティブサプライズになったことと思います。金曜日のザラ場の日経平均やクロス円の値動きは、変態的な荒い動きで、一時はもう完全に終了したなと思わせるところからのいってこいでなんとかチャート的には下ひげ陽線のいい形で終わりました。(嵌め込み、ふるい落としともとれます。)夜間もヨーロッパ、アメリカ、為替も軒並み大幅高となりましたが、この先どうなんでしょうか？ユーロも先のマイナス金利発表後の急騰はありましたが、その後は•••マイナス金利も思惑通りにいくとも素直に思えませんし。不動産の方も金融機関の融資の扉が閉められなければ、バブルはなくとも最悪は防げると思います。もうこうなれば、後先考えずにどんな荒技を使ってでも緩和&緩和で無理矢理ギリギリな状態を保って欲しいとも思います。今はどっかの国が緩和をやめた瞬間に完全終了になりそうな気がします。普段、ネガティブな記事をよく書いていますが、この際だから言いますけど、不景気や不幸な状態を願ってるわけではないですからね。私だって、好景気が来て、穏やかで平和な世の中になることを切に願っております。だからと言って、自己啓発ノリの気持ち悪いほどの前向きさとか無理矢理な精神論で現実を直視しないことが嫌いなだけです。現実を客観的に見て、負けにくく確実な投資を心がけてるとつい懐疑的になってしまうもんなんです。今回の日銀の決断がどう転ぶかによって、私も仕事や投資に多大な影響を受けるターニングポイントになると思います。うまくいくことを祈ってます。
30Jan
- レバレッジについて考察
  応援されるともっとがんばれます。クリックよろしくお願いします。レバレッジは現金投資と比べてどのくらいのリターンやリスクがあるのか？ともに１０００万円を投資するとして比較検証したいと思います。シミュレーションの設定は年収８００万円の給与所得者（所得税率は２３％）、自己資金：１０００万円【現金・築古戸建】投資額：１０００万円表面利回り：１５％減価償却：２００万円（４年）退去：４年ごと【レバ×５倍・アパート】投資額：１０００万円売買代金：５０００万円表面利回り：１２％減価償却：１０００万円（１０年）融資額：４５００万円融資期間：２５年金利：２％８部屋退去：３部屋/年ともに売却想定代金は、－２％/年、家賃設定も同じく－２％/年とし１０年間保有、修繕費や客付費用も想定し、もちろん税引後の手取りベースでシミュレーションしました。CFや自己資金の回収率、途中で売却した場合の損益、返済比率、税負担増額等を比較してみますCFは、１年目は初年度経費の関係で、５０００万円のレバの方が大きく上回っていますが、２年目以降は、１０００万円現金の方がハイパフォーマンスになってます。築古戸建を想定してますので、５年目以降は減価償却費を計上できませんが、それでもレバ投資よりもCFが出ています。自己資金の回収率は、同じ１０００万円を投資してますので、さきほどのCFと連動してこの場合、現金投資に軍配。当たり前ですが、手元の資金を減らさずに回収率を高めていくにはCFのまわる物件でないといけませんね。途中で売却した場合の損益は、経費の大きさと減価償却の兼ね合いや短期譲渡税の関係で３年目あたまりまではレバは赤字になってしまいます。一方、現金はどのタイミングで売っても損の出ない投資になりますが、途中で逆転し６年目以降はレバが優っています。デッドクロスの問題で年々、CFは悪化していきますが、運用的には苦しいながらも元金返済は売却時の利益につながりますので、１０年目でともに売却を想定すると割と大きな差額が出ます。現金投資の一番のメリットは返済のないことです。破綻リスクは０と言っても差し支えないでしょう。いっぽう、レバはCFの項目と同じで年々、返済比率が悪化していきます。売却なり繰り上げ返済なり当初から想定していないと大変なことになります。場合によっては、設定以上の家賃の下落、空室率の上昇、修繕費、客付費用、金利上昇、事件事故等で簡単に死ねるので、現金を温存しておく等の対策が必須です。税金の占めるウェイトは非常に大きいので、所有者の税率や法人化、減価償却費や売却のタイミング等、考えすぎるぐらい考えることが大事だと思います。さて、この結果からどのように捉えるかは人それぞれでしょうが、投資額が約５倍になりますが、利益は５倍には程遠い結果です。融資利用には、インフレ対策や団信のメリットはありますが、破綻のリスクや税負担増等の大きなデメリットもあります。この程度のリターンでは、同額現金の投資と比べてパフォーマンスがいいとは言えないと私は思います。むしろCFは、現金よりも悪いですし、売却の流動性も戸建(土地)より古いアパートは相当悪いです。レバレッジと言ってもこのケースの１０年目以降はこのまま安心して保有できるレベルではないため、さらに保有し続けるなら現金余力をつくったうえで一定期間だけレバレッジをかけるような投資でないと破綻リスクが極めて高いと思います。
29Jan
- 収支報告(2016.02)
  人気ブログランキングに参加しました。応援よろしくお願いします。収支報告(2016.02)です。収入:+65,000円支出:0円CF:+65,000円これが最後の家賃になるのか•••③号戸建(2013.01～)◻3K◻地下鉄徒歩9分◻19.5%(表面利回り)◻CF:6.2万円/月◻現金購入◻回収率:43.8%◻稼働率:97.4%1件 1/1室入居(満室)◻19.5%(平均表面利回り)◻合計CF:6.2万円/月◻回収率:43.8%◻回収率:97.5%(売却済も含む)◻稼働率:97.4%◻稼働率:97.5%(売却済も含む)※CF(税引前)=収入-ローン-管理費等-固都税-保険•その他※回収率=税引後CF累計/総取得費※稼働率=入居月数/所有月数
- 【予想】収益不動産買い時
  応援されるともっとがんばれます。クリックよろしくお願いします。２０１２年頃からのアベノミクスによる空前の金融緩和と不動産投資ブームが２０１３年～２０１５年前半まで収益不動産は相当数買われました。今まで晒し物件だったあの物件や長年塩漬けだったあの物件もほとんどが売れました。この異常事態も堅調な賃貸市場があったわけでも決してなく、土地の価格が上がったわけでもなく、日本の将来性や先高感から買われたわけでもありません。この時期に素人投資家も増産され、猫も杓子も不動産状態になったわけです。景気の循環サイクルや保有後５年程度でCFも厳しくなり手放したくなる素人大家もこれから山ほど発生するだろうことから、２０１８年～２０２０年あたりにはちょっとした買い場がくるように思います。東京オリンピックの好景気とマスコミが煽っていたこともあり、海外勢を中心にした短期資金もちょうど上期のタイミング（東京オリンピック前）に不動産を処分して換金するはずです。のんきな日本人だけが東京オリンピックまでは安泰でそれ以降が心配と悠長に考えているだけです。不動産が軒並み下落し、もう嫌になった体力のない個人大家がぶん投げしたところが、おそらく短期的に見れば底でリバウンドの狙えるタイミングではないでしょうか。長期的に見れば、不動産の価格が倍になるのか半値になるのかは私もまったく分かりません。倍というのはインフレの場合でしかありえないでしょうが。ハイパーインフレになるかもしれませんし、金利も爆上げするかもしれませんし、ずっとさえないジリ下げになるかもしれません。ただ、よくなる上がるという確信がない状況で、どっちになるか分からないから買うというのは、投資ではなくギャンブルでしかありません。今の市況でちょっと他の物件と比べてよさそうだから買うというのは、負ける確率の高いギャンブルとしか私には思えません。
25Jan
- 都道府県別REINSヒット数
  応援されるともっとがんばれます。クリックよろしくお願いします。人気ブログランキングへ人気ブログランキングへREINSにて５００万円以下の戸建(売物件)を検索した結果のヒット数です。ヒット数２００以上→赤字ヒット数５０以下→青字興味があって検索しましたがちょっと予想と反する部分もあり面白かったので記事にしました。首都圏を中心に都市部は数が少なく地方は多いとの予想をしましたが、調査の結果、東北地方が予想以上に少なかった。これは震災の影響なのかREINSに登録しないのか売り物件が少ないのか意味が分かりません。これが一番意外でした。震災の影響も落ち着きそれほど売れているというイメージも今はありませんでしたので。首都圏では千葉県が在庫が多いですが、東京都や隣接する人気エリアはやはり登録数がかなり少ないですね。東京→神奈川→埼玉→千葉とまったくイメージ通りの結果ではないでしょうか。愛知は景気がいい話を聞きますのである程度は予想してましたが、予想以上に登録数は少ないのですね。売れてるということやもっと価格が高いということでしょうか？普段取引をしないエリアは、相場や商慣習等まったく分かりません。これまた意外だったのが関西特に大阪です。大阪府は今回調査したエリアの中で最も登録数が多い５００overでした。人口も多く関西の中心の大阪市でさえ１０７もありました。なぜか京都や兵庫の方がまだ需給バランスがマシなような結果です。京都は民泊やインバウンドを背景に売れているという理解でいいのでしょうか？福岡は予想通りですが、市内は人気が集中してそうですね。沖縄はまるでマーケットが違うのですかね。別荘や移住なんかの需要も根強そうです。異常に少ないので他にも理由がありそうですが。私は首都圏の事情しか分かりません。みなさんのお住まいや不動産を保有しているエリアの様子などメッセージ下されば嬉しいです。今は私は遠方に買おうという意欲はありませんが非常に興味深い結果になりました。
24Jan
- 悲しいサガ
  応援されるともっとがんばれます。クリックよろしくお願いします。人気ブログランキングへ人気ブログランキングへ数年前、家を買ってもらった顧客からなんの前ぶりもなく電話をもらうと、あせります。客「おひさしぶりです。」私「あっ、おひさしぶりです。（何かマズイ系かな・・・どうしよう）」客「ところで・・・転勤することになりまして。」私「そうなんですか！(やった～！よかった！)それはそれは大変ですね。（１オクターブくらい声色があがる）」いい話でした。取引が終わった顧客からの電話は心臓に悪いです。自分でもこのような心境の変化を認識してるのですから、確実に相手にはバレてますよね。露骨というか、情けない・・・本当、不動産屋の悲しいサガです。
23Jan
- 再建築不可でも投資対象になるだろJK
  応援されるともっとがんばれます。クリックよろしくお願いします。人気ブログランキングへ人気ブログランキングへ再建築不可の不動産は買わない人がかなり多いです。問題のない顔のいい（欠点のない印象のいい）不動産だから、将来の値下がりリスクが低いこととは別問題です。金額的なものでカバーできるなら問題無しですし、表面上問題がなくとも金額が問題になるなら大問題と私は考えます。融資が付いて特に大きな問題のない不動産だから損をしないということは決してありません。私は８～９割くらいの個人が損をしているか売るまで気付かないだけでこれから損をすると考えています。投資として不動産を買うのなら、勝率や採算が合うのかリスクに対しリターンがどれくらいか？これを考えることが本質です。自分の好き嫌いで投資するわけではありません。エリアや築年数、間取り、価格帯によっては、再建築不可でも十分に勝機はあります。まともな物件をまともな金額で買うよりよっぽど健全な投資である場合も数多くあります。例えば、テラスハウスや戸建の再建築不可の物件は、当然、建築可の物件に比べると買手の数は少なくなります。株で言うところの板が薄い状況です。売却に時間がかかったり値がとぶことがあります。ですが、現金での購入者を中心に需要はあります。よほどの悪条件やクソエリアでない限り必ず売れます。価格的には、１０坪程度の土地に対し、建築可の実勢価格の１/２～１/３程度が相場になることが多いと思います。私は、この戦略は不動産の価格の歪みに着目した立派な投資法だと考えます。しかし、低価格で高利回りだからと言って、すぐに飛びついていいと勧めているわけではありません。好立地で土地の値段がそこそこする地域であればあるほどこの戦略は生きてきます。考えてみてください。今や１００均できれいな食器が買える時代です。５０円だからと言っても中古で買う人なんていないですよね。それが、新車で３００万円の車が１５０万円なら喜んで買う人はたくさんいます。つまりはそういうことです。同じ築古でも再建築不可でも好立地で普通の不動産が高いエリアほどそれらのリスクを許容して安く問題のある不動産を人は買うわけです。また、需給関係がある程度健全なエリアであれば低価格のため底値が固い（値下がりが少ない）というメリットもあります。基本的に少額現金での売買のため景気の影響を受けにくいというメリットもあります。５００万円の不動産と５０００万円の不動産どちらが不況時に２０％値を下げる可能性が高いかというと圧倒的に後者です。グロスが張る不動産は買い手は少なく値下がり余地も大きい特徴があります。地域によって現金客の予算の上限の目安があります。いくらいい物件だと気に入っても無い袖は振れません。エリアの特性や相場をしっかりと把握したうえで出口を無理なく取れ、最後の買主に売却できる築年数であればなかなかいい投資ではないかと考えています。長期ホールドには個人的にはどうかなと思います。利は伸びますが、やはりリスクが高いと考えます。当然、法律的に再建築不可であっても建築可であっても、賃借人として住む人にとっては、まったくどうでもいい話で賃料に影響はありません。よってこの価格の歪みが高利回りを生みます。万が一、火災になった場合も購入額より高い火災保険に加入することでカバーできます。テラスハウスのような連棟の場合、一番厄介なのは隣からの雨漏りでしょうか。隣が問題児だとやはりうまくいきません。１０坪程度の建築可の物件を再建築不可の物件と同じ価格で買えるならありだと思いますが、建築可ということが織り込まれた普通の価格で買う方がよっぽどこの場合よりも分の悪い投資になると思います。法律的に建築可であっても、現実的に建築用地として買う人はいないので高買いになってしまうわけです。再建築不可でも借地でも、告知事項でも戦略を立て採算が合えばいいのではないでしょうか？板が薄いことはライバルが少なく安く買えるチャンスです。裏を返せば売却に時間がかかる可能性があり、価格が予想通りにいかない可能性がありますが、肝心なのはすべての物件に言えることですが、いくらで売れていくらで貸せるかという目利きの精度です。
22Jan
- 安心してください、書いてますよ。
  応援されると嬉しいです。クリックよろしくお願いします。人気ブログランキングへ人気ブログランキングへ私は、仲介業の仕事を中心にある程度の契約をこなしてきました。ほとんどの契約は、何事も問題なく無事、終わりますが、１％かそれ以下の確率でとんでもないことが起こります。買主側の申し出により、解約の運びになったが、売主側の落ち度を指摘し（要はいちゃもんを付けた）、もめにもめたうえで白紙解約となったケース。（売主が常識人で、解約合意書を結ばない限り二重契約となり次の契約もできないことで売主が折れたかちちになりました。）売主業者の落ち度により売却できなくなったが、お金がないため手付金倍返しや違約金の支払いは不能で白紙解約となったケース。（裁判しても同じことでないところからはとれません。）買主業者が中間省略をもくろみ契約から２～３ヵ月間に営業活動をし、新たに買主を見つけられなかったことで、ローン条項他、めちゃくちゃな理由で２～３ヵ月後に白紙解約に持ち込んだケース。（仲介業者と売主は何度も取引をしている間柄でしたので、説得できる売主ならめちゃくちゃなことをやっていました。）分譲地を最初に建築中に契約後、決済の前に他区画が大幅に価格を下げたため、大騒ぎし、裁判を起こし、本来違約になる筈が手付放棄で解約したケース。（ゴネ得といった感じです。１０００万円以上下がりましたから、１００万円捨てたほうがマシと考えたのかもしれません。）ぱっと思い出すだけでこれくらいあります。契約書を見て、この文言が書いてあるから安心なんて思わなくなりました。せいぜいまともな人への抑止力程度です。約束を守らない守れない人はいます。違約金を事前に供託しているわけでもなく、違約金分の預貯金等があるかを確認してるわけでもないのです。違約金の額なんて持っていない人は山ほどいますよ。それなのに契約書には違約金の額が定めてあります。無事決済までいくから問題にならないだけであって最初から万が一の場合に払えない契約をしているのです。夫婦や家族で住むために契約して決済までに奥様やご家族がお亡くなりになった場合なんかでも・・・迷いますよね。「買主は、〇〇家〇人で、この不動産に住む目的で売買するため、目的が達せられない場合は白紙解約とする。」なんて文言は入れてないですし。実家に帰らないといけなくなる等があれば、当然、買う意味はなくなりますし。だからと言って白紙解約できるかと言うと厳しいですね。その状況によって変わりますね。売主が業者なら、そんな事情は聞かないように思いますし、個人でもなかなか厳しいかな。３．１１の震災の時も契約後、決済迄の案件は大もめにもめたようです。例えば、前面道路が液状化により陥没した場合、売主からすると今回の取引をまとめないといけないので自分の土地・建物は無傷で道路のことは売買に関係ないと主張するかもしれませんし、買主からすると、なるだけ買いたくないわけですから毎日、出入りする道路がこんなことになると知っていたなら買わなかった。これは天災地変の項目に該当すると主張するかもしれません。どちらが正しい主張かのモノサシがありませんし、物分りのいい人もいれば、とにかく騒ぎ散らす人もいます。また、仲介業者としてもなるだけ自分たちは関与せず、うまい落としどころを探るわけです。ですが、中立ではありません。何度も取引をしていたりワイロをもらっているならそちら側に付く可能性が高いですし、顔色を見ながら説得しやすい方を説得しにかかります。基本的には解約ではなく約定させようと動くと思います。白紙解約は、タダ働きになってしまいますからね。また、解約になってしまう場合も違約金から手数料をなんとかしてもらうはずです。（契約をしていれば仲介料をもらう権利が発生します。）また仲介業者も取り立て屋ではないですから、どうしても違約金を回収できないからと言って、立替えして支払うわけでもありません。仲介業者からすると、内容はどうでもよく手数料を回収する。なるだけトラブルに巻き込まれないことしか基本、頭にはないと思います。契約前や契約時に営業マンは言います。「安心してください、（契約書に）書いてますよ。」本当に安心できるでしょうか？