現役の不動産売買の仲介業の営業マンをやっています。日々の出来事をありのままを綴っています。 株をはじめ新たな投資を模索してます。２０２２年までに金融資産１億円を目指しています。
応援されると嬉しいです。クリックよろしくお願いします。保有期間中の物件別の稼働率(月単位)を数値化しグラフにしました。保有物件は、築年数の古い物が多かったので、稼働率は高くなるよう心がけていました。延約10年間で3ヶ月の空きは、我ながら上出来だと思います。適当リフォームしかしませんでしたし。
応援されると嬉しいです。クリックよろしくお願いします。CFも売却も含めた年度別の回収率と累計回収率を数値化しグラフにしました。※回収率=(CF+売却時手取り)/総取得費※回収率は税引後のリアルな金額を算出して表示しております。2012年度◻17.5%(平均表面利回り)◻合計CF:8.3万円/月◻所有物件数:2◻年度別回収率:9.6%◻稼働率:100%2013年度◻18.2%(平均表面利回り)◻合計CF:14.7万円/月◻所有物件数:3◻年度別回収率:10.3%◻累計回収率:16.3%◻稼働率:94.4%2014年度◻18.2%(平均表面利回り)◻合計CF:14.7万円/月◻所有物件数:3◻年度別回収率:13.5%◻累計回収率:29.9%◻稼働率:100%2015年度◻18.2%→19.5%(平均表面利回り)◻合計CF:14.7万円/月→6.2万円/月◻所有物件数:3→1◻年度別回収率(CF):9.2%◻年度別回収率(売却):57.5%◻年度別回収率(合計):66.8%◻累計回収率(CF):39.1%◻累計回収率(売却):57.5%◻累計回収率(合計):96.6%◻稼働率:96.3%2016年度◻19.5%(平均表面利回り)◻合計CF:6.2万円/月◻所有物件数:1→0◻年度別回収率(CF):0.7%◻年度別回収率(売却):38.9%◻年度別回収率(合計):39.5%◻累計回収率(CF):39.7%◻累計回収率(売却):96.4%◻累計回収率(合計):136.1%◻稼働率:100%通算◻累計回収率(CF):39.7%◻累計回収率(売却):96.4%◻累計回収率(合計):136.1%◻稼働率:97.5%※CF(税引前)=収入-ローン-管理費等-固都税-保険•その他※稼働率=入居月数/所有月数
応援されると嬉しいです。クリックよろしくお願いします。物件別の累計CF回収率と売買の損益率とその和の確定損益率を数値化しグラフにしました。確定損益率を保有期間で割った確定利回りは、①号区分:1.0%(表面利回り:15.7%)②号戸建:20.9%(表面利回り:20%)③号戸建:15.1%(表面利回り:19.5%)平均:11.7%※CFも売買も税引後のリアルな金額を算出して表示しております。
人気ブログランキングに参加しました。応援よろしくお願いします。人気ブログランキングへ人気ブログランキングへ収支報告(2016.03)です。収入:+3,010円・3,010円(③号火災保険解約返戻金)支出:0円CF:+3,010円
応援されるともっとがんばれます。クリックよろしくお願いします。③号戸建の売却にあたって、私は敷金の額に注目しました。敷金は約30万円あり、同家賃の一般的な敷金と比べるとかなり高く、敷金の承継なしという私に有利な条件を希望条件として仲介業者に伝えました。これは、通常、私の活動エリアである関東ではやらない方法です。調べてみると、関西ではこのやり方が一般的なようです。買い方からすると、敷金の額分は、売買金額を安く買えれば同じこと(ちなみに敷金は退去時に少しは償却できると軽く考える人が買うのも狙いでした。この物件の賃貸借契約書には、敷金がほとんど償却しようがない特約があります。現状回復の費用負担はオーナーがほぼ100%で間違いありません。)ですが、売買金額が安い方が広告的にも第一印象としてもいいイメージになり、より多くの人の目にとまることで高く売れると予想しました。反響のない物件は売れませんから。敷金の承継を求める買主には、その代わり指値を断ったり、敷金の分またはそれ以上に指値を受ける代わりに、承継なしにしたりはその場に応じて仲介業者に任せますと話しました。それに加え、なるだけ利益が出るようにやっていただけたらインセンティブはその分はずむ旨ももちろん伝えてあります。契約～決済間に退去になった場合は私が立会い、敷金を返還しないとなりませんので、私が一時的に立替え、決済時に敷金の額を追加して買主から売主に支払う文言も覚書に入れておきました。こうなると予想通りいかないことも想定されるため面倒臭いので、本当にさっさと決済したかったのですが••••••結果的には、無事何も起こらず、契約後3ヶ月分の家賃は追加の利益にはなりました。敷金の承継なしの隠れたメリットは、売買金額が安いことで譲渡益税を安くできることです。ただ、売買契約書に「敷金の承継なし」の記載をしたらアウトなので、記載はせず、トラブル回避のため、別途覚書(私が作成しました)を売主買主間で交わしました。もちろん、覚書にはどこにも仲介業者の名前は出しません。万が一の場合でも迷惑はかけられませんから、売主と買主が勝手に合意して行ったという体です。仮に100万円高く売っても約40万円は短期譲渡益税にもっていかれます。逆に価格を安くしても税金の支払い分が減るため実質の手取りはそこまで減りません。それなら敷金で回収した方が敷金の額の約1.7倍の額を売買金額に上乗せするのと税引後は同じ手取りになります。何度も言いますが、敷金を償却したという証拠は契約書に残してはいけません。かなりグレーな方法だと思います。バレないだろうというだけでバレたらアウトになる可能性もあると思います。やられる際は、自己責任でどうぞ。ちなみに買主は、関西の方でした。もしかしたら、「敷金継承なし？そんなんあたり前やろ。」(関西ではね。)「30万円？どうせ現状回復やらなんやらしたら、賃借人にたいして返す金額ないやろ。」なんて感じだったかもしれません。おそらく賃貸借契約書も見てないと思います。仲介業者も、「買主？全然、敷金のことも気にしてないっすよ。」って言ってました。作戦成功！！
応援されるともっとがんばれます。クリックよろしくお願いします。ついにこの日が、ｷﾀ━━━(ﾟ∀ﾟ).━━━!!!ってことで、2016.02時点の収支③号戸建(2013.01～)◻3K◻地下鉄徒歩9分◻19.5%(表面利回り)◻CF:6.2万円/月◻現金購入◻回収率:43.2%◻稼働率:97.4%でした。保有期間:38ヶ月利益率:+47.8%(+21.1%)確定利回り(年)+15.1%(+6.7%)売買損益率:+4.3%(-17.5%)()内が当初の予想の数値でしたので、約2.3倍の増益です。(前回の予想通りの着地です。)※各種費用、税金等考慮し、手取りの利益を計算してます。感想は、とにかく長かった～！以下、時系列です。8/24 売却依頼9/21 価格変更(値下げ)10/8 売却依頼(1社追加)11/7 買付！11/21 売買契約！！2/29 決済！！！売りに出してからも私からすると長かったし、契約～決済も長かった。長いと本当に何があるか分からないですからね。私の親より年上でしたし。買主のマンション売却絡みでその資金繰りでこんなに長くかかったのですが、なんでそっちの売却もそんなに長いの？どっかでこけたら全部終わりやでって思い心配でしょうがなかったですけど、ぐっと堪えて我慢しおとなしくしてました。何はともあれこんなクソ物件を文句も言わず本当によくやってくださった仲介業者様と買主様には感謝感激です。同業者としてこんな取引は、123と数日間で契約決済同時にさっさと片付けたい案件だと判ります。本当に頭あがりません。後は、瑕疵担保責任期限内に退去がないことを望むのみ。いろいろと面倒臭いのはイヤですからね。ちなみに仲介してくださったのは、後から声をかけた方の業者で、知り合いでもあり、投資系のホームページの強さと集客力に期待しお願いしました。
応援されると嬉しいです。クリックよろしくお願いします。毎年、この時期になると確定申告が面倒なのですが、今年は、不動産売却もあり、提出書類も多く例年以上に面倒、かつ毎年、私の場合、税金が還付されるのですが、今年は納税ということもあってできることならやりたくないぐらい憂鬱でした。納税の場合、期限を過ぎるとまず いので、さっさと先日、終わらせました。•申告書(B)•申告書(分離課税)•収支内訳書(一般)•収支内訳書(不動産所得)•譲渡所得内訳書•源泉徴収票•ローン残高証明書•売買契約書(購入時•売却時)これを2セット(私と妻)です。着手してから一気に仕上げました。そう言えば、課税対象額が1000万円を超えたら2年後に消費税の課税事業になるのですね。③号の決済が去年なら私も対象でした。あまり考えてもみませんでしたし、よく分かっていませんでしたが、ラッキーでした。土地分は除くとしても1000万円超なんてかなりの人が該当してしまいますね(((o(*ﾟ▽ﾟ*)o)))不動産投資は、税金の占める割合が本当に大きいので、税金について熟知し、しっかりと戦略的に対策を立ててやっていかないとうまく利益を残せません。①号なんてほとんど儲かってないのに結構な額の譲渡益税を払わないといけません。＿|￣|○①号に関しては、一番ノーリスクで儲かったのは国ですねwww何はともあれ、無事提出を終え、肩の荷が下りました。ホッ。
応援されると嬉しいです。クリックよろしくお願いします。こういうの、勝手にFAXで送られてきます。買う方は、大きな買い物で夢を持って家を買いますが、売る方は、売れないから必死です。そんな様は見せませんが。
応援されると嬉しいです。クリックよろしくお願いします。アダルトなババ抜きと思った人、残念！売るに売れないリゾートマンション。これ今、５万円らしいです。もう値がつかないのと同じです。お金払って引き取ってもらうのはどうでしょう？こんなもんいらんがな。所有権放棄することも国が認めないので、できません。所有者が亡くなっても相続で放棄するなら他の資産も放棄しなければならず、渋々、相続することも考えられます。固定資産税を滞納するといずれ給与や預貯金からその後はその他の資産を差し押さえされてしまいます。いったいどんな罰ゲームですか！？もし取引があるとすれば、いったいどういう人が買っているんでしょうか？非常に気になります。温泉もあるので老人が終の住処に買うのでしょうか？
応援されるともっとがんばれます。クリックよろしくお願いします。仲介業者が買付をそのまま売主に出すのは愚の骨頂。私が専任で受けた物件の担当なら、満額の買付をもらっても満額では売主には出しません。過去に知ってる営業で、何も考えず、満額の買付をそのまま売主に渡した営業マンがいました。キャンセルだかローンがこけたかで、結局、契約には至らず、次に買付が入りましたが、３０万円程度の指値も通りませんでした。売主が以前の満額買付を知ったから、明らかに高いのに満額で売れると勘違いをしてしまったからです。これが初めての買付ならあっさりと通っていたようです。アホですよね。先のことをいろんな可能性や角度から考 えないからこうなるのです。デキる営業マンは、買主からは満額またはできるだけ高く買付をもらい、売主には、指値で価格交渉をすすめます。契約がこけるかもしれませんし、後から難癖つけられて、もう少し、指値はできないのか？と言われたり、キャンセルすると言ったりするバカの可能性もあり得ます。そのまま問題なく契約になるなら、契約直前で、売主に「買主に何度か交渉した結果、満額になりましたよ。」キリッってさわやかに言えば、相当、信頼されるし、頼もしい営業マンですよ。これを双方に買主にもやる場合もあります。その後の多少のミスなんて やらかしても完全に許してもらえるレベルですよ。売主買主の性格や顔色を見ながら臨機応変に料理ができるのがデキる営業マンです。とにかく値段にこだわる指値バカには、間違っても指値の金額を一発でOKでしたなんて言ったらいけません。売主から確約を取っておいたら、小出しに出しながら、〇〇万円まではOK。どうせ指値バカは、もう一度〇〇万円ならいいか聞いてくれ。と間をとった金額を言ってきます。それに、なんとか応えましたよ。おめでとうございます。〇〇万円でOKとやれば、交換条件で、瑕疵免責にしたり、売主や仲介に有利な取引にまとめてもある程度納得してくれる し感謝してもらえます。この手の相手に、買付提出からすぐに希望額でまとまりましたなんてやると、もう一声なんて完全にルール違反のことを言われるのがオチです。「売主は指値の金額で是非売りたいと喜んでましたよ。」なんて言われたらどうですか？実際、こういうダメ仲介はいます。本当に難航した交渉をまとめたという過程を売主•買主に理解させることが重要なんです。ビジネス的な人間や法人の多くは本当にリアルにいくらなら買う買わないを考えて駆け引き抜きで言ってきますが、こういうお得感が欲しい。特別感が欲しいという人間は多いので、それに合わせた茶番だと割り切って、相手をコントロールするぐらいの余裕と演技力が仲介営業マンには欲しいところです。
応援されるともっとがんばれます。クリックよろしくお願いします。その釣り堀にはほとんど魚がいません。しかもわずかに泳いでいる魚はえさに困っていなくて満腹状態。それに対し釣り人は、池をぐるりと取り囲むぐらいの人数。誰もがめったに魚が釣れないので、投げ方を工夫したり、えさを大きくしたり、えさの種類を変えたり、竿をかえたり試行錯誤しています。何もしないよりは多少、効果があるかもしれませんが、やはり釣れる人は少なく、ほとんどの人が釣れません。別の釣り堀に行くと、魚はうじゃうじゃいます。元気もよくお腹を空かせていて、えさの食いつきもいいです。釣り人はちらほらと いった状態。基本的なことをやっていると誰もが釣れる状態。特殊な腕や工夫をしなくても問題のないレベル。これ何を例えているか分かりますよね？不動産の賃貸市場です。多くの地域では、上の例のような需給バランスになっています。大家の経験値を上げ、リフォームや見せ方、様々なスキルアップ・・・それはないよりあった方が絶対いいです。ですが上の例のような状況に今、いるならやめて下の例の釣り堀に移動した方がよくないですか？それか下の例の釣り堀が見当たらなければやめた方がマシなのでは？がんばるのはいいこと ですが、ほとんどリターンのないところで粘って差別化とかやってもリターンはたかが知れてますよね。もう、そんな状況なら投資に値しないんじゃないでしょうか。意地になってるだけのような。勉強になったからとか経験値が積めたからというなら、下の例のところでもっといいパフォーマンスが出せるよう精進する方がベターですよね。まだできることがあるという考えは、大事でもありますが冷静に判断できてないという側面もあります。買う前に気付くにこしたことはありませんが、今、気付いたのなら先延ばししていいことはありません。そもそも間違わない人なんていないわけですから、傷口が浅い内に逃げるが勝ちです。結果がすべてですが、結果にこだわるあまり的確な状況判断ができなければ、結果は悪くなってしまいます。今後、より期待できるものに投資する。結果は正しければついてきます。釣りバカ日誌 新入社員 浜崎伝助 DVD-BOX/松竹￥20,520Amazon.co.jp
応援されると嬉しいです。クリックよろしくお願いします。不特定多数の者に対し、反復継続的に不動産を売買するには、宅建業免許が必要です。現実的には、２以上の不動産を売買する個人または法人（宅建業者ではない）は少なくありません。厳密に言えば法律違反ですが、今のところ、ほとんどの場合で、問題にはなってません。当局が取り締まりに動いていないだけです。中には事業性がより高く、悪質と判断され検挙された事例も少なからずあります。事業性とはと調べてみますと、「自住目的でない不動産の売却」「取得後営利目的での売却」「自ら購入者を募り一般消費者に直接販売」になります。収益不動産の売却はまさに自住目的 ではありませんし、保有期間によっては、止むを得ずや資産整理といった印象は少なく利益確定、転売と捉えられてもまったくおかしくありません。また、保有不動産が多くなり経験を積めば、自らエンドユーザーへ向けて直契約も今後は増えそうな気がします。(宅建業者でなければ重要事項の説明義務もないし、契約書すら必要ありません。民法では口頭でも契約は成立します。)ペーパーカンパニーや法人設立が流行ってますが、宅建業免許の取得までやるケースは非常に少ないと思います。今後は長い目で見ると、当局の取り締まりが厳しくなることはあっても緩くなることはないのではないかと思います。よって、私自身も今まであまり重要視してこなかったことですし、当たり前のように一般の個人が不動産購 入と売却をする時代ですが、取り締まりが一度、強化されると、大変な衝撃になることが予想されます。この３～４年程度で収益アパート・マンションのオーナーチェンジの取引数が急増しましたが、空家の戸建やマンション等の取引と違い、中も見ず、かなりアバウトな取引がほとんどです。だまそうと思えばいくらでも適当なことができてしまいます。その売主が宅建業者なら、現実問題、厳しい罰則や罰金の対象にもなりますが、個人なら中々ないものから取れないといったこともあり買主保護の側面は薄らいでしまいます。個人間売買は瑕疵担保免責も可能ですし。仮にこのようなトラブルが続発し社会問題となり次第、一気に規制強化になる流れではないかと個人的には思います。ほとんどの個人が悪巧みをするわけではありませんが、無免許営業による不動産の売却により規制強化や取り締まり強化、罰則、罰金、逮捕等が強く意識されるようになると、不動産は簡単に売れないとのことから買い控えにつながり、収益不動産取引数は今より激減し、収益不動産の流動性は相当鈍るでしょう。不動産というのは、買うのは簡単ですが、売るのは難しいものです。それに輪をかけることにならなければいいですが。
応援されると嬉しいです。クリックよろしくお願いします。マイホーム購入の広告や営業トークでは、月々の支払額〇万円といったフレーズがよく使われます。家賃との比較もしやすいし、シンプルで分かりやすい反面、簡易的な目安のようなものですので〇万円だから即問題ないと判断するのは危険です。もし何らかの事情があり自宅を売ることになった時、単純な話ですが購入時頭金＝売却時手残り 保有期間中の月々支払額と最終的な月々支払額は同じになります。購入時頭金＜売却時手残り 保有期間中の月々支払額より手元に残った金額分だけ実際の負担は少なくなります。購入時頭金＞売却時手残り 保有期間中の月々支払額よりローン返済に持ち出しをした金額分だけ実際の負担は多くなります。月々の支払額は７万円で売却時に大きく値が下がり、３００万円の持ち出しをしないと売却できない物件と月々の支払額は８万円で売却時の手残りは、頭金が１００万円に対し３００万円（２００万円増）残った場合と比較すると、短期間の保有の場合、後者の方が最終的には実質の負担が少ない場合もあります。不動産購入時には、単純な月々の支払額だけではなく、移動も含めた保有期間の想定、値下がりについての考慮等いろいろと考えた方がベターです。こんな話は、不動産屋の立場としては、好立地の築古の戸建やマンションで買い渋っている人にしか営業トークで使えません 。好立地の売物件は少ないですし、値が下がる物件がほとんどだからです。「好立地なので値が下がりませんよ。」と適当なトークをすると割と納得してくれることが多いです。保有期間中の支払総額は、月々の支払額（マンションなら管理費等含む）×保有期間（月）＋固定資産税（総額）－住宅ローン控除額（総額）＝総支払額(A)となります。そこで売却がからむ場合の本当の最終的な総支払額は、総支払額(A)＋購入時頭金－売却時手残りとなります。これを保有期間（月）で割ったものが、本当の最終的な月々の支払額となります。ローンで買うならいくらで買っていくらで売るということが必ずしも一番重要なことではありません。同じ売却額でも残債の額と保有期間によっては結果が異なります。値が下がるスピードより残債が減るスピードが早い方が好ましいです。投資家にとっては当たり前な話でしょうが、一般的なマイホー ムを購入する人は、投資的な観点や数字を見るということをあまりしない人も多いため不動産購入には単純に考えて決していいことはありませんのでくれぐれも注意が必要です。
応援されるともっとがんばれます。クリックよろしくお願いします。清原さんの件があって以降、薬物依存についての報道が多くなった気がします。子供の頃のスーパースターでしたし私は彼の本も読んだくらいでしたのでショックでした。そこで今回は、薬物依存になっていく過程と不動産マニアになっていく過程を重ねて書いてみましたwww１.クスリ（不動産）をすすめられ、興味本位で試してみる。２.はじめては効果をそれほど体感しないで終わる。３.今までに味わったことのない刺激と多幸感に満たされる。４.多くの時間をクスリ（不動産）売情報さがしに費やす。５.耐性が付き、同じ量や質のクスリ（不動産）では満たされなくなる。６.さらなる刺激を追い求める。（２棟目、３棟目とどんどん買い増す。）７.クスリ(不動産)をやっていない人とは会話や価値観が合わなくなる。８.生活の中心がクスリ（不動産）になり、仕事や友人を失う。９.資金の大半をクスリ（不動産）につぎ込む。クスリ（不動産）を得るためなら手段を選ばなくなる。１０.借金をしてでもクスリ(不動産)を買い漁る。１１.いいクスリ（不動産）があると聞くと、夜中でも高速をすっとばしたり、新幹線に乗ってでも買いに行く。１２.クスリ（不動産）があるのが当たり前になり、きれる（退去・空室が出る）と禁断症状で辛くなる。１３.妄想が激しくなり、人間不信になる。(賃貸業者、管理会社、リフォーム屋への不信不満)１４.不安を払拭するためにさらにクスリ（不動産）を買い続ける。１５.過剰摂取のため倒れ、逮捕(差押)される。クスリは、逆から読むとリスクです。クスリも不動産も種類や量など間違うと大きなリスクを孕んでいます。用法•容量を守って使用にはくれぐれもご注意を。
応援されると嬉しいです。クリックよろしくお願いします。売主により仲介業者が依頼した物件をREINS登録しているかチェックできるようになりました。今年に入ってからのようです。なんかかったるいなぁという印象です。もちろんきっかけは仲介業者による物件の囲いこみです。以前は、仲A「〇〇町の物件はありますか？」仲B「お話が入っております。」←超定番てな感じでした。三伊のリハウスとか済友不動産とかが最狂でしたけど、他も大手仲介業者はこんな感じが多かったです。どちらかと言うと、囲いこみにより私は不利益を被る側でしたし、当然ですが、囲いこみなんて卑怯な手段は本来あるべからずと思っておりました。いったい誰のための不動産売却やねん！と思っておりました。しかし、そんな私でさえも、こんなちんけな監視したってムダだよ。うぜぇなという印象を持ってます。もちろん、不動産業界の悪しき慣習が横行して一般顧客に大迷惑をかけたからこその対策だとは重々承知しておりますが。なんだか子供じみているというか、もっと他にやり方なかったんでしょうか？やるならもっと徹底的にやればいいのに。私からすると、やっつけ仕事の中途半端感が否めません。例えば、行政や調査機関がランダムに物件確認をし、売主にも状況を確認し、数回、囲いこみの可能性があると判断した場合には免許停止、悪質な場合には取り消しとするとか。この方がよっぽど恐怖ですし、バカなことはやめようって流れになると思います。個人（売主）が監視してますよ。悪いことはダメですよっていうのが、弱いというかどうもねぇ。不動産屋としては、ついつい抜け道を考えてしまうんじゃないでしょうか。こんなものは、一般媒介にしてしまえば、REINSの登録義務がないわけなんで、簡単に掲載をせずに両手狙いで販売できます。結局、情弱な者が狙われるのが世の常なので、一般媒介にしておいて、書面を交わせば他に頼まない（頼んでいいことすら知らない）人なんてたくさんいますよ。今後は選任媒介を 一般媒介にして今まで通り囲いこみをする件数が増えるだけです。このような懸念はなかったのでしょうか？
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応援されると嬉しいです。クリックよろしくお願いします。よくブログの記事になったりもしてますね。分かります。胡散臭いし、でも本当だったらどうしようっていうね。そういう、人間同士のやりとりもくだらない喜劇みたいで面白いもんですwwwさて、私なりのタイトルに対する結論は、そんなもんどっちでもええんちゃう。って感じです。信じるとか信じないとかよりも基本的には、自分で判断するなり調べるなりするべきという考えが根底にあります。信じるも信じないも対局なだけで、自分というものがなく、 不動産屋の言葉に振り回されているとするなら同じようなことにも思います。私は信じるに値する営業マンかと言うと、ほとんど本当のことを言いますが、自分の利益が絡んだり、ここぞという場面でうまいこといいます。本当に付いたらいけないような致命的なウソはついたことありませんよ。「詐欺師は９割本当のことを話し、最後に１割にそっと嘘を紛れこませます。人はこの１割の嘘をほとんど見抜けません。９割の本当の話しで相手を信用しているので、１割の嘘が何となくおかしいとおもっても「そんなものか」と納得してしまうのです。」らしいです。まさにこれです。だからって、私、詐欺師でもないし悪いことやっているわけではありませんよ。汗気に入ってもいないのに電話でのアポ段階で、「早くしないとすぐに売れてしまいますよ。」と毎回煽ってる営業がいます。当然、売れないダメ営業です。私はよほどの好感触で本当にそんな物件でない限りそんなことは口にしません。それどころか、「大きな買い物ですので、急がなくてもいいですよ。」とか「売れたら売れたで縁がないってことです。私はせかしたくないのでじっ くりと納得いくまでお付き合いをさせていただきます。」なんてスタンスです。本音かどうかはツッコまないでくださいね。強いて言うなら、その時の相手の表情は見逃しません。自分で言うのもこっぱずかしいですが、割と、「木村さんって、誠実ですね。」「木村さんって真面目ですね。」「木村さんは信頼できます。」「木村さんのおかげでいい物件購入できました。」とか言われます。いやいや本当ですって。羊の皮を被った狼が一番危険です。ある程度、信じてもらえてるので、金額交渉等、場合によっては利益が相反す るような場面でも隙を見せる人が多く、８割方、思い通りに事を運ぶことができてるように思います。信用できない営業マンが、「２番手の買付が満額で入ったので買い上げてください。」とか「他からも話がきてるので、今、買付を出さないと売れてしまいますよ。」と言ったところで胡散臭さMAXですもんね。
応援されると嬉しいです。クリックよろしくお願いします。ある日会社にいると１本の電話がありました。客「お宅のHP見たけど、いい会社だね。今、売りに出してる物件があるんだけど、売れないからお宅にお願いしようと思ってるんだけど。」私「ありがとうございます。ところでどちらの物件ですか？」客「〇〇町の〇〇万円の」私「あっ、〇〇不動産で売りに出されてますね。もちろん知ってますよ。（悪い意味で）」客「さすがっ。すぐ分かりましたね。あの会社はダメだね。大手はダメだよ。全然、売れなくて。」（大手がダメなのではなくあんたがダメなんです。こういうこと言う人に限って売れません。）私「いい不動産だとは思いますが、ちょっと高いですかね。」（面倒くせぇのに声かけられたな。今の金額で依頼されたら断ろう。）客「えっ！？高い？あれはね、新築の時に〇〇万円もかけてね。赫赫云々。それから土地も広いし、駅近くていい場所でね・・・」(不動産屋に説明しなくても知ってます。)私「それは存じております。ちなみに最近、案内は入ってますか？」客「いや、全然ないね。ったく、あの会社は」(不動産屋が悪いのではなく高いことが問題なのです。)私「私が高いと言うことが問題ではなく、買手が手が出ないまたは高いと判断してるから見に行かないんですよ。」客「う～ん。ちょっと、とにかくいい物件だからお宅に頼もうと思うから見てくださいよ。」（どうせ下げないんでしょ。今の金額なら逆立ちしたって売れねぇよ。頼まれたくねぇ。）私「ちなみに売 りに出されてどれくらいになるんですか？」客「１０年だね。一度、７年程前に買付が入ったけど指値があったから断ったんだ。今はその金額より安くしてるから相当安いでしょ。」（はい、完全終了。）私「いくら立派な建物でも築年数が経てば、買手からすると評価は下がりますよ。机上で土地が〇〇万円、建物が２０年経ってますから〇〇万円、合計で４５００万円～５０００万円の間くらいでしょうか？細かなところは、現地を見れば査定できますが、私はウソつくのも嫌だし、お互いに時間のムダにもなるので正直に言いますけど、５０００万円より高く売れることはおそらくありませんよ。」客「えっ！？５０００万円？見ないで分からないでしょ。だからね、あれはね 、新築の時に〇〇万円もかけてね。赫赫云々。それから土地も広いし、駅近くていい場所でね・・・」ちなみに売値は約１億円です。見るとか見ないとか見てなんとかなるとかそういうレベルではありません。私「立派な物件だとは思いますが、買手がいないということは売れないんですよ。今、この周辺でそんな高額なマイホームを購入する層はほとんどいませんよ。」（いたとしてももっと都心部とか新築を建てるとかかなりの選択肢があり、相場より高いこんな物件が売れるわけがありません。）客「とにかく一度、見てくださいよ。本当にいい物件だからさ。」私「我々は査定を正直に やってます。とりあえず媒介欲しさに媒介を取って、何も活動しないということはやりたくありません。もう少し、売れそうな金額での販売の方が、このまま長期間、販売し続けるより結果として高く売れますよ。これはお客様のためです。」客「それなら、値下げも検討するから、一度見てください。」（ここまでのやりとりでとても煮詰まる話になるとは思えません。)根負けして、しぶしぶ約束をしてしまいました。たしか、１週間程先の１３:００頃、現地だったような。当日、１０:００頃にいきなり電話があって出ると、客「今、現地に来たんだ。今から来れる？」私「１３：００のお約束でしたので、午前中は他の予定を入れてしまいました。頑張れば１ ２：３０頃には伺えるかもしれませんが。」客「じゃあ、もういいよ。」私「今日、キャンセルでよろしいということでしょうか？（ホッ）」客「いやいや、もうお願いすること自体やめるよ。」ブチッ。ツーツーツー。私「・・・・・・。」なんだありゃ。不動産屋がクソなんじゃなく、物件がクソでもない、テメェがクソなんだよ！
応援されると嬉しいです。クリックよろしくお願いします。本田復活か！？物件確認をするとたいして安いとも思わないまだまだ売れないと思っていた物件がいくつも売れていました。いったい何があったのでしょうか？先日の春一番のせいなのでしょうか？今の社会情勢の変化、空気からすると、買い控えの流れになるのは不可避と思っていただけ にかなり面食らってます。リーマンショックの時も、投資系だけでなく、実需も全滅でしたからね。結局、日本は、よくも悪くも外部環境ほど変化に乏しくジリ安ながらもある程度安定した感じが続くのでしょうか。まあ、いずれにしても売れないより売れた方がいいです。仲介業の仕事は、月によって変動が激しいので、こういう世の中の大きな流れには逆らうことはできません。全体がなんとなく調子いいと、私もそこそこやれますが、全体が撃沈すると、私もまるで歯が立ちません。面白いくらい連動してます。私が逆光高できないのは実力がないからです。まるで日経平均に左右されまくっている日本の個別株みたいに弱い弱い存在です。
応援されると嬉しいです。クリックよろしくお願いします。何度も書いてますが、私は、稼ぎたいという気持ちだけで不動産の世界に飛び込みました。ですが、仕事をするようになると次第に不動産自体にも興味を持つようになりました。不動産のおかけで仕事では稼がせていただいてますし、知識や経験を少しは積むことができました。また、その知識をもとに自宅を購入したり、不動産を購入して賃貸経営をし売却も経験しました。規模は小さいですが、仕事もPVも不動産から得た利益は大きいと思います。有難いと思っております。不動産はひとつとして同じものはありませんし、特に割安な不動産や収益不動産を探したり、購入する過程は非常におもしろいものだと思います。利益が出ると思うと血が騒ぎます。一方、仲介業の仕事となるとおもしろい物件のみを取引するわけでは決してなく、手数料を稼ぐためにやりますので、どちらかと言うとつまらない物件(新築建売など)の取 引がほとんどです。実際、おもしろい物件や安い物件などほとんどないからです。千三つとはよく言ったものだと思います。昔、学生の頃、就職活動で、旅行会社に面接に行きました。私は旅行が好きで好きなら仕事としても楽しいかなと短絡的に考えた結果です。不採用になりましたが、仕事に就かなくてよかったように今は思います。私の場合、好きなことと仕事は違うかなと思います。好きなことはなんでもいいわけではなくこだわりがあるからこそちょっとした違いが許せなかったりします。好きなことや趣味は何からも縛られない自由な趣味だからこそ手放しで楽しめたりとことん追求できるのかもしれません。本音でお客様の一人一人の立場に立って、ライフプランをつくり、幅広いエリアや選択肢の中から最適な物件を長期間に渡り提案するようなことをしていれば、まったく稼げない自信があります。www身内や友人にはそうするしそういうことも利益が出るならやってみたい気もしますが。私のような自己中、悪徳不動産屋では務まらないか。仕事はやっぱり割り切って仕事かな。部屋とYシャツと私/ポニーキャニオン￥1,049Amazon.co.jp
